Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 20 december 2021 09:27:

Ik zat zojuist bij de koopknop, maar even nog niet bijgekocht. Gaan nu andere Europese landen ook in lockdown? Of is dit een Nederlands slippertje? Aan de Franse winkelvastgoedaandelen te zien wordt het een Europees dingetje. Het is in ieder geval een surreële ervaring, ingezet afgelopen vrijdag door het OMT. Na wekenlang alleen maar signalen dat de Omicronvariant mild is, wat ook bevestigd wordt door de eerste data uit ZA en UK, zag ik deze wending even niet aankomen. 4% eraf. Valt me nog mee.

quote:

Branco P schreef op 20 december 2021 10:24:

Koopprijs per m2 doet er niet toe. NIY is inderdaad relevant. Koopprijs per m2 volgt louter uit de huurprijs per m2 en die huurprijs per m2 kan makkelijk een factor 10 schelen tussen verschillende (soorten) winkelcentra. NIY is relevant. En nog specifieker: dat er verkocht is met een premium boven laatste taxatiewaarde.

quote:

Branco P schreef op 20 december 2021 10:24:

Koopprijs per m2 doet er niet toe. NIY is inderdaad relevant. Koopprijs per m2 volgt louter uit de huurprijs per m2 en die huurprijs per m2 kan makkelijk een factor 10 schelen tussen verschillende (soorten) winkelcentra. NIY is relevant. En nog specifieker: dat er verkocht is met een premium boven laatste taxatiewaarde.

quote:

Branco P schreef op 20 december 2021 10:24:

Koopprijs per m2 doet er niet toe. NIY is inderdaad relevant. Koopprijs per m2 volgt louter uit de huurprijs per m2 en die huurprijs per m2 kan makkelijk een factor 10 schelen tussen verschillende (soorten) winkelcentra. NIY is relevant. En nog specifieker: dat er verkocht is met een premium boven laatste taxatiewaarde.

quote:

matin schreef op 20 december 2021 10:28:

[...]

Hoi Branco, dit is toch gewoon heel goed nieuws voor ECP of ga ik nu tekort door de bocht?

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 20 december 2021 10:57:

[...]

Vandaar mijn toevoeging:

"Als ze iets met een zeer hoge meterprijs in een "moeilijk" land boven de boekwaarde hadden verkocht, zou ik meer onder de indruk zijn geweest..."

Of denk je dat de peperdure vierkante meters in grote steden (de winkelcentra die in omzet en footfall het hardst zijn getroffen) net zo makkelijk boven boekwaarde te verkopen zijn?

Met betrekking tot ECP is het in ieder geval wel bemoedigend dat URW voor dit type winkelcentrum en in dit specifieke land een (op het eerste gezicht) nette prijs heeft ontvangen. Kijkend naar de discount waartegen ECP noteert, lijk je dan op dit koersniveau een behoorlijke veiligheidsmarge te hebben. Voorwaarde is wel dat de hysterische reacties op corona-ontwikkelingen niet nog jaren aanhouden.

quote:

Branco P schreef op 20 december 2021 13:30:

Volgens Unibail werd het centrum verkocht tegen een premie ten opzichte van de laatst getaxeerde waarde. Het pand werd gekocht door Alecta Fastigheter, een dochter van het Zweedse pensioenfonds Alecta.

Zweeds pensioenfonds dus. In Zweden zijn ze dus wel nog actief. Stockholm, dus in de hoofdstad, zal daarbij ook een argument zijn. "Laatst getaxeerde waarde" is wel nog een klein beetje vaag natuurlijk. En uiteraard zal de taxateur ook een klein zetje omlaag gekregen hebben. Objecten verkopen in een range van -10% tot +10% ten opzichte van de boekwaarde is natuurlijk gewoon tegen marktwaarde. Dat de marktwaarde van een object exact goed in de boeken staat is natuurlijk een illusie. De enige club die echter aantoonbaar ver onder boekwaarde verkocht, is Wereldhave. De prijzen die daar gerealiseerd werden zijn misdadig laag. Volgens het URW Forum zou de NIY van het verkochte object iets onder 5,5% liggen. Object kent kennelijk best wat leegstand bovendien. Er staat hiermee steeds meer het beeld dat de daadwerkelijke marktwaarde van de vastgoedportefeuille van bedrijven als KLEP, ECP, etc. ergens tot maximaal 10% onder de huidige boekwaardes ligt. Enige spelbreker kunnen nu aanhoudende lockdowns zijn in mijn ogen.

quote:

matin schreef op 20 december 2021 16:55:

[...]
Zal het 20% zijn op alles, wat ik me niet voor kan stellen.

Dan is de intrinsieke waarde nog steeds zo n € 25 met een minimale WPA van € 2.—

quote:

Branco P schreef op 20 december 2021 17:24:

[...]

Op dit moment haal je ECP voor 23 euro per aandeel van de beurs, zeker wanneer je met Van Herk optrekt. Vervolgens geef je nog 7 euro per aandeel uit aan aflossen van wat leningen en je LTV zit onder 35%. 30 euro per aandeel erin steken dus (1,5 miljard) en door deze wisseltruc heb je meteen ruim 45 euro per aandeel aan waarde. van 1,5 miljard ruim 2,2 miljard maken, het is de moeite waard.

quote:

Branco P schreef op 20 december 2021 17:24:

[...]

Op dit moment haal je ECP voor 23 euro per aandeel van de beurs, zeker wanneer je met Van Herk optrekt. Vervolgens geef je nog 7 euro per aandeel uit aan aflossen van wat leningen en je LTV zit onder 35%. 30 euro per aandeel erin steken dus (1,5 miljard) en door deze wisseltruc heb je meteen ruim 45 euro per aandeel aan waarde. van 1,5 miljard ruim 2,2 miljard maken, het is de moeite waard.

quote:

Branco P schreef op 21 december 2021 11:32:

Ja, als ik het mij goed herinner passen die Zuid Afrikaanse kopers van de 4 Wereldhaveobjecten in Frankrijk ook een hogere leverage toe. Dat kan, mits je voor de zekerheid kunt teruggrijpen op meer eigen kapitaal. Als je genoeg eigen kapitaal achter de hand hebt, dan moet je dat ook zeker doen. Omdat de rente nu zo ultra laag is. Dat zou je inderdaad ook bij ECP kunnen/moeten doen. Maar je moet dan wel nog een paar honderd miljoen euro eigen kapitaal achter de hand hebben voor het geval je toch even wat bij moet springen. Dat zal voor multimiljardairs echter niet zo'n probleem zijn. Dus inderdaad, je hebt geen 1,5 miljard nodig maar slechts 1 miljard. Kom ik echter nog steeds iets te kort ;-)