Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

Jos2233 schreef op 10 april 2018 19:30:

Naar de 35 omdat het aandeel (te) hard is afgestraft. Daarna naar de 25 omdat de middellange termijn niet goed is voor WH. De leegstand gaat na 2018 toenemen.

quote:

hoopmazzel2 schreef op 10 april 2018 20:14:

[...]

www.telegraaf.nl/financieel/1897359/n...

Laat ik nu na dit bovenstaande bericht in een juichstemming zijn.

quote:

Bart Meerdink schreef op 10 april 2018 17:40:

[...]
Dat valt reuze mee. Het probleem van Wereldhave zijn de afwaarderingen, en hoewel die in lijn zouden moeten liggen met het huurinkomsten-potentieel is dat niet te zien aan de cijfers, zie het JV-2017 pag 9 dat ik hier erbij zet.

Ten opzichte van de Net Asset Value (die langzaam daalt als gevolg van die afwaarderingen) stijgt het directe resultaat juist flink, zie de reeks 2013-2017 (Direct Result/EPRA-NAV):
5,07%--5,46%--6,20%--6,70%--6,86%

Dat zou er op kunnen wijzen dat die afwaarderingen (waar Wereldhave niet zelf over gaat) misschien wat overtrokken waren, of dat men rekent met een hogere rente over de schuld dan Wereldhave momenteel echt kwijt is.

De verwachting van een +/- 2% daling van het directe resultaat in 2018 was wel duidelijk iets teleurstellend, maar -2% is nou ook weer niet wereldschokkend. Intussen is de koers wel meer dan 20% lager. Dat is dus voor een groot deel verlies van vertrouwen in het management dat maar geen waarde weet te creëren.

quote:

junkyard schreef op 10 april 2018 21:55:

[...]

In dit bericht worden een aantal zaken door elkaar gehaald. Direct resultaat tov NAV is geen goede indicatie van de yield (EPRA NIY) die wordt toegepast bij vastgoedwaarderingen. De EPRA NIY is afgelopen jaren juist iets gedaald, wat de afboeking op het Wereldhave vastgoed iets heeft beperkt, ondanks afnemende (lfl) huurinkomsten.

Het potentieel in huurstijgingen zie ik niet, afgelopen jaar zijn de huurinkomsten (in euro's) met 3,2% gedaald bij een gelijke bezetting (95,5%). Per saldo is dus sprake van huurkrimp op bestaande bezittingen.

Wanneer de huurkrimp voortzet, en de yields stijgen (door verhoogde risicoperceptie onder vastgoedbeleggers & rente stijging), dan zal de waarde van het vastgoed verder dalen. Bij verdere daling van vastgoedwaarderingen zal Wereldhave meer vastgoed moeten verkopen, om de LTV tot beneden de 40% te krijgen. Extra verkopen en hogere rente (financieringslasten) zullen het directe resultaat vervolgens omlaag halen.

Het directe resultaat over de afgelopen jaren is vooral opgelopen door andere effecten, zoals aankopen / verkopen, een verhoging van LTV (ivm hefboomwerking - LTV was 27,4% jaareinde 2013), lagere financieringslasten (ivm lagere rente + 1,0% convertible). Huurinkomsten zijn alleen door aankopen toegenomen, op bestaande vastgoedbezittingen is per saldo sprake geweest van huurkrimp.

quote:

Warner Bros schreef op 11 april 2018 02:11:

Voor alle duidelijkheid voor Wereldhave is het momenteel steeds moeilijker om bij gelijkblijvende bezettingsgraad van de panden de huuropbrengsten op peil te houden. Die staan steeds meer onder druk. Met andere woorden de huuropbrengsten dalen. Dit is hetgeen een woordvoerder van Wereldhave persoonlijk naar mij toe gecommuniceerd heeft.

quote:

junkyard schreef op 10 april 2018 20:47:

[...]

Ik wil de feestvreugde niet bederven, maar het Telegraaf bericht over het UBS rapport is niet volledig. UBS is niet positief over elk type vastgoed in NL:

De investeringen in vastgoed in de eurozone stegen vorig jaar met 15 procent tot 127 miljard euro. Zoals in de afgelopen jaren ook al het geval was werd de bulk van het geld gestoken in kantoren. De investeringen in winkels daalden met 5 procent, die in logistieke en industriële panden verdubbelden juist bijna

Vooral de Nederlandse kantorenmarkt blinkt de komende jaren uit, voorspelde UBS. Op de markt voor winkels en winkelcentra doet Nederland het juist minder goed, vergeleken met bijvoorbeeld Portugal, Spanje en Frankrijk. De invloed van e-commerce houdt aan. Winkelketens zoals Inditex, bekend van onder meer Zara, ruilen hun kleinere winkels op minder aantrekkelijke locaties in voor grotere winkels op de populaire plekken. Nederlands industrieel en logistiek vastgoed staat er weer beter dan gemiddeld voor.

De vetgedrukte ontwikkeling is wat Wereldhave raakt. Dus helaas voor Wereldhave, de verkeerde sector en de verkeerde locatie.

Vastgoedfondsen als Vastned (A lokaties incl. appartementen) en NSI (kantoren randstad) profiteren hier wel van, zie de koersontwikkeling van deze fondsen t.o.v. Wereldhave over het afgelopen jaar. Het is namelijk geen nieuws wat UBS brengt, deze marktbeweging is al tijden zichtbaar.

quote:

Broke Even schreef op 11 april 2018 12:55:

Vergeet niet er is al redelijk wat ellende verdisconteerd in de huidige koers.

quote:

junkyard schreef op 11 april 2018 14:22:

[...]

Mee eens, de discount ivm zwak vastgoed / vooruitzichten / strategie / management is zeer hoog, en geeft ruimte omhoog wanneer meevallers worden getoond.

Bij aantrekkende economie en historisch lage rentes zijn afgelopen jaren echter geen meevallers getoond en is doorlopend afgeboekt, dit geeft te denken waar Wereldhave zou staan bij een stijgende rente of bij een recessie.

Daarmee is Wereldhave een speculatief aandeel geworden, minder geschikt voor een lange termijn portefeuille.

quote:

Broke Even schreef op 11 april 2018 16:23:

[...] We gaan het zien... Ik wacht geduldig af.

quote:

Jan Peter Balkenellende schreef op 11 april 2018 20:39:

Vandaag toevallig in de Boogaard geweest. Ziet er toch veel beter uit dan een aantal jaar geleden. Prachtig winkelcentrum.

quote:

junkyard schreef op 11 april 2018 21:11:

[...]
Door hoge leegstand (mogelijk in delen van andere eigenaren) zullen de huren onder druk blijven staan, en zal bij huurverlenging vaak met lagere huren genoegen genomen worden.