junkyard schreef op 21 oktober 2023 15:07:
De zekerheid van de lange contracten heeft wel wat last van huurders die minder solvabel worden, wat de kans op faillissement en vroegtijdig vertrek huurder vergroot (zonder compensatie ivm faillissement). Zie bijvoorbeeld de koersontwikkeling van huurders Orpea en Clariane (Korian) en:
www.tijd.be/markten-live/nieuws/aande...Orpea heeft dit jaar de huur van enkele panden van Aedifica tussentijds opgezegd, hier is wel een beëindigingsvergoeding afgesproken maar dit zal het gemis aan toekomstige huurbaten (en boekwaarde verlies panden bij verkoop) niet volledig goedmaken. Verhuring van deze panden aan een andere uitbater was niet mogelijk (vandaar verkoop), blijkbaar waren de panden niet goed uit te baten. Vooral in België is sprake van contract huren die >10% boven ERV (markthuur) ligt, wat uiteindelijk huurdruk zal veroorzaken.
Aangezien het zorgvastgoed de laatste tijd relatief hard daalt, verwacht ik dat dit vooral komt door toegenomen zorgen over de capaciteit van huurders om de huren te blijven betalen.
Vanwege het waarschijnlijke scenario dat verdere afboeking zal volgen (portefeuille waarde) en de hoge pijplijn aan projecten (waarvoor financiering nodig is), verwacht ik dat Aedifica aandeelhouders middels lage conversiekoers zal verleiden/dwingen om stock dividend af te nemen (zodat kapitaal/liquiditeit binnenboord wordt gehouden). Zie ook melding in recente presentatie:
aedifica.eu/wp-content/uploads/2023/1...Retained earnings support the financing of the pipeline