Beste URW forum leden,
op deze plaats wens ik iedereen een voorspoedig, gelukkig en bovenal gezond 2024 toe. Laten we er met elkaar voor zorgen dat het URW forum ook in 2024 één van de meest inhoudelijke IEX fora blijft, zonder in te boeten aan de ruimte die er is voor uiteenlopende visies en meningen.
De vastgoedmarkt in algemene zijn heeft sinds medio november 2023 de wind in de rug nu de FED de "pivot" de facto heeft aangekondigd. Sindsdien is de langlopende rente fors gedaald hetgeen heeft gezorgd voor een marktbrede koersstijging van vastgoedaandelen. Op dit vlak is nu de grote vraag wat er in 2024 daadwerkelijk met de kortlopende rente gaat gebeuren en welk effect dat nog gaat hebben op de langlopende rente. Momenteel bedraagt de 10Y US 3.87%. Op Bloomberg las ik vandaag : "The median forecast for the 10-year Treasury yield is now for it to fall to 3.98% this time next year." hetgeen zou impliceren dat de rente daling voor heel 2024 al volledig is ingeprijsd. Aangezien ik geen interest rate strategist ben waag ik mij niet aan het voorspellen van de interestvoet eind volgend jaar, maar de algehele tendens lijkt mij wel dat het monetair beleid eerder ruimer wordt dan krapper hetgeen positief zou moeten uitwerken voor de vastgoed beleggingsmarkt. Dat laatste is relevant voor URW, aangezien URW in 2024 haar verkoopprogramma moet afronden om de LTV onder controle te krijgen. Daarnaast zal dit ruimere monetaire beleid i.c.m. de loongroei t.g.v. arbeidsmarktkrapte eveneens gunstig zijn voor het consumentenvertrouwen, hetgeen van belang is voor de operationele gang van zaken in de winkelcentra. Samenvattend lijkt de macro economische omgeving in 2024 positief uit te kunnen pakken voor URW.
Dan "de grote asset rotatie" welke in 2024 zal plaatsvinden, waardoor plm. 5% van de NRI op jaarbasis, i.e. EUR 100 mln, die voortkwam uit (zeer) middelmatig vastgoed wordt vervangen door topkwaliteit vastgoed. In H1, 2024 zullen namelijk worden opgeleverd:
- Westfield Hamburg: TIC EUR 1.630 mln
- Coppermaker Square: TIC EUR 205 mln (25% belang)
- Lightwell: TIC EUR 140 mln
Totaal TIC EUR 1.975 mln
Bij een YoC van 5% genereren deze 3 nieuwe projecten een NRI van plm. EUR 100 mln.
Hiervoor worden ingeruild:
- EUR 800 mln Europese regionals (waarvan nog EUR 400 mln moet worden verkocht) ad plm. 6% niy;
- EUR 570 mln te verkopen US regionals ad plm. 9% niy.
Per saldo is derhalve EUR 600 mln aan ingehouden winst geïnvesteerd om de minst goede 5% van de NRI te converteren in bovengemiddelde kwaliteit NRI.
- deel I -