Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

Jos Koets - DSB Hollands Welvaren

86 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 » | Laatste

Omlaag ↓

marique 23 oktober 2009 21:36

quote:
jkoets schreef:
Gewoon zeggen het kan niet..... tja daar kan ik talloze columns over schrijven.

Zomaar een losse flodder. Eind vorig jaar zijn er talloze discussies geweest over de 'dood' van B&H- beleggen. Niet geheel ten onrechte. Talloze analisten hebben aangetoond dat de belegger tot 25 jaar (een derde van een mensenleven) teruggerekend met aandelenbeleggen slechter af was dan met beleggen in staatsleningen. En die belegging ligt weer nauwelijks boven de spaarrente, die, zoals je weet met moeite de inflatie kan bijhouden.

BJL kan je ongetwijfeld naar het nodige statistische materiaal verwijzen.

[verwijderd] 23 oktober 2009 21:43

Jos,

Als ik 80% kostenvergoeding op het moment van afsluiten moet betalen blijft er dan 20% over om waarde te vermeerderen.

Of zie ik dat verkeerd?

Groet.

Jos Koets 23 oktober 2009 21:48

quote:
marique schreef:
[quote=jkoets]
Komop BJL beetje creatief zijn. Niet alleen aan beleggen denken. Er zijn genoeg spaarproducten waarbij de betaalde hypotheekrente wordt vergoed in de spaarpolis (spaarhypotheek). En er zijn zelfs producten waarbij er een hogere rente wordt vergoed. [/quote]
Komop, Jos. Als je zelf zoveel creativiteit laat zien heb je BJL toch niet nodig?
Een hypotheeknemer (geldschieter) die de ontvangen rente bijschrijft op het spaarsaldo van de hypotheekgever (geldnemer). Nooit geweten dat onze nationale financiële grootmachten zo goedgeefs waren.

Een serieuze vraag. Heb begrepen dat lang geleden levenverzekeraars een gegarandeerde eindsom afgaven. Gebaseerd op een soort standaard rekenrente van 4%.
Die standaard van 4% schijnt een tiental jaren terug gewijzigd te zijn in 3%. Weet jij daar iets meer van?

Je moet toch wel toegeven dat BJL een kenner is. Ik val hem ook niet aan (dat weet hij wel). Maar even terugkomend op jouw reactie. Laten we daarbij de spaarhypotheek nemen.

Betaalde hypotheekrente is 5% en dan wordt er over de spaarpremie 5% vergoed. Betreffende de garantie over over beleggen kan er niet meer dan 4% worden gegarandeerd. Blijft over de vraag, hoe dit mogelijk is terwijl over het beleggen ook een hypotheekrente van 5% wordt betaald.

Gr. Jos

marique 23 oktober 2009 21:52

quote:
jkoets schreef:
Betaalde hypotheekrente is 5% en dan wordt er over de spaarpremie 5% vergoed.
[/quote]
Snap ik niets van, Jos. Moet misschien al jouw columns weer teruglezen, Jos.

[quote=jkoets]
Betreffende de garantie over beleggen kan er niet meer dan 4% worden gegarandeerd. Blijft over de vraag, hoe dit mogelijk is terwijl over het beleggen ook een hypotheekrente van 5% wordt betaald.

Ook dit begrijp ik niet.

Jos Koets 23 oktober 2009 21:58

quote:
marique schreef:
[quote=jkoets]
Betaalde hypotheekrente is 5% en dan wordt er over de spaarpremie 5% vergoed.
[/quote]
Snap ik niets van, Jos. Moet misschien al jouw columns weer teruglezen, Jos.

[quote=jkoets]
Betreffende de garantie over beleggen kan er niet meer dan 4% worden gegarandeerd. Blijft over de vraag, hoe dit mogelijk is terwijl over het beleggen ook een hypotheekrente van 5% wordt betaald.
[/quote]
Ook dit begrijp ik niet.

Hier diverse column over de spaarhypotheek:

www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...

www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...

Betreffende deze laatste column van alweer juni 2007!!! laat ik intern zien hoe de afschrijvingen van het sparen plaatsvinden. Dit was en is nog steeds bij zeer weinig mensen bekend. Je ziet ook hoe er winst kan worden gemaakt. Bovendien bij een faillissement ook belangrijk hoe de situatie wordt bekeken.

Gr. Jos

marique 23 oktober 2009 22:17

quote:
jkoets schreef:
Hier diverse column over de spaarhypotheek:

www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...

www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...

Betreffende deze laatste column van alweer juni 2007!!! laat ik intern zien hoe de afschrijvingen van het sparen plaatsvinden. Dit was en is nog steeds bij zeer weinig mensen bekend. Je ziet ook hoe er winst kan worden gemaakt. Bovendien bij een faillissement ook belangrijk hoe de situatie wordt bekeken.

Bedankt Jos. Ga er morgen naar kijken en dan kom ik erop terug.
Grijp nu naar de fles om de nare smaak van hypo- en assur-trucs weg te kunnen spoelen :-)

Jos Koets 23 oktober 2009 22:22

quote:
marique schreef:
[quote=jkoets]
Hier diverse column over de spaarhypotheek:

www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...

www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...

Betreffende deze laatste column van alweer juni 2007!!! laat ik intern zien hoe de afschrijvingen van het sparen plaatsvinden. Dit was en is nog steeds bij zeer weinig mensen bekend. Je ziet ook hoe er winst kan worden gemaakt. Bovendien bij een faillissement ook belangrijk hoe de situatie wordt bekeken.
[/quote]
Bedankt Jos. Ga er morgen naar kijken en dan kom ik erop terug.
Grijp nu naar de fles om de nare smaak van hypo- en assur-trucs weg te kunnen spoelen :-)

Proost. Kijk echter uit, want dit gaat niet goed met die flessen. Voor je het weet heb je getekend en niets gedronken. Achteraf toch een leuke kater))))

[verwijderd] 23 oktober 2009 22:26

quote:
Hirsch schreef:
Jos,

Als ik 80% kostenvergoeding op het moment van afsluiten moet betalen blijft er dan 20% over om waarde te vermeerderen.

Of zie ik dat verkeerd?

Groet.

Ik krijg geen antwoord op mijn vraag.

Als bemiddelaars die torenhoge provisie nu eens hadden uitgestreken op de volledige looptijd, dan was de pijn toch minder.

Blijft natuurlijk een waanzinnige zaak om zoveel kosten te betalen maar dat terzijde.

Groet.

Jos Koets 23 oktober 2009 23:01

quote:
Hirsch schreef:
[quote=Hirsch]
Jos,

Als ik 80% kostenvergoeding op het moment van afsluiten moet betalen blijft er dan 20% over om waarde te vermeerderen.

Of zie ik dat verkeerd?

Groet.

[/quote]

Ik krijg geen antwoord op mijn vraag.

Als bemiddelaars die torenhoge provisie nu eens hadden uitgestreken op de volledige looptijd, dan was de pijn toch minder.

Blijft natuurlijk een waanzinnige zaak om zoveel kosten te betalen maar dat terzijde.

Groet.

Sorry maar zie hiervoor mijn reactie aan Marique. De spaarhypotheek zegt voldoende. Lees die columns eens. Heb je hierna nog vragen dan hoor ik het wel.

Gr. Jos

[verwijderd] 24 oktober 2009 11:38

quote:
jkoets schreef:
Betaalde hypotheekrente is 5% en dan wordt er over de spaarpremie 5% vergoed. Betreffende de garantie over over beleggen kan er niet meer dan 4% worden gegarandeerd. Blijft over de vraag, hoe dit mogelijk is terwijl over het beleggen ook een hypotheekrente van 5% wordt betaald.

Als je het spaarproduct wilt koppelen aan een lening kun je de garantie net zo hoog maken natuurlijk als de rente die de klant wil betalen.
Het is nl. geen sparen, maar (fiscaal verpakt) aflossen.

Je mag ook bij mij een groot bedrag lenen tegen 10% en een kleiner bedrag sparen tegen 10%.

Een losstaand spaarproduct zal zichzelf moeten bedruipen. Op zich zou het voor een verzekeraar misschien wel aantrekkelijk zijn om zichzelf te financieren tegen 5% voor 30 jaar vast, maar dan lopen ze zelf wel beleggingsrisico.

Ze leggen natuurlijk liever het risico bij de klant en vangen gewoon afsluitprovisie.

Constructie moet wel mogelijk zijn als klant ook (te dure) OVR verzekering erbij moet nemen.

[verwijderd] 24 oktober 2009 11:41

quote:
BJL schreef:
Het is nl. geen sparen, maar (fiscaal verpakt) aflossen.

Oh, zie dat dat net de crux van je column was ;)

marique 24 oktober 2009 14:08

quote:
marique schreef:
[quote=jkoets]
Hier diverse column over de spaarhypotheek:

www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...

www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...

Betreffende deze laatste column van alweer juni 2007!!! laat ik intern zien hoe de afschrijvingen van het sparen plaatsvinden. Dit was en is nog steeds bij zeer weinig mensen bekend. Je ziet ook hoe er winst kan worden gemaakt. Bovendien bij een faillissement ook belangrijk hoe de situatie wordt bekeken.
[/quote]
Bedankt Jos. Ga er morgen naar kijken en dan kom ik erop terug.

Heb e.e.a. bekeken.
Eerst even iets over de constructie van de spaarhypotheek. In onderdelen bestaat die uit:
- rentebetalen;
- sparen;
- premie voor annuïtaire orv

Dan het voorbeeld van dhr Meisner. Met die interne boekhouding bemoei ik me niet. Heb wel een vraag over de fiscaliteit:
Klopt het dat de klant niet meer dan totaal € 12.000 (rente) betaalt en dat volledige bedrag ook als aftrekpost IB mag opvoeren?
Of zit in dit bedrag ook een deel niet-aftrekbaar (sparen + premie orv), door mij geschat op plm € 3.000?

In het eerste geval (€ 12.000 volledige aftrek) is de spaarhypotheek zo gunstig dat je daar met een eigen dhz-constructie (mijn voorkeur) niet tegenop kan boksen.
In het tweede geval kun je met dhz misschien (!), quitte spelen, bijvoorbeeld bij 6-7% beleggingsrendement. Maar je hebt dan wel meer vrijheid.

In het hierna volgende bericht ga ik nader in op jouw uitdaging: "meer creativiteit gevraagd"

marique 24 oktober 2009 14:47

quote:
jkoets schreef:
Er zijn wel mensen ingesprongen en het resultaat was iets anders, maar de geldgevers hebben Nee gezegd. Zo heb ik ook van zeer goede adviseurs uitwerkingen voor handen van nieuwe producten die goed voor de markt waren geweest, maar daar nooit zijn gekomen. Ik geef het antwoord niet waarom, maar wie een beetje in de markt thuis is weet het wel.
[/quote]
Jos, dat de markt in de wurggreep van financiële grootmachten zit, weten we wel. En dus ook dat innovaties die de machtspositie bedreigen weinig kans maken. Maar hoe weet jij zo zeker dat de mogelijke nieuwe producten waarover je hier rept, zo geweldig zijn?

[quote=jkoets]
Dus waarom niet tegen de gevestigde orde ingaan. Het lukt niet, is geen antwoord waar ik geen genoegen mee neemt. Het kan wel, maar jullie zien het nog niet hoe en waarom het mogelijk is. Ik had toch wat meer verwacht van de kenners hier in de koffiekamer.

Je noemde ergens de spaarhypotheek als voorbeeld dat een hoger dan 5% gegarandeerd rendement mogelijk moet zijn. Hoe de bank/verzekeraar winst kan maken op 5% ontvangen rente en 5% betaalde rente heeft BJL al uitgelegd. Bank/verzekeraar maakt hier een winstje van plm 1,5-2%. In feite betaalt de staat (dus de belastingbetaler) hier de winst van de bank/verzekeraar en het belastingvoordeel voor de individuele woningbezitter. Of deze vorm van creativiteit wenselijk is, valt te betwisten.

O.a. JR, BJL en ikzelf hebben gesteld dat een gegarandeerd rendement boven het niveau van spaarrente niet mogelijk is.
Jij vraagt om bewijzen.
In beleggersland geldt algemeen de veronderstelling (dus geen gegarandeerde en bewezen zekerheid) dat je op lange termijn (tenminste 10 jaar) met staatsobligaties plm 5-6% rendement kan behalen en met aandelen plm 6-7%. Percentages inclusief beperkte inflatie.
De jaren '01-'03 en '07-'08 hebben het beleggersvolk hardhandig duidelijk gemaakt dat het vaak bejubelde 10-jaarsrendement, m.n. van aandelen, nattevingerwerk is.

Conclusie: alle rendementprognoses, meestal gebaseerd op gemanipuleerde historische rendementen, zijn uit de lucht gegrepen en volkomen onbetrouwbaar.
Vandaar de stelling dat slechts het brutorendement (icl. inflatie) van een spaarrekening gegarandeerd kan worden en dan nog onder de voorwaarden:
- een vast rentepercentage voor de afgesproken periode;
- onder depositogarantiestelling;
- bij een zgn systeembank.
Niet voor niets dat voor alle andere 'garanties' een disclaimer van toepassing is.

NB
Soms denk ik weleens dat het beter is dat producten zonder disclaimer worden aangeboden. En dat de aanbieder wettelijk verplicht is zijn beloften altijd na te komen. Nu wordt een disclaimer brutaalweg gebruikt om loze beloften te kunnen doen. Dat kan toch niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest.

[verwijderd] 24 oktober 2009 15:12

quote:
marique schreef:
Vandaar de stelling dat slechts het brutorendement (icl. inflatie) van een spaarrekening gegarandeerd kan worden en dan nog onder de voorwaarden:
- een vast rentepercentage voor de afgesproken periode;
- onder depositogarantiestelling;
- bij een zgn systeembank.
Niet voor niets dat voor alle andere 'garanties' een disclaimer van toepassing is.

En natuurlijk lange staatsleningen. (Alhoewel je daar wel een klein herbeleggingsrisico mee loopt).

[verwijderd] 24 oktober 2009 15:12

quote:
marique schreef:
O.a. JR, BJL en ikzelf hebben gesteld dat een gegarandeerd rendement boven het niveau van spaarrente niet mogelijk is.

In feite is er nooit een gegarandeerd rendement .
Immers wat als er een oorlog uitbreekt of de Nederlandse Staat valt om ?(Dat is o.a. de NB toch)
Zo zijn er wel meer calamitieten.

Elke garantie clausule kent dus w.s. uitsluitingen en is daarmee risico dragend.

Mvg Peerke

[verwijderd] 24 oktober 2009 15:15

Helemaal gelijk in Peerke. Enige landen die nooit een betaling gemist hebben zijn Nederland en Zwitserland. Maar ook dat kan in de toekomst veranderen.

marique 24 oktober 2009 15:48

quote:
BJL schreef:
[quote=marique]
Vandaar de stelling dat slechts het brutorendement (icl. inflatie) van een spaarrekening gegarandeerd kan worden en dan nog onder de voorwaarden:
- een vast rentepercentage voor de afgesproken periode;
- onder depositogarantiestelling;
- bij een zgn systeembank.
Niet voor niets dat voor alle andere 'garanties' een disclaimer van toepassing is.
[/quote]

En natuurlijk lange staatsleningen. (Alhoewel je daar wel een klein herbeleggingsrisico mee loopt).

Ja, maar dan zou je de volle rit van bijv. een tienjarige moeten uitzitten. Is als belegging in de spaarhypo op zich geen probleem, want die loopt in principe 30 jaar. Dus gewoon vanaf het begin elk jaar met je nieuwe spaardeel in een verse 10-jaarsobli stappen. Laatste 10 jaar van de hypo jaarlijks met 1 jaar kortere looptijd.

Toch blijf je dan met het koersrisico zitten als je je hypo voortijdig wil beëindigen/omzetten (dood, scheiding, naar buitenland enz.)

Jos Koets 24 oktober 2009 16:39

Laat iknog wat tips / trucs geven betreffende de spaarhypotheek. Er is een spaarhypotheek waarbij je de eerste vier jaar 10% gegarandeerd krijgt uitgekeerd. Ik heb dit product ook beschreven. Zo is er ook een product van Nat. Ned. die na enkele jaren (dacht na 10 jaar) 10% extra geeft en na 20 jaar weer 10% extra.

Deze extraatjes worden gegeven omdat klanten dan blijven zonder dat een geldgever er iets voor hoeft te doen. Dus er hoeft geen reclamekosten etc... gemaakt te worden. Nieuwe klanten blijven en worden bestaande klanten. Zij verlengen na hun eerste rente vast periode hun rente.

Truc 1: na de rente vaste periode wordt geen korting meer gegeven dus een hogere rente berekend.

Truc 2: Bij voortijdig afkoop (klant gaat eerder weg dus maakt de duur van 30 jaar niet af) wordt niet de opgebouwde waarde uitgekeerd, maar minder. Geldgever weet namelijk dat om de 10 jaar iemand wel verhuisd dus de kans is groot dat de hypotheek naar een andere geldgever gaat.

Truc 3: een hogere risicopremie berekenen, dus hierbij winst halen

Truc 4: de betaalde afsluitprovisie gebruiken (echter een groot gedeelte hiervan gaat naar de adviseur)

Truc 5: de rente bij een spaarhypotheek is 0,2% hoger dan bij een beleggingshypotheek. Over 30 jaar is dit 6%.

Maak van al deze trucs een leuke combinatie en je ziet wat er dan verschijnt. Een spaarhypotheek waar veel mensen nu voor kiezen.

Bij een hypotheekrente van 5,5% is de spaarhypotheek even duur dan de belegggingshypotheek met een bruto rendement van 8%. Dit betekent dat als er een gegarandeerde beleggeningshypotheek in de markt wordt gezet van rond de 6%, dit is te vergelijken met een spaarhypotheek van rond de 4 - 4,5%! Al met al blijkt uit het bovenstaande dat alle beleggingshypotheken op drijfzand zijn gebaseerd.

Daarom ook de vraag of het toch mogelijk is om de spaarhypotheek te "verslaan" met een constructie die een zo hoog garantie rendement geeft dat klant wel voor beleggen willen kiezen. Dit is mijn inziens alleen mogelijk als de kosten van een beleggingshypotheek flink minder zijn dan 2,5% (Wabeke norm). Ik denk dat je dan aan 1% of zelfs minder moet denken.

Blijft over is het mogelijk. Als ik tijd heb zal ik de volgende keer een interne formule van een geldgever plaatsen betreffende een beleggingshypotheek. Hoe worden de kosten doorberekend etc... Ik moet dan mijn column van een paar jaar terug even opzoeken.

Gr. Jos

[verwijderd] 24 oktober 2009 17:10

quote:
marique schreef:
Toch blijf je dan met het koersrisico zitten als je je hypo voortijdig wil beëindigen/omzetten (dood, scheiding, naar buitenland enz.)

Klopt, maar dat is met een vaste 30 jaars spaarregeling ook zo. Anders zit de bank met een open risico. (Stel dat rente naar 8% stijgt, dan wil iedereen stoppen met die 30 jaars spaarrekening @ 5% natuurlijk :)).

[verwijderd] 24 oktober 2009 17:17

quote:
jkoets schreef:
Blijft over is het mogelijk. Als ik tijd heb zal ik de volgende keer een interne formule van een geldgever plaatsen betreffende een beleggingshypotheek. Hoe worden de kosten doorberekend etc... Ik moet dan mijn column van een paar jaar terug even opzoeken.

Gr. Jos

Dat is zeker mogelijk, maar dan zal het wel via een non-profit onderlinge waarborgmij moeten gaan.
En via goedkope beleggingsfondsen, ook non profit.

86 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

AEX 946,61 +0,03 +0,00% 14 feb


Germany40^	22.504,40	-0,48%
BEL 20	4.396,58	-0,82%
Europe50^	5.480,25	-0,24%
US30^	44.524,90	0,00%
Nasd100^	22.109,50	0,00%
US500^	6.112,09	0,00%
Japan225^	39.114,70	0,00%
Gold spot	2.882,65	0,00%
EUR/USD	1,0493	+0,24%
WTI	70,68	0,00%