Eurobench.com

DeZwarteRidder 3 november 2023 11:41

0

’Kwaliteit en ervaring bij bestuurders ontbreekt’
Tumult in de VvE: korte lontjes en ruzie met beheerders

Pieter van Erven Dorens
Aangepast: 1 min geleden2 min geledenin Financieel

Amsterdam - Ruim de helft van de eigenaren van appartementen is ontevreden over hun eigen Vereniging van Eigenaren (VvE). De ergernis richt zich vaak op de professionele beheerder die de VvE-bestuurders inschakelen, blijkt uit de reacties op een oproep van De Telegraaf. „Mijn ervaring met de beheerder is dat deze onder één hoedje speelt met aannemers”, zo schrijft een bestuurslid.

Uit een steekproef van de organisatie Eigen Huis blijkt dat slechts 46% van de kopers van een appartement content is met de eigen bewonersvereniging. Een op de tien wenst zelfs dat ze het appartement maar niet gekocht hadden, gezien alle vervelende ervaringen. Er zijn zo’n 125.000 vve’s in Nederland. Het bestuur bestaat meestal uit vrijwilligers, terwijl het echte werk in de meeste gevallen is uitbesteed aan een extern bedrijf.

Die beheerder moet onder meer het onderhoud en de renovatie regelen. Bewoners schrikken dan nogal eens van de kosten: „Wij kregen een offerte die helemaal nergens op sloeg en waar ook voor een groot gedeelte niet om gevraagd was. De offerte was €48.000. We hebben het in eigen beheer laten uitvoeren en waren klaar voor €8000.”

Een andere lezer meldt: „Op mijn vorige adres ben ik gewoon opgelicht. Schilderwerk werd half uitgevoerd. Er moest een hijskraan komen om kozijnen en steigers over het dak te transporteren. Nooit gezien.”
Lift

Volgens Eigen Huis gaan de klachten vaak over slechte communicatie en traag aanpakken van klachten. „Dan duurt het bijvoorbeeld weken voordat een lift wordt gerepareerd. Of achterstallig onderhoud wordt maar niet gedaan. Als een bewoner vier of vijf keer een klacht heeft kenbaar gemaakt, dan wil je wel dat er wat mee gebeurt”, zegt Valeska Hovener van de belangenorganisatie voor huiseigenaren.

"’De offerte was €48.000. We hebben het in eigen beheer laten uitvoeren en waren klaar voor €8000.’"

Eigen Huis maakt zich vooral zorgen over gebrek aan deskundigheid van VvE-beheerders. „Het is geen beschermde beroepsgroep, iedereen kan zich zo noemen.”

Een lezer meldt dat hij en andere eigenaren in een slepende rechtszaak zijn verwikkeld tegen de beheerder. „Het is de vraag wat er met het geld van de VvE is gebeurd. Sinds medio 2017 hebben ik en de andere leden geen inzage meer in onze bankrekening.”
Ruzies

Garages zorgen ook voor ruzies. Zo klaagt een lezer uit Amersfoort dat de beloofde garage in het souterrain van zijn flat zelfs nooit is aangelegd. Een ander verhaalt over de juridische strijd met een investeerder die de parkeergarage van een wooncomplex uitbaat als openbare garage. „Die investeerder heeft uiteraard andere belangen dan de kleine eigenaar. Die wil parkeren en verder niets”, aldus de bewoner. Hij zegt dat de investeerder en het parkeerbedrijf de zaak hard spelen. „Ze zetten het VvE-bestuur zodanig onder druk – men wordt zelfs privé aansprakelijk gesteld - dat er inmiddels een zodanig giftig klimaat wordt gecreëerd dat besturen bijna niet meer mogelijk is.”
Tegenstand

Lezers zeggen dat de problemen soms ook boven de pet gaan van de vrijwillige bestuurders. Het valt niet mee om een heel wooncomplex te besturen. Zo stuiten renovatie en verduurzaming vaak op tegenstand, omdat een deel van de bewoners niet mee wil doen, zoals mensen met verhuisplannen of bewoners die er gewoon het geld niet voor hebben.

„We hebben te maken met een heel lastige problematiek die in de praktijk veel problemen oplevert. Zelf ben ik in de jaren tachtig actief geweest op alle vlakken van het beheer van VvE’s en kan u melden de problemen er toen ook waren”, aldus een lezer. „De grote kwaal van deze tijd is dat iedereen denkt overal verstand van te hebben en dus een mening mag geven.”

Meer lezers vinden dat appartementeneigenaren ook de hand in eigen boezem moeten steken. „De gemiddelde bewoner draagt nihil bij aan de VvE. Wel de rechten, niet de plichten”, aldus een lezer.

Een andere lezer ziet ook een mentaliteitsprobleem bij bewoners: „Niets meer voor een ander over hebben, niets kunnen accepteren van een ander, te beroerd en onfatsoenlijk om hun hond goed uit te laten. En als het dan per ongeluk in het pand gebeurt, zeggen ze dat de schoonmaker het maar moet opruimen.”
Vrijwilligerswerk

Sowieso is het een groot probleem om VvE-bestuurders te vinden. Wel begrijpelijk, tekent een lezer aan. „Het is belachelijk hoeveel vrijwilligerswerk er verzet moet worden door het bestuur. En aan hoeveel regels ze moeten voldoen. En wat een ongelooflijke hoeken er in een pand wonen. Voor de één is het nooit genoeg wat er gedaan wordt. Niemand wil een parkeerplaats, de garage, tuin of lift helpen schoonhouden. Maar een verhoging van de servicekosten geeft ook weer gezeur.”

Eigen Huis tekent aan dat er zo’n grote vraag naar VvE-beheerders is dat die het werk vaak ook niet meer aankunnen. „Vooral kleinere VvE’s melden dat de beheerder heel weinig tijd voor ze heeft. Soms zeggen ze zelf het contract op omdat ze overlopen van het werk.”

Een beperkt aantal VvE-beheerders heeft zich aangesloten bij belangenorganisaties, zoals VGM NL. Bestuurslid René Brinkhuijsen zegt dat beheerders zelf ook tegen allerlei problemen oplopen. „De lontjes worden korter. Dat leidt in en rond VvE-vergaderingen steeds vaker tot escalaties en incidenteel zelfs tot onderlinge bedreigingen, steeds vaker ook aan het adres van het bestuur en aan het adres van de beheerder.”
Betrokkenheid

Anderzijds ziet hij ’afnemende betrokkenheid’ van leden en ’onderbezetting en onenigheden’ binnen besturen. Volgens Brinkhuijsen is ’verouderde wetgeving’ ook een probleem. „Denk aan de vaak ingewikkelde regels om te komen tot besluiten, b?voorbeeld aan het vereiste quorum en de benodigde meerderheid b? het nemen van besluiten. Het is nog steeds niet volledig toegestaan om te vergaderen via een videoverbinding.”

Eigen Huis pleit ervoor om de kwaliteit van de VvE-beheerder beter te waarborgen met een beheerderscertificaat. Volgens Brinkhuijsen van VGM NL bestaat er al een certificering (BRL 5016) die professionaliteit van de beheerder van een VvE regelt.

Brinkhuijsen: „Bovendien wordt door de Raad voor Onroerende Zaken gewerkt aan een modelovereenkomst VvE beheer, met als doel om te komen tot een gebalanceerde standaard Immers: de VvE’s, hun leden, de beheerders en de overheid dienen te handen ineen te slaan.”

A3aan 4 november 2023 20:10

0

. Zeer herkenbaar.

DeZwarteRidder 15 november 2023 10:10

0

Huiseigenaren met handen in het haar, angst voor torenhoge afrekening stookkosten

Veel bewoners van appartementen dreigen een torenhoge eindafrekening te krijgen van hun stookkosten. Vanwege een systeemfout bij een onderdeel van de Belastingdienst zijn meerdere aanvragen voor een financiële tegemoetkoming vertraagd in behandeling genomen. Voor een Rotterdams appartementencomplex komt dit neer op bijna 40.000 euro subsidie. ,,Sommige mensen ontploffen bijna aan de telefoon.’’
Barbara de Jong 15-11-23, 10:00

VvE-voorzitter Bernhard Mitterndorfer kreeg onlangs de schrik van zijn leven. Medio mei diende hij een aanvraag in voor een zogeheten Tijdelijke Tegemoetkoming Blokaansluitingen (TTB). Het Ministerie van Economische Zaken had immers bekend gemaakt dat huishoudens met een gedeelde aansluiting op gas en elektriciteit tot bijna 1600 euro compensatie krijgen voor de hoge energieprijzen, omdat zij niet profiteren van het prijsplafond.

Die regeling moet ervoor zorgen dat huishoudens niet méér betalen voor gas en licht dan een door de overheid vastgesteld bedrag. Huishoudens met blokaansluiting worden gezamenlijk verwarmd door één centrale ketel; bij de energieleverancier is niet bekend hoeveel appartementen hier achter zitten.

Het gaat in totaal om duizenden euro’s. Geloof mij, deze hele situatie leverde behoorlijk wat stress op
Bernhard Mitterndorfer

Het complex van Mittendorfer in de Rotterdamse binnenstad telt 36 appartementen en zou in aanmerking komen voor bijna 40.000 euro subsidie. Dit zou neerkomen op ongeveer 1063 euro per huishouden. ,,Na het indienen van de aanvraag - wat een hele klus was - zou ik binnen een paar weken een schriftelijke bevestiging krijgen’’, vertelt Mitterndorfer. ,,Maar die kwam niet. Ook kreeg ik geen bevestigingsmail. Toen ik vervolgens belde, werd mij verteld dat ze mijn aanvraag niet konden vinden. Het programma zou in de beginperiode niet goed werken en ik kreeg het advies de aanvraag maar opnieuw in te dienen.’’
Aanvragen niet verwerkt

Mitterndorfer deed dat direct en was daar nét op tijd mee. De termijn voor een TTB-aanvraag liep af op 31 oktober, hij had nog maar een paar dagen. ,,Na mijn nieuwe aanvraag belde ik gelijk of het nu wel goed is gegaan. Gelukkig was dat zo. Maar stel nu dat je er te laat achter komt? Voor ons complex zouden we dan bijna 40.000 euro mislopen. Geloof mij, deze hele situatie leverde behoorlijk wat stress op.’’

Daar kan Kees Oomen, directeur van VvE Belang, over meepraten. Toen eind april de regeling werd opengesteld, diende hij namens zeshonderd VvE’s de TTB-aanvraag in. Dit kon middels een speciale ‘bulkroute’ waarmee meerdere aanvragen in een keer konden worden ingediend. ,,Toen wij er maar niets van hoorden, namen we contact op met de Belastingdienst. Uiteindelijk bleek dat de helft van de aanvragen niet was verwerkt en daar hadden we geen bericht van gekregen. Inmiddels was de uiterste datum voor de TTB-aanvraag verstreken. Toen was er even flinke paniek en stress.’’
Verontruste huiseigenaren

Na een gesprek vertrouwt hij erop dat het goed komt. ,,Wanneer wij aantonen dat we de aanvraag hebben ingediend, dan wordt deze alsnog in behandeling genomen, ook al is het na 31 oktober. Dat is een geruststelling, maar het neemt niet weg dat VvE’s nog steeds geen beschikking over geld hebben en dat huizeneigenaren mogelijk een fors bedrag uit eigen zak moeten voorschieten omdat de subsidies met vertraging worden uitbetaald.”

Bijna dagelijks wordt VvE Belang gebeld door verontruste huiseigenaren die willen weten hoe het staat met de TTB-aanvraag. ,,Sommige mensen ontploffen bijna als ze horen dat het nog niet duidelijk is of dat een aanvraag langer op zich laat wachten. Als het je eigen fout is, kun je er alles aan doen om het op te lossen, maar dit ligt buiten onze macht.’’

Veel huiseigenaren hebben zorgen over de aankomende winterperiode en worden nu voor hoge kosten gesteld
Steven Wayenberg, Vereniging Eigen Huis

De Vereniging Eigen Huis vindt dat zo snel mogelijk werk moet worden gemaakt om de getroffen huiseigenaren te ondersteunen. ,,Dit is echt een hele nare situatie’’, zegt Steven Wayenberg, belangenbehartiger VvE’s. ,,Veel huiseigenaren hebben zorgen over de aankomende winterperiode en worden nu voor hoge kosten gesteld. Wij willen dat alle TTB-aanvragen versneld in behandeling worden genomen, zodat huiseigenaren niet opnieuw in een administratieve molen terecht komen.’’

Wayenberg vindt ook dat de termijn voor een TTB-aanvraag moet worden verlengd tot 1 januari. ,,De aanvraag alleen al is ingewikkeld. Je moet veel stukken aanleveren en lang niet alle huizenbezitters zijn überhaupt op de hoogte van de regeling. De overheid zette pas laat een register online waarmee je kunt zien of jouw VvE een TTB-aanvraag heeft gedaan.’’
Startproblemen

De Uitvoeringsorganisatie Tijdelijke Tegemoetkoming Blokaansluitingen (UTTB) laat schriftelijk weten dat de aanvragen nooit zijn zoekgeraakt, maar dat aanpassingen in eerste instantie niet goed zijn verwerkt door het systeem. Het zou gaan om aanvragen van de ‘bulkroute’; aanvragen met meer dan tien blokaansluitingen. Wanneer de indieners deze achteraf corrigeerden, ging het mis.

,,De systemen zijn hiervoor inmiddels aangepast. Het gevolg is dat de afhandeling van de aanvragen langer duurt dan gebruikelijk. De TTB-regeling is in korte tijd tot stand gebracht en uitgevoerd, dat maakt het risico op startproblemen groter. Dit risico is vooraf ook aan de Tweede Kamer gemeld.’’ De UTTB heeft nog geen cijfers beschikbaar over het aantal aanvragen dat niet goed door het systeem is verwerkt.

JZ 15 november 2023 10:46

0

Als bestuurder heb ik in het voorjaar die TTB aangevraagd en toegewezen gekregen. Beheerder wees me erop dat ik er waarschijnlijk geen recht op heb. Ik duik nogmaals in de regeling en helaas inderdaad geen rechthebbende. Zie die centen maar eens terug te storten ..

DeZwarteRidder 15 november 2023 11:52

0

quote:
JZ schreef op 15 november 2023 10:46:
Als bestuurder heb ik in het voorjaar die TTB aangevraagd en toegewezen gekregen. Beheerder wees me erop dat ik er waarschijnlijk geen recht op heb. Ik duik nogmaals in de regeling en helaas inderdaad geen rechthebbende. Zie die centen maar eens terug te storten ..

Kun je vertellen waarom jullie er geen recht op hebben...??

JZ 16 november 2023 10:18

0

Ik had een verkeerde voorstelling van het begrip "blokaansluiting".
Bij een blokaansluiting wordt één aansluiting voor gas en elektriciteit gedeeld met de bewoners. Die bewoners hebben daarom geen eigen energiecontract. Die situatie geldt niet bij ons. Ik ging er abusievelijk vanuit dat voorzieningen als algemene verlichting, lift, e-deuren hoofdingang, e.d. onder het begrip vielen. Kortom, te snel gereageerd en formulier ingevuld toen een mede-bewoner mij op de regeling wees. Ergo, bezint eer ge begint.

DeZwarteRidder 15 januari 2024 15:30

0

Vereniging van Eigenaren kan je veel geld kosten: ‘Gaat soms om duizenden euro’s’

Bij het kopen van een huis komt veel kijken, maar bij een appartement moet je nog beter opletten voordat je je handtekening zet. Houd de Vereniging van Eigenaren goed tegen het licht, zeker als die door externe partijen wordt beheerd. Omdat hier geen toezicht op is, lopen de beheerderscontracten flink uiteen. Soms gaat het om een verschil van duizenden euro’s, blijkt uit analyse van Vereniging Eigen Huis. Daarnaast kan een slapende VvE zonder reserves je handenvol geld kosten.
Sandra Moerland 15-01-24, 13:15

In je eigen koophuis ben jij de baas, maar bij appartementen heb je ook nog te maken met de Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze vereniging gaat over de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Als eigenaar van een appartement ben je automatisch lid van de VvE.
Lees ook

44 procent van mensen die een huis zoeken let op overstromingsrisico: ‘Liever geen kat in de zak’

44 procent van mensen die een huis zoeken let op overstromingsrisico: ‘Liever geen kat in de zak’
Krapte op woningmarkt stijgt verder: nergens heeft woningzoeker minder keuze dan in Flevoland
PREMIUM

Krapte op woningmarkt stijgt verder: nergens heeft woningzoeker minder keuze dan in Flevoland

Maar de ene VvE is de andere niet. Zeker als de VvE wordt beheerd door een externe partij. Omdat hier geen toezicht op is, zijn de verschillen tussen beheerderscontracten groot. Vereniging Eigen Huis wil daarom dat beheerders gecertificeerd worden en dat er eisen komen op het gebied van opleiding, een klachtenregeling en het gebruik van modelovereenkomsten. Er zijn ook zaken waar je zelf op kunt letten om zo verrassingen te voorkomen in je pas gekochte appartement.
1. Is de VvE actief?

De eerste vraag die je moet stellen is of de VvE actief is. Veel hypotheekverstrekkers geven namelijk geen hypotheek voor een woning met een slapende VvE. Een actieve vereniging staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, heeft een collectieve opstalverzekering, een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en vergadert minstens één keer per jaar. ,,Het is raadzaam om als bewoner die vergaderingen bij te wonen, want er wordt gestemd over dingen als onderhoud en de hoogte van de servicekosten’’, vertelt Valeska Hovener van Vereniging Eigen Huis.

Zeker als een partij meerdere appartementen in één complex bezit, is het belangrijk om je stem te laten horen. Woningcorporaties kunnen bijvoorbeeld een grooteigenaar zijn. Zij hebben een meerderheidspositie en kunnen daardoor meer invloed uitoefenen dan de individuele eigenaren op de besluiten die tijdens de vergadering gemaakt worden. ,,Het kan zijn dat een grooteigenaar met de meerderheid meestemt, maar hij heeft ook de macht om bepaalde beslissingen door te duwen of juist tegen te houden.’’
2. Let op lopende conflicten

Een bestuur dat met elkaar in de clinch ligt of een beheerder die slecht te bereiken is: het is handig om te weten of er conflicten spelen bij de VvE. Uit een eerder meldpunt van Vereniging Eigen Huis blijkt dat slechte of een gebrek aan communicatie tussen de beheerder en de VvE veel frustratie oplevert, weet Hovener. ,,Als de lift bijvoorbeeld al een tijd stuk is en de beheerder niet reageert op het reparatieverzoek, is dat erg vervelend. Ook tussen bewoners kan wrijving zijn, zoiets kan erg hoog oplopen. In een appartementencomplex woon je dichter op elkaar dan bij een woonhuis en je moet, letterlijk, samen door één deur kunnen. Het zou jammer zijn als je dolblij bent met je nieuwe appartement maar vervolgens last hebt van de conflicten die er spelen.’’

In een appartementencomplex woon je dichter op elkaar dan bij een woonhuis en je moet, letterlijk, samen door één deur kunnen
Valeska Hovener, Vereniging Eigen Huis

DeZwarteRidder 15 januari 2024 15:30

0

3. Gespaarde aandeel reservefonds

De servicekosten die je maandelijks betaalt, zijn voor de schoonmaak van het gebouw, de energiekosten, eventuele beheerderskosten en voor het kleine onderhoud, zoals een kapotte lift. Daarnaast spaar je samen voor het reservefonds van de VvE voor groot onderhoud. Maar wat als je een appartement koopt van iemand die een betaalachterstand heeft? ,,Dan wordt dat verrekend met de verkoopprijs van het appartement. Een appartement moet altijd schuldenvrij zijn’’, legt Hovener uit.

Als je je appartement weer verkoopt, blijft jouw gespaarde aandeel in het reservefonds. ,,Zo nu en dan hoor je dat een beheerder er met het reservefonds vandoor gaat. Dan gaat het vaak over tonnen. Daarom moet je een beheerder nooit toegang geven tot het reservefonds van de VvE. Voor de bankrekening van de VvE kun je met een zogeheten vierogenprincipe werken. Als de beheerder administratieve taken uitvoert, kijkt altijd iemand vanuit de VvE mee.’’
4. Extra bijdrage groot onderhoud

Het vervangen van het dak, betonrenovaties en het renoveren van de galerij: dit wordt allemaal betaald uit het reservefonds. ,,Het is belangrijk dat de VvE een positief saldo heeft. Bij jonge complexen zit dat meestal wel goed, maar bij oudere gebouwen zie je vaker een onderhoudsachterstand’’, legt Ralph Langenberg van Langenberg Makelaardij in Apeldoorn uit. Mocht groot onderhoud uitgevoerd moeten worden terwijl er geen reserve is, dan kan de VvE de servicekosten verhogen of kiezen voor een eenmalige extra bijdrage van alle leden. ,,Dat kan gaan om een extra bijdrage van duizenden euro’s. Het zijn vooral starters die zo’n soort appartement kopen en vaak kunnen zij het extra geld niet missen.’’
5. Neem huishoudelijk reglement door

De huisregels, waar elke bewoner zich aan dient te houden, vind je in het huishoudelijk reglement. Die moet je van tevoren goed doornemen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Zo kan erin staan dat je geen huisdieren mag houden, geen droogrek voor de was buiten mag zetten of geen schotelantenne mag ophangen.
6. Niet alles is privé-eigendom

Wat achter je voordeur ligt, is natuurlijk privé, met uitzondering van je ramen en kozijnen. De entree van het gebouw is ook gemeenschappelijk. Het klinkt logisch, maar toch zijn de grenzen voor sommige woningeigenaren onduidelijk. ,,Zo gebruiken veel mensen het stukje galerij voor hun huis als privé-eigendom. Ze zetten er een bankje, een bloempot of een fiets neer. Als het niemand anders in de weg staat, wordt het vaak gedoogd. Maar juridisch gezien is het gemeenschappelijk goed’’, vertelt Hovener.

Voor de duidelijkheid is het belangrijk dat je de akte van splitsing bekijkt die ieder appartementencomplex heeft. ,,Die is vaak oud en inhoudelijk ingewikkeld, maar wel erg belangrijk omdat jouw rechten en plichten erin staan. Ook staat erin wat jouw aandeel in het gebouw is en soms zelfs hoeveel stemrecht je hebt in vergaderingen. Het is dus erg belangrijk dat je aankoopmakelaar uitlegt wat dit voor jou betekent’’, vult Langenberg aan.

Het is goed om voor de aankoop van een appartement te vragen of de VvE specifiek spaart voor verduurzaming
Valeska Hovener, Vereniging Eigen Huis

7. Zijn er plannen voor verduurzaming?

Wil je verduurzamen om je energiekosten te drukken? Dan zijn er veel zaken die gemeenschappelijk bepaald en uitgevoerd worden. Zelf HR++-glas laten installeren en zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak leggen mag niet zomaar. De ramen horen namelijk bij de buitenkant van het gebouw en zijn dus gemeenschappelijk goed, evenals het dak. Vaak gaat verduurzaming samen met ander groot onderhoud. ,,Het is goed om voor de aankoop van een appartement te vragen of de VvE specifiek spaart voor verduurzaming. Vraag welke maatregelen al gedaan zijn en of er in de nabije toekomst concrete plannen zijn en of daar een kostenplaatje voor is’’, raadt Hovener aan.

Wat als je een fijn appartement op het oog hebt met een VvE dat niet aan alle punten voldoet? Dan is dat niet altijd een reden om van de koop af te zien. ,,Als makelaar kun je iemand aanraden om verder te zoeken, maar zeker met de huidige woningkrapte is dat aan de koper om te bepalen’’, vertelt Langenberg. ,,Er is weinig aanbod en er wordt fors overboden. Mensen zijn al lang blij om een eigen woonruimte te hebben. Het belangrijkste is dat de VvE actief is en dat er geld in het reservefonds zit. Als dat niet zo is, neem je een financieel risico.’’

het zwaard 16 januari 2024 17:11

0

Elektriciteits- en gasfactuur dalen voort
De gemiddelde jaarfacturen van elektriciteit en aardgas zijn in januari verder gedaald in Vlaanderen. Wie in januari een nieuw contract afsluit, is gemiddeld 500 euro goedkoper af voor elektriciteit dan in januari 2023 en bijna 1.000 euro voor gas. Dat blijkt uit cijfers van de Vlaamse energieregulator VREG.
De geschatte jaarfactuur voor een gezin dat in januari een contract voor elektriciteit afsluit, bedraagt 1.222,86 euro. Dat is bijna 60 euro minder dan in december. Vergeleken met een jaar eerder — dus januari 2023 — is de gemiddelde jaarfactuur met ruim 500 euro gedaald, of 30 procent.
Ook de gemiddelde factuur voor aardgas daalt in januari verder, tot 1.481,26 euro per jaar. Dat is 166 euro minder dan in december, en 970 euro minder dan een jaar geleden of een daling met 40 procent.

De prijzen die de VREG weergeeft, zijn schattingen van de commerciële prijs van leveranciers over een periode van een jaar. Dat is dus zonder klanten die bijvoorbeeld het sociaal tarief betalen.

De prijzen van elektriciteit en gas piekten in 2022, als gevolg van de Russische inval in Oekraïne en de chaos op de energiemarkt. Ze zijn intussen duidelijk gedaald, maar zitten nog boven het niveau van enkele jaren geleden. Zo lag de gemiddelde jaarfactuur van elektriciteit in de eerste helft van 2021 onder de 1.000 euro.

DeZwarteRidder 21 februari 2024 09:40

0

Verduurzamen van VvE's voor 2050 lijkt onmogelijk door kosten en rompslomp
20 februari 2024 16:24
Aangepast 20 februari 2024 16:53

Verduurzamingsplannen van verenigingen van eigenaren (VvE's) belanden vaak in de ijskast vanwege té hoge kosten, de lastige interne besluitvorming en de papieren rompslomp. Dat blijkt uit onderzoek van RTL Nieuws. Anderhalf miljoen woningen – dat is 1 op de 5 – zijn onderdeel van een VvE.

Gezamenlijk moeten deze VvE-eigenaren beslissen hoe hun complex in 2050 van het gas af moet en welke isolatiemaatregelen nodig zijn. En dat proces loopt stroef.

De overheid wil Nederland in 2050 aardgasvrij hebben om zo de CO2-uitstoot fors te verminderen. Daarom moeten alle bestaande woningen goed worden geïsoleerd en moet de gasgestookte CV-ketel vervangen worden door een warmtepomp of aangesloten worden op een warmtenet.

Vooral binnen VvE's blijkt dat een haast onmogelijke opgave. In een VvE is het gebouw gezamenlijk bezit. Wil je iets veranderen aan de buitenkant, bijvoorbeeld het isoleren van het dak, de muren, de ramen of het plaatsen van een warmtepomp of zonnepanelen, dan heb je instemming nodig van twee derde of driekwart van alle andere eigenaren van de VvE.
Wat is privé en gemeenschappelijk bezit?

In een splitsingsakte van de VvE staat beschreven wat privé en wat gemeenschappelijk bezit is. VvE's lopen tegen problemen aan als: hoe verdeel je het eigendomsrecht bij het plaatsen van zonnepanelen op het gezamenlijke dak? Of is het gebouw een Rijksmonument, dan krijg je te maken met extra eisen vanuit de gemeente.

Richard de Laat is advocaat bij De Advocaten van Van Riet en is gespecialiseerd in VvE-recht. Hij waarschuwt: Als je iets aan de buitenkant van het gebouw aanpast zonder dat daarvoor de juiste procedure is gevolgd, moeten de zonnepanelen of warmtepompen weer verwijderd worden.
'Bouwen van een zandkasteel'

"Je moet het eigenlijk vergelijken met het bouwen van een zandkasteel", zegt De Laat. "Als je alles goed doet, dan kan het werken. Maar het is ook heel makkelijk om het stuk te maken. Als er één iemand het er niet mee eens is, dan kan je heel makkelijk een brief sturen naar de kantonrechter en je vraagt om vernietiging van het besluit.”

Daarnaast ontbreekt een eenduidige aanpak. Een VvE-bestuur bestaat meestal uit betrokken bewoners, maar het zijn amateurs op het gebied van verduurzaming. Dirk van der Woude, mede-oprichter van VvE Bond Amsterdam, deed onderzoek naar het verduurzamen van VvE's en ziet dat VvE's in de praktijk eerder kiezen voor een nieuwe CV-ketel dan een warmtepomp.
Hybride

"Je moet helemaal zelf het wiel uitvinden. Je bent natuurlijk per definitie een stel amateurs, en je gaat over verschrikkelijk veel geld. En als het lang duurt zal de aannemer ook zeggen: 'ja sorry de prijzen zijn omhoog gegaan'. Dan is je lening misschien te laag en dan moet je ook alles weer opnieuw doen. Dus je bent voortdurend bezig op een ijsschots richting zomer", aldus Van der Woude.

Het RTL Nieuwspanel deed onderzoek onder 20.000 deelnemers over het verduurzamen van een koopwoning. Hieronder waren bijna 13.000 koophuisbezitters en ongeveer 2100 eigenaren van een VvE-woning. We vroeg aan VvE-eigenaren hoe het gaat met de verduurzaming in hun complex. In de helft (51 procent) van de gevallen wordt er gesproken over verduurzaming. Zo'n 11 procent geeft aan dat het pand al helemaal duurzaam is en 30 procent geeft aan dat er niet over gesproken is of wordt.
Kosten verduurzaming struikelblok

De kosten voor de verduurzaming vormen voor 73 procent van de ondervraagde appartementseigenaren het grootste struikelblok. Gemiddeld kost het gasloos maken van een appartement tussen 24.000 en 35.000 euro. Voor veel mensen onbetaalbaar.

Een ander probleem is het op één lijn krijgen van je buren (dit ervaart 64 procent van de ondervraagde VvE-eigenaren). Regelmatig bestaat een VvE uit een mix van bewoners: jong, gezinnen met kinderen en senioren, verhuurders en huurders, een woningcorporatie en soms ook winkeleigenaren. Probeer deze partijen met tegenstrijdige belangen maar op één lijn te krijgen. Bovendien heeft iedereen een ander budget te besteden.
Hogere maandlasten

Die verschillende belangen binnen één VvE leiden tot spanningen tussen bewoners die wél en niet willen verduurzamen. Bewoners die hun huidige appartement als tussenhuis zien en van plan zijn na gezinsuitbreiding te verhuizen hebben vaak geen trek in hogere maandlasten.

Datzelfde geldt voor senioren die niet willen investeren, omdat ze de kosten nooit terugverdienen. Waarom je kleine pensioentje stoppen in hoge servicekosten en geen geld meer hebben om van te leven? De bewoners op leeftijd 'geloven het wel' en vinden het 'een zorg voor de de volgende generatie', blijkt uit reacties van leden van het RTL Nieuwspanel.

En wil je een gebouw gasloos maken, dan moet je het eens worden over het alternatief. Heeft een appartement individuele CV-ketels – die eigendom zijn van de bewoners – dan kun je alleen overstappen op een gezamenlijke warmtebron als het collectief daarmee instemt.
Verduurzamen mislukt

Volgens een rapport van de VvE Bond Amsterdam mislukt het verduurzamen vaak vanwege de hoge kosten. Bovendien kiezen appartementsbezitters liever voor een nieuwe HR-ketel dan voor een gasloze woning. Zo worden de klimaatdoelstellingen van de overheid en gemeente nooit behaald. Zeker niet in Amsterdam, dat in 2040 gasvrij wil zijn en waar 54 procent van de huizen een VvE-woning is.

Verduurzamen is duur en de meeste VvE's hebben niet genoeg geld in kas. Daarom kan een VvE bij het Nationaal Warmtefonds een energiebesparingslening aanvragen voor 20 of 30 jaar. Uit ons panelonderzoek blijkt dat het aanvraagproces 'lastig' is en vaak lang duurt. De afgelopen twee jaar hebben in totaal 9759 appartementen van de 1,5 miljoen VvE-woningen zo’n energiebesparingslening gekregen via het Nationaal Warmtefonds.

DeZwarteRidder 21 februari 2024 09:42

0

Subsidie aanvragen bij RVO

Daarnaast kunnen VvE’s bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) subsidie aanvragen voor isolatiemaatregelen en een warmtepomp. Maar dat loopt nog niet echt storm. In 2023 ging het om nog geen 12.000 VvE-woningen.

Voor een investering van tienduizenden euro's per appartement krijg je ook maar een klein deel terug. De VvE-bewoners moeten de energiebesparingslening maandelijks via de servicekosten aflossen en dat zorgt voor een flinke stijging van de maandlasten.
Wetswijzigingen in 2026

Demissionair minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting lanceerde op 5 september 2023 een 'versnellingsagenda', omdat het verduurzamen van VvE's veel te langzaam verloopt. De Jonge onderkent de problemen binnen VvE’' en noemt 'het taaie moeras van besluitvorming' als probleem. Daarom komt hij in 2026 met een aantal wetswijzigingen.

Maar extra geld voor VvE's zit er niet in. "We moeten meer ontzorgen. Wat we merken is dat het veel gedoe is. Je moet wel heel veel doorzettingsvermogen hebben als VvE-bestuurder om je hele VvE mee te krijgen. We moeten de besluitvorming makkelijker maken", aldus de Jonge.
Bron: RTL Nieuws

DeZwarteRidder 24 februari 2024 16:36

0

Verduurzamingslening kleine VvE's: 'Nodig, maar bij weinigen bekend'
24 februari 2024 11:29
Aangepast 24 februari 2024 11:31

Veel kleine Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) kampen met achterstallig onderhoud, matige energielabels en te weinig geld in kas om te isoleren. Voor deze groep bestaat de mogelijkheid om geld te lenen voor verduurzaming, maar de regeling is maar bij weinig eigenaren bekend.

Verduurzamingsplannen van Verenigingen van Eigenaren (VvE's) belanden vaak in de ijskast vanwege té hoge kosten, de lastige interne besluitvorming en de papieren rompslomp, zo bleek eerder uit onderzoek van RTL Nieuws. Anderhalf miljoen woningen – dat is 1 op de 5 – zijn onderdeel van een VvE.

Sinds november is er voor kleinere VvE's (tot maximaal 7 woningen) echter hulp en is het mogelijk om een gezamenlijke verduurzamingslening af te sluiten met een maximum van 25.000 euro per appartement. De lening komt voort uit een samenwerking tussen het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Half miljoen eigenaren met slecht energielabel

En dat is nodig, zegt Tamara Evers, woordvoerder van NHG. Volgens de instantie wonen bijna een half miljoen appartementseigenaren in een woning met een slecht energielabel (D, E, F of G). 80 procent van de 100.000 kleine VvE’s heeft daarbij te maken met achterstallig onderhoud.

Het is sinds 2021 verplicht voor VvE's om te sparen voor toekomstig onderhoud, toch had in 2023 slechts 48,6 procent van alle VvE’s dat voldoende gedaan. Ook omdat de bouwkosten de laatste zes jaar met 50 procent zijn gestegen.
Verduurzamen
Lees ook:
Verduurzamen van VvE's voor 2050 lijkt onmogelijk door kosten en rompslomp

Veel VvE’s hebben dan ook te weinig geld in kas voor een nieuw dak of een schilderbeurt, laat staan voor verduurzaming, zoals isolatie of zonnepanelen.

Met de lening sla je volgens NHG twee vliegen in één klap. Naast isolatiemaatregelen of het plaatsen van zonnepanelen kun je ook onderhoud, zoals het vervangen van een dak of balkonreparaties meefinancieren. Daarmee verlaag je de energiekosten en kun je nadenken over vervolgstappen om woningen uiteindelijk gasloos te maken.
21 gemeenten bieden lening

Op dit moment bieden 21 gemeenten, waaronder Rotterdam, Nijmegen en Arnhem, leningen aan. De hoogte van de rente verschilt per gemeente. Je betaalt in elk geval 1 procent aan afsluitkosten over het totaal geleende bedrag met een minimum van 1500 euro. Voor de NHG-garantie komt er 0,6 procent aan zogenoemde borgtochtprovisie bovenop.

De lening wordt aangegaan door de VvE en niet dus door de individuele eigenaren. Verhuist een VvE-lid of komt een persoon te overlijden, dan gaat de lening over op de nieuwe appartementseigenaar. Kan een VvE-eigenaar de lening niet meer betalen, dan staat de NHG garant en hoeven andere leden hier niet voor op te draaien.

DeZwarteRidder 8 oktober 2024 10:20

1

AMERSFOORT (ANP) - Vereniging Eigen Huis waarschuwt voor een "financieel drama" dat Verenigingen van Eigenaars (VvE's) dreigt te treffen door de zogeheten Gasketelwet die vorig jaar is ingevoerd. Deze wet is bedoeld om het aantal ongelukken met koolmonoxide (CO) te verlagen, maar kan appartementseigenaars met hoge kosten opzadelen.

Volgens de nieuwe regels moet bij het vervangen van een individuele cv-ketel ook worden gecontroleerd of het rookgasafvoersysteem ouder is dan vijftien jaar. "Als dat zo is, moet het hele systeem van de VvE worden vervangen, wat tussen de 100.000 en 200.000 euro kan kosten. Zelfs VvE's met een goed gevuld reservefonds kunnen zulke bedragen moeilijk opbrengen", aldus Vereniging Eigen Huis. Vooral het vervangen van ingemetselde rookgasafvoersystemen blijkt complex en kostbaar.

De belangenbehartiger ontvangt dagelijks klachten van huiseigenaren over dit probleem. De vereniging heeft minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gevraagd om in te grijpen met "alternatieve, pragmatische oplossingen". Daarbij mogen VvE's niet met "onbetaalbare kosten" worden opgezadeld. "De veiligheid staat voorop, maar tegelijkertijd moet wet- en regelgeving wel uitvoerbaar zijn", stelt de vereniging. De organisatie heeft nog niet precies in beeld hoeveel VvE's te maken hebben met dit probleem.

Ortega 8 oktober 2024 11:20

0

Gelukkig dat VEH dit ook aan het aankaarten is en zelfs die rookgaswet onder de aandacht ligt. Weer zo'n totale faal van de grootste idioot ooit in onze politiek: Hugo de Jonge.

DeZwarteRidder 22 januari 2025 10:50

0

22 jan 2025 om 10:42
2 reacties
Verenigingen van Eigenaars (vve's) lopen tegen problemen aan bij het openen van een bankrekening. Banken voeren daarbij zware controles uit die eigenlijk bedoeld zijn om terrorisme tegen te gaan.

Vve's zijn verplicht om een spaarrekening te openen, waarmee ze bijvoorbeeld het onderhoud van het pand kunnen betalen. Vereniging Eigen Huis (VEH) ontving honderden klachten van vve's over het openen van zo'n rekening. Nederland telt 135.000 vve's met in totaal 1,4 miljoen koop- en huurappartementen.

Vve-bestuurders, bewoners en beheerders moeten veelal "onnavolgbare, complexe en trage procedures" doorlopen bij een bank om een rekening te openen, constateert VEH. Sommigen worden geweigerd door de bank. "Velen lopen hierop vast."

Ook vve's met een bankrekening ervaren volgens VEH vaak problemen, bijvoorbeeld als een bestuurslid verhuist. "Dan volgt een wirwar van administratieve rompslomp waardoor de continuïteit van inkomsten en betalingen vastloopt", stelt de belangenorganisatie.
Controles bedoeld om terrorisme tegen te gaan

Banken moeten witwassen en financiering van terrorisme tegengaan. Maar deze zware bankcontroles "hebben buitenproportionele gevolgen voor vve's", stelt VEH. Eerder bleek uit onderzoek van Argos dat goede doelen, sportverenigingen en dorpshuizen tegen soortgelijke procedures aanlopen bij het regelen van de financiën.

Woensdag gaat minister van Financiën Eelco Heinen in commissiedebat met de Tweede Kamer over de bestrijding van witwassen en terrorismefinanciering. VEH wil dat de minister het bankentoezicht voor vve's versoepelt.

Vve's zouden een laag risico zijn voor banken als het gaat om witwassen en financiering van terrorisme. "Na een snelle screening zou het merendeel van de vve's daarom eenvoudig een spaar- en betaalrekening moeten kunnen openen", vindt VEH.
Banken hebben controles juist aangepakt

Banken hebben de afgelopen jaren flink moeten investeren in het aanpakken van witwaspraktijken omdat ze dit niet op orde hadden. Ze kregen hoge boetes voor het overtreden van de witwasregels. ING en ABN AMRO troffen hierover een schikking met het Openbaar Ministerie en betaalden samen meer dan een miljard euro.

"Er zijn veel signalen en voorbeelden uit de praktijk waaruit blijkt dat de inzet van banken nu disproportioneel uitpakt voor klanten en onvoldoende gericht is", schreef Heinen afgelopen maandag. Hij noemt de witwascontrole "vastgelopen".

JZ 22 januari 2025 11:25

0

quote:
DeZwarteRidder schreef op 15 januari 2024 15:30:
"Zo gebruiken veel mensen het stukje galerij voor hun huis als privé-eigendom. Ze zetten er een bankje, een bloempot of een fiets neer. Als het niemand anders in de weg staat, wordt het vaak gedoogd. Maar juridisch gezien is het gemeenschappelijk goed’’, vertelt Hovener.

Dit is achterhaald. Sinds 1 juli jl. zijn dit soort zaken wettelijk verboden (ihkv de veiligheid).

JZ 22 januari 2025 11:32

0

quote:
DeZwarteRidder schreef op 24 februari 2024 16:36:
Het is sinds 2021 verplicht voor VvE's om te sparen voor toekomstig onderhoud, ...

Indien de leden instemmen met het niet opstellen van een mjop (en dus betalen boter bij de vis bij grotere uitgaven) dan is dat een rechtsgeldig besluit.

JZ 22 januari 2025 11:46

0

quote:
JZ schreef op 22 januari 2025 11:25:
[...]
Dit is achterhaald. Sinds 1 juli jl. zijn dit soort zaken wettelijk verboden (ihkv de veiligheid).

www.vvebelang.nl/nieuws/brandveilighe...

AEX 930,41 +8,49 +0,92% 18:05


Germany40^	23.029,60	+2,12%
BEL 20	4.469,65	+1,11%
Europe50^	5.501,68	+0,70%
US30^	43.185,00	-1,44%
Nasd100^	20.442,80	-2,09%
US500^	5.848,71	-1,74%
Japan225^	37.316,20	-0,72%
Gold spot	2.893,55	+1,26%
EUR/USD	1,0491	+0,83%
WTI	68,24	-2,63%

THEON INTERNAT	+9,20%
Van Lanschot ...	+5,90%
ArcelorMittal	+4,96%
NX FILTRATION	+3,85%
ING	+3,49%

AZERION	-5,16%
EBUSCO HOLDING	-4,33%
Fugro	-3,68%
PostNL	-2,63%
Alfen N.V.	-1,94%

Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

VvE ervaringen

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Markt vandaag

Aandelenadviezen van IEX.nl

Stijgers

Dalers

Nieuws Forum