Eurobench.com

[verwijderd] 29 augustus 2020 00:03

0

Goedenavond allemaal, ben niet zolang geleden begonnen met beleggen, heb daarom nog wel wat beginnersvragen. Het aandeel in Eurocommercial Properties heeft de laatste dagen mijn aandacht getrokken. Ik was daarom even wat achtergrondinfo aan het opzoeken. Het viel me echter op dat de WPA bij veel (nederlandse) websites van dit aandeel beduidend lager is dan bijvoorbeeld op internationale websites wordt getoond zoals Yahoo Finance. Wordt er geen rekening gehouden met het feit dat er in certificaten van aandelen wordt gehandeld? Daarnaast komt de koers-winst verhouding ook niet altijd overeen. Kunnen jullie mij hier een toelichting over geven. Wil namelijk wel weten of dit aandeel niet overgewaardeerd is? Icm dividend lijkt het mij juist een prima aandeel. Groeiverwachtingen daar gelaten.

!@#$!@! 29 augustus 2020 00:13

0

heb de cijfers globaal doorgenomen, kon geen gekke dingen vinden.

Schulden lijken in orde en ik zie geen problemen met herfinanciering.
Zelfs als je de boekwaarde met 20% verlaagt komt je nog op 55% uit en dus veilig onder de 60%.
Zelfs als je de boekwaarde met 20% verlaagt komt je nog op zo'n €25 per aandeel (IFR waarde kennelijk hebben ze nogal verloren op renteswaps, dombo's)

Men verwacht maar 40 mln aan investeringen te doen en nodig te hebben. Dus ook op dat front geen geld nodig of problemen te verwachten.

30 sept maakt men bekend of er een interim-dividend komt. Echter als ik het goed lees is de winst dit jaar maar €0,15 per aandeel ? Lees ik dat goed ? Dat vind ik toch wat vreemd gezien de huurinkomsten nauwelijks zijn afgenomen.

Ik vond 2 grote verliesposten die een verklaring kunnen geven;
- Investment revaluation and disposal of investment properties -> afschrijvingen ?
- Indirect investment result including non-controlling interest -> Geen idee ? verlies renteswaps ofzo ?

(ook in 2018 en 2019 werd er op indirecte investment results verlies geleden. Dit jaar zijn de gewoon heel erg groot) -> iemand die kan uitleggen wat dit is ??

Maar dan hoeven we voorlopig geen dividend te verwachten toch ?

Wel lijkt het erop dat als volgend jaar alles weer normaal is ik geen reden zie dat de winsten niet gewoon weer hetzelfde kunnen zijn. Verwachten jullie in 2021 gegeven als alles weer normaal wordt dat ECP weer richting de €2 dividend zou kunnen gaan uitkeren eigenlijk ? Of is er een reden waarom dat niet meer haalbaar is ? (ik zie het zo snel niet)

Branco P 29 augustus 2020 07:27

0

Winst per aandeel is boekhoudkundig vrijwel nihil vanwege de afwaardering (indirect investment result als gevolg van investment revaluation) van de portefeuille per eind juni.

Als alles weer normaal wordt, dus geen nieuwe corona lock downs, en mensen mogen weer zonder beperkingen naar restaurants en bioscopen (en omdat er ook weer evenementen zullen zijn en optredens), dan zul je inderdaad weer richting de 2 euro dividend gaan.

Er zijn nogal wat mensen die negatief doen over alle winkelcentra (ter wereld) maar de realiteit is dat sommige winkelcentra in de problemen komen door leegloop en sommige winkelcentra zullen juist jaarlijks steeds meer bezoekers trekken en hogere huren realiseren. De portefeuille van ECP bestaat met name uit die tweede categorie. Je ziet dat aan de extreem lage leegstand, maar ook zijn op de 80 nieuwe verhuringen sinds april huurverhogingen gerealiseerd van gemiddeld +13%

Als je goed geluisterd hebt naar Lewis, dan geeft hij aan dat er zeker ook over 2020 dividend zal worden uitgekeerd, waarbij hij expliciet de mogelijkheid noemde om dat (deels) in aandelen uit te keren in plaats van in cash. Ik vind dat prima, ik kan bij deze koers ook met aandelen uit de voeten.

Marco19 29 augustus 2020 09:00

0

Ik vind het ontzettend knap die uplift van 13% in huur tijdens Corona tijd. Dat bevestigd dat de onderhandelingspositie van ECP ontzettend goed is. Huurders willen graag huren in de centra van ECP omdat daar geld te verdienen is.

Ook interessant zijn de nieuwe verhuringen in Woluwe. Kunnen we dat achterhalen?

Chasse_Patate 29 augustus 2020 09:06

0

quote:
!@#$!@! schreef op 29 augustus 2020 00:13:
heb de cijfers globaal doorgenomen, kon geen gekke dingen vinden.

Schulden lijken in orde en ik zie geen problemen met herfinanciering.
Zelfs als je de boekwaarde met 20% verlaagt komt je nog op 55% uit en dus veilig onder de 60%.
Zelfs als je de boekwaarde met 20% verlaagt komt je nog op zo'n €25 per aandeel (IFR waarde kennelijk hebben ze nogal verloren op renteswaps, dombo's)

Men verwacht maar 40 mln aan investeringen te doen en nodig te hebben. Dus ook op dat front geen geld nodig of problemen te verwachten.

30 sept maakt men bekend of er een interim-dividend komt. Echter als ik het goed lees is de winst dit jaar maar €0,15 per aandeel ? Lees ik dat goed ? Dat vind ik toch wat vreemd gezien de huurinkomsten nauwelijks zijn afgenomen.

Ik vond 2 grote verliesposten die een verklaring kunnen geven;
- Investment revaluation and disposal of investment properties -> afschrijvingen ?
- Indirect investment result including non-controlling interest -> Geen idee ? verlies renteswaps ofzo ?

(ook in 2018 en 2019 werd er op indirecte investment results verlies geleden. Dit jaar zijn de gewoon heel erg groot) -> iemand die kan uitleggen wat dit is ??

Maar dan hoeven we voorlopig geen dividend te verwachten toch ?

Wel lijkt het erop dat als volgend jaar alles weer normaal is ik geen reden zie dat de winsten niet gewoon weer hetzelfde kunnen zijn. Verwachten jullie in 2021 gegeven als alles weer normaal wordt dat ECP weer richting de €2 dividend zou kunnen gaan uitkeren eigenlijk ? Of is er een reden waarom dat niet meer haalbaar is ? (ik zie het zo snel niet)

Ik ben geen fiscalist.
Maar volgens mij moet een FBI dividend uitkeren over het direct resultaat.
Afwaarderingen staan daar los van.
Omgekeerd krijg je ook geen extra uitkering als de waarde van panden stijgt.

!@#$!@! 29 augustus 2020 09:43

0

quote:
Branco P schreef op 29 augustus 2020 07:27:
Winst per aandeel is boekhoudkundig vrijwel nihil vanwege de afwaardering (indirect investment result als gevolg van investment revaluation) van de portefeuille per eind juni.

Als je goed geluisterd hebt naar Lewis, dan geeft hij aan dat er zeker ook over 2020 dividend zal worden uitgekeerd, waarbij hij expliciet de mogelijkheid noemde om dat (deels) in aandelen uit te keren in plaats van in cash. Ik vind dat prima, ik kan bij deze koers ook met aandelen uit de voeten.

Oke de eerste post is dus afwaarderingen op vastgoed die dus in 2018 en 2019 ook al negatief waren. Klinkt logisch. Wel vreemd gezien alle posts over dat winkelcentra juist allemaal hun waarde hebben behouden of amper waardedalingen kennen. Dat vind ik verwarrend, het lijkt elkaar tegen te spreken nml.

Weet jij wat de post: " Indirect investment result including non-controlling interest" inhoud ? Wat verstaat men hieronder ?

- Ja, als we slim zijn als aandeelhouders dan kiezen we voor stockdividend zodat het bedrijf zijn cash binnen kan houden en kan gebruiken om hun positie te versterken. Dit verkleint de risico's wat weer zorgt voor een hogere waardering van het aandeel.

!@#$!@! 29 augustus 2020 09:45

0

quote:
Chasse_Patate schreef op 29 augustus 2020 09:06:
[...]

Ik ben geen fiscalist.
Maar volgens mij moet een FBI dividend uitkeren over het direct resultaat.
Afwaarderingen staan daar los van.
Omgekeerd krijg je ook geen extra uitkering als de waarde van panden stijgt.

Dus beide posten zijn alleen herwaarderingen, in dit geval (en de laatste 3 jaar) afwaarderingen op bezittingen ?

Als dat zo is dan snap ik niet wat de koers op dit niveau doet. Welke risico's denkt de markt te zien ?

[verwijderd] 29 augustus 2020 09:46

0

@branco : Kijk dat is toch een mooie oplossing in deze tijd ? Dividend is feitelijk een waarde verlies!
Op deze manier verwater je wel maar liquide

[verwijderd] 29 augustus 2020 09:55

0

Branco, tegen welke koers denk je dat het stockdividend uitgegeven zal worden.

Acheron 29 augustus 2020 10:47

1

quote:
Chasse_Patate schreef op 29 augustus 2020 09:06:
[...]

Maar volgens mij moet een FBI dividend uitkeren over het direct resultaat.
Afwaarderingen staan daar los van.
Omgekeerd krijg je ook geen extra uitkering als de waarde van panden stijgt.

De FBI-status voor een vennootschap is een fiscale faciliteit. De uitdelingsverplichting van de winst aan de aandeelhouders betreft dan ook de fiscale winst en die kent geen onderscheid tussen direct en indirect beleggingsresultaat. De afschrijving op het beleggingsvastgoed dient jaarlijks te geschieden volgens een bestendige gedragslijn in de vorm van een percentage van het afschrijfbare deel van het vastgoed. In uitzonderlijke gevallen kan worden afgeschreven naar lagere bedrijfswaarde waarbij de extra afschrijving als fiscale last kan worden genomen.

De omvang van de fiscale winst, en daarmee de omvang van de uitdelingsverplichting om de FBI-status te handhaven, is niet het grootste probleem. Het bestuur van de vennootschap kan simpelweg aan de uitdelingsverplichting voldoen, en daarmee aan de voorwaarden om de FBI-status te handhaven, door het dividend uitsluitend in aandelen uit te reiken. Dit is fiscaal toegestaan.

Ik denk dat het grotere gevaar zit in de onderschatting door sommige beleggers van het indirecte beleggingsresultaat in de vorm van de waardedaling van het vastgoed. Aan de voordeur kijken we tevreden naar de huuropbrengsten maar negeren enigszins dat aan de achterdeur dit weer wordt ingeleverd in de vorm van een waardedaling van het vastgoed omdat het op dat moment nog geen uitstroom van geldmiddelen betekent. De markt onderkent dit risico en daarmee de druk op de LTV wel en prijst het aandeel daarom op het huidige niveau.

!@#$!@! 29 augustus 2020 11:09

0

quote:
Acheron schreef op 29 augustus 2020 10:47:
[...]
Ik denk dat het grotere gevaar zit in de onderschatting door sommige beleggers van het indirecte beleggingsresultaat in de vorm van de waardedaling van het vastgoed. Aan de voordeur kijken we tevreden naar de huuropbrengsten maar negeren enigszins dat aan de achterdeur dit weer wordt ingeleverd in de vorm van een waardedaling van het vastgoed omdat het op dat moment nog geen uitstroom van geldmiddelen betekent. De markt onderkent dit risico en daarmee de druk op de LTV wel en prijst het aandeel daarom op het huidige niveau.

ECP zelf verwacht dat er een einde komt aan die waardedaling.
Maar verder is het ook niet vreemd om tevreden te kijken naar de huuropbrengsten omdat die weer de waardebepaling gaan bepalen (icm rentevoet). Als je leest dat er bijna geen leegstand is en de huren nu alweer beginnen te stijgen , net als de omzet van hun huurders dan is het ook logisch om te verwachten dat die waardedaling zal stoppen.

Wat ik echter niet snap is die blijvende behoefte aan renteswaps:
Currently, the average term of the loan portfolio is nearly five years, and the interest costs are hedged for 75% at the end of June for an average term of almost seven years, mostly by interest rate swaps, but also by a number of fixed interest coupon loans. The average interest rate for the loan book is now 2%.

Hier hebben ze dus al veel op verloren door de blijvend dalende rente. Snap niet dat ze hier mee door blijven gaan.

Verder snap ik de angst van de markt niet betreffende de schuldratio's.
The adjusted net equity stood at €2.1 billion at the end of June, €50 million lower than at the end of December. The net loan to property value ratio increased to 45.5% from 44% reported at the end of December. And this calculation is made on a proportional consolidated basis, which we think is the most fair calculation. However, we note that there are also other loan-to-value ratio calculations, which we also show on the Slide 20 as well and would obviously lead to lower ratios.

Finally, I would like to conclude that we have a robust balance sheet with headroom against our loan-to-value ratio covenant agreed with all our banks, which stands at 60%, which is a percentage in line with market practice.

De waarde van het vastgoed moet 24% dalen om op die 60% te komen. Als zelfs in deze tijden de daling maar 3% is en de verwachtingen goed zijn. Waar komt dan die angst vandaan ?

!@#$!@! 29 augustus 2020 11:25

0

Wat in de CC werd gezegd over de risico's kwa waardedalingen.

And in fact, just to give you a little bit more color. I mean, we were only down 0.5%. What the valuers had to make judgment on was the rental income going forward. What they allowed for, there was a slight increase in exit yield in one or two cases. But their judgment was based on the lowest OCRs, for how long was there going to be an income correction. And in May when they did the numbers, they made a judgment that it was going to be a very short-term and modest correction, which they allowed for in their cash flows. And I congratulate them. They were absolutely spot on because what we’ve just shown with our 96% collection in July, in is that full collection, which we would expect going forward is their judgment was absolutely correct.

Yes. I repeat, as I said earlier, that providing we don’t have a serious recession during that period and providing, most importantly, that there’s no wide recurrence of lockdowns. I mean there will be, of course, smaller lockdowns here and there. I’m assuming there will, of course, be a vaccine at some point as late this year or early next year. But providing the current circumstances don’t change, I don’t expect the valuations to be significantly down. We’ll see. But that’s – I’m sticking my neck out, but then that’s something I’ve been used to doing over many years.

Later word er nog gezegd dat de huren dus nu al een het stijgen zijn:

In fact from the – it’s true that, well, out of 205 new leases signed in the year to June, we have achieved a 9% increase in rent. But from the 1st of April, during COVID and even more from the 1st of July till today, we signed another 80 leases for increasing rather 13%. Of these, bear in mind that 27% – almost 28% are brand-new tenants coming in our centers. And this is I’m talking for most all countries. This is a clear sign that retailers have been waiting to come in our centers. Notwithstanding COVID, I’ve been happy to pay a premium. Hence, I’m extremely confident to restart my usual job, which is leasing and not COVID agreement or recollection, strictly talking.

junkyard 29 augustus 2020 11:36

1

Renteswaps / derivaten
Als ECP (of andere fondsen) tevoren wisten dat de rente zou dalen en blijvend laag zou zijn, dan hadden ze tevoren geen renteswaps afgesloten om de renteverplichting (financiering) vast te zetten. Achteraf is makkelijk praten (en mooi wonen), door nu te stellen dat er beter geen renteswaps afgesloten konden worden. Het is mogelijk om hiermee te stoppen, de renteswaps rustig uit te laten lopen, en bij herfinancieringen in te zetten op volledig variabele leningen. Hiermee maakt ECP zich wel erg afhankelijk van korte termijn (Euribor) rente beweging. In de huidige markt zou ik dit niet eens heel vreemd vinden, de kans dat de korte rente komende jaren stijgt lijkt erg klein. Zie bijvoorbeeld WHA Belgium die zich al jarenlang zeer goedkoop en kort financiert. Aan de andere kant is de rentecurve nu vrij vlak, en kost het weinig extra om de rente langdurig vast te zetten. Fondsen met een wat hoger risico (hogere LTV, zoals ECP) met voorkeur voor stabiel (direct) resultaat (en stabiel dividend) kunnen over het algemeen beter wat op safe spelen en de rente langer vast zetten. Als dit vanuit de financieringsvoorwaarden niet mogelijk is (alleen variabele rente op de hypotheek mogelijk), dan kan een renteswap worden afgesloten waarbij vast/variabel wordt uitgeruild over de looptijd van de financiering.

Waarderingen
Duidelijk dat markten nu geen vertrouwen hebben in boekwaarden en toekomstbestendigheid van het winkelvastgoed (i.v.m. wijzigingen in de retail n.a.v. online shopping en corona), en verwachten dat het winkelvastgoed met tientallen procenten zal worden afgewaardeerd en/of doorlopend hoge(re) investeringen (capex, verbouwingen etc.) nodig blijven om het vastgoed verhuurbaar te houden. In het verleden werd winkelvastgoed om de 10-30 jaar verbouwd en opgefrist, en was het rustig achterover leunen en huurinningen opstrijken zonder al te proactief beheer. Als deze cyclus nu naar 3-5 jaar gaat, omdat er meer wijzigingen zijn in de huurdersmix (i.v.m. vlotte retail ontwikkelingen), dan verlaagt dit de aantrekkelijkheid van winkelvastgoed aanzienlijk en zullen beleggers hogere (huur)rendementen wensen ter compensatie van de hoge(re) benodigde investeringen en hogere onzekerheid van doorlopende verhuringen (+ hogere afhankelijkheid / kosten van beheer organisatie).

Natuurlijk leuk dat CEO de glazen bol erbij heeft gepakt m.b.t. waarderingen, maar meest belangrijk dat de geplande verkopen dichtbij boekwaarde (als bewijs) worden gerealiseerd en verhuringen / bezetting sterk blijft. Dit zal ervoor zorgen dat beurskoers naar boekwaarde gaat, in plaats van andersom. Dit hangt natuurlijk samen met corona / economische ontwikkelingen komend halfjaar, wat de CEO ook meldt. Bij geen grote rampspoed en licht aantrekkende markten (met verdamping corona), duidelijk dat beurskoers zal aantrekken en boekwaarden meer realistisch worden.

!@#$!@! 29 augustus 2020 11:53

0

Voor mij is het duidelijk dat de rente de komende 10-20 jaar niet kan stijgen. De schulden zijn simpelweg te hoog, dus de ECB zal nooit verhogen wat ze ook al gecommuniceerd hebben. In de CC verwacht ECP zelf ook lage rente voor langer. Daarom is hij niet bang voor een waardedaling. Dus die renteswaps zijn gewoon vreemd in mijn ogen.

Je opmerking betreffende de investering cyclus ? Bedoel je daarmee winkelvastgoed in het algemeen ? Wat je zegt klinkt logisch en veel centra zijn al bezig met ombouwen. WH is hier bv druk mee bezig (en daarom in de problemen). Echter voor ECP specifiek lijkt dit niet te gelden. In de CC werd het zelfs expliciet gevraagd of men verwachte meer te moeten investeren en het antwoord was een duidelijk "nee". In de cijfers wordt ook duidelijk 80 mln genoemd waarvan 40 mln al gedaan is (en dus 40 mln nog in de pijplijn zit).

Ja ze verwachten wel een recessie komend of volgend jaar. Dus dat zal groei tegenhouden. Echter is voor het aandeel ECP geen daling al meer dan voldoende voor een heel goed rendement.

Na het lezen van de cijfers en het lezen van de CC-transcript krijg ik het idee dat ECP gewoon is meegetrokken in het sector-sentiment. Alhoewel het aandeel al een stuk beter presteert dan URW en WH en er bij die fondsen heel veel shorters zijn itt bij ECP (maar 3% tov 11-15%) en dus de markt al erkent dat ECP het veel beter doet. Heb ik toch het idee dat men de risico's van de sector als geheel ook toepast op ECP , dit terwijl er hier geen sprake van is.
Iets wat de bestuurder van ECP ook constant proberen te benadrukken. Ze uitten zich extreem positief gezien de omstandigheden moet ik zeggen.

[verwijderd] 29 augustus 2020 12:15

0

quote:
!@#$!@! schreef op 29 augustus 2020 00:13:
heb de cijfers globaal doorgenomen, kon geen gekke dingen vinden.

Schulden lijken in orde en ik zie geen problemen met herfinanciering.
Zelfs als je de boekwaarde met 20% verlaagt komt je nog op 55% uit en dus veilig onder de 60%.
Zelfs als je de boekwaarde met 20% verlaagt komt je nog op zo'n €25 per aandeel (IFR waarde kennelijk hebben ze nogal verloren op renteswaps, dombo's)

Men verwacht maar 40 mln aan investeringen te doen en nodig te hebben. Dus ook op dat front geen geld nodig of problemen te verwachten.

30 sept maakt men bekend of er een interim-dividend komt. Echter als ik het goed lees is de winst dit jaar maar €0,15 per aandeel ? Lees ik dat goed ? Dat vind ik toch wat vreemd gezien de huurinkomsten nauwelijks zijn afgenomen.

Ik vond 2 grote verliesposten die een verklaring kunnen geven;
- Investment revaluation and disposal of investment properties -> afschrijvingen ?
- Indirect investment result including non-controlling interest -> Geen idee ? verlies renteswaps ofzo ?

(ook in 2018 en 2019 werd er op indirecte investment results verlies geleden. Dit jaar zijn de gewoon heel erg groot) -> iemand die kan uitleggen wat dit is ??

Maar dan hoeven we voorlopig geen dividend te verwachten toch ?

Wel lijkt het erop dat als volgend jaar alles weer normaal is ik geen reden zie dat de winsten niet gewoon weer hetzelfde kunnen zijn. Verwachten jullie in 2021 gegeven als alles weer normaal wordt dat ECP weer richting de €2 dividend zou kunnen gaan uitkeren eigenlijk ? Of is er een reden waarom dat niet meer haalbaar is ? (ik zie het zo snel niet)

WPA is dit jaar zelfs maar €0,09.

NLvalue 29 augustus 2020 12:28

0

quote:
Branco P schreef op 28 augustus 2020 23:11:
Ik heb nog eens rustig naar de Webcast geluisterd. Noemenswaardig:

Bedankt dat je moete neemt om te luisteren en de inzichten wil delen. Nou heb ik hands on ervaring met het trainen van IR afdelingen - en weet dat ze komen in 3 smaken. Professionals, middenmoters, amateurs.

Amateurs lepelen feiten op die al dan niet relevant zijn voor beleggers, schetsen geen verhaal. Doen allemaal adjustments (adj recurring core ebitda onzin) zonder te verhelderen waarom dat een beter beeld zou geven. Of laten een V&W rekening zien die stopt bij EBITDA.

Voorbeeld amateurisme: Sif - na 30% weet je dat die IR geen idee heeft hou ze het verhaal moet brengen.

Professionals heb een sterk gescripte verhaallijn - en elk data punt dat gedeeld wordt ondersteunt die verhaallijn. En dat verhaal lees je de volgende dag in het fd, nrc etc.

Wil je goed weten hoe het zit - moet je vooral letten op de zaken waar ze niet over praten.

Ahold die praat over all-in en LFL groei in Europa, maar alleen all in in de VS vertelt je dat ze marktaandeel verloren. ULs verhaal was altijd dat ze sneller groeien door Emerging Markets , acquisities - daar praten ze niet meer over. Ze praten niet over marktaandeel (hun concurrenten wel) en dus weet je dat ze marktaandeel hebben verloren. URW die vnl praat over flagship en de specialty store retailsales..

Lange intro -ter educatie voor het forum - maar ook om aan te geven wat mijn lens is als ik het ECP verhaal beoordeel: zij zijn een middenmoter.

Het verhaal is , enigszins , “wij zijn een witte raaf” maar dat wordt niet consequent of met irrelevante data punten onderbouwd. Met als gevolg dat het fd zelf moet bedenken wat het verhaal is. En de NRC niks meer doet dan de cijfers weergeven en het stukje plaatst naast een groot stuk over de economische winnaars/snoeiers/ ploeteraars.. je raadt het.. winkels is waar gesnoeid wordt.

De data punten zijn een allegaartje. Praten over een apotheek zit op het niveau dat Jope vertelt dat hij 200.000 potjes biologische pindakaas verkocht heeft als bewijs voor zn duurzaamheidsagenda.

Lewis wil het verhaal vertellen dat Europa anders is dan de VS, en laat bemoedigdend bedoelde juli retail cijfers zien van +1%. De investment bank analisten die aan de andere kant zitten hebben dan al de advanced estimate van de US census juli gezien: +5,8% (En+ 8 in juni) . Hun conclusie : in Europa gaat het herstel een stuk trager - nou net niet de boodschap die Lewis hoopte te geven.

En dan zijn er de dingen waar hij -niet- of zo weinig mogelijk over praat. CentrAzur .. je weet dat daar niet alleen rook is. 1vd 2 centra in GVA., PdH .. Er wordt ook bar weinig gezegd over de 48% van de huurders in Frankrijk waar nog geen deal mee was... belangrijke issue...

Uplift op renewals was +9% in sem 1, en ook sem 2. Maar hij praat niet meer over like voor like huurgroei. Dus Ga je daar naar kijken. We weten dat het vervangen van een fashion merk door een medical center (en andere ‘nieuwe’ huurders) tot lagere huur zou moeten leiden - niet een rental uplift. En zou je dat verwachten te zien in de cijfers.

En als je dan nog eens naar het semester bericht kijkt over renewals , daar de sem 1 cijfers vanaf haalt dan valt je op dat ze negatieve uplift in België hebben. ..Belangrijke issue ..en ook in Frankrijk onder de 0 duiken... kortom ze zitten op t WHA pad daar..vervangen van hoogbetalende huurders door laagbetalende..

Ook valt dan op dat de cijfers in Italië sem 1, en 2 bijzonder sterk zijn.. fraticelli.. deze gast wordt na een korte training als cfo klaargestoomd om vG als tussenpaus te vervangen...vooral letten op wat Fraticelli zegt/doet....

Anyway..da’s zoals ik kijk.. Verhaal lijn en cijfers moeten kloppen - ook vergeleken met wat de rest van de bedrijven communiceert.

individuele centra boeien me dus niet zo - ECP heeft een strategische uitdaging in Fr/België die aangepakt moet worden.

En de luxe van sterke business in Italië en Zweden om die periode ook te kunnen overbruggen. Die tijd moeten ze alleen niet verkloten door tevreden achterover te gaan hangen...

junkyard 29 augustus 2020 13:05

0

quote:
!@#$!@! schreef op 29 augustus 2020 11:53:
Voor mij is het duidelijk dat de rente de komende 10-20 jaar niet kan stijgen. De schulden zijn simpelweg te hoog, dus de ECB zal nooit verhogen wat ze ook al gecommuniceerd hebben. In de CC verwacht ECP zelf ook lage rente voor langer. Daarom is hij niet bang voor een waardedaling. Dus die renteswaps zijn gewoon vreemd in mijn ogen.

> Als nu nieuwe financiering wordt afgesloten voor 7 jaar, dan is dit mogelijk tegen een variabele basisrente (Euribor) van circa -0,45%. Swaprente voor 7 jaar is nu circa -0,28%. Het kost dus 0,17% om de rente voor 7 jaar vast te zetten, een beperkte premie voor de zekerheid van een 7 jaar vaste basisrente, in de swaprente wordt al rekening gehouden met de verwachting dat de rente lang laag blijft. Naast basisrente zal overigens ook een opslag moeten worden betaald, in geval van ECP nu zo'n 2,0%. ECP zit vooral door deze hogere opslag op hogere financieringslasten (bij kortere looptijden) dan de grotere sectorgenoten (Klepierre, URW).

Je opmerking betreffende de investering cyclus ? Bedoel je daarmee winkelvastgoed in het algemeen ? Wat je zegt klinkt logisch en veel centra zijn al bezig met ombouwen. WH is hier bv druk mee bezig (en daarom in de problemen). Echter voor ECP specifiek lijkt dit niet te gelden. In de CC werd het zelfs expliciet gevraagd of men verwachte meer te moeten investeren en het antwoord was een duidelijk "nee". In de cijfers wordt ook duidelijk 80 mln genoemd waarvan 40 mln al gedaan is (en dus 40 mln nog in de pijplijn zit).

> ECP heeft afgelopen jaren flink geïnvesteerd in bijna alle winkelcentra, mede hierdoor is de winkelruimte goed verhuurbaar. Ik ben benieuwd hoe lang het duurt voordat een volgende investeringsronde nodig is (layout winkelcentrum opnieuw moet worden aangepast), en verwacht dat de capex doorlopend op een hoger niveau blijven wanneer structureel meer huurderswisselingen (en meer veranderingen in type huurders) plaatsvinden. Dit verlaagt de aantrekkelijkheid (waardering) van winkelcentra, en de continue aanpassingen vergt een sterk gespecialiseerde beheer organisatie, wat de overdraagbaarheid (verkoopmogelijkheden, liquiditeit) van grotere winkelcentra nog verder reduceert. Mede hierdoor lijkt consolidatie binnen de sector wenselijk.

Ja ze verwachten wel een recessie komend of volgend jaar. Dus dat zal groei tegenhouden. Echter is voor het aandeel ECP geen daling al meer dan voldoende voor een heel goed rendement.

> Er is al een recessie na corona (krimp). ECP toont een forse daling in huuropbrengsten over afgelopen maanden. Base case is licht teruglopende huuropbrengsten, niet met alle huurders zijn afspraken gemaakt en er zullen komend halfjaar wat huurders omvallen, geen verdere daling van huuropbrengsten zou zeker positief zijn en leiden tot stijgende koersen.

Na het lezen van de cijfers en het lezen van de CC-transcript krijg ik het idee dat ECP gewoon is meegetrokken in het sector-sentiment. Alhoewel het aandeel al een stuk beter presteert dan URW en WH en er bij die fondsen heel veel shorters zijn itt bij ECP (maar 3% tov 11-15%) en dus de markt al erkent dat ECP het veel beter doet. Heb ik toch het idee dat men de risico's van de sector als geheel ook toepast op ECP , dit terwijl er hier geen sprake van is.
Iets wat de bestuurder van ECP ook constant proberen te benadrukken. Ze uitten zich extreem positief gezien de omstandigheden moet ik zeggen.

> Op basis van een CC-transcript met alleen management uitspraken zou ik geen conclusie trekken. Management van elk fonds zet zichzelf positief neer, en ziet persberichten als PR. Management wijst nu opeens naar hypermarkten als bepalende factor van het succes, maar waarom heeft hetzelfde management afgelopen jaren dan zwaar geïnvesteerd in Woluwe (zonder hypermarkt)? Ik zie het meer zo, dat de ECP winkelcentra gemiddeld wat kleiner zijn en regionaal gelegen (met auto i.p.v. OV te bereiken, minder gericht op toerisme), waardoor dit minder hard is geraakt door corona dan de megamalls (in grote steden, met hogere footfall, nabij OV). Daarnaast waren de ECP winkelcentra al jaren sterk presterend, vanuit proactief beheer, met lage leegstand / OCR, waardoor het voor veel huurders aantrekkelijk blijft om te huren. Huurders van ECP zitten ook in URW / Klepierre / WHA winkelcentra. ECP zit in dezelfde sector en de beurskoers zal ongeveer dezelfde kant uit blijven bewegen als deze fondsen.

NLvalue 29 augustus 2020 13:09

0

quote:
!@#$!@! schreef op 29 augustus 2020 11:25:
Wat in de CC werd gezegd over de risico's kwa waardedalingen.

Later word er nog gezegd dat de huren dus nu al een het stijgen zijn:

In fact from the – it’s true that, well, out of 205 new leases signed in the year to June, we have achieved a 9% increase in rent. But from the 1st of April, during COVID and even more from the 1st of July till today, we signed another 80 leases for increasing rather 13%. Of these, bear in mind that 27% – almost 28% are brand-new tenants coming in our centers. And this is I’m talking for most all countries. This is a clear sign that retailers have been waiting to come in our centers. Notwithstanding COVID, I’ve been happy to pay a premium. Hence, I’m extremely confident to restart my usual job, which is leasing and not COVID agreement or recollection, strictly talking.

Eerlijk gezegd - complete ongeloofwaardige mgt bullshit:

Inditex , Adidas, lvmh, etc zetten verhuurders het mes op de keel - maar onze centra zijn zo aantrekkelijk dat we failliet gegane hoogbetalende fashion huurders vervangen door 27% nieuwe huurders die meer willen betalen. En, goed nieuws, de overige 73 % bestaande huurders willen ook heel veel meer betalen- voor verlenging... terwijl ze nog bezig zijn de Corona wonden te likken..yeah, right.

Onzin dus -
wat je hier ziet is dat de Italiaanse verhuurorganisatie gewoon doordraait - die zit op ~+15% En in Fr/Be de renewals nagenoeg stilliggen.
En dus verschuift de mix van verlengde contracten naar Italië, en lijkt de uplift te versnellen van +9 naar +13...

Foei...

(Dus..als ze zo sterke onderhandelaars zijn.. hoe staat het met de 48% van de Franse huurders waar nog geen deal mee was..)

!@#$!@! 29 augustus 2020 13:20

0

quote:
NLvalue schreef op 29 augustus 2020 12:28:
[...]

Lange intro -ter educatie voor het forum - maar ook om aan te geven wat mijn lens is als ik het ECP verhaal beoordeel: zij zijn een middenmoter.

Het verhaal is , enigszins , “wij zijn een witte raaf” maar dat wordt niet consequent of met irrelevante data punten onderbouwd.

Lewis wil het verhaal vertellen dat Europa anders is dan de VS, en laat bemoedigdend bedoelde juli retail cijfers zien van +1%. De investment bank analisten die aan de andere kant zitten hebben dan al de advanced estimate van de US census juli gezien: +5,8% (En+ 8 in juni) . Hun conclusie : in Europa gaat het herstel een stuk trager - nou net niet de boodschap die Lewis hoopte te geven.

En dan zijn er de dingen waar hij -niet- of zo weinig mogelijk over praat. CentrAzur .. je weet dat daar niet alleen rook is. 1vd 2 centra in GVA., PdH .. Er wordt ook bar weinig gezegd over de 48% van de huurders in Frankrijk waar nog geen deal mee was... belangrijke issue...

Uplift op renewals was +9% in sem 1, en ook sem 2. Maar hij praat niet meer over like voor like huurgroei. Dus Ga je daar naar kijken. We weten dat het vervangen van een fashion merk door een medical center (en andere ‘nieuwe’ huurders) tot lagere huur zou moeten leiden - niet een rental uplift. En zou je dat verwachten te zien in de cijfers.

En als je dan nog eens naar het semester bericht kijkt over renewals , daar de sem 1 cijfers vanaf haalt dan valt je op dat ze negatieve uplift in België hebben. ..Belangrijke issue ..en ook in Frankrijk onder de 0 duiken... kortom ze zitten op t WHA pad daar..vervangen van hoogbetalende huurders door laagbetalende..

Anyway..da’s zoals ik kijk.. Verhaal lijn en cijfers moeten kloppen - ook vergeleken met wat de rest van de bedrijven communiceert.

Ik ben je het helemaal met je eens in de intro. Zelf probeer ik daar ook naar te kijken. Ik ben alleen van mening dat de relevante date wel goed gegeven worden.
- Verkoopwaarde ligt dicht bij boekwaarde.
- Ze praten vooral over hoe het anders is in US en UK, kwa dalende bezoekers. Dat hun winkelcentra weinig tot geen last zullen hebben van de verschuiving naar online bestellen. (-> supermarkten verhaal)

Over nieuwe huurders en huurverhoging wordt gezegd:
In fact from the – it’s true that, well, out of 205 new leases signed in the year to June, we have achieved a 9% increase in rent. But from the 1st of April, during COVID and even more from the 1st of July till today, we signed another 80 leases for increasing rather 13%. Of these, bear in mind that 27% – almost 28% are brand-new tenants coming in our centers. And this is I’m talking for most all countries.

Dat lijkt voor mij duidelijke taal. Wat bedoel jij met hij praat niet over "like voor like huurgroei" ?

Zou je ook kunnen toelichten met waar hij niet over praat ? (daar heb ik immers geen kennis over)

Over de huurders in Frankrijk wordt idd weinig gezegd, kennelijk omdat daar nog harde onderhandelingen bezig zijn olv een of andere door de overheid aangestelde onderhandelaar voor de sector die de boel verpest. (wat ook te horen was bij de collega's van ECP) Ze geven echter aan dat de omzet praktisch hersteld is en concessies gerelateerd zijn aan die omzet. Dus ze verwachten snel een deal en normalisatie. Kennelijk zijn er enkele grote huurders failliet gegaan en overgenomen waar de onderhandelingen nog wel langer gaan duren ?
But even with this 52% agreement, the rents are paid in July. Our rent collection seen casting more than 85% of the rent in July, and we are not expecting major default of payment for the third quarter.

Hoe kom je tot slot tot die negatieve huurgroei bij de renewels in België en Frankrijk ? Vergelijk je daar de tweede jaarhelft met de eerste jaarhelft ? Dat die groei er niet is en die 9% alleen tov vorig jaar ? Zoiets ?

!@#$!@! 29 augustus 2020 13:31

0

quote:
junkyard schreef op 29 augustus 2020 13:05:
[...]

- Ja goed punt betreffende die renteswaps. Heb je wel gelijk in. Dus moet vanaf nu geen probleem meer zijn.

Waarom betaalt ECP eigenlijk een hogere opslag ? De financiering lijkt in orde.

Kwa investeringcycli heb je dus gewoon een duidelijke andere mening dan het management. Goed om te weten. Houden we in de gaten.

Ja, ik snap dat het management zichzelf goed wil verkopen. Normaal is het wel zo dat de vragen van de analisten aangeven waar eventuele pijnpunten liggen en die vergelijk ik dan met dat verhaal.

Men is dus idd bezorgd over Frankrijk en ook het investeringsklimaat daar en of de huren wel op dit niveau kunnen blijven omdat ze bang zijn dat er veel winkeliers failliet zullen gaan.

Dat verhaal kwa supermarkten komt wel overeen met hoe WH er ook over denkt en zich wil omvormen. Dat alleen lokale centra met winkels voor dagelijkse boodschappen het gaan redden en goed zullen blijven doen.

Ja inderdaad de koers van ECP gaat natuurlijk niet flink herstellen als WH en URW niet zullen herstellen. Echter denk ik wel dat de risico/kans bij ECP veel beter is. (zo lijkt het iig) Een claim-emissie dat boven een aandeel hangt is gewoon killing voor de koers.

Vertraagd	7 feb 2025 17:35
Koers	23,750
Verschil	-0,100 (-0,42%)
Hoog	24,000
Laag	23,700
Volume	55.419
Volume gemiddeld	55.263
Volume gisteren	32.714

08 nov	Slotcall: AEX kopje onder, Bill Ackma...	8
30 aug	Slotcall: chipaandelen trekken AEX om...	6
10 mei	Slotcall: AEX met nieuw record het we...	2
22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1

Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Eurocommercial Properties nieuws