Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Lamsrust schreef op 6 april 2023 18:24:

[...]

Dat begrijp ik allemaal wel.

Ik wilde eigenlijk meer wijzen op het feit dat de bridge van NRI naar EBITDA bij URW neutraal verloopt, i.e. de EBITDA is ongeveer gelijk aan NRI maar dat er bij Aroundtown 30% weglekt aan operationele kosten en overhead expenses. Bij Vonovia is dat 10% en dat zit hem in de exploitatiekosten van de woningen/hotels bovenop de huurexploitatie, i.e. Aroundtown maakt substantieel verliezen op de verlening van additionele diensten aan huurders die niet volledig kunnen worden doorbelast. Bij URW maken de overige diensten juist een groot deel van de overhead goed.

Inzake minorities. Uiteraard ben ik me bewust van het feit dat dit geen kosten zijn, maar opbrengsten voor JV partners. Nu minorities bij URW als percentage van de NRI zelfs hoger is dan bij Aroundtown, maakt het op zich hun cijfers wel goed vergelijkbaar.

Mijn conclusie is dat Aroundtown zelfs nu bij een nog gemiddeld lage interestvoet op de bonds, bankleningen en hybrids door hogere operationele kosten dan bijvoorbeeld URW reeds een lage FCF uit haar activa weet te trekken, waardoor ze extra kwetsbaar zijn voor de interestverhogingen. M.a.w. ook operationeel gaat het niet zoals het zou moeten gaan, immers Vonovia heeft 100% woningen en heeft een veel lager weglekeffect aan operationele kosten voor additionele diensten.

quote:

Branco P schreef op 6 april 2023 19:52:

[...]

Zo groot is Aroundtown niet. En bovendien zullen veel kopers hun type vastgoed niet willen hebben. Ik denk dat er bij een firesale 1 partij komt en die koopt het hele spul op voor een paar miljoen meer dan de uitstaande schuld en de hele portefeuille is weer weg.

Je maakt het wel graag spannend hè, maar de effecten op andere vastgoedbedrijven zullen zeer minimaal zijn.

quote:

Lamsrust schreef op 6 april 2023 18:24:

[...]

Dat begrijp ik allemaal wel.

Ik wilde eigenlijk meer wijzen op het feit dat de bridge van NRI naar EBITDA bij URW neutraal verloopt, i.e. de EBITDA is ongeveer gelijk aan NRI maar dat er bij Aroundtown 30% weglekt aan operationele kosten en overhead expenses. Bij Vonovia is dat 10% en dat zit hem in de exploitatiekosten van de woningen/hotels bovenop de huurexploitatie, i.e. Aroundtown maakt substantieel verliezen op de verlening van additionele diensten aan huurders die niet volledig kunnen worden doorbelast. Bij URW maken de overige diensten juist een groot deel van de overhead goed.

Inzake minorities. Uiteraard ben ik me bewust van het feit dat dit geen kosten zijn, maar opbrengsten voor JV partners. Nu minorities bij URW als percentage van de NRI zelfs hoger is dan bij Aroundtown, maakt het op zich hun cijfers wel goed vergelijkbaar.

Mijn conclusie is dat Aroundtown zelfs nu bij een nog gemiddeld lage interestvoet op de bonds, bankleningen en hybrids door hogere operationele kosten dan bijvoorbeeld URW reeds een lage FCF uit haar activa weet te trekken, waardoor ze extra kwetsbaar zijn voor de interestverhogingen. M.a.w. ook operationeel gaat het niet zoals het zou moeten gaan, immers Vonovia heeft 100% woningen en heeft een veel lager weglekeffect aan operationele kosten voor additionele diensten.

quote:

junkyard schreef op 6 april 2023 21:03:

[...]

NRI en EBITDA bij URW is bijna neutraal, vanwege:
1. Net property development and project management income
2. Net property services and other activities income
3. Contribution of companies accounted for using the equity method
4. Administrative expenses

Post 1 t/m 3 is ongeveer (aan +) bijna net zo hoog als 4. Administrative expenses. Dat Aroundtown deelnemingen consolideert en URW de huurinkomsten vanuit deelnemingen (equity method) niet in NRI laat meetellen 'vervuilt' je getallen. Verder kan er een verschil zitten in de wijze waarop operating expenses worden gerapporteerd.

URW rapporteert € 246,8 miljoen aan 'Administrative expenses', ongeveer 11% van NRI (€ 2,2 miljard).
Aroundtown rapporteert € 62,2 miljoen aan 'Administrative and other expenses', ongeveer 5% van NRI (€ 1,2 miljard).

Dit is allemaal behoorlijk appels met peren vergelijken, o.a. door deelnemingen en afwijkende accounting standaarden (o.a. mbt operationele kosten en doorbelasting hiervan aan huurders). Daarmee wil ik niet zeggen dat Aroundtown er goed voor staat (ik zou ver wegblijven), maar dat eerdere analyses en je conclusie hieruit geen waarde heeft en een verkeerd beeld schetst. URW zit helemaal niet laag in de 'administrative expenses' t.o.v. NRI, URW management zit er warm bij.

quote:

junkyard schreef op 6 april 2023 20:33:

[...]

Aroundtown heeft een balanstotaal van € 30 miljard (als dat niet zo groot is dan is ECP een dwerg), en heeft een aardig brede mix aan vastgoed (deel van hun probleem) wat een brede groep kopers kan trekken (voor geheel of delen).

De problemen en dreigende firesales (indien situatie verslechtert) met weinig (referentie)transacties en relatief hoge rente (incl. spreads) op financiering bieden nu een slecht klimaat om te verkopen en maakt kopers zeer selectief (op zeer hoge kwaliteit en/of lage prijzen).

Tja, spannend maken, net hoe spannend je mijn post vindt. Voor mij is het niet spannend, maar interessant. Aroundtown ontwikkelingen zijn een aardige indicatie hoe de markt ervoor staat, ongeacht wat het prijseffect is van grootschalige gedwongen verkopen.

Om Aroundtown kwaliteit te beoordelen is iets meer nodig dan alleen een leegstand getal (zonder nadere duiding). Ter beoordeling of Aroundtown past bij je gewenste risico/rendement verhouding is minder informatie nodig, en ik denk dat dit momenteel voor een zeer selecte club beleggers passend is. Deze beleggers zullen hun detail analyse moeten maken, en iets verder gaan dan de analyses hier (die op een bierviltje passen en daarmee onvoldoende genuanceerd zijn en fouten bevatten) - en dan nog zullen vele beleggers wegblijven (of als aasgieren om het vastgoed hangen).

quote:

Lamsrust schreef op 8 april 2023 22:55:

[...]

Uiteraard is het allemaal lastig vergelijken, maar de kern van mijn betoog blijft overeind dat Aroundtown als geheel operationeel veel minder FCF uit haar kapitaal, i.e, zowel assets als de hele organisatie, weet te halen dan URW. Ik vermoed dat admin bij URW zo hoog is omdat daar een hele batterij mensen zit die de asset en property income genereert. Het blijkt ook uit de EPRA yield die bij Aroundtown veel lager is dan bij URW, i.e. zoals Branco ook al aangeeft genereren de assets van Aroundtown gewoon te weinig geld t.o.v. hun boekwaarde. Ik schets zeker geen verkeerd beeld derhalve.

quote:

tradersonly schreef op 14 april 2023 09:25:

Realtime

m.marketscreener.com/quote/stock/UNIB...