Het Calle Serrano huurcontract was nog niet getekend, daarmee wel nieuws dat de verhuring definitief is.
Een spread van bijna 3.0% boven risicovrij (NL staat 7y) is niet scherp te noemen. Vastned pretendeert de hoogste kwalitateit in portefeuille te hebben (met laagste yields), wat ook zou moeten uitstralen naar lage kosten van financiering. Dat lukt Vastned niet, de % financieringslasten zijn structureel hoger dan sectorgenoten als Klepierre, Wereldhave, Eurocommercial, URW. Zonder positief hefboomeffect van financiering, levert de financiering geen positieve bijdrage aan de aandeelhouders. De financiering verhoogt dan alleen het risico van de aandeelhouders.
Door hogere rentelast na herfinanciering convertible, leegstand Rue de Rivoli (hopelijk snel nieuws?), en meer verkopen van winkelpanden met hogere huurrendementen (lagere kwaliteit) verwacht ik geen positieve ontwikkeling van het directe resultaat in 2019.
Payout ratio (dividend / directe resultaat) is aan de hoge kant, er kunnen weinig tegenvallers (vertrek huurders) opgevangen worden, zonder dat dit het dividend zal raken. Het huidige dividend vasthouden lijkt het hoogst haalbare de komende jaren, nu er geen rek meer zit in de huren van 'core city assets'.
Het lijkt erop dat de rente komende tijd niet echt zal stijgen, waardoor een zware afboeking van het vastgoed ook niet waarschijnlijk is, als Vastned de winkelpanden kan blijven verhuren tegen ongeveer gelijke voorwaarden.