Ik ben overtuigd dat de huizenmarkt binnenkort in beweging zal komen en aandelen van de bouwers als BAM (verder) op sleeptouw kan nemen.
Bedrijfsinformatie
BAM Groep Koninklijke
Ik kwam vanmorgen het volgende stukje tegen in het FD:
De headline gaat komen: de huizenmarkt trekt aan! Echt? Ja, echt. De triggers die de huizenmarkt gaan bewegen manifesteren zich steeds duidelijker. Haastig zal een peleton belegggende bodemvissers een sprong in het diepe nemen. Er zijn genoeg redenen waarom. Dit zijn er tien…
De financiële triggers
1 De belangrijkste : het omslagpunt waar kopen aantrekkelijker wordt dan huren, is ruim bereikt. Een simpele observatie in "mijn" Amsterdam is dat ongeveer 60m2 met 2 slaapkamers op een redelijke locatie zomaar €1200 huur doet. Er zijn veel leuke appartementen te koop met een lagere maandlast dan die huur.
1.5 Bovendien: de netto huuropbrengst is fors hoger dan de rente op een (staats)obligatie. Ergo, een appartement kopen om te verhuren aan bijvoorbeeld studerend nazaat & vriend(in)en is voor papa een betere renderende belegging dan menig obligatie. Bovendien is een stapel bakstenen tastbaar eigen bezit, anders dan een stukje staatspapier dat op korte termijn zelfs negatief rendeert en snippers weggeeft aan andere landen.
2 De inflatiehedge. In tijden van inflatie, oplopende rente, ontwaardt niet alleen uw obligaties, maar ook uw verschuldigde hypotheek. De beleggingskeuze is mijns inziens snel gemaakt.
3 In delen van de huizenmarkt is de betaalbaarheid versus besteedbaar inkomen gedaald tot niveaus die we in 20 jaar niet meer gezien hebben.
De politieke triggers
4 De politiek schittert in een gebrek aan beslissingsvaardigheid over de hypotheekaftrek. We zijn op het punt gekomen dat zelfs een slecht besluit al goed nieuws is. Duidelijkheid laat mensen beslissen en bewegen. Er staat al 4 jaar een groeiend peloton kopers te wachten op het startschot.
5 Nog even doorzeuren over de politiek, de wens is namelijk al jaren dat er bijna 2x zoveel huizen gebouwd worden dan er opgeleverd worden. Dat mondt een keer uit in schaarste.
6 De bouwsector is een van de grootste werkgevers in ons land. Werkloosheid en faillissementen in deze sector is een enorm probleem. Doe wat aan puntje 5 en punt 6 lost zichzelf grotendeels op.
7 Oh en het laatste politiek kritische punt: hypotheektarieven zijn historisch gunstig en kunnen met wat politiek inzicht wellicht nog een tikkie verder omlaag. Waarom doet bijvoorbeeld een 15-jaars hypotheek in Frankrijk slechts 2.7%? Denk 's na over deze stelling: te hoge hypotheektarieven is gemaskeerde staatssteun aan banken.
Andere stuwende factoren
8 Het aantal mensen per huishouden daalt nog steeds en met name het aantal eenpersoonshuishoudens neemt nog steeds toe. Schaarste!
9 De migratie richting de Randstad, met name de grote steden blijft doorgaan. Dat begint te knellen. Alweer......schaarste!
10 Een laatste belangrijke trigger die de markt in beweging zet: Parijs en Londen genieten al langer van vluchtkapitaal. Zuid en Oost Europees kapitaal is dol op Prime Location onroerend goed. B-steden als Amsterdam worden ontdekt, waarbij kwaliteit en schoonheid veel belangrijker zijn dan prijs. Ik hoor steeds meer engels rond de grachtengordel.
Onroerend goed EN ontroerend slecht
De ironie van de bovenstaande triggers is dat de indruk zal ontstaan dat de hele markt beweegt. Helaas zal het middensegment van quasi pompeuse rijtjeshuizen en "geschakelde villa's" gebouwd in de jaren 60-70-80-90 van Almere tot Purmerend en de verder gelegen buitengebieden permanent verlamd blijven. Hypothecaire obesitas is in dat segment helaas ongeneselijk. Voor de aandelenkoersen doet dat er niet toe: de markt zal reageren op de krantenkoppen, ook als die een verkeerd beeld geven van de huizenmarkt als geheel.
Het signaal, het aandeel
Aandelen van de bouwers hebben het de laatste tijd goed gedaan. Vorige week rapporteerde BAM prima cijfers en maakte vooral zinnige opmerkingen over de markt. Iedere broker voorspelde winstnemingen maar het aandeel ging omhoog. Waarom? Simpel, er is vooral voor de momentum beleggers geen reden om te verkopen en er is bovendien geen reden om posities in overgewaardeerde ‘veilige’ aandelen uit te breiden (zie column januari : voorsorteren op een bondmarket crash).
Als de huizenmarkt gaat bewegen zal de belegger daarvan willen profiteren. Vooral voor de institutionele belegger zijn Ballast en Heijmans zijn te klein. BAM heeft een sterkere balans, een betere geografische spreiding en herkenbare niche's.
Dus
Als de eerste signalen zich manifesteren komt het peleton in beweging. Zijn Bakstenen Aan de Markt , dan raken de Bammetjes ook weer in trek.