Junkyard, ik was al ruim een uur bezig met het typen van een zeer uitgebreid antwoord, maar per ongelijk de browser gesloten. :-) In het kort nu:
* Ik denk dat Cushman&Wakefield, en dan met name de specifieke taxateur aldaar wel erg negatief is geweest. Taxeren is mensenwerk, de ene taxateur is de andere niet.
* Ik denk dat de objecten in Amiens, Grenoble en Moraberg nu echt in aanmerking zijn gekomen voor de verkoop. Deze taxatiewaardes laten nu in ieder geval veel makkelijker een verkoop toe (taxaties kun je als eigenaar altijd wel een beetje omlaag praten, daar gaat een taxateur graag in mee). Ik verwacht niet dat er iets in Italie verkocht wordt, en als er al iets verkocht wordt, dan is het het object in Modena (52 mio). De CEO zei dat er wat verkopen aankomen, maar alleen wat kleinere objecten, vandaar.
* Les Atlantes in Tours en Les Portes de Taverny hebben een grondige renovatie met een facelift nodig. Deze twee winkelcentra hebben er wat onder te lijden dat er al een tijdje niks is gedaan. Ik tel bij beide centra een aantal lege units, bij Les Atlantes staat inderdaad de voormalige H&M nog leeg. MoDo kan ook al wel een ingreep gebruiken, ziet er namelijk ook wat gedateerd uit, maar omdat de Anchor hier E.Leclerc is, loopt dit centrum waarschijnlijk nog gewoon goed. Alle drie deze centra liggen op een goede tot zeer goede locatie. Ze beschikken alledrie over een zeer ruim parkeerterrein dus er zijn genoeg mogelijkheden om waarde toe te voegen.
* Passage du Havre, Val Thoiry, Centr'Azur, Chasse Sud, Etrembieres en Grand Hommes beoordeel ik als goede tot zeer goede winkelcentra, samen goed voor 64% van de Frankrijk portefeuille (waarbij ik Passage Parijs maar voor 50% meetel)
* De reden dat de Italiaanse portefeuille over de hele linie in waarde is gestegen komt doordat, serieus, alle winkelcentra zeer goed tot goed zijn. Vooral de 4 grootste centra, samen goed voor 73% van de Italiaanse portefeuille zijn daadwerkelijk zeer goed. 1 bijzonderheid: Cremona Po is in 2,5 jaar tijd van een NIY van 5,7% naar een NIY van 6,2% gegaan
* In de Zweedse Portefeuille viel mij de afwaardering van Elins Esplanad op. 7% van de waarde af terwijl de NIY 4,7% is gebleven. Ik vermoed dat de heronderhandeling met Hypermarkt Maxi tot een flink lagere huur heeft geleid. Een verklaring heb ik daar ook voor: aan de overkant van de weg staat een veel nieuwere Coop Hypermarkt. Zou ik daar wonen, zou ik zeker regelmatig naar die Coop gaan, en niet naar de Maxi. Dat heeft de Maxi dus omzet gekost, en dus is de huur daar flink bijgesteld, vermoed ik. Dit zou dan een eenmalig effect zijn. Moraberg word denk ik verkocht, in anticipatie daarom alvast een afwaardering zodat de koopprijs boven de boekwaarde ligt ;-) De 6 grootste objecten in Zweden, samen 87% beoordeel ik als goed tot zeer goed.
* Brussel: ik had bij Brussel nooit twijfel over de kwaliteit van het object, maar wel over de betaalde prijs. Nu ik de presentatie heb gehoord en de uitbreidingsplannen in oktober bij de gemeente worden ingediend, en tevens heb begrepen dat het Inno Pand (dat letterlijk in het midden ligt) nu ook is aangekocht, heb ik geen twijfel meer over Woluwe en daarmee is de Belgische portefeuille voor mij 100% goed.
Kortom, ik hoop dat een paar mindere objecten (Moraberg, Amiens en Grenoble samen 3,5% van de portefeuille) nu worden verkocht. Voorts is zo'n 8,5% van de portefeuille wat mij betreft van mindere kwaliteit, maar ruim 6% kan met een renovatie/modernisering weer opgelost worden (gaat uiteraard wel wat geld kosten maar deze opgave is aan ECP wel besteed!)
En de koersbeweging vond ik ook opmerkelijk. Kleppiere mocht ook omhoog op goede cijfers. De cijfers van ECP waren echt wel iets beter dan verwacht. Omzet van de retailers omhoog, ik had verwacht dat die licht omlaag zouden gaan. Leegstand "slightly" onder 1% gebleven. Welke concurrent doet hen dit na? Daarom ging de koers ook omhoog, en +4% is dan echt niet verwonderlijk (van 23 Euro naar 24 Euro op een goed bericht terwijl de onderliggende waarde boven 40 euro ligt, vind ik eigenlijk nog mager). Daarna werd de koers echter zeer geleidelijk, met wat grotere volumes, terug gedrukt naar 23,30.