Verkoop van Itis is vooral goed voor de LTV verlaging in de meer veilige zones, wat hard nodig was gezien de convertible bond die einddatum nadert, en matige rating van Wereldhave door slechte performance.
Verder was er weinig-geen synergie tussen Itis en de overige winkelcentra in Wereldhave portefeuille. Itis is een megamall in een grote stad met internationale retailers, Wereldhave bezit kleinere winkelcentra in de regio met meer lokale retailers. Efficiency is niet de hoofdoverweging geweest, door de grootte van Itis kon dit enkele bezit alsnog kostenefficiënt worden beheerd. Doordat Wereldhave nu minder bezittingen onder beheer heeft, verhoogt de verkoop van Itis de overhead kosten, het hoofdkantoor blijft open (en weegt nu zwaarder op de resterende bezittingen) en de CEO zal na verkoop geen salaris inleveren. De CEO heeft de bonussen ook geaccepteerd, ondanks waardeloze performance tengevolge van de door de CEO uitgezette strategie.
Kwaliteit is vaak bepalend voor de prijs en markt interesse. Momenteel is er beperkte interesse voor kwalitatief minder vastgoed, en worden hierop hogere rendementen verwacht. Bij hogere kwaliteit is er door verhoogde marktinteresse een kleiner verschil tussen vraag en aanbod (boekwaarde en marktwaarde).
Afgelopen jaar zie ik zeer weinig verkooptransactie van grotere winkelcentra in NL. Wereldhave wilde eerder voor 200 miljoen verkopen, wat niet is gelukt. Wereldhave bezit een aantal NL winkelcentra die zeer slecht presteren en Wereldhave graag kwijt is. Unibail Rodamco wilde eind 2017 de winkelcentra in Zoetermeer en Almere verkopen, wat ook niet is gelukt. In 2018 is weer afgeboekt op NL winkelcentra door Wereldhave en URW, en er wordt geen huurgroei getoond. Er moet fors worden geïnvesteerd om winkelcentra aantrekkelijk te houden en te kunnen blijven verhuren, zonder dat hier hogere markthuren tegenover staan. Dit maakt de NL winkelcentra nu niet aantrekkelijk, en een retail vastgoed belegger heeft de koopjes voor het uitkiezen, nu elk EU retail vastgoedfonds tegen omvangrijke discount noteert.
Mee eens dat terugstuiteren naar de 40 niet gaat lukken, de koers van 26 over een jaar of 5 lijkt realistisch bij normale ontwikkeling (geen recessie, verdere huurdaling, of harde rente stijging). Ik weet niet of het huidige dividend de komende 5 jaar houdbaar is, het directe resultaat daalt fors na de verkoop van Itis (en afloop van de 1% convertible bond), en Wereldhave heeft aangetoond dat het dividend verre van heilig is.