Dit hangt af van de verkoopprijs die wordt gerealiseerd. Boekwaarde per aandeel is circa € 46, beurskoers is 24,60 (= 53,5%). De LTV is ongeveer 42%. Het Vastned vastgoed wordt daarmee door de markt gewaardeerd op 42% (LTV) + 58%*53,5% = 73,0% van boekwaarde. Ofwel, al het vastgoed wat nu boven de 73,0% van boekwaarde wordt verkocht levert een positieve bijdrage t.o.v. de huidige beurskoers.
Dit rekenvoorbeeld gaat ervan uit dat de Vastned organisatie een neutrale waarde heeft. Ik denk dat de markt ervan uitgaat dat de Vastned structuur en organisatie een negatieve waarde heeft, gegeven de hoge kostenstructuur (te hoge overhead o.a. door stevige management fees, te hoge financieringslasten, inefficiënte van dubbele beursnotering en minderheidsbelang Belgium). Daarmee moet er iets boven de 73,0% worden verkocht, om te compenseren voor de negatieve waarde van Vastned structuur/organisatie.
Als rond boekwaarde wordt verkocht, dan levert dit in ieder geval aandeelhouderswaarde op bij de huidige discount. Aankopen kosten alleen maar geld, aangezien dit plaatsvindt op boekwaarde en gelijktijdig transactiekosten moeten worden voldaan (wat per direct kan worden afgeboekt). Daarmee relatief eenvoudig voor management om aandeelhouderswaarde te creëren, simpelweg door vastgoed te verkopen tegen redelijke prijzen (+verhuren +herontwikkelen binnen portefeuille) en niet langer vastgoed aan te kopen. Helaas voor aandeelhouders is Vastned management in 2019 blijven aankopen (zelfs meer aankopen dan verkopen t/m Q3!).
Schuld (LTV / risico) verhoging (zoals in 2019) levert in ieder geval geen aandeelhouderswaarde op, aangezien Vastned zichzelf te duur financiert.