De discount en hoge dividend is bij alle sectorengenoten (retail vastgoed) aanwezig, wat daarmee geen specifieke reden is om aandelen Vastned te kopen. Mogelijk wel dat vastgoed in populaire historische binnensteden meer waardevast is dan de sectorgenoten die in winkelcentra zitten.
Vastned management zou het dividend beleid wat kunnen afstoffen, in het jaarverslag is dit omgeven door vaag taalgebruik. Hieraan erger ik mij steeds bij Vastned uitingen, CEO is mij te pretentieus en winkelt vooral naar panden in gebieden die zijn persoonlijke interesse hebben, handen graag meer vuil maken, meer actie in de tent!. In het jaarverslag 2018 staat:
Vastned is van mening dat bij een dividenduitkering van ten minste 75% van het direct resultaat er voldoende ruimte blijft voor acquisities. Tegelijkertijd genereert Vastned met haar dividendbeleid een stabiel rendement voor haar aandeelhouders. Het dividendbeleid draagt op die manier bij aan de lange termijn waardecreatie van Vastned.
Dividend uitkering van 75% is verplicht als FBI, minder uitdelen is geen optie, daarnaast wordt geen maximum payout % benoemd. Als Vastned de 2,05 euro wil vasthouden, dan gaat de payout naar 100%, een belachelijk niveau. Ruimte voor acquisities of benodigde capex is er dan zeker niet.
Op welke wijze het Vastned dividendbeleid bijdraagt aan waardecreatie, is mij een raadsel. Het dividendbeleid niet duidelijk is omschreven, en uitkering van dividend kan per definitie niet leiden tot waardecreatie.
Een vaag omschreven dividendbeleid en onduidelijkheid over toekomstige dividend uitkeringen kan wel leiden tot waardevernietiging (lagere koers), wanneer beleggers negatief worden verrast door plotselinge dividend verlagingen vanuit management. Beleggers houden niet van verrassingen, daarmee had Vastned naar mijn idee bij de jaarcijfers en tegenvallende 2019 outlook beter direct aan kunnen geven wat voor gevolgen de verlaagde outlook heeft voor het 2019 dividend, nu blijft het gissen voor beleggers.
Management bouwt voor zichzelf nu wel ruimte in om te manoeuvreren, en bijvoorbeeld bij halfjaarcijfers het dividend te herzien. Ik vermoed dat Vastned management hoopte (net als ik) op snelle doorverhuring Rue de Rivoli, waarna outlook verhoging bij de halfjaarcijfers mogelijk zou zijn (naar 2,10-2,20), en het dividend zou kunnen worden vastgehouden. Nu lijkt het erop dat dividend verlaging noodzakelijk zal zijn, wat als tegenvaller kan worden geïnterpreteerd.
De outlook wordt vaak conservatief vastgesteld door management, zonder in detail te melden waarop dit gebaseerd is (CEO wilde niet melden hoeveel maanden leegstand Rue de Rivoli is meegenomen in de 2019 outlook), management klopt zichzelf liever op de borst dan dat er moet worden gemeld dat resultaten tegenvallen.