Cost of debt opmerking is gelijk aan mijn reactie, huurgroei vind ik geen zekerheid gezien nog steeds wat wankele situatie bij huurders als Clariane en Emeis (ex-Orpea). Like for like huurgroei van 2,1% per Q3-2024 is zwak bij hoge inflatie gedurende 2023-2024.
In het verleden (voor grote koersduik + rentestijging) gingen emissies boven boekwaarde, eigen vermogen en vreemd vermogen was goedkoop op te halen, hierdoor waren de (des)investeringen niet negatief voor het resultaat. Er is in de jaren 2018 t/m 2022 vooral enorm veel aangekocht (met zeer beperkte desinvesteringen), door deze omstandigheden.
Vanaf 2023 zijn er plots zorgen over de schuldgraad en kan Cofinimmo zich niet meer voorzien van deze groei strategie, nadat de rente is gestegen en het aandeel hard is gedaald (extra financiering is hierdoor veel duurder). In 2024 zal Cofinimmo hierdoor per saldo meer desinvesteren dan investeren. De desinvesteringen zijn van wat mindere kwaliteit (met hogere yield, ca 6-7% te verwachten), de projecten die nu worden opgeleverd zijn van hogere kwaliteit maar zijn gestart op moment dat yields zeer laag waren (met yield <5%). HIerdoor is het momenteel yield (resultaat) inleveren op de investeren en desinvesteringen, en is er sprake van negatieve herwaardering op de projecten (ivm te lage yields).
Cofinimmo zal nu nog niet uit de krimp fase zijn, huidige beurskoers (en LTV) dwingt Cofinimmo om opnieuw een 'net seller' te worden in 2025, waardoor het resultaat per aandeel kan dalen (maar vertrouwen onder beleggers kan toenemen als dit lukt - ivm lagere kans op nieuwe sterk verwaterende emissie). Veel is hierbij afhankelijk van de ontwikkeling van marktwaarde/boekwaarde vastgoed, als dit echt stabiliseert of eens positief wordt dan raakt deze druk om te verkopen wat weg.
De EUR 0,60 heb ik inderdaad overgenomen uit de Q3 2024 presentatie (impact 'capital increases'). HIerbij heb ik de kleine lettertjes niet gelezen (bedankt voor deze scherpe blik!). Dit is inderdaad niet alleen het stock dividend. Het resultaat per aandeel is in een jaar gebaseerd op het gemiddelde aantal uitstaande aandelen per jaar, dit is in 2024 tov 2023 sterker gestegen dan alleen het stock dividend omdat het aantal uitstaande aandelen om 2023 nog niet de volledige effecten van de sterk verwaterende emissie (mid 2023) is meegenomen.
Zo is het aantal uitstaande aandelen nu 38,096,217, maar wordt in het resultaat t/m Q3 2024 gemeten met het gemiddelde aantal uitstaande aandelen van 37,337,534 (dit zal iets stijgen naar jaareinde 2024 ivm weging Q4 2024).
In 2025 zal het gemiddelde zijn 38,096,217 + aantal aandelen vanuit een stock dividend emissie in 2025 * 7 /12 (ivm stock dividend eind mei 2025 = 7 maanden resterend in 2025). Als dit opnieuw 1,330,742 aandelen zijn (destijds 47% keuze voor stock ivm conversiekoers 7,3% beneden beurskoers), dan is het gemiddelde aantal uitstaande aandelen in 2025 38,872,483. Dit komt inderdaad neer op een resultaat per aandeel impact van zo'n EUR 0,22 (en niet EUR 0,60).
Als opnieuw 47% voor stock kiest en conversiekoers 7,3%% beneden beurskoers ligt, dan zal er onder huidige omstandigheden meer (# aandelen) stock dividend nodig zijn, door extra uitstaande aandelen (2024 stock dividend) en lagere beurskoers. De impact kan dus iets hoger worden, maar lang geen EUR 0,60.