DeLa(s)Vega(s) schreef op 27 september 2022 17:33:
[...]
Ik denk dat het niet perse zo 1 op 1 correleert. "Hoge inflatie DUS alles gaat in prijs omhoog. Immers hoge inflatie wordt bestreden met hogere rente. Dan wordt lenen voor een huis dus duurder. En niet een beetje: de rente is van 2,0% naar ruim 4% gestegen dus dat is een verdubbeling! 100% inflatie op het lenen van held voor de eigen woning.
Vrijwel alles wordt duurder, dus mensen kunnen -als ze verstandiger zijn dan hypotheekbanken- berekenen in een maandbudgetje dat het niet heel handig is om -zeg- 30 a 40% van hun maandinkomen aan woonlasten (al dan niet met aflossingen erin) te besteden. Dan zou het droge crackers eten worden in het nieuwe woonhuis. En koud douchen en alleen boterhammen met pindakaas op zondag.
Dus de inflatie bijt bij huizenprijzen ook wel eens in de eigen staart: de mensen KUNNEN de woonlasten bij de hogere rente simpelweg niet meer dragen. Dus niet de aankoop van een groter huis (wooncarriere maken) inclusief overbieden maar even niets doen. Pas op de plaats, blijven zitten waar je zit (vraaguitval) of erger nog: als de huidige rentevasteperiode afloopt en men geconfronteerd wordt met de nieuwe rente van 4 a 5%, oepsss. Dan kan een aanbodgolf ontstaan a la 2009.
Maar bij een berekening € 400.000 transactieprijs (incl alles), 100% lenen tegen woonhypotheekrente van 5% (aan de hoge kant) zit je op € 20.000 bruto rente. Na aftrek van (max) 40% is dat € 12.000 netto rente per jaar. Dus vergelijkbaar met € 1000 kale huur.
Zo'n app in A'dam doet in de vrije sector (vooralsnog, zolang men het kan en wil betalen) € 1500 kale huur per maand. Dus ruwweg kan de rente nog naar 7% stijgen voordat het "tipping point" of BEP of kruisprijs wordt bereikt.
Dus ik hou dat ding nog even aan. 2 jaar verhuren. Is huurrendement van (12*1500 / € 400.000) = 4,5%. Uiteraard moeten er nog allerlei kosten vanaf (VvE, gemeentebelastingen etc), I know. Laat het dan 3,5 % zijn.
En in het echt is die prijs nu € 480.000. Dus dan ga je naar circa 3%. Dan zou je beter kunnen cashen en alles in high div yield aandelen kunnen steken.
Het nadeel is: als je verkoopt kom je er als belegger in Amsterdam niet meer in, tenzij je boven € 550.000 iets koopt. En uiteraard overdrachtsbelasting van 8%. Lastig, lastig.
On topic:
Sorry kind, "jouw" verhuurappartement is verkocht en is nu een pakket Shell aandelen. Dan wel lekker met het Ron Tron System aanklooien elke handelsdag. Vandaag levert dat de gebruikers weer goud geld op! En ik zit muurvast met een longpositie op € 27,70, nadat ik short positie op niveau € 26,00 heb dubbel gedraaid op dat price level. Ik leer het ook nooit.