Van Herk heeft zijn stem weer aardig laten gelden afgelopen week, blijkbaar wordt er nog steeds te weinig geluisterd door Vastned. Op de vraag waarom Vastned niet meer panden verkoopt en bepaalde landen verlaat (zoals Spanje met handjevol panden), werd gereageerd dat het 'in de huidige markt moeilijk is om vastgoed te verkopen'.
Het vastgoed verkopen zal niet moeilijk zijn, verkopen dichtbij boekwaarde misschien wel. Ofwel, Vastned stelt dat boekwaarden te hoog zijn (niet realiseerbaar bij verkoop) en taxateurs boekwaarden te langzaam neerwaarts bijstellen. Dit kan geen motivatie zijn om vastgoed niet te verkopen, het is onzeker of het vastgoed later beter verkoopbaar is, en verkoop zie ik meer als strategische keuze dan keuze van timing (op gevoel van timing wist Vastned management afgelopen jaren niet te excelleren).
Afgelopen jaren verkoopt Vastned veel panden beneden boekwaarden met enkele zware uitschieters (Walburg, Lelystad) waarbij meer dan de helft van aankoopwaarde is verloren t.o.v. moment verkoop (+/- 5 jaar voor verkoop), dit wordt gecamoufleerd door boekwaarden 1-2 kwartalen voor verkoop stevig neerwaarts bij te stellen of geen melding te maken van verkoop (zoals Lelystad).
Wat mij betreft is de strategie update een strategische herformulering in plaats van strategie aanpassing, mij onduidelijk waarom hiervoor een halfjaar bedenktijd nodig was. Er is meer rigoureuze bijsturing nodig om vertrouwen in Vastned (directie / RvC) te herstellen. Het vastgoed in Spanje en in plaatsen met 1-2 pandjes in bezit zou in ieder geval verkocht moeten worden, en Vastned zou open moeten staan voor biedingen (dichtbij/boven boekwaarde) op elk pand in portefeuille waaraan geen waarde is toe te voegen zolang de huidige discount (beurskoers t.o.v. boekwaarde) zichtbaar is.
Daarnaast zou ik graag zien dat Vastned grote projecten na identificatie / vergunning, verkoopt en laat uitvoeren vanuit kennis/kunde en risico van een andere partij. Ik denk hierbij aan Orionstraat (Eindhoven), waar de mogelijkheden worden onderzocht om ruim 140 woningen te ontwikkelen boven Vastned winkelvastgoed. Dit project is te groot / risicovol voor Vastned, en Vastned opereert te inefficiënt (met te weinig kennis/kunde) om dit vanuit huidige organisatie te begeleiden (dit zorgt alleen maar voor ruis). Daarnaast is dit afwijkend vastgoedbezit, dus graag afstoten en de boekwinst pakken na verkrijgen van vergunning.
Ik steun van Herk dan ook in zijn onvrede, verdere versoberde hands-on aanpak is nodig met duidelijke focus, waarin Vastned management de aandeelhouder belangen centraal dient te stellen. Natuurlijk is een groene inclusieve stakeholder benadering meer passend bij deze tijd, echter beursgenoteerd vastgoed is een kapitaalintensieve onderneming wat vooral steunt op kapitaalverstrekkers, en aandeelhouders hebben al jaren weinig te genieten bij Vastned.
In (jaar)verslagen en strategie updates staan veel dure woorden met glossy foto's en verhalen, maar weinig acties beschreven waaruit blijkt dat waarde wordt toegevoegd. Er is nogal wat waarde toe te voegen om de hoge organisatielasten te kunnen dragen, t.o.v. passief vastgoedbeheer. Het tiental 'duurzame renovaties' met hier en daar een extra appartement door plaatsing tussenwandje met verbouwingen en verhuringen uitbesteed aan derden vergt weinig management kunde.
Als Vastned als zelfstandige beursgenoteerde onderneming geen meerwaarde toont en op hoog kosten niveau (organisatie & financieringslast) blijft opereren, mede door gebrek aan schaalvoordelen en passief management handelen (gericht op mooie beschrijving in plaats van uitvoering), dan dient Vastned op zoek te gaan naar alternatieven (de-listing, verkoop).