Lamsrust schreef op 17 september 2020 19:42:
Conference call RESET plan URW
- zoals ik reeds verwachte heeft het URW management het vertrouwen van de obligatiehouders niet beschaamd en een claimemissie van EUR 3.5mrd uitgeschreven --> koersen obligaties reageren vandaag nauwelijks op deze aankondiging, i.e. was ingeprijsd;
- URW management heeft het plan met de rating agencies afgestemd, i.e. investment grade rating blijft behouden bij uitvoering van dit plan;
- focus zal liggen op de standing flagship assets via uitrol bestaande strategie, i.e. verbetering tenant mix en mixed use alternatieven voor hardnekkige leegstand;
- alhoewel niet expliciet benoemd in de call lijken de grootste problemen in de US te liggen en dan met name in de US Regional Malls. De CFO benoemde dit expliciet "regionals are going to go", doch de opbrengst hiervan is niet meegenomen in de EUR 4 mrd asset sales. Ik vermoed de volgende aanpak:
o beste regionals worden behouden (Oakridge, Valencia en Mission Valley) welke toevallig in gebied liggen
waar ook goede flagships in liggen;
o redelijke regionals zullen tegen forse korting op boekwaarde aan investeerders in dit type vastgoed verkocht
worden eventueel i.c.m. flagship van mindere kwaliteit of i.c.m. de betere regionals;
o van de meest dramatische regionals worden de sleutels aan de bank gegeven, tenzij ontwikkelingspotentie
locatie.
- na deze verkoop van de regional assets zal de volledige aandacht van het US team op de flagships gericht kunnen worden;
- verkopen van EUR 4 mrd assets wordt pragmatisch ingestoken, i.e. ook verkoop beneden boekwaarde of JV aandeel in flagship assets of hele exhibition business kan geschieden om target te behalen of een combi deal te doen slagen;
- fire sales van assets door derden worden door de taxateurs niet als uitgangspunt genomen, i.e. taxatie op going concern basis;
- CFO is ervan overtuigd dat de taxaties in de US verder dalen.
Mijn conclusie is dat de business in EU - zeker gegeven de huidige situatie van codes oranje/rood her en der - nog redelijk doorloopt, dat de business in de UK fors begint te herstellen, maar dat de business in de US nog fors achterligt. Gegeven dat de US flag ship malls tegen 3.7% niy in de boeken staan in combinatie met oplopende leegstand t.g.v. faillissementen huurders verwacht ik daar én een forse daling van de NRI en een forse afwaardering.
Uitgaande van een verkoop van de EUR 4 mrd aan assets, een aflossing op de debts van EUR 7.5mrd, wegvallen EUR 85 mln NRI uit de US regionals (eventuele opbrengst regionals herinvesteren in US flagships), daling resterende NRI in de US en UK met 20% en een daling van de resterende NRI in Continentaal Europa met 10% kom ik op een run rate AREPS van plm. EUR 8,50 per huidig aandeel van EUR 36 + EUR 25 bijstorting.
Uitgaande van een NIY van 5% portfolio breed, zie ik dan nog plm. EUR 6 mrd afwaardering in de US, EUR 700 mln afwaardering in de UK en EUR 3 mrd afwaardering in de EU, i.e. in totaal EUR 10 mrd afwaardering. De LTV zou dan uitkomen op plm. 37% hetgeen prima is.
De opwaartse potentie is meer huur halen uit de bestaande panden via invulling leegstand door tenant mix/mixed used strategy en mijn persoonlijke overtuiging dat huurders naar de beste kwaliteit mall trekken en B & C malls verlaten hetgeen voor extra huur zal zorgen. URW is de enige in de markt met 95% (GMV gemeten) A kwaliteit malls volgens Greenstreet Advisors. Na opruimen US regionals wordt dit alleen maar meer.