Kurt Vansteeland (De Tijd)
Vandaag om 12:32
Het beurshuis Barclays verplaatst na een 'diepe duik' in de Brusselse kantorenmarkt het aandeel Cofinimmo van zijn verkoop- naar zijn kooplijst.
'We snappen niet goed waarom het aandeel dit jaar met een winst van 13 procent achterblijft op de 19 procent rendement voor de Europese vastgoedsector.' Het is best een frappante quote van een beurshuis, Barclays, dat tot woensdag adviseerde het aandeel in kwestie, Cofinimmo COFB2,40% , te verkopen.
Barclays verhoogt donderdag in één trek het advies van 'verkopen' naar 'kopen', het koersdoel maakt een tijgersprong van 108 naar 148 euro. De belangrijkste reden voor de 'Saulus op weg naar Damascus'-bekering was de diepe duik die analiste Céline Nuynh deed in de Brusselse kantorenmarkt.
Op basis van die duik is ze een pak optimistischer geworden over de Brusselse kantoren van Cofinimmo, nog altijd goed voor 26 procent van de portefeuille. Dat klinkt verrassend in het licht van de sombere visie die beleggers al jaren over de sector koesteren. Befimmo , een aandeel dat Barclays niet volgt, noteert zelfs tegen een korting van 40 procent op de nettoactiefwaarde.
Nuynh: 'We beschouwen de Brusselse kantorenmarkt als beter beschermd tegen de impact van telewerken dan andere door het hogere huurrendement (en navenant lagere verkoopprijzen, red.) waarmee gestart wordt en door huren die historisch gezien goed stand houden in een neerwaartse cyclus. De Belgische vastgoedgroepen moeten hun portefeuille elk kwartaal toetsen aan de marktwaarde en zowel Cofinimmo als Befimmo rapporteren sinds het begin van de pandemie een stabiele waarde.'
De analiste wijst op een belangrijke beschermingsfactor voor de Brusselse kantoren: het aanbod heeft al een voorschot genomen op telewerken. 'Terwijl de meeste Europese kantoormarkten sinds 2012 inspelend op de vraag het aanbod verhoogd hebben, is het interessant te zien dat het aanbod in Brussel met 4 procent gekrompen is, vooral door de kantoren in de rand (-28%) en de Louizabuurt (-8%).' Veel kantoren zijn omgeturnd in woningen: alleen al in 2020 173.000 m², goed voor 1,5 procent van de totale kantooroppervlakte.
'Brussel is voor huur de minst volatiele markt van Europa', becijfert Nuynh, de data van drie vorige crisissen - vroege jaren 90, dotcom (2000) en subprime (2007-2008) - analyserend. In Brussel daalden de huren gemiddeld met 11 procent. Milaan (-21%), Frankfurt (-24%) en Parijs (-25%) scoren een stuk slechter, maar zeker de kantorenmarkten in Londen (-38%) en Madrid (-43%) zijn niet voor hartlijders.
Het is iet of wat verrassend dat de Barclays-analiste zo diep op de kantoren van Cofinimmo inzoomt, want de focus van de analisten én van Cofinimmo zelf gaat al enkele jaren naar zorgvastgoed. Dat is meteen een tweede reden voor het koopadvies. Nuynh merkt op dat Cofinimmo tegen eind dit jaar van plan is de kantorentak te verzelfstandigen, wat de weg opent voor externe investeerders.
Cofinimmo stap dichter bij lagere roerende voorheffing
'Die transactie zal automatisch en mathematisch het belang van zorg in de portefeuille verhogen, al zal het even duren voor fiscaal gezien zorg meer dan 60 procent van de portefeuille vertegenwoordigt', schrijft Nuynh nog. Ze vermoedt dat beleggers pas vanaf 2023, over het boekjaar 2022 dus, van 15 in plaats van 30 procent roerende voorheffing en dus hogere nettodividenden zullen genieten.
De focus zal na de afsplitsing van de kantoren nog meer op zorg liggen en dat is voor de analiste een goede zaak. Niet alleen houden beleggers van 'pure' spelers, ze vindt de zorgportefeuille van Cofinimmo ook relatief interessant. 'De focus in zorg ligt op sterk gereglementeerde landen, waar het risico op een overaanbod klein is', luidt het. Pro memorie: het gros van het zorgvastgoed van Cofinimmo ligt in België, Nederland, Frankrijk en Duitsland.