Eurobench.com

[verwijderd] 4 maart 2019 15:25

0

quote:
the Devil is in the Details schreef op 4 maart 2019 14:46:
Unibail dicht bij grote deal Parijs

AMSTERDAM (AFN/BLOOMBERG) - Vastgoedfonds Unibail-Rodamco-Westfield (URW) voert exclusieve onderhandelingen over de verkoop van een groot kantorenpand in Parijs. Vermoedelijke koper wordt een Koreaans consortium onder leiding van Mirae Asset Daewoo, dat naar eigen zeggen geselecteerd is als preferred bidder.

De partijen onder leiding van Mirae Asset Daewoo betalen naar verluidt omgerekend 848 miljoen euro voor de Majunga Tower die 195 meter hoog is. URW ontwikkelt en verkoopt doorgaans kantoorgebouwen om daarmee de uitbreiding van zijn portefeuille winkelcentra te kunnen betalen. Het geldt van deze deal wordt vooral gebruikt om de schulden te verlagen na de inlijving van het Australische Westfield vorig jaar.

URW zei onlangs nog dat het 4 miljard euro aan bezittingen van de hand doet in de komende jaren. Vorig jaar werd al voor 2 miljard euro aan bezittingen verkocht. Investeerders dringen er bij URW al langer op aan om een andere koers te varen, aangezien de matige vooruitzichten voor winkels en winkelcentra.

www.iex.nl/Nieuws/ANP-040319-151/Unib...

----

Vreemd laatste zinnetje overigens, volgens mij worden de kroonjuwelen uit de office portefeuile immers juist verkocht, om de balansverhoudingen na de miskoop van Westfield onder controle te houden.

Volgens mijn berekeningen komt genoemde prijs overigens overeen met een yield richting de 4.5%.

Ze verkopen niet de kroonjuwelen, dat laatste zinnetje is voor rekening van de schrijver. Ze verkopen datgene dat niet bij strategie past. Ik geloof niet in miskoop, wel zitten er aankopen tussen die men weer kwijt wil (net als in de ur porto). Er wordt best veel en goed verkocht, je kunt dat lezen als ze verkopen de kroonjuwelen, ik zie dat anders. Zou er veel onder bw verkocht worden kan je dat ook negatief uitleggen, je kunt alles naar beneden praten natuurlijk..

junkyard 4 maart 2019 18:12

0

De kantoren in Parijs zijn momenteel het meest liquide, goed verkoopbaar. Discount in URW is vooral aanwezig vanwege retail exposure / vooruitzichten. Het mindere retail vastgoed wil URW nu ook kwijt maar is niet goed verkoopbaar, zie bijvoorbeeld de mislukte verkopen en afboekingen in NL (Zoetermeer, Almere), ook in Duitsland wilde URW meer winkelcentra verkopen en tonen de winkelcentra weinig (huur)groei.

Majunga kan wel als kroonjuweel worden gezien, prima om nu te verkopen om de schuldgraad te verlagen en nieuwe (retail) vastgoed ontwikkelingen mee te financieren, maar het aantal goed verkoopbare (kantoor) panden begint nu wel aardig op te drogen.

[verwijderd] 4 maart 2019 18:23

0

Door de afkoelende economie zal er vroeg of laat wel minder vraag ontstaan naar kantoorpanden.
De timing om deze nu te verkopen lijkt me daarom uitstekend.
In het verleden heeft UR ook laten zien om prima te kunnen timen door vastgoed op B-locaties af te stoten, dat vooral door Wereldhave werd gekocht en daar weinig plezier aan heeft beleefd.

Stockboer 4 maart 2019 19:44

1

quote:
alrob schreef op 4 maart 2019 14:16:
[...]

Dat jaarlijks aanvullen, hoop je, maar is geenszins zeker. Kijk bv eens naar Wereldhave hoe dat zit met het jaarlijks bijvullen. Nee dus, jaarlijks nog minder.
Alles hangt ervan af hoe de winst floreert, en bij vastgoedfondsen spelen de afschrijvingen op de boekwaarde ook eer relevante rol.
Als ik al met dividend rekening hou, doe ik dat bij de zgn aristocrats, dus aandelen waarvan het dividend jaarlijks verhoogd wordt, wat meestal gepaard gaard met een jaarlijkse stijging van de winst. En URW behoort daar dus niet bij.

Nou dat valt wel mee hoor. Unibail heeft alleen in 2007 t/m 2009 het dividend niet verhoogd, daarna jaarlijks wat erbij. Dat het dit jaar weer gelijk blijft komt dus eens in de 10 jaar voor. Dat gepaard met een dividendrendement van 7%, dat ga jij bij je ‘aristocrats’ niet vinden. En anders hoor ik graag van je welke dat dan zijn.

[verwijderd] 5 maart 2019 08:12

0

quote:
crux schreef op 4 maart 2019 18:23:
Door de afkoelende economie zal er vroeg of laat wel minder vraag ontstaan naar kantoorpanden.
De timing om deze nu te verkopen lijkt me daarom uitstekend.
In het verleden heeft UR ook laten zien om prima te kunnen timen door vastgoed op B-locaties af te stoten, dat vooral door Wereldhave werd gekocht en daar weinig plezier aan heeft beleefd.

Ik heb juist een zeer ambivalent gevoel bij het afstoten van GOEDE kantoren, exhibitie centra en wellicht ook de vliegvelden? Voor zover ik kan zien renderen deze behoorlijk.

Diversificatie lijkt mij binnen de portefeuille niet verkeerd en aangezien URW managelent tot op heden niet heeft laten zien dat het Westfield deel in VS/UK goed rendeert(....), vind ik de strategie om `slechts` in te zetten op winkelcentra gewaagd en onverstandig.

Binnen deze wankele markt zou het wedden op meerdere paarden juist een betere optie kunnen blijken te zijn.

GoudenBamischijf 5 maart 2019 12:02

0

quote:
cees-10 schreef op 5 maart 2019 08:12:
[...]

Ik heb juist een zeer ambivalent gevoel bij het afstoten van GOEDE kantoren, exhibitie centra en wellicht ook de vliegvelden? Voor zover ik kan zien renderen deze behoorlijk.

Diversificatie lijkt mij binnen de portefeuille niet verkeerd en aangezien URW managelent tot op heden niet heeft laten zien dat het Westfield deel in VS/UK goed rendeert(....), vind ik de strategie om `slechts` in te zetten op winkelcentra gewaagd en onverstandig.

Binnen deze wankele markt zou het wedden op meerdere paarden juist een betere optie kunnen blijken te zijn.

Ik denk dat je kan zeggen dat ze behoorlijk rendeerde (verleden tijd). Als je uitgaat van een afkoelende economie is een toegenomen kantoorleegstand een reëel vooruitzicht. Beter om ze nu rond of boven boekwaarde te verkopen om de schuldenlast omlaag te brengen. Het niet hoeven betalen van rente over schuld is immers een zeer zekere investering, terwijl het afwachten of kantoren over een paar jaar nog boven boekwaarde verkocht kunnen worden veel minder zeker is.

Uiteraard had ik ook liever gezien dat URW minder hoge kwaliteit winkelvastgoed van de hand zou doen. Maar dit kunnen ze waarschijnlijk niet op of boven boekwaarde kwijt. Daarnaast is (geloof ik?) B-winkelvastgoed, ten opzichte van A kwaliteit-vastgoed (core business), slechts een klein deel van de portefeuille, met een relatief lage waarde. Ik vraag me af of dergelijke desinvesteringen genoeg cash opleveren om aan de verlaging van de LTV behoefte te voldoen.

Kuiken 5 maart 2019 12:34

0

Winkelverkopen eurozone in de lift
Gepubliceerd op 5 mrt 2019 om 11:11 | Views: 578 | Onderwerpen: Europa
Artikel
Reacties
LUXEMBURG (AFN) - De detailhandelsverkopen in de eurozone zijn in januari gestegen ten opzichte van een maand eerder. Dat meldt het Europese statistiekbureau Eurostat.
Winkeliers in de eurozone voerden hun omzet met 1,3 procent op, gecorrigeerd voor seizoensinvloeden. In december daalden de detailhandelsverkopen nog met een herziene 1,4 procent.
In de gehele Europese Unie stegen de detailhandelsverkopen in januari met 1,1 procent. Een maand eerder was er nog sprake van een herziene afname van 1,3 procent.

[verwijderd] 5 maart 2019 14:33

0

Mooi nieuws, maar doet niets met de koers. Vandaag maar calls Wereldhave bijgekocht; koers beweegt dicht naar de laatste bodem, dus tijd om risico te nemen.

Lk-33 5 maart 2019 17:32

0

Geef URW nu de tijd... en alle andere fondsen ook.

De meeste beleggers hebben die tijd niet meer, of in ieder geval het geduld niet meer.

Ik heb een lekkere bodem gelegd onder mijn portefeuille met vastgoedfondsen die prima dividenden genereren. Mijn doel is dat ik ze over 5 jaar nog heb. En over 10 jaar bij voorkeur ook.

[verwijderd] 6 maart 2019 03:03

0

quote:
GoudenBamischijf schreef op 5 maart 2019 12:02:
[...]

Ik denk dat je kan zeggen dat ze behoorlijk rendeerde (verleden tijd). Als je uitgaat van een afkoelende economie is een toegenomen kantoorleegstand een reëel vooruitzicht. Beter om ze nu rond of boven boekwaarde te verkopen om de schuldenlast omlaag te brengen. Het niet hoeven betalen van rente over schuld is immers een zeer zekere investering, terwijl het afwachten of kantoren over een paar jaar nog boven boekwaarde verkocht kunnen worden veel minder zeker is.

Uiteraard had ik ook liever gezien dat URW minder hoge kwaliteit winkelvastgoed van de hand zou doen. Maar dit kunnen ze waarschijnlijk niet op of boven boekwaarde kwijt. Daarnaast is (geloof ik?) B-winkelvastgoed, ten opzichte van A kwaliteit-vastgoed (core business), slechts een klein deel van de portefeuille, met een relatief lage waarde. Ik vraag me af of dergelijke desinvesteringen genoeg cash opleveren om aan de verlaging van de LTV behoefte te voldoen.

Dan vraag ik mij serieus af hoe het Westfield aandeel binnen het URW portfolio zal presteren als de economie afkoelt in de VS. URW was het afgelopen jaar `in goede tijden` al niet in staat om een behoorlijke performance te laten zien in de VS, dus dat belooft nog wat als de groei daar gaat afkalven, over krimp maar helemaal niet te spreken.

Het valt nog maar helemaal te bezien of de volle focus op retailvastgoed en derhalve de desinvesteringen `in niet core bezittingen` door URW de juiste strategie zal blijken te zijn. Indien het VS deel een behoorlijke prestatie had laten zien over de 2e helft van 2018, dan had ik deze twijfel niet gehad.

GoudenBamischijf 6 maart 2019 10:59

0

quote:
cees-10 schreef op 6 maart 2019 03:03:
[...]

Dan vraag ik mij serieus af hoe het Westfield aandeel binnen het URW portfolio zal presteren als de economie afkoelt in de VS. URW was het afgelopen jaar `in goede tijden` al niet in staat om een behoorlijke performance te laten zien in de VS, dus dat belooft nog wat als de groei daar gaat afkalven, over krimp maar helemaal niet te spreken.

Het valt nog maar helemaal te bezien of de volle focus op retailvastgoed en derhalve de desinvesteringen `in niet core bezittingen` door URW de juiste strategie zal blijken te zijn. Indien het VS deel een behoorlijke prestatie had laten zien over de 2e helft van 2018, dan had ik deze twijfel niet gehad.

Ik denk dat diversificatie van het vastgoed in dit geval geen sterke bescherming is tegen slechtere economische tijden. Immers een dergelijke situatie raakt alle soorten vastgoed waarin URW actief is. Na verkoop van non-core business heeft URW een lagere rentelast, wat juist wel een sterke bescherming is tegen zowel een afkoelende economie (want lagere vaste lasten) en eventuele renteverhogingen van centrale banken.

De performance van de VS-portefeuille wekt inderdaad zijn twijfels over de Westfield transactie. Maar deze underperformance zit hem vooral in de 'regional malls' in de VS en het UK, waar de 'Flag Store Malls' (85% van Westfield-porto) juist groei laten zien.

Voor die 15% regional Malls (die we gerust een blok aan het been mogen noemen) heeft URW een innovatieprogramma lopen om ze om te vormen. Bijvoorbeeld door er bioscopen, theaters etc. (non conventional tenants) in te krijgen, of door 'Digital Native Brands' aan te trekken (brick and mortar store van Amazon bijvoorbeeld). Daarnaast is het integratietraject voor kostenbesparing en innovatie van de fusie een 5jarig-plan. Dat in 2018 nog geen directe resultaten gezien zijn zegt niet dat het niet werkt.

Wel heeft URW aangegeven dat ze enkele van deze regional malls wil verkopen, dit is waarschijnlijk nog niet gebeurd omdat er weinig vraag en dus geen goede prijs. Aangezien de bezetting in de VS nog 95%+ is, is er blijkbaar ook in de regionals weinig leegstand en leveren ze dus vooralsnog geld op. Beter om ze dan niet onder de boekwaarde van de hand te doen, aangezien er geen directe noodzaak voor is. Iets zo snel verkopen voor minder dan je het hebt gekocht lijkt me kapitaalverbranding.

Kortom het feit dat de verkopen van URW zich richten op non-core business, die boven boekwaarde verkocht kan worden en die an sich geen extra bescherming tegen een slechtere economie in de toekomst biedt, lijkt me op dit moment een verstandige zet. Daar het een verlaging van de rentelast oplevert, en de slechter performende malls in de VS (of Almere trouwens) nu eenmaal niet voor een goede prijs verkocht kunnen worden op dit moment.

Sapling 6 maart 2019 11:23

0

Het aandeel "bleeders", neemt relatief alleen maar toe met het uitstellen van verkoop slecht renderend en de verkoop van goed renderend vastgoed.

Met de huidige lage rente kan URW voor lange looptijden nog gemakkelijk aantrekkelijk lenen. In deze omstandigheden , waarom niet kiezen voor een wat hogere LTV ?

Ik ben er ook niet gerust op wat de strategische update gaat opleveren. De schaarse info komt op mij over alsof men (voor UK bijv) meer in "stadsontwikkeling" gaat om de "flagships"nog aantrekkelijker te maken (dus de residentiele markt rondom ontwikkelen).

Waarom niet wat investeringen uitstellen ? Voorlopig heeft men genoeg kapitaal vernietigd in korte tijd.

Wanneer de economie in zwaar weer tercht komt, zal het mij niet verbazen dat wanneer men op deze wijze doorgaat, het dividend niet houdbaar zal blijven. Het nu vastleggen voor 2 jaar is meer bedoeld om rust te creeren; voor mij geen teken van vertrouwen integendeel.

Van de laatste update/conference call heb ik meer en meer een gevoel gekregen van een kat in het nauw die rare sprongen maakt, gaat maken.

[verwijderd] 6 maart 2019 11:29

0

Sapling, Bami, beiden dank.

GoudenBamischijf 6 maart 2019 12:23

0

quote:
Sapling schreef op 6 maart 2019 11:23:
Het aandeel "bleeders", neemt relatief alleen maar toe met het uitstellen van verkoop slecht renderend en de verkoop van goed renderend vastgoed.

Met de huidige lage rente kan URW voor lange looptijden nog gemakkelijk aantrekkelijk lenen. In deze omstandigheden , waarom niet kiezen voor een wat hogere LTV ?

Ik ben er ook niet gerust op wat de strategische update gaat opleveren. De schaarse info komt op mij over alsof men (voor UK bijv) meer in "stadsontwikkeling" gaat om de "flagships"nog aantrekkelijker te maken (dus de residentiele markt rondom ontwikkelen).

Waarom niet wat investeringen uitstellen ? Voorlopig heeft men genoeg kapitaal vernietigd in korte tijd.

Wanneer de economie in zwaar weer tercht komt, zal het mij niet verbazen dat wanneer men op deze wijze doorgaat, het dividend niet houdbaar zal blijven. Het nu vastleggen voor 2 jaar is meer bedoeld om rust te creeren; voor mij geen teken van vertrouwen integendeel.

Van de laatste update/conference call heb ik meer en meer een gevoel gekregen van een kat in het nauw die rare sprongen maakt, gaat maken.

Ik denk dat het idd een risico is om slechter renderende regional malls aan te houden, daar de slechte prestatie de prijs alleen maar zal drukken (en ze er in de toekomst helemaal niet meer op laat staan boven boekwaarde vanaf komen). Doch door erin te investeren wordt er gepoogd deze assets toch aantrekkelijk te maken voor verkoop.

Daarnaast is het aanhouden van een hogere LTV met een mindere economie en rommelende centrale banken een groot risico om je toekomstige winst te verminderen door hogere rentelasten. Dit betekent nu meer cash, maar straks meer kosten. Saving a dime to spend a dollar.

Ook denk ik dat het een vergissing is om de kantoren die nu verkocht worden, te zien als een hedge tegen mindere prestaties van het retailsegment van de vastgoedportefeuille. Daar is het aandeel kantoren veel te klein voor (slechts 6% op 14 locaties). Dus om te stellen dat de kip met de gouden eieren verkocht wordt lijkt me wat sterk.

Daar staat tegenover dat assets die verkocht zijn natuurlijk geen winst meer op kunnen leveren in de toekomst. Het was misschien beter geweest Westfield niet te kopen, om de goed renderende kantoren aan te kunnen houden zodat investeringen in regional malls en verlaging van de LTV niet nodig zou zijn. Maar deze opmerking is too little too late.

Daarnaast snap ik je logica misschien niet goed, maar in het beschreven scenario zou URW EN meer schulden aanhouden EN minder investeren. Wat gaan ze dan met die cash doen? Misschien leuk voor een eenmalig hoger dividend, maar het samenhangende risico op mindere bedrijfsresultaten in de toekomst maakt het toch minder aantrekkelijk. Wederom Saving a dime to spend a dollar.

Persoonlijk ben ik liever aandeelhouder in een bedrijf wat geld investeert om zijn bedrijfsvoering te verbeteren en zo zijn cashflow te doen groeien, dan een bedrijf dat geld uitkeert wat het misschien niet heeft. (een dividend trap).

Daarnaast is de stap naar stadsontwikkeling om de "flagships"nog aantrekkelijker te maken door appartementen rondom bestaand vastgoed te verhuren een interessante. Overigens lijkt dit een erfenis van het Westfield-beleid. Of URW dit dus sterk voort zal zetten is mij niet bekend, hoewel bijv. het beleid om een geheel 'stadshart' te creëren zoals bij de projecten in NL een aanwijzing zou kunnen zijn dat URW hier wel mee doorgaat.

Hier moet ik bekennen dat mijn kennis te beperkt is om te bepalen of dit een verstandige strategie is of niet. Wel weet ik dat woningprijzen in het VK (waar, naar ik opmaak uit het verslag, dit soort projecten vooral plaatsvinden) erg stijgen. Ook lijkt de synergie tussen het vastgoed me ook duidelijk, omdat mensen nu eenmaal graag hun boodschapjes doen, en bioscopen bezoeken als dat naast hun huis ligt. Als iemand hier input of ideeën over heeft hoor ik ze graag.

Sapling 6 maart 2019 13:16

0

@GBS

Ik benoem slechts enkele keuze's mbt LTV; de huidige keuze nameijk verlagen en dus goed renderend vastgoed verkopen en tegelijkertijd vasthouden aan investeringsplannen waarvan sommige mij redelijk risicovol lijken, zijn kenmerkend voor een klein management team dat succesvol in het verleden was, maar te grote risico's hebben genomen(Westfield) en nog steeds nemen (investeringen-pipeline).

Een stap terug, tempo verlagen, consolideren en strategisch heroverwegen en minder en minder-risikovol investeren lijkt me the way to go.

[verwijderd] 6 maart 2019 13:50

0

quote:
Sapling schreef op 6 maart 2019 13:16:
@GBS

Ik benoem slechts enkele keuze's mbt LTV; de huidige keuze nameijk verlagen en dus goed renderend vastgoed verkopen en tegelijkertijd vasthouden aan investeringsplannen waarvan sommige mij redelijk risicovol lijken, zijn kenmerkend voor een klein management team dat succesvol in het verleden was, maar te grote risico's hebben genomen(Westfield) en nog steeds nemen (investeringen-pipeline).

Een stap terug, tempo verlagen, consolideren en strategisch heroverwegen en minder en minder-risikovol investeren lijkt me the way to go.

Ik heb het ook gevoel dat het URW MT zichzelf `ietwat heeft overschat`. Of deze mensen vervolgens in staat zijn om een wat kleinere broek aan te trekken, betwijfel ik ten zeerste.

voda 6 maart 2019 16:45

0

Video: Mooie kansen buitenlandse vastgoedmarkt

FONDS KOERS VERSCHIL VERSCHIL % BEURS
Macy's Inc
$ 24,13 -0,25 -1,03 % NYSE
UNIBAIL RODAMCO WFD nominatif adm
144,30 0,00 0,00 % Euronext Paris
Unibail-Rodamco SE & WFD Unibail-Rodamco
144,26 -0,02 -0,01 % Euronext Amsterdam

(ABM FN-Dow Jones) Beleggingsspecialist Justin Blekemolen van online broker LYNX wijst erop dat veel vastgoedfondsen de laatste tijd zijn afgestraft, wat we in Nederland bijvoorbeeld terugzien bij Unibail-Rodmaco, een aandeel dat veel getipt wordt, omdat het behoorlijk goedkoop is geworden. Blekemolen ziet ook over de grens mooie kansen. De beleggingsspecialist licht toe.

www.youtube.com/watch?v=j_wsFLxypHA

Door: ABM Financial News.
info@abmfn.nl
Redactie: +31(0)20 26 28 999

© Copyright ABM Financial News B.V. All rights reserved.

trust 49 6 maart 2019 16:55

0

quote:
voda schreef op 6 maart 2019 16:45:
Video: Mooie kansen buitenlandse vastgoedmarkt

FONDS KOERS VERSCHIL VERSCHIL % BEURS
Macy's Inc
$ 24,13 -0,25 -1,03 % NYSE
UNIBAIL RODAMCO WFD nominatif adm
144,30 0,00 0,00 % Euronext Paris
Unibail-Rodamco SE & WFD Unibail-Rodamco
144,26 -0,02 -0,01 % Euronext Amsterdam

(ABM FN-Dow Jones) Beleggingsspecialist Justin Blekemolen van online broker LYNX wijst erop dat veel vastgoedfondsen de laatste tijd zijn afgestraft, wat we in Nederland bijvoorbeeld terugzien bij Unibail-Rodmaco, een aandeel dat veel getipt wordt, omdat het behoorlijk goedkoop is geworden. Blekemolen ziet ook over de grens mooie kansen. De beleggingsspecialist licht toe.

www.youtube.com/watch?v=j_wsFLxypHA

Door: ABM Financial News.
info@abmfn.nl
Redactie: +31(0)20 26 28 999

© Copyright ABM Financial News B.V. All rights reserved.

trust 49 6 maart 2019 16:56

0

quote:
trust 49 schreef op 6 maart 2019 16:55:
[...]

aan de koers te zien geen goede reclame voor URW

profbeleg11 7 maart 2019 14:32

0

wat gebeurt er ... nieuws, koers schiet omhoog

Vertraagd	18 feb 2025 17:35
Koers	80,200
Verschil	0,000 (0,00%)
Hoog	80,960
Laag	79,760
Volume	276.907
Volume gemiddeld	313.837
Volume gisteren	276.907

10 jan	Unibail verkoopt belang in Tsjechisch...
06 jan	Unibail verkoopt een belang in Westfi...
04 okt	Xavier Niel stapt op als commissaris ...
04 sep	Obligatie: Unibail-Rodamco-Westfield ...
okt '23	Unibail verkoopt groot Frans winkelce...	2
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed flink ...	1
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed ligt e...
sep '23	Unibail-Rodamco verkoopt Amerikaans w...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield houdt huuri...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt Am...

Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

URW 2019

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD nieuws