Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

!@#$!@! schreef op 19 oktober 2022 12:23:

oke, dus iig die analist en dus kennelijk ook anderen zijn gewoon blind voor het mismanagement van dat bedrijf.
Wel grappig dat we op deze fora dus soms beter geïnformeerd zijn :-)

quote:

!@#$!@! schreef op 19 oktober 2022 12:51:

Pardon , Branco ? Heb ik iets gemist ? :-)

Hij is de belangrijkste reden hoe ik die mening ontwikkeld heb haha. Heb net zijn laatste bijdragen (nog een keer) gelezen op WH en zie niet wat jij ziet.

quote:

!@#$!@! schreef op 19 oktober 2022 13:53:

Ja, Branco heeft zeker geen zwart/wit visie. Dat zijn voor mij idd tekeken dat je iemands informatie beter op waarde kan schatten.

Immers 99% van de posters op deze forums zijn of positief (als de koers hoog staat) en is alles halleluja of zijn ergens altijd negatief over en dan is altijd alles slecht.

Ik doe het zelf ook. Branco vond mij zo negatief poste dat hij geloofde dat ik goedkoper wilde inkopen haha. Maar ik zat toen nog steeds 100% belegd in ECP. Zo heb ik ook nog steeds kritiek op het LTV beleid van ECP.

Maar dat Storm een goede presenatie kan geven en iets goed kan communiceren doet natuurlijk niks af aan het structureel slechte beleid van afgelopen jaren.

Ik was altijd negatief over URW vanwege de extra risico's zonder beloning. Nu de koers zo laag stond krijg je wel een extra korting en stel ik mijn mening bij.

quote:

HCohen schreef op 19 oktober 2022 13:06:

[...]

Ik las nog een opmerking op het forum dat iemand de NIY in Frankrijk van 4,8% nog erg laag vindt, maar daar ben ik het niet zo mee eens. We hebben het immers over hartje Bordeaux én een woonwijk van Parijs. Kijken we dan naar de resultaten die ECP behaald heeft met de verkopen van Passage du Havre in Parijs en Grand Hommes Bordeaux, dan ga ik er niet vanuit dat Wereldhave de objecten in Parijs en Bordeaux nog (ver) onder de huidige taxatiewaardes zal gaan verkopen. Men kiest er ook voor om eerst de verbouwingen af te ronden en pas daarna de markt op te gaan. Als de renteontwikkeling niet al te negatief gaat zijn, dan lijkt me dat een redelijke insteek. Komt er een institutionele belegger voorbij die toch al eerder Bordeaux wil hebben (want food court is al volledig pre-let) dan kun je alsnog wat eerder verkopen, maar leidend moet nu zijn de huidige yield van 4,8%. Voor Bordeaux/Parijs, is dat geen vervan-mijn-bed show yield wat mij betreft.

quote:

junkyard schreef op 19 oktober 2022 14:19:

[...]

Cote Seine is wat anders dan Passage du Havre, qua vastgoed en lokatie. Passage du Havre is een fraai historisch pand (trophy asset) in hartje Parijs, deels met parkeerplekken en appartementen / kantoren. Cote Seine zit in een mindere buurt, waarbij het jarenlang worstelen is om de bezetting op peil te houden en huurders als Action worden gelokt met goedkope meters.

Ditzelfde geldt voor vergelijking Meriadeck met Les Grand Hommes (deels kantoren, dit zijn kwalitatief andere assets waarbij Les Grand Hommes (zeer dichtbij) prime zit in tegenstelling tot Meriadeck.

Wereldhave heeft deze winkelcentra eerder proberen te verkopen samen met de andere Franse winkelcentra om geheel Frankrijk te verlaten (wat beleggers zouden waarderen), zonder succes. Dit is een indicatie dat er eerder dichtbij (of iets beneden) boekwaarde geen interesse was in deze winkelcentra vanuit de markt, terwijl Wereldhave graag geheel Frankrijk zou willen verlaten en afsluiten zodat er meer gericht naar de toekomst kon worden gekeken (> NL & BE).

Momenteel zijn prime assets als Passage du Havre niet langer verkoopbaar tegen extreem lage yields, aangezien een koper dit grotendeels zal financiering met schulden waarop ongeveer 5% rente moet worden betaald (en vereist rendement op equity hoger ligt) in tegenstelling tot de eerdere 0-2% financieringslast. Met deze yield beweging zullen ook de wat mindere assets als Cote Seine en Meriadeck tegen lagere prijzen (hogere yields) verkoopbaar zijn, en is een yield van 4,8% allerminst realistisch bij verkoop.

Gezien het matige track record van deze assets (aan huurontwikkeling) en nu kopers selectief zijn en de positie van Wereldhave kennen (> gericht op exit Frankrijk, met in achterhoofd de eerdere discounts), verwacht ik dat dit in huidige markten een aanzienlijk boekverlies onvermijdelijk is wanneer verkopen worden doorgezet.

Een andere mening kan ik begrijpen, maar niet op basis van de vergelijking met Passage du Havre en Les Grand Hommes en transactieprijzen / yields voor de rentestijging in 2022.

quote:

!@#$!@! schreef op 19 oktober 2022 11:20:

twitter.com/AndreasSteno/status/15826...

Hier wat berichtjes van iemand die al een tijd positief is over de energie prijzen. Hij verwacht komende winter geen problemen bij normale temperaturen.

Echter:
The 2023 supply is much less certain! LNG makes up 40% of the current supply of gas in Europe, but we are still running 20-25% below usual flow levels due to the lack of Russian gas

The winter just ahead of us seems to be save, but in 23 we may be in for renewed turbulence

quote:

!@#$!@! schreef op 19 oktober 2022 12:51:

Pardon , Branco ? Heb ik iets gemist ? :-)

Hij is de belangrijkste reden hoe ik die mening ontwikkeld heb haha. Heb net zijn laatste bijdragen (nog een keer) gelezen op WH en zie niet wat jij ziet.

quote:

junkyard schreef op 19 oktober 2022 14:19:

[...]

Cote Seine is wat anders dan Passage du Havre, qua vastgoed en lokatie. Passage du Havre is een fraai historisch pand (trophy asset) in hartje Parijs, deels met parkeerplekken en appartementen / kantoren. Cote Seine zit in een mindere buurt, waarbij het jarenlang worstelen is om de bezetting op peil te houden en huurders als Action worden gelokt met goedkope meters.

Ditzelfde geldt voor vergelijking Meriadeck met Les Grand Hommes (deels kantoren, hoogwaardig gerenoveerd), dit zijn kwalitatief andere assets waarbij Les Grand Hommes (zeer dichtbij) prime zit in tegenstelling tot Meriadeck.

Wereldhave heeft deze winkelcentra eerder proberen te verkopen samen met de andere Franse winkelcentra om geheel Frankrijk te verlaten (wat beleggers zouden waarderen), zonder succes. Dit is een indicatie dat er eerder dichtbij (of iets beneden) boekwaarde geen interesse was in deze winkelcentra vanuit de markt, terwijl Wereldhave graag geheel Frankrijk zou willen verlaten en afsluiten zodat er meer gericht naar de toekomst kon worden gekeken (> NL & BE).

Momenteel zijn prime assets als Passage du Havre niet langer verkoopbaar tegen extreem lage yields, aangezien een koper dit grotendeels zal financiering met schulden waarop ongeveer 5% rente moet worden betaald (en vereist rendement op equity hoger ligt) in tegenstelling tot de eerdere 0-2% financieringslast. Met deze yield beweging zullen ook de wat mindere assets als Cote Seine en Meriadeck tegen lagere prijzen (hogere yields) verkoopbaar zijn, en is een yield van 4,8% allerminst realistisch bij verkoop.

Gezien het matige track record van deze assets (aan huurontwikkeling) en nu kopers selectief zijn en de positie van Wereldhave kennen (> gericht op exit Frankrijk, met in achterhoofd de eerdere discounts), verwacht ik dat dit in huidige markten een aanzienlijk boekverlies onvermijdelijk is wanneer verkopen worden doorgezet.

Een andere mening kan ik begrijpen, maar niet op basis van de vergelijking met Passage du Havre en Les Grand Hommes en transactieprijzen / yields voor de rentestijging in 2022.

quote:

Branco P schreef op 19 oktober 2022 15:51:

[...]
Er komen iedere maand nieuwe (nood)oplossingen voor extra aanvoer bij. Die oplossingen liggen niet alleen bij gas zelf overigens. Door bijvoorbeeld meer ammoniak in te voeren, heb je ook alweer minder gasinvoer nodig.

Aan het eind van komende winter zullen de voorraden relatief ver leeg zijn en zal de druk op aanvoer hoog blijven. Vandaar ook dat de prijzen in 2023 nog wat hoger zullen zijn en er kunnen zeker nog wat pieken zijn, maar niet meer zoals afgelopen jaar. Toen had je steeds te maken met Poetin die de gaskraan verder dicht draaide. Dat spel is nu gespeeld.

quote:

Branco P schreef op 19 oktober 2022 15:59:

[...]

ECP verkocht Bordeaux en PDH voor yiels die ver onder 4% lagen. Op het moment dat ik mijn uitspraak deed dat WHA zijn Franse objecten in de buurt van die 4,8% moet kunnen verkopen was dat op dat moment derhalve m.i. realistisch.

quote:

!@#$!@! schreef op 19 oktober 2022 14:01:

Oh trouwens ben tegenwoordig nog maar 61% belegd in ECP. 17% in Klep en 21% in HTGC (ingestapt op $12 en bied voorlopig 16% div. rend.) (samen 120% van het vermogen :-)

Belangrijke reden omdat ik zo veel betere margin heb om putopties te schrijven voor extra rendement.
Ben benieuwd hoe dat gaat aflopen. Vind de potentie het risico wel waard :-)

quote:

Branco P schreef op 19 oktober 2022 17:33:

TTF Gasprijs is nu 112 euro. Het ingestelde prijsplafond omgerekend lig bij zo'n 85 euro voor TTF gas. Daalt de TTF gsprijs dus nog een klein beetje, dan blijft het qua overheidssteun in Nederland bij de 2 x 190 euro per huishouden in 2022. Dat is 3 miljard euro.

quote:

Erwin S schreef op 19 oktober 2022 20:23:

[...]

Hercules heeft een nettowinst (na belasting) over 2021 van 174 miljoen met 126 miljoen uitstaande aandelen. Dat is 1.38 per aandeel. Ze keerden 1.97 dividend uit over 2021. Wat mis ik?