Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

JanJansen schreef op 6 januari 2023 01:38:

Beste Lamsrust, dank je zeer. Ik ben zelf nieuw bij urw, dus misschien misschien zie ik iets over het hoofd:

Ik lees op urw site per share:
epra value: 163,40 en LTV 42,0%. ( juni 2022) Verder meen ik areps iets van 9,10 eur per jaar.

Stel balans
Assets: 163,40, loan: 68,63 , eigen vermogen 94,77. Dan is LTV 42,0%. Als ze jaar areps van 9,10 inhouden en ook schuld mee aflossen ( hopelijk) , dan zou loan dalen naar 68,63 minus 9,10 = 59,53 en ltv naar 36,43%. M.a.w. ltv kleiner dan 40% zou dan wellicht al in juni 2023 gerealiseerd kunnen zijn ? Of is dat wat al te kort door de bocht geredeneerd ? Ik ben erg benieuwd naar jouw mening of van anderen, urw ziet er namelijk erg aantrekkelijk uit zo op het eerste gezicht.

quote:

HCohen schreef op 6 januari 2023 07:39:

- Upsizing -

Major global brands open larger stores at Westfield centres as trend to increase physical retail footprint continues in 2023
premierconstructionnews.com/2023/01/0...

Unibail-Rodamco-Westfield (URW) has announced a number of new fashion, dining and healthcare brands including personal care and beauty products retailer, Space NK, which will more than triple the size of its store at Westfield London this January. The new store, which will become among the retailer’s largest in the UK, will increase from 893sqft to 2,960sqft.

Kate Orwin, Leasing Director at Unibail-Rodamco-Westfield UK, said:

“Over the last quarter at Westfield London and Westfield Stratford City we have seen major global and international brands such as Tommy Hilfiger, Apple and Hamleys increase their footprints by more than 30,000 sqft. combined. We’re also seeing ongoing interest from new concepts and digital native brands signing up for physical space which clearly demonstrates that retailers recognise the importance of being able to connect which customers in a physical environment, complementing an often omnichannel consumer journey.”

quote:

Lamsrust schreef op 6 januari 2023 09:17:

[...]

Omdat de meeste deals pas in Q1 2023 ingaan, moeten we dus nog even wachten om te zien of de leegstand in deze UK malls nu eindelijk gaat afnemen.

quote:

wiegveld schreef op 8 januari 2023 17:38:

passage uit brief Super Wijkelfonds Annexum:
Marktomstandigheden
De sterk gestegen rentetarieven zetten druk op het rendement van vastgoedinvesteringen gefinancierd met vreemd vermogen. De all-in rente op hypothecaire financieringen is in korte tijd gestegen van 1,8% naar 5,5%. De rendementseisen van beleggers volgen deze trend wat betekent dat ze minder willen betalen voor hun investering. Hierdoor vinden nu veel minder vastgoedtransacties plaats dan in het recente verleden. Het afwaarderen van vastgoed is hiervan een gevolg, maar supermarkten lijken vooralsnog minder geraakt te worden.
Hoe zou dat uitpakken voor de grotere beursgenoteerde fondsen?

quote:

HCohen schreef op 8 januari 2023 17:49:

[...]

Druk op waarde is verwacht(zoals ook dempende werking daarop door hogere huren nav indexatie),
De mate waarin(druk) voor retail niet zeker(verwachtingen);
Het NVM Business Sectorrapport Winkelruimtemarkt 2022 dd 15 dec zei het volgende over retail en verwachting waarden Quote ' Het voordeel voor de winkelmarkt is dat deze, ten opzichte van andere beleggingscategorieën, al een flinke prijscorrectie te verwerken heeft gekregen in de afgelopen jaren. Hierdoor mag worden verwacht dat de impact van de gestegen rente op de winkelmarkt minder groot is.'. Uiteraard betreft dit de verwachting voor de NL-markt, maar dit speelt internationaal natuurlijk ook.

Vraagstukken waarop snel een antwoord volgt @Wiegveld; FY2022 komt snel(taxatieronde waarden eind eind 2022).

quote:

AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 2 januari 2023 17:27:

Calls schrijven? Dan loop je wel de kans dat je 100 stuks (of een veelvoud daarvan) URW kwijtraakt als de koers toch dan eindelijk aan de langverwachte rit naar boven gaat beginnen. Als URW begint te stijgen (wat ik op een gegeven moment verwacht te gaan gebeuren), dan wil ik met maandelijks meestijgende calls op een strike van koers + ca 20% profiteren van én de koersstijgingen (tussen rit van de huidige ca 50 naar >100) én van de dan hopelijk forse meestijgende call premies. Op het moment dat de koers begint te stabiliseren (omdat alle dividendkopers weer terug zijn ingestapt) en de call premies beginnen te zakken, dan ga ik mogelijk nog een laatste keer een call schrijven die wat dichter op de koers ligt en dan na levering eruit stappen.

Maar misschien houd ik URW dan tóch in de mix, om te kunnen zeggen dat de naam van mijn subdraadje nog steeds klopt...! ;-p

quote:

Lamsrust schreef op 6 januari 2023 08:56:

www.iex.nl/Nieuws/764411/Retail-Estat...

Een BAR van 10% in deze deal. Een (aanvangs) LTV van 60% vindt een financierende bank tegenwoordig dus acceptabel.

Uiteraard is de LTV van URW iets vertekend doordat m.n. de US flags mijns inziens 20% te hoog in de boeken staan, maar via geleidelijke afwaardering van deze assets tot een niy van plm. 5% en geleidelijke aflossing van de schulden uit de jaarlijkse winsten uit 2023 en 2024 en verkopen van US en Europese regionals voor in totaal EUR 2 mrd komt URW eind 2024 tot een zeer gezonde LTV van rond de 40% en heeft ze alle US flagships nog in bezit.

quote:

wiegveld schreef op 8 januari 2023 17:38:

passage uit brief Super Wijkelfonds Annexum:

Marktomstandigheden
De sterk gestegen rentetarieven zetten druk op het rendement van vastgoedinvesteringen gefinancierd met vreemd vermogen. De all-in rente op hypothecaire financieringen is in korte tijd gestegen van 1,8% naar 5,5%. De rendementseisen van beleggers volgen deze trend wat betekent dat ze minder willen betalen voor hun investering. Hierdoor vinden nu veel minder vastgoedtransacties plaats dan in het recente verleden. Het afwaarderen van vastgoed is hiervan een gevolg, maar supermarkten lijken vooralsnog minder geraakt te worden.

Hoe zou dat uitpakken voor de grotere beursgenoteerde fondsen?

quote:

Lamsrust schreef op 6 januari 2023 09:05:

[...]

Bij een EPRA value van EUR 163,40 en een LTV van 42% is de balans: assets 281,7 en schuld 118,3. Na1 jaar daalt de LTV bij gelijkblijvende asset waardering naar 38.8% indien de volledige winst naar aflossing schulden zou gaan en de assets niet worden afgewaardeerd. Echter, URW investeert ook nog in grote uitbreidingsprojecten zoals Hamburg Ubersee en de US flagships staan te hoog in de boeken. Deze combi vertraagt de daling van de LTV. Daar staat tegenover dat URW momenteel heel geleidelijk de US regional portfolio afbouwt en de opbrengsten hiervan versnellen de LTV afbouw juist. Vanaf eind 2023 zijn alle uitbreidingsprojecten betaald, dus indien de LTV door verkopen in 2023 nog niet ver genoeg is gedaald volgt in 2024 een versnelde LTV daling omdat dan de volledige jaarwinst naar aflossing kan gaan.

quote:

tradersonly schreef op 9 januari 2023 12:52:

www.iex.nl/Nieuws/764522/Beursblik-Ke...
Kepler tipt vastgoed als rente piekt

quote:

Branco P schreef op 9 januari 2023 13:14:

[...]

Ik denk dat de rentedoelen (van FED en ECB) toch een beetje los gezien moeten worden van de economische ontwikkelingen. Een negatieve of zeer lage rente is nu eenmaal geen gezonde situatie. Dus in de basis wil je structureel een situatie waarin rentes "normaal" zijn. Dat wil dus zeggen: 2% rente op je spaargeld en 5% a 6% op een hypotheek met looptijd 5 tot 10 jaar. Als je dat in het achterhoofd houdt, dan gaat de ECB sowieso nog 100 basispunten verhogen in de komende maanden.

quote:

!@#$!@! schreef op 9 januari 2023 13:46:

Ja, wel raar dat banken zo lang kunnen wachten met het geven van spaarrente.

Op IB krijg ik alweer 1.33% op mijn saldo boven €10.000 en dat zal dus nog een procentje hoger worden komende maanden wanneer de ECB verder verhoogt.