Hier wat algemene informatie hoe een maand geleden over Kardan gesproken werd, dit in een stuk dat de instantie Markt gevoel publiceerde. Ik hoop dat de aandeel houders hier iets aan hebben om te zien wat de risico's zijn en wat de eventuele hoge koersen kunnen zijn die te behalen vallen.
Dit is allemaal info die al bekend is maar geeft even een fijn overzicht zo alles even op een rijtje :)
(Ik heb zelf een positie in Kardan en blijf die houden.)
Door:
Selwyn Duijvestijn
1 maand geleden
Kardan: Hoofd boven water of kopje onder?
Kardan is een investeringsmaatschappij (AEX: KARD) die zich bezighoudt met de ontwikkeling en het beheer van op lange termijn cashflow genererende projecten, voornamelijk in de vastgoedsector en waterinfrastructuur in Azië en Europa. Investeren, bouwen, renderen, verkopen. Het bedrijf heeft inmiddels op heel veel terreinen en in heel veel landen belangen. Het hoofdkantoor van het – van oorsprong Israëlische – Kardan is gevestigd op de Zuidas van Amsterdam.
Impact van de crisis op Kardan
Het zal geen verrassing zijn om te vernemen dat de economische crisis ook zijn impact heeft gehad op Kardan. In bijvoorbeeld Azië is de vastgoedmarkt volledig ingestort. Dat maakt het erg lastig om bestaande schulden af te lossen. Gebouwen staan leeg en vinden geen koper of huurder. Derhalve geen inkomsten voor een investeringsmaatschappij.
De schuldpositie van het bedrijf is uiterst zorgwekkend. Dit leidde begin dit jaar nog tot een negatieve herwaardering door Maalot, de Israëlische dochter van kredietbeoordelaar Standard & Poor's. In 2015 moesten schulden worden terugbetaald en er was geen geld voor.
Al geruime tijd werd onderhandeld met de schuldeisers en uiteindelijk is er recent een oplossing gevonden. Betalingen konden twee jaar worden uitgesteld maar wel ten koste van een hogere rente. Daarnaast krijgen ze 10% van het aandelenkapitaal en een bedrag van € 750.000. Op zich geeft deze oplossing Kardan even lucht, maar het toont ook aan dat schuldeisers Kardan in een wurggreep hebben. Het lijkt een beetje op Griekenland dat geld moet lenen tegen ongunstige voorwaarden om vorige leningen af te lossen, terwijl er geen uitzicht is op aflossing in de toekomst.
S&P verhoogde zijn waardering weer na de overeenkomst maar behield de negatieve outlook. Om ooit uit de crisis te komen moet er winst gemaakt worden. In 2014 werd die winst ook inderdaad gemaakt,voor het eerst sinds 2008, maar in het eerste kwartaal van 2015 was er alweer een verlies.
Klinkende munten
De Israëlische roots van Kardan zorgen er nog altijd voor dat het bedrijfsresultaat beïnvloed wordt door de koers van de shekel. De munt won vorig jaar zo'n 1,2% tegenover de euro. De duurdere shekel deed de financieringskosten in 2014 bijna €4 miljoen hoger uitvallen.
Naast de shekel is ook de waarde van de Chinese munt (de renminbi) van belang voor Kardan, aangezien het bedrijf veel vastgoed in bezit heeft in China. Daar gaan de zaken eigenlijk best goed. Mede vanwege een overschot aan 'standaard' winkelcentra, richt Kardan zich daar nu op exclusievere winkelcentra. Eén van de blikvangers is het fantastische Europark-winkelcentrum in de stad Dalian. Dat is een ultramoderne shopping mall inclusief entertainment, een bioscoop (met 4D beleving!), green parc, serviceflats en een wereldrestaurant. Natuurlijk met een eigen metrohalte. Een prestige-object dat er wezen mag.
Drie units
Kardan NV is onderverdeeld in drie verschillende SBU's (strategic business units): Financiële diensten (voor financiële instellingen), vastgoed (van commerciële tot residentiële projecten) en (water)infrastructuur. Kardan heeft drie dochterondernemingen: Kardan Financial services BV, GTC Real Estate Holding BV en Tahal Group International BV. Die laatste was oorspronkelijk een Israëlisch overheidsbedrijf op het gebied van infrastructuur voor water en riolering. Het werd in 1996 geprivatiseerd en in 2001 een volledige dochteronderneming van Kardan. Inmiddels is Tahal actief in Centraal en Oost Europa, Zuid-Amerika, Azië, Afrika en thuisbasis Israël.
Kardan zal delen van zijn bedrijf moeten verkopen om zijn schuld te verminderen. Zo is Tahal bezig met verkoop van een Chinees bedrijf in waterinfrastruktuur.
Het aandeel Kardan
Kardan heeft sinds 2003 een notering op de Amsterdamse beurs, en is daarnaast genoteerd in Tel Aviv. Het aandeel noteert momenteel rond de 0,26 euro. Geen fantastische koers, vindt ook de CEO van Kardan. Het bedrijf is intrinsiek 3 tot 4 keer zoveel waard. Maar de aanhoudend slechte resultaten en de bijbehorende opgebouwde schuld zorgde ervoor dat Kardan een pennystock werd. Voor de crisis noteerde het aandeel nog boven de 10 euro.
Het aandeel kan alleen herstellen als er winst gemaakt wordt en de schuldenpositie wordt afgebouwd. Het is wachten op (verder) herstel in de vastgoedsector. Zolang grotere projecten worden uitgesteld heeft Kardan weinig om zich mee op te werken. Zolang er niet wordt gebouwed, kan er ook niet worden verkocht.
Prestige-objecten zoals in China zijn vooralsnog kleine lichtpuntjes in de mindere tijden. In de lagere sectoren is weinig te verdienen. Het is voor Kardan te hopen dat het een succes wordt. Met de afspraken die zijn gemaakt met de schuldeisers kan Kardan in ieder geval weer even vooruit. Het gaat om vertrouwen. Ongetwijfeld hoopt men dat de markt overal weer aantrekt waarop de koers vanzelf uiteindelijk zal stijgen.
Scenario's
Als het beter gaat in de vastgoedsector, Kardan winst maakt en een deel van zijn onderdelen verkoopt zou het kunnen zijn dat een kleiner Kardan weer enigszins gezond wordt. Een opsplitsing, wat in feite neerkomt op verkoop van een groot deel van de onderdelen, is ook een scenario. De schuldeisers die al een deel van het aandelenkapitaal krijgen zouden een rol kunnen spelen in opsplitsing of overname. Zij willen die intrinsieke waarde krijgen om hun geld terug te zien, dat is altijd nog beter dan een faillissement.
Mening over Kardan
Informatie over een bedrijf als Kardan is vaak moeilijk te lezen, de vaak ingewikkelde structuren van financiering en waardebepaling van vastgoed maakt het lastig om een gefundeerd oordeel te hebben. Het is in ieder geval zo dat de huidige positie van Kardan onhoudbaar is, dit is geen positie die je substantieel verbetert door alleen een beetje meer winst te maken. Verkopen, opsplitsingen, of overnames zullen gaan gebeuren. Het is mogelijk maar niet zo waarschijnlijk dat de aandeelhouders daar positief uitkomen...