Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2019

1.386 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 ... 66 67 68 69 70 » | Laatste

Omlaag ↓

Gaston Lagaffe 29 juli 2019 09:45

quote:
Chessplayer1992 schreef op 29 juli 2019 08:50:
Interessant, de vraag is alleen of dit ook het 'tafelzilver' van eurocommercial is, dat nu gedeeltelijk verkocht wordt.

Eerlijk gezegd geen idee. Het zal in ieder geval niet het slechtste OG van ECP geweest zijn. Opmerkelijk is dat slechts 50% verkocht is. Schijnbaar wilde / kon een van de 2 partijen niet verder. Op zich een stukje zekerheid. Mocht ECP echt in de problemen komen dat is het afstoten van de resterende 50% gemakkelijker te regelen. AXA heeft dan immers al enige tijd in de keuken kunnen kijken en vergeet niet, AXA is Frans en dit winkelcentrum ligt schijnbaar op een mooie plek in Parijs. Het maakt het allemaal voor AXA net iets interessanter. Voornaamste is dat de LTV met 3% wordt afgebouwd en de beleggers waarschijnlijk een dividend van boven de € 2,15 (= ca 9%) zullen behouden.

Marco19 29 juli 2019 10:20

Verkoop tegen NAV is in ieder geval positief. Hoop dat dat gezeur over de ltv nu Iets meer naar
de achtergrond verdwijnt en aandacht komt voor de operationele activiteiten.

Verkoop van de kroonjuwelen laat ook bereidheid zien van management om alles te verkopen indien er een bod komt.

Lk-33 29 juli 2019 10:33

Ik heb zelf nu nog wat Klepierre en URW bijgekocht. ECP had ik al genoeg van. Het lijkt wel alsof de fondsen nu zeer gemotiveerd zijn om het ongelijk van het negatieve sentiment te bewijzen. Als je ziet hoe steeds krachtiger er geformuleerd wordt, lopen de frustraties behoorlijk op.

Marco19 29 juli 2019 10:36

Laat Axa de hele tent maar overnemen voor ca €34.-. Zal misschien voor van herk te weinig zijn.

Branco P 29 juli 2019 10:59

quote:
Chessplayer1992 schreef op 29 juli 2019 08:50:
Interessant, de vraag is alleen of dit ook het 'tafelzilver' van eurocommercial is, dat nu gedeeltelijk verkocht wordt.

Argumenten pro Tafelzilver:
- Object ligt in Parijs. Parijs staat op het wenslijstje van vele investeerders
- Locatie midden in Parijs
- Het Object heeft een mooi volume (400 mio) en daarmee interessant voor de grote institutionele partijen

Argumenten anti Tafelzilver:
- Winkelcentrum verdeeld over twee verdiepingen (dan is 1 verdieping vrijwel altijd de mindere en daarmee gevoelig voor leegstand)
- Groot aandeel van het aanbod is fashion en het winkelcentrum ontbreekt het aan een mooie supermarkt

Kortom, het is maar net hoe je het bekijkt. Ik ben geneigd om de argumenten "pro" hier iets zwaarder te laten wegen, maar het is wat mij betreft niet de absolute parel binnen de portefeuille. Dat is nu juist het mooie aan ECP: alle winkelcentra zijn gewoon hele goede winkelcentra, zonder parels en zonder zwarte schapen.

Chessplayer1992 29 juli 2019 11:07

Ok, dank voor deze reacties. Eens, de 24 euro waardering van nu is natuurlijk ook goedkoper trouwens dan de afgelopen maanden. Er zit nu voor een vol jaar niet uitgekeerde directe opbrengsten in het aandeel, de nog te ontvangen dividend. En ik heb het gevoel met de publicatie dat we niet of niet veel negatieve herwaarderingen hoeven te verwachten. Dat zou erg positief zijn. Wachten tot eind augustus.

junkyard 29 juli 2019 12:42

vastgoedjournaal.nl/news/41438/euroco...

www.vastgoedmarkt.nl/beleggingen/nieu...

Deal mbt Passage du Havre is mij niet helemaal duidelijk mbt pricing en mate van risico overdracht. Duidelijk is wel dat dit het beste winkelpand in portefeuille is, qua lokatie (tevens laagste NIY door hoge kwaliteit).

Wel goed dat de LTV wat wordt verlaagd, alleen zou graag meer inzicht willen in de verkoop voorwaarden.

Chessplayer1992 29 juli 2019 13:04

Ok. Maar laagste niy betekent wellicht ook kleinste impact op het direct resultaat per aandeel, dus voor dividend beperkte impact?

Gunther 29 juli 2019 14:14

Junkyard, kun je dat artikel van vastgoedjournaal wellicht kopieren hier? Ik heb geen account en kan dit dus niet lezen.

Economische Vluchteling 29 juli 2019 15:13

Inderdaad wat tafelzilver verkocht, maar tegen 3.6% NIY, en vergeet niet dat afbetalen van schulden met dat geld ook weer 2%+ yield, dus de marge die je verliest is vrij klein, en dividend payout blijft net onder de 90%. En dat terwijl de ltv nu weg is uit kritieke regionen. Als de lfl huurgroei nu een beetje doorzet slinkt de ltv vanzelf verder.

[verwijderd] 29 juli 2019 15:32

quote:
junkyard schreef op 29 juli 2019 12:42:
vastgoedjournaal.nl/news/41438/euroco...

www.vastgoedmarkt.nl/beleggingen/nieu...

Deal mbt Passage du Havre is mij niet helemaal duidelijk mbt pricing en mate van risico overdracht. Duidelijk is wel dat dit het beste winkelpand in portefeuille is, qua lokatie (tevens laagste NIY door hoge kwaliteit).

Wel goed dat de LTV wat wordt verlaagd, alleen zou graag meer inzicht willen in de verkoop voorwaarden.

Joint venture met 50% belang tegen 0% korting op NAV.

Waarom hier nu weer wat achter trachten te zoeken?

45% korting op NAV (42,50) nu is gewoon overdreven.

junkyard 29 juli 2019 15:58

Passage du Havre is verreweg het beste pand in portefeuille, toplokatie en een mix van retail-kantoren-woningen:

www.propertyfundsworld.com/2019/07/29...

Centrally located in the 9th arrondissement in the heart of Paris’ Haussmann-Saint Lazare commercial district, the iconic property is composed of three adjacent mixed-use assets occupying a corner block across rue St-Lazare and rue du Havre. Retail accounts for the majority of space (65 per cent) in the 23,850 sq m asset, while offices (25 per cent) and residential (10 per cent) are incorporated to the upper floors of the six-storey buildings. There is also a four-storey underground carpark offering 150 spaces, which is a rarity in the area. The flagship ‘Passage du Havre’ property is centrally positioned and is the largest of the three buildings at 20,390 sq m. It features a renowned commercial arcade comprising 40 highly visible retail units and anchored by a leading French superstore. The assets have been acquired in prime condition and are fully let to a diverse mix of tenants, whilst offering attractive longer-term revisionary potential to enhance the income profile, including the flexibility of possible repositioning options.

The substantial property boasts one of the best locations in central Paris, opposite the Gare Saint-Lazare train station which sees almost half a million travellers per day and which the Passage du Havre is directly connected to via its own underpass. Its accessibility is set to further improve with the opening of a new station at Haussmann St-Lazare, as part of the Grand Paris Project, which will be served by the RER E suburban line. As well as being one of the city’s leading retail destinations in its own right, with the renowned Grands Magasins on boulevard Haussmann located close to the property, the mixed local environment is equally popular amongst office and residential occupiers on account of its excellent transport links and historic appeal.

Zal er niet meer 'achter proberen te zoeken'. Dat deze 'trophy asset' tegen boekwaarde eind 2018 is verkocht, wil niet zeggen dat het restant ook tegen boekwaarde kan worden verkocht. Ik vermoed nog steeds dat het tafelzilver wordt verkocht, omdat voor de rest minder interesse is. Inderdaad, voordeel hiervan is wel dat (door lage NIY) lagere invloed heeft op het directe resultaat dan wanneer slechtere panden (met hogere NIY) zouden worden verkocht.

De links die ik eerder doorstuurde bevatte vooral quotes en interpretaties uit het ECP persbericht van vandaag (zie ECP website). Opvallend daarbij is dat de CEO meldt:

The 50% share of the Passage du Havre was sold to AXA IM – Real Assets at Eurocommercial’s 2018 independent valuation, thus confirming once again the validity of our valuations and the high quality of our assets in the four countries in which we operate.

Complete details of Eurocommercial’s 2019 valuations for the rest of our properties will be released with our full year results on 30 August, but we can say now that the June 2019 valuation of our entire property portfolio is within 1% of that at June 2018.

Our vacancies remain under 1% and rental growth throughout the portfolio on renewals and relettings continues to be strong.

De koper (AXA) meldt daarbij:

“This transaction brings a true trophy asset into our Parisian portfolio. The property’s strength and resilience is underscored by its exceptional prime location in the centre of one of the world’s leading capital cities. Its impressive track record of performance has been consistently delivered by our partners at Eurocommercial Properties, and leaves us confident in its long-term appeal. We continue to see a disconnect between the negative sentiment towards all retail, regardless of the underlying positive fundamentals of specific properties, such as Passage du Havre, which we believe is unjustified. We look forward to working with Eurocommercial Properties in this new joint venture.”

Economische Vluchteling 29 juli 2019 16:06

quote:
Makita schreef op 29 juli 2019 15:32:
[...]
Joint venture met 50% belang tegen 0% korting op NAV.

Waarom hier nu weer wat achter trachten te zoeken?

45% korting op NAV (42,50) nu is gewoon overdreven.

Het gebeurt nog al eens dat een koper bepaalde preferente voorwaarden eist om ogenschijnlijk toch een hogere waardering aan een asset te kunnen plakken voor de verkoper. Zie voorbeeld beneden, waar het grootste deel van het risico van een JV wordt afgeschoven aan een verkoper, die heel dringend zijn LTV wil verlagen, maar niet wil dat de waarderingen in zijn boeken hier door verder omlaag moeten, omdat anders de LTV nog verder stijgt. Nu neem ik aan dat dit niet het geval zal zijn bij ECP, maar zoiets is altijd mogelijk, dus ik snap zeker de behoefte naar meer details.

"“This structured equity transaction includes a prioritisation waterfall for distributions to the joint venture partners,” Intu said at the time of the deal. Decoded, that means the income Cale Street receives is protected: Even if it drops, Cale Street gets a guaranteed income payment before Intu."

www.bisnow.com/london/news/retail/the...

[verwijderd] 29 juli 2019 16:08

ECP waardering per 31-3-2019 (zal per 30-6-2019 niet meer dan 1% afwijken obv uitspraak vandaag)

Adjusted NAV was EUR44,11 per aandeel (tegen deze waarde is de 50% transactie in Parijs gedaan)

IFRS NAV was EUR37,92 (alleen relevant indien je de entiteit voor einddatum vd derivaten wil ontmantelen)

Beurskoers nu EUR24,00 (~45% korting tov adj. NAV)

Dividend waarschijnlijk (flat tov 2018) onveranderd op 2,15 per aandeel -> ~9%

[verwijderd] 29 juli 2019 16:19

quote:
Economische Vluchteling schreef op 29 juli 2019 16:06:
[...]

Het gebeurt nog al eens dat een koper bepaalde preferente voorwaarden eist om ogenschijnlijk toch een hogere waardering aan een asset te kunnen plakken voor de verkoper. Zie voorbeeld beneden, waar het grootste deel van het risico van een JV wordt afgeschoven aan een verkoper, die heel dringend zijn LTV wil verlagen, maar niet wil dat de waarderingen in zijn boeken hier door verder omlaag moeten, omdat anders de LTV nog verder stijgt. Nu neem ik aan dat dit niet het geval zal zijn bij ECP, maar zoiets is altijd mogelijk, dus ik snap zeker de behoefte naar meer details.

"“This structured equity transaction includes a prioritisation waterfall for distributions to the joint venture partners,” Intu said at the time of the deal. Decoded, that means the income Cale Street receives is protected: Even if it drops, Cale Street gets a guaranteed income payment before Intu."

www.bisnow.com/london/news/retail/the...

Management ECP moet zijn aandeelhouders juist en volledig informeren.

Laat me dan zien waar een dergelijke passage in deze deal staat bij ECP of AXA. Tot die tijd is het louter speculatie.

hjs64 29 juli 2019 16:25

Ik vind de discussie rond deze deal eerlijk gezegd nogal negatief, zoekend naar een adder onder het gras. Een beetje meer vertrouwen in het management van ECP zou sommigen naar mijn mening toch wel sieren.

Economische Vluchteling 29 juli 2019 16:33

quote:
Makita schreef op 29 juli 2019 16:19:
[...]
Management ECP moet zijn aandeelhouders juist en volledig informeren.

Laat me dan zien waar een dergelijke passage in deze deal staat bij ECP of AXA. Tot die tijd is het louter speculatie.

Als je even rustig blijft en goed terug leest zie je dat niemand speculeert, maar dat er slechts behoefte is aan wat meer informatie alvorens we onszelf te rijk kunnen rekenen. En zoals ik al zei, gaf ik slechts een voorbeeld om je een idee te geven van het belang van details buiten de bedragen en yields om. Niemand gaat daar nu bij ECP standaard van uit, maar meer info zal altijd fijn zijn.

[verwijderd] 29 juli 2019 16:42

Tjong jonge jonge... (ik laat iedereen zelf maar oordelen)

Dus ECP moet er vanaf nu altijd expliciet bijzetten we hebben geen side letters getekend die de aangekondigde deal materieel doen afwijken?

Ik zeg je dat dat onnodig is omdat management anders in overtreding is.

hjs64 29 juli 2019 16:42

Mijn indruk is dat deze positie in Parijs voor ECP best wel aan de forse kant was, als er dan een partij langskomt die de helft tegen een goede prijs over wil nemen, prima toch. En ja ECP had de intentie zijn/haar ltv positie wat te verbeteren na de aankoop van Woluwe. Het feit dat berichten over een verkoop een tijdje uitgebleven zijn sterkt mij in de mening dat ECP niet echt haast had met verkopen.

[verwijderd] 29 juli 2019 17:14

Deze positie was 1/3 deel van geheel Frankrijk. Geheel portefeuille ECP staat voor 45% korting tov waardering op de beurs.

Bekijken we even alleen Frankrijk. 1/3 deel dus nul korting feb verkopen weten we vandaag. De resterende 2/3 dan 55% x 2/3 waard oftewel 37% oftewel 63% korting... dat is toch echt ver van de waarheid

1.386 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 ... 66 67 68 69 70 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	13 feb 2025 14:30
Koers	24,350
Verschil	0,000 (0,00%)
Hoog	24,700
Laag	24,300
Volume	14.986
Volume gemiddeld	55.645
Volume gisteren	76.627

Eurocommercial Properties nieuws

08 nov	Slotcall: AEX kopje onder, Bill Ackma...	8
30 aug	Slotcall: chipaandelen trekken AEX om...	6
10 mei	Slotcall: AEX met nieuw record het we...	2
22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1

Meer ››