Vastgoed « Terug naar discussie overzicht

Instapmoment Vastgoedfonds

6 Posts

Omlaag ↓

Ignas 15 november 2022 08:50

Welke indicatoren zijn van belang voor het kiezen van het juiste instapmoment in vastgoed?

Leefloon 15 november 2022 09:26

Vele. Rente, schuldgraad, markt, portefeuille, verwachtingen, eigen verwachtingen, kosten, door jou te betalen instapprijs/koers, risicospreiding, prestaties door Hugo, eigen vastgoed, credit rating, rentetarieven, onderhoud, et cetera. Ná een kleine ramp is het uiteraard wel een beter, of minder slecht, instapmoment dan voor zo'n periodieke daling. Koop wanneer je geld jeukt eventueel gespreid, om ook nog wat risicospreiding in tijd toe te passen.

Ignas 15 november 2022 10:02

Wat is het huidige sentiment?
het idee van dalende vastgoedprijzen door stijgende rente lijkt me sterk gezien de steeds hoger wordende bouwkost en toenemende vraag naar huurwoningen.

Leefloon 15 november 2022 11:42

quote:
Ignas schreef op 15 november 2022 10:02:
Wat is het huidige sentiment?

het idee van dalende vastgoedprijzen door stijgende rente lijkt me sterk gezien de steeds hoger wordende bouwkost en toenemende vraag naar huurwoningen.

Zie de beurskoersen.

Bij een zeer specifieke eigen verwachting, al dan niet lagere prijzen en dringend nodige nieuwbouw ontkennende, zul je iets moeten kiezen dat daar optimaal bij past, in de juiste landen, zonder je teveel aan te gaan trekken van waar je naar vraagt: hét sentiment (van anderen). Bijvoorbeeld, op basis van je eigen input, een investering in bestaande huurwoningen. Zelf lijkt een waardedaling daarvan je sterk, en met een ook volgens jezelf steeds hoger wordende bouwkost heb je dan niets direct te maken. Wie weet, en biedt het kennelijk foute sentiment van anderen dan een koopkans. Spreid misschien evengoed aankopen in tijd, voor het geval je eigen visie niet helemaal correct zou kunnen zijn,

Op dit internationale forum kan Xior trouwens een voorbeeld zijn van bestaande huur. Wanneer daar de beurskoers de gids van het sentiment is, is dat sentiment YTD fors gedaald van circa 50 naar circa 30. Misschien toch iets om rekening mee te houden, ondanks dat enkele van de beren op de weg voor jou sterk lijken. Maar goed, liever 30 dan 50 betalen. Wat dat betreft had het instappen ongelukkiger gekund, maar let ook dan op de schulden en credit ratings van een individuele belegging.

Ignas 15 november 2022 13:29

Kan je me even uitleggen hoe een fonds in zen werk gaat?
Is dit altijd een aandeel die je koopt via broker?
kan je ten alle tijden verkopen of staat dit voor een bepaalde tijd vast?
zijn er extra in en uitstapkosten aan verbonden?
Krijg je hiervan een netto opbrengst doorgestort?
of moet je hier achteraf nog iets van aangeven voor belastingen?

Als ik een berekening maak voor de netto opbrengst van een eigen pand (doorsnee appartement)
kom ik op een 1.9% netto huuropbrengst + de xx% meerwaarde /jaar ,
samen goed voor een kleine 4-6% rendement(als de markt meewil) en duurt het een 6tal jaar eer men de aankoopkosten heeft terugverdient
(niet rekening houdend met onvoorziene kosten en leegstand.)

Als een vastgoedfonds in dat opzicht geen 12% instapkosten vraagt en het jaarlijks rendement is hoger dan 6%
dan stel ik me de vraag waarom er mensen zich nog moe maken met huurders.

Leefloon 15 november 2022 14:26

quote:
Ignas schreef op 15 november 2022 13:29:
Kan je me even uitleggen hoe een fonds in zen werk gaat?
Is dit altijd een aandeel die je koopt via broker?

kan je ten alle tijden verkopen of staat dit voor een bepaalde tijd vast?
zijn er extra in en uitstapkosten aan verbonden?
Krijg je hiervan een netto opbrengst doorgestort?
of moet je hier achteraf nog iets van aangeven voor belastingen?

Als ik een berekening maak voor de netto opbrengst van een eigen pand (doorsnee appartement)
kom ik op een 1.9% netto huuropbrengst + de xx% meerwaarde /jaar ,
samen goed voor een kleine 4-6% rendement(als de markt meewil) en duurt het een 6tal jaar eer men de aankoopkosten heeft terugverdient
(niet rekening houdend met onvoorziene kosten en leegstand.)

Maak wel een onderscheid tussen 100% eigen financiering en een belegger die met de hefboom van geleend geld (en dus hinder van de stijgende rente) werkt. Aandelen van vastgoedfondsen hoef je niet per se op een beurs te kopen. Kijk eens bij je bank naar hun aanbod, al is het als startpunt.

6% is als rendement aan de lage kant, en wanneer je minder dan 6% rente betaalt verklaart dat waarom er met de hefboom van geleend geld kan worden gewerkt. Je kunt meer risico gaan opzoeken door met geleend geld in één project en daarvoor opgericht fonds te gaan beleggen, maar dat gaat lang niet altijd goed en dan kun je in de buurt komen van het door jou al beschreven gedoe met huurders.

Kijk eerst maar eens naar het aanbod van vastgoedbeleggingen van je bank, en/of een andere aanbieder van vastgoedfondsen. Die je niet per se af hoeft te nemen, maar enkele beginnersvragen (waaronder over kosten) zijn dan hopelijk al beantwoord door een marktpartij die aan voorlichting verdient.

Ga er tenslotte maar vanuit dat koersdalingen bij grote vastgoedbedrijven in 2022 terecht zijn. Door inflatie, door rente, door impact van rente op de winst per aandeel, door een mogelijke dreiging van een te saneren balans. De Euronext-beurzen (beursgenoteerd, dus bank of broker) hebben bijvoorbeeld Orpéa in het assortiment, maar de koersdaling van ruim 90% maakt dat aandeel niet zomaar aantrekkelijk, ondanks huurders in de zorg. Zie het persbericht van vandaag, met momenteel een koersdaling die een +6% bijna ongedaan maakt.

Er zijn teveel beursgenoteerde vastgoedbedrijven, zonder beleggingsfondsen, om een voorbeeld te noemen of te tippen, fiscale zaken nog daargelaten. Xior zal aan verhuren doen in niet al te dure panden, maar heeft 11 subsectorgenoten (Residential REITs, kan ook nog onder andere subsectoren vallen). Home Invest Belgium, om een subsectorgenoot van Xior te noemen. Om aan te sluiten op de eerdere beschrijving over huurders in bestaande, gebouwde woningen.

6 Posts

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

AEX 921,94 0,00 0,00% 31 jan


Germany40^	21.264,30	-2,15%
BEL 20	4.326,05	0,00%
Europe50^	5.151,26	-2,57%
US30^	43.912,80	-1,45%
Nasd100^	20.988,80	-2,26%
US500^	5.933,14	-1,78%
Japan225^	38.660,80	-1,72%
Gold spot	2.787,46	-0,41%
EUR/USD	1,0245	-0,06%
WTI	73,97	+1,19%