Eurobench.com

junkyard 8 februari 2020 16:20

1

quote:
Pedrito schreef op 8 februari 2020 15:02:
Junkyard,

Bedankt voor je snelle reactie!
Ik heb nog een vraag (heb nog weinig verstand van winkelvastgoed). In 2019 is de net rental income uit Frankrijk 38,5 miljoen en de boekwaarde waarde van dit Franse vastgoed is 806 miljoen.

Kortom; het levert naar mijn idee jaarlijks 4,77% op (namelijk 38,5 miljoen/806 miljoen * 100% = 4,77%).

Uit jouw reactie begreep ik dat dit percentage laag is voor een winkelvastgoedbelegging. Kan je aangeven wat een redelijke percentage is voor dit soort beleggingen?

Zo ongeveer alles wordt gewaardeerd op risico/rendement verhouding, er zijn winkelpanden met een NIY lager dan 3,0%. De NIY is gebaseerd op huidige/historische netto huurinkomsten. De huurinkomsten van het WHV Frankrijk vastgoed vertonen duidelijke krimp kenmerken (met leegstand). Ofwel, een hoog risico. Hier past een hoog rendement bij (tenzij herontwikkeling extreem profijtelijk is).

Liefst zou je pas verkopen nadat een verbeterende trend zichtbaar is in prestatie (zodat het risico lager is, en betere prijs kan worden gerealiseerd), maar dit is afgelopen jaren niet gelukt en CEO Storm geeft aan dat het binnen enkele jaren moet worden verkocht. WHV heeft de Franse verkoopopbrengsten nodig voor schuldverlaging en een nieuwe investeringsronde in portefeuille, en wenst een scherpere focus (Benelux). De operationele lasten van de Franse verhuurorganisatie zijn te hoog.

WHV zal het Franse vastgoed in huidige staat zeker niet voor een NIY beneden de 5% kwijtraken, op basis van de huidige kenmerken verwacht ik eerder zo'n 7%. Dit zou betekenen dat er zo'n 275 miljoen van huidige boekwaarde kan worden afgehaald (circa € 7 per aandeel). Daarnaast kan ontmanteling van de Franse verhuurorganisatie (met inflexibele Franse arbeidscontracten) ook aardig wat kosten. En dit kan ook nog spelen (?) uit jaarverslag 2018:

In France, a discussion has arisen with the tax authorities about the application of the Tax Treaty between France and the Netherlands. If Wereldhave indeed would not be eligible for the benefits of the French – Dutch tax treaty, as the French tax authorities seem to argue, the exemption granted by the SIIC regime is essentially eliminated by the imposition of an alternative tax. This might effectively render the SIIC regime meaningless. No tax assessment or formal claim has been received yet. However, the prenotification has been received for the years 2015 up to and including 2017 for a total amount of € 61.7m. Wereldhave will vigorously contest any reassessment on the basis that it is entitled to the benefits of the Tax Treaty, which has been the practice since 2003 in accordance with confirmations issued by the French Central Tax Authority. Based on the initial assessment of our position, Wereldhave believes there are solid grounds to contest this prenotification. Subsequently, no provision has been recorded.

De afdankertjes van Unibail Rodamco en Klepierre/Corio blijken weinig profijtelijk, en nu volgt WHV de strategie van de grote jongens door in te zetten op mixed-use (=herontwikkeling onverhuurbare ruimte). Blijvend probleeem is dat lokatie over het algemeen minder is, CEO Storm probeert toch om de drol komende jaren wat op te poetsen.

[verwijderd] 8 februari 2020 16:25

0

Oftewel FR kan voor nav 25 verkocht worden. Doen.

Of wacht 7 per aandeel. Ehhh ok. Lastig dus. Maar met aandelen inkoop creëert dat nog steeds waarde.

Economische Vluchteling 8 februari 2020 17:11

2

Ik heb even snel mijn modelletje wat bijgetimmerd om te kijken of ik in 2022 ongeveer op hetzelfde uit kom als Storm vanuit de huidige situatie met een aantal aannames. Zal hem nu even niet delen omat de nieuwe aanpassingen nog onoverzichtelijk verwerkt zijn.

Belangrijke aannames:
*Verdere lichte huurkrimp tot eind 2021, bovenop de zojuist gegeven verwachtingen.
*Verkoop Frankrijk voor €625M (€180m afboeking/kosten vanaf huidige waardering)
*Een aantal NL verkopen rond de 8% NIY na huurkrimp.
*Gefaseerde verkoop, dus de te verkopen objecten brengen nog een tijdje wat geld in de lade.
*€300m redevelopment CAPEX vanuit verkopen of credit line over de eerste 2 jaar, daarna wat rustiger, grotendeels gedekt vanuit cashflow met wat leverage.
*€5-10m jaarlijkse onderhoudcapex daar naast.
*Geen grote veranderingen in kosten, kleinde daling na exit Frankrijk.
*Om het veilig te houden neem ik geen compansatie vanuit moederoncern HB mee.
*Terminale NIY NL van 6.5% na upgraden van portfolio (levert ruimte voor yieldcompression mocht de markt aantrekken daarna)

Belangrijkste uitkomsten (uit naar mijn mening vrij faire aannames) :
*€1.46 Direct resultaat na afronding programma
*36.4 % proportionate LTV (7.5x debt/ebitda), 35% LTV op groepsniveau (6.9x debt/ebitda)
*Terminale dividend: €1.16 (7.6% op huidige koers)
*Dieptepunt van berekende fair value: €21 in 2022 (~€11 BE + ~€10NL), met daar na redelijke kans op groei

Dat betekent dus 40% upside richting fair value vanaf huidige niveau als de strategie werkt en jaarlijks 11% tot 7.5% dividend.

Dat lijkt op zich prima, maar dat kan je op zit moment bij vrijwel alle andere commerciele mixed-use vastgoefondsen ook vinden, zo niet ook beter.
En als je het vergelijtk met de €22 die recent nog op de borden stond met de potentie daar boven wordt er dus zeker wat kapitaal vernietigd.

Maar goed, beleggen is vooruitkijken.

Hou er ook rekening mee dat vanaf 36% LTV met mogelijke yield compression ooit weer in deze 0% rente omgevinden weer kansen zou bieden voor aankopen of aandeleninkoop om het directe resultaat in de toekomst weer te laten stijgen.

Ik hou mijn gekrompen positie voorlopig dus aan, en koop mogelijk weer wat bij rond de €13 als we daar komen.

[verwijderd] 8 februari 2020 17:29

0

Daar wringt de schoen. Ik zit niet te wachten op Storm als Messias ontwikkelaar nu hij heeft laten blijken zo onkundig te zijn.

Mind you, het is het totale plaatje. Tunnelvisie, zelfverheerlijking, in een rap tempo bruggen verbranden. Het gebrek aan oog voor aandeelhouderswaarde.

Het zijn zoveel Rode vlaggen. Alsof je een partij bijeenkomst in China bijwoont.

Liquideren FR en eigen aandelen inkopen. Om vervolgens te blijven liquideren zodra de koers weer 50% nav noteert.

En Storm kruisigen voor die vrijwillige afwaardering oftewel zelf sabotage!

Ortega 8 februari 2020 17:38

1

er is maar 1 oplossing. Die Storm moet weg. goedschiks of gedwongen door welke RvB of aandeelhouder dan ook.

junkyard 8 februari 2020 17:45

0

Snap de frustraties, maar de pijlen zouden vooral moeten worden gericht op ex-CEO Anbeek, die verantwoordelijk is voor de vastgoed portefeuille (naast WHV aandeelhouders zelf). Storm probeert er nu het beste van te maken, en neemt daarbij ideeën mee die hier vaker zijn genoemd door leden. Zoals herontwikkeling (incl woningen) en verkoop Frankrijk plus kansloze NL winkelcentra zoals Woensxl.

Dat dit plaatje financieel minder aantrekkelijk is dan hier werd ingeschat, komt niet door CEO Storm. Een winkelcentrum is niet eenvoudig om te bouwen.

Daarnaast werd door velen hier veel te lichtzinnig gedacht over LTV management, bij dalende boekwaarden moeten schulden worden afgelost door verkoop vastgoed. Vastgoedfondsen waren teveel gewend aan waarde stijging (deels vanuit yield compressie) en verhoging van schulden (+ rente daling) om winsten eenvoudig te kunnen laten stijgen.

[verwijderd] 8 februari 2020 17:51

0

quote:
junkyard schreef op 8 februari 2020 17:45:
Snap de frustraties, maar de pijlen zouden vooral moeten worden gericht op ex-CEO Anbeek, die verantwoordelijk is voor de vastgoed portefeuille (naast WHV aandeelhouders zelf). Storm probeert er nu het beste van te maken, en neemt daarbij ideeën mee die hier vaker zijn genoemd door leden. Zoals herontwikkeling (incl woningen) en verkoop Frankrijk plus kansloze NL winkelcentra zoals Woensxl.

Dat dit plaatje financieel minder aantrekkelijk is dan hier werd ingeschat, komt niet door CEO Storm. Een winkelcentrum is niet eenvoudig om te bouwen.

Daarnaast werd door velen hier veel te lichtzinnig gedacht over LTV management, bij dalende boekwaarden moeten schulden worden afgelost door verkoop vastgoed. Vastgoedfondsen waren teveel gewend aan waarde stijging (deels vanuit yield compressie) en verhoging van schulden (+ rente daling) om winsten eenvoudig te kunnen laten stijgen.

Maar als de koers 15 aantikt dan moet je aandeleninkoop overwegen. Zeker als je verkopen tegen NAV kan realiseren.

Anbeek heeft 50% vernietigd 50 naar 25. Dat is geen excuus om nu nog een 5-10 per aandeel over de balk te gooien. T zijn dunk costs.

Zet liquidatie tegenover dat 350 over de balk programma en laat de aandeelhouder kiezen.

Economische Vluchteling 8 februari 2020 17:51

0

quote:
junkyard schreef op 8 februari 2020 16:20:
[...]

WHV zal het Franse vastgoed in huidige staat zeker niet voor een NIY beneden de 5% kwijtraken, op basis van de huidige kenmerken verwacht ik eerder zo'n 7%. Dit zou betekenen dat er zo'n 275 miljoen van huidige boekwaarde kan worden afgehaald (circa € 7 per aandeel).

Junkyard, ik denk dat je er hier echt naast zit. 7% (€540m) slaat nergens op.
Je zegt zelf net nog dat Woensel voor €2500/m2 verkocht is.

Frankrijk is 206.000m2 aan woensel afbraakprijzen zou dat al 515M zijn.
En hier is er geen lastige gedeelde eigendomssituatie en is er zeker €50-100m ingestopt de afgelopen jaren.

Kijk bij voorbeeld even naar de locaties van Meriadeck en St. Sever. De locaties van deze assets zijn gewoon een groot deel van de waarde, hetgeen de lagere yields verantwoordt.

Ik ben het 100% met je eens dat het niet <5% is, maar het zal eerder rond de 6% zijn (€630m) lijkt me. Verder ook mee eens dat er mogelijk een negatieve waarde aan de franse organisatie zit, hoeweel een deel van het personneel natuurlijk nodig is voor de operaties.

Economische Vluchteling 8 februari 2020 18:05

0

quote:
Alalalonglong schreef op 8 februari 2020 17:51:
[...]

Maar als de koers 15 aantikt dan moet je aandeleninkoop overwegen. Zeker als je verkopen tegen NAV kan realiseren.

Anbeek heeft 50% vernietigd 50 naar 25. Dat is geen excuus om nu nog een 5-10 per aandeel over de balk te gooien. T zijn dunk costs.

Zet liquidatie tegenover dat 350 over de balk programma en laat de aandeelhouder kiezen.

Helemaal mee eens, als je de hele boel (inclusief Belgie wat veel hoger gewaardeerd is) nu op gemiddeld 6.5% zou kunnen liquideren, dan hou je in theorie €26 per aandeel over, zelfs rekening houdende met lopende huurverlagingen. En dus nog eens een flinke koering op de huidige boekwaarde.

Als Matthijs dan zo dol is op de strategie van Unibail, dan zou je als aandeelhouden het uitgekeerde geld nu op 9% dividend kunnen investeren in unibail, welke wel de juiste locaties voor deze aanpak heeft.

Nu gaan we richting €20 in waarde als alles goed verloopt. Terwijl de afgewogen risico's niet veel afnemen.

De Witte Ruiter 8 februari 2020 18:08

2

quote:
Ortega schreef op 8 februari 2020 17:38:
er is maar 1 oplossing. Die Storm moet weg. goedschiks of gedwongen door welke RvB of aandeelhouder dan ook.

Hier ben ik het niet mee eens, had je liever een CEO gehad die halve maatregelen neemt zodat de toko over een paar jaar failliet is, momentum goed voor de koers maar op lange termijn ben je als aandeelhouder al je geld kwijt.
Eindelijk iemand die schoon schip maakt en het bedrijf toekomstbestendig maakt.
Natuurlijk is het zuur dat je porto in 1 dag veel waarde kwijtraakt, in mijn geval 13K. Ik geloof in de strategie van de CEO en heb bijgekocht.

[verwijderd] 8 februari 2020 18:10

0

quote:
Ortega schreef op 8 februari 2020 17:38:
er is maar 1 oplossing. Die Storm moet weg. goedschiks of gedwongen door welke RvB of aandeelhouder dan ook.

Eens! En alle argumentatie hiervoor is al langs gekomen van de diverse forumleden en wordt door mij ondersteund! De vraag is: Hoe krijgen we Storm weg? Hoe komen we af van deze aandeelhouderswaarde vernietigende strategie? Hoe zit het met de grootaandeelhouder? Wat kunnen we doen aan of bij de RvC? Liggen die nu allemaal te slapen als deze dombo met zulke plannen komt? Kortom wat kunnen we? En hoe bundelen we onze krachten?

[verwijderd] 8 februari 2020 18:17

0

[quote alias=protrek id=12107999 date=202002081808]
[...]

Hier ben ik het niet mee eens, had je liever een CEO gehad die halve maatregelen neemt zodat de toko over een paar jaar failliet is, momentum goed voor de koers maar op lange termijn ben je als aandeelhouder al je geld kwijt.
Eindelijk iemand die schoon schip maakt en het bedrijf toekomstbestendig maakt.
Natuurlijk is het zuur dat je porto in 1 dag veel waarde kwijtraakt, in mijn geval 13K. Ik geloof in de strategie van de CEO en heb bijgekocht.
[/quote

De rekensom is toch simpel!
De keuze is: Of met 300 - 350M 50% van het aandelenkapitaal opkopen? Of 300M investeren in een onzekere toekoms? Dat is toch een no-brainer?
Toch wel heel verdietig dat een ex bankier zoiets niet kan doorrekenen! Oprotten!!!!! Dit is een non-valeur!!!!

Ortega 8 februari 2020 18:23

0

@protec : de helft van mijn ‘investering’ was ik voor vrijdag al kwijt. De Boogaart oppimpen , vrij parkeren, woningplan erop, binnenhalen van de coolblues dat had prima strategie geweest. en Franse verkoop meld je NA verkoop niet ervoor.

hjs64 8 februari 2020 18:35

0

Het lijkt me toe dat de markt snel genoeg in de gaten heeft dat WH van Fr af wil. Of je dat nu wel of niet openlijk zegt maakt volgens mij niet uit.

[verwijderd] 8 februari 2020 18:37

1

"Wereldhave lanceerde tevens een nieuwe strategie. Met 'LifeCentral' wil het fonds een antwoord hebben op de slachting die het online winkelen aanricht in de winkelstraat. Wereldhave gaat zijn winkelcentra omvormen tot dienstencentra.
Wereldhave trekt daar 300 tot 350 miljoen euro voor uit. Hoe lang deze transformatie gaat duren, kon de bestuurder niet zeggen. Hij zei wel dat in 2025 met de transformatie van alle winkelcentra begonnen moet zijn, "waarna de omvorming naar schatting 1 of 2 jaar zal duren", aldus Storm."

Dus over 5 jaar wordt er pas begonnen met omvormen en na ong 6,5 jaar is alles operationeel.
In de tussentijd dus proberen winkelcentra te verkopen tegen een goede prijs.
Dit zal een hels karwei worden, want praktisch alle winkelvastgoedfondsen willen wat verkopen.
Het is dus een kopersmarkt in een krimpende markt, dubbel moeilijk dus.
Ik vrees dat genoegen moet worden genomen met lagere prijzen dan de bedoeling is.
Het is maar zeer de vraag of Storm die 6,5 jaar lange rit nog uitzit.
De mogelijkheid bestaat dat hij tussentijds de geschiedenis is ingegaan als de man die WHV het definitieve genadeschot heeft gegeven.

In het filmpje komt Storm over als een net afgestudeerd groentje dat een cursus bij URW heeft gevolgd en nu zeker weet hoe WHV uit de problemen geholpen kan worden.
Als shortpartijen dit filmpje zien dan breiden ze meteen hun positie uit.

Koersreactie gisteren viel me nog mee.
Partijen kunnen dit weekend benutten om alles nog even te analyseren.
Ik denk dat de conclusie verkopen is.

Opvallend dat veel forumbezoekers het hoge huidige dividendrendement aanhalen als iets positiefs.
De teloorgang van een bedrijf begint meestal met een hoog dividendrendement.
Is juist een signaal van zwakte.
Genoeg voorbeelden hiervan gezien in het verleden, bijv. Homburg en Van der Moolen.

[verwijderd] 8 februari 2020 18:45

0

"Totale netto shortpositie op 8 februari 2020: 23,78% (inclusief de laatst bekende positie van partijen die onder de meldingsgrens zijn gekomen)."

Is de laatste dagen weer toegenomen.

[verwijderd] 8 februari 2020 19:00

0

quote:
crux schreef op 8 februari 2020 18:37:
"Wereldhave lanceerde tevens een nieuwe strategie. Met 'LifeCentral' wil het fonds een antwoord hebben op de slachting die het online winkelen aanricht in de winkelstraat. Wereldhave gaat zijn winkelcentra omvormen tot dienstencentra.
Wereldhave trekt daar 300 tot 350 miljoen euro voor uit. Hoe lang deze transformatie gaat duren, kon de bestuurder niet zeggen. Hij zei wel dat in 2025 met de transformatie van alle winkelcentra begonnen moet zijn, "waarna de omvorming naar schatting 1 of 2 jaar zal duren", aldus Storm."

Dus over 5 jaar wordt er pas begonnen met omvormen en na ong 6,5 jaar is alles operationeel.
In de tussentijd dus proberen winkelcentra te verkopen tegen een goede prijs.
Dit zal een hels karwei worden, want praktisch alle winkelvastgoedfondsen willen wat verkopen.
Het is dus een kopersmarkt in een krimpende markt, dubbel moeilijk dus.
Ik vrees dat genoegen moet worden genomen met lagere prijzen dan de bedoeling is.
Het is maar zeer de vraag of Storm die 6,5 jaar lange rit nog uitzit.
De mogelijkheid bestaat dat hij tussentijds de geschiedenis is ingegaan als de man die WHV het definitieve genadeschot heeft gegeven.

In het filmpje komt Storm over als een net afgestudeerd groentje dat een cursus bij URW heeft gevolgd en nu zeker weet hoe WHV uit de problemen geholpen kan worden.
Als shortpartijen dit filmpje zien dan breiden ze meteen hun positie uit.

Koersreactie gisteren viel me nog mee.
Partijen kunnen dit weekend benutten om alles nog even te analyseren.
Ik denk dat de conclusie verkopen is.

Opvallend dat veel forumbezoekers het hoge huidige dividendrendement aanhalen als iets positiefs.
De teloorgang van een bedrijf begint meestal met een hoog dividendrendement.
Is juist een signaal van zwakte.
Genoeg voorbeelden hiervan gezien in het verleden, bijv. Homburg en Van der Moolen.

Deze complete gek investeert 300M over jaren in een onzekere toekomst. Hij financiert dit door 50% van de business te verkwanselen. Dit is toch nooit rond te rekenen!? En dan heeft hij de kans om nu voor hetzelfde geld 50% van de uitstaande aandelen op te kopen. Dsn doe je dat toch? Dan creer je aandeelhouderswaarde! En dan lullen dat ie er is voor alle stakeholders. Gelul!!!! De aandeelhouders zijn NU aan de beurt. Die zijn de eigenaar en uiteindelijk zijn baas! Wie zijn al die suffe commissarissen daar? Moeten die niet wat zeggen en misschien ook wel oprotten. Heeft van Herk daar nog vooruitgeschoven commissaris zitten?

Economische Vluchteling 8 februari 2020 19:21

0

quote:
crux schreef op 8 februari 2020 18:45:
"Totale netto shortpositie op 8 februari 2020: 23,78% (inclusief de laatst bekende positie van partijen die onder de meldingsgrens zijn gekomen)."

Is de laatste dagen weer toegenomen.

Crux, je voelt je duidelijk gesterkt om er nog een schepje bovenop te doen door de recente koerbeweging.

Ik ben even benieuwd, heb je nog constructieve opmerkingen?

Wat zou jij voor strategie voor wereldhave aanbevelen?
Wat zou je de aandeelhouder wereldhave aanraden, direct alles verkopen?
Wat zou jij op dit moment in plaats van wereldhave kopen dan en waarom?
Is er een koers waarop je wereldhave koopwaardig zou achten?

De Witte Ruiter 8 februari 2020 19:26

1

quote:
Ortega schreef op 8 februari 2020 18:23:
@protec : de helft van mijn ‘investering’ was ik voor vrijdag al kwijt. De Boogaart oppimpen , vrij parkeren, woningplan erop, binnenhalen van de coolblues dat had prima strategie geweest. en Franse verkoop meld je NA verkoop niet ervoor.

Ik begrijp je frustratie. Ik heb hetzelfde meegemaakt met Beter Bed, zij hadden het belang in Duitsland te lang aangehouden en zijn daardoor bijna failliet gegaan. WHA neemt op tijd afscheid van Frankrijk, (ze hadden het trouwens nooit moeten kopen). Ze hadden wel een gebaar naar de aandeelhouders moeten maken met aandelen inkopen zoals Flow Traders. Misschien blijft na afstoten van Frankrijk wel geld over om dit alsnog te doen.

junkyard 8 februari 2020 19:34

0

quote:
Economische Vluchteling schreef op 8 februari 2020 17:51:
[...]

Junkyard, ik denk dat je er hier echt naast zit. 7% (€540m) slaat nergens op.
Je zegt zelf net nog dat Woensel voor €2500/m2 verkocht is.

Frankrijk is 206.000m2 aan woensel afbraakprijzen zou dat al 515M zijn.
En hier is er geen lastige gedeelde eigendomssituatie en is er zeker €50-100m ingestopt de afgelopen jaren.

Kijk bij voorbeeld even naar de locaties van Meriadeck en St. Sever. De locaties van deze assets zijn gewoon een groot deel van de waarde, hetgeen de lagere yields verantwoordt.

Ik ben het 100% met je eens dat het niet <5% is, maar het zal eerder rond de 6% zijn (€630m) lijkt me. Verder ook mee eens dat er mogelijk een negatieve waarde aan de franse organisatie zit, hoeweel een deel van het personneel natuurlijk nodig is voor de operaties.

Woensxl was een prima prijs, NIY wel wat boven de 7% verwacht ik.

Huren in Frankrijk zijn dalende, komend jaar wordt weer een dip verwacht. NIY vandaag 7% is volgend jaar met gelijke waarde dichterbij 6%.

Ik denk dat we niet ver uit elkaar liggen qua waarde, dat mijn post 'nergens op slaat' zal wel onderbuik gevoel zijn.

Vierkante meter prijs van € 2500 vind ik niet gek voor de Franse winkels. Meriadeck is redelijk gelegen maar is sterk gedateerd, dit gaat niet tegen 3-4000 per m2. Saint Sever is ook geen topper, ondanks de hoge capex afgelopen jaren.

Vertraagd	7 feb 2025 17:35
Koers	14,780
Verschil	-0,040 (-0,27%)
Hoog	14,900
Laag	14,700
Volume	47.925
Volume gemiddeld	82.864
Volume gisteren	59.728

04 nov	Blokker huurt 7 panden van Wereldhave
25 okt	Wereldhave boekt hoger resultaat
23 jul	ING: Wereldhave presteert licht onder...
23 jul	Degroof: Wereldhave boekt nette resul...
23 jul	Wereldhave in gesprek over verkoop 2 ...
23 jul	Wereldhave boekt fors hoger resultaat
19 jun	Faillissement Scotch & Soda heeft nau...
24 apr	Hein Brand herbenoemd als commissaris...
24 apr	Wereldhave handhaaft outlook
24 apr	AEX verwerkt cijferlawine goedgemutst...

Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave - 2020

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Wereldhave nieuws