Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Saibee schreef op 10 oktober 2020 14:24:

[...]
Ik heb Klepierre in de porto.

Na de aankondiging van de emissiepplannen van Unibail zakte Klepierre weg (13.70 => 10.21).
Dat leek me overdreven (koop op 10.72) maar ben meer een bodemvisser dan dat ik echt verstand heb van vastgoed
Ik ken toevallig wel Hoog Catharijne (eigendom van Klepierre) erg goed.

quote:

Branco P schreef op 10 oktober 2020 16:13:

[...]

Ik heb vandaag de lijst met KLEP winkelcentra zitten bekijken in het jaarverslag 2019:

Er staan in de lijst:
- 96 shopping centers (in detail) en kleine winkelcentra zonder details: 23,1 mia
- en 23 convenience centres (buurtcentra) plus 200+ kleine assets voor samen: 550 mio

van die 96 gespecificeerde shopping centers had per eind 2019:
1 center met onbekende leegstand
27 centers een leegstand <1%
18 centers een leegstand tussen 1% en 2%
12 centers een leegstand tussen 2% en 3%
15 centers een leegstand tussen 3% en 5%
15 centers een leegstand tussen 5% en 7%
8 centers een leegstand > 7%

Kijk je naar het oppervlak dan zijn bij Klepierre:
61 van die 96 centra kleiner dan 50.000 m2
16 zitten tussen 50.000 en 75.000 m2
11 zitten tussen 75.000 en 100.000 m2
en 7 hebben meer dan 100.000 m2

Bij URW telde ik 91 grote centers en daar zijn:
16 centra kleiner dan 50.000 m2
18 zitten tussen 50.000 en 75.000 m2
16 zitten tussen 75.000 en 100.000 m2
en maar liefst 41 hebben meer dan 100.000 m2 (meerdere zelfs 200.00+ m2)

Kijken we even naar ECP dan gaat het over 28 centra:
23 centra kleiner dan 50.000 m2
4 zitten tussen 50.000 en 75.000 m2
1 zit tussen 75.000 en 100.000 m2 (dat is I Gigli met 85.000 m2)
en géén zijn groter dan 100.00m2

en die centra van ECP hebben dus nagenoeg allemaal een Hypermarkt

Concluderend zit KLEP precies tussen URW en ECP in. Kijk je echter naar het type winkelcentrum dan heeft KLEP ook in de kleinere winkelcentra een groter aandeel winkelcentra zonder Hypermarkt en regelmatig ook over 2 verdiepingen, dus ook op dat punt zit KLEP precies tussen URW en ECP in.

URW heeft een extreme focus gehad op Flagships en daarom waren zij zo hitsig op de Westfield Centra (want die zijn nagenoeg allemaal > 100.000 m2). KLEP is wat meer bij de les gebleven en lijkt wat meer van alles wat te hebben, maar vond toch eigenlijk stiekem wel de grotere centra het "geilst" (Duitse uitspraak) en heeft in der tijd kleine projecten verkocht waar andere beleggers op dit moment soms best wel blij mee zullen zijn. ECP heeft altijd op een hele andere manier naar objecten gekeken wat mij betreft. Woluwe is ook slechts 47.000 m2 en daar gaat dan nog 8.000 m2 bijkomen ooit. I Gigli is het moederschip maar heeft nog steeds maar 85.000m2 en gemiddelde OCR van ergens tussen 7,5%-8%

Dus ja, waarom is ECP nu eigenlijk net zo hard mee afgestraft als URW en KLEP? Leegstand bij ECP nog steeds rond 1% en duidelijk een ander type winkelcentra.

quote:

stockholder schreef op 10 oktober 2020 16:33:

[...]
Ik heb gisteren het draadje DES geopend in de hoop dat geïnteresseerden dit draadje gaan vullen en ieder zijn voordeel hiermee kan doen. Draadje is te vinden onder "Duitse aandelen".
Misschien een idee om dit voor KLEP ook te doen?

quote:

Up&Down schreef op 10 oktober 2020 17:43:

[...]
Indien goed gemotiveerd is ieder (dividend) besluit uitlegbaar.
Ik hoop dat er dan ook duidelijk aangegeven gaat worden welke investeringen gedaan gaan worden en waarom. Bij de discussie over LTV gaat het bijna altijd over de L en te weinig over de V. Door goede investeringen te doen die in lijn zijn met de visie verlaag je niet alleen de LTV maar verhoog je ook de cashflow. Door alleen maar schulden af te lossen verlaag je de LTV op de korte termijn. Op de langere termijn is het risico dat de LTV weer gaat stijgen door afschrijvingen. De cashflow komt het in ieder geval niet ten goede en juist deze is voor aandeelhouders belangrijk.

quote:

Marco19 schreef op 10 oktober 2020 13:17:

Lockdown van 2 maanden zie ik niet zo gauw gebeuren in deze situatie. Eerder een harde lockdown in sommige landen van ca 1 maand. Dan praat je over Italië en Frankrijk bijvoorbeeld. Een maand huurvrij is ca 10 mio zonder Zweden/België en supermarkten/hypermarkten/apotheken.

Een klap met de hamer op het virus om de ziekenhuizen leeg te laten stromen en besmettingen minimaal te krijgen.

We zijn nu een stuk verder met medicijnen/behandelingen en voorbereid dan maart/april. Situatie is anders.

Mja dat zijn mijn gedachten...

Dit lees ik ook nu inzake Italië:

quote:

Branco P schreef op 10 oktober 2020 16:13:

[...]
Ik heb vandaag de lijst met KLEP winkelcentra zitten bekijken in het jaarverslag 2019:

15 centers een leegstand tussen 5% en 7%
8 centers een leegstand > 7%

Dus ja, waarom is ECP nu eigenlijk net zo hard mee afgestraft als URW en KLEP? Leegstand bij ECP nog steeds rond 1% en duidelijk een ander type winkelcentra.

quote:

!@#$!@! schreef op 11 oktober 2020 01:50:

[...]

Ik weet niet of we dezelfde discussie bedoelen, maar hier in deze draad ging die discussie tussen cash of stock dividend. Met andere woorden die keuze heeft ging invloed op de investeringen, die beslissing neem je voordat deze keuze aan de orde komt. Kosten van investeringen gaan immers van de winst af.

Met wat voor investeringen zouden ze dan trouwens in een krimpende markt de cashflow kunnen verhogen ?

quote:

Gunther schreef op 11 oktober 2020 10:58:

Selectie van welke klanten je binnenhaalt speelt wel een rol. ECP had bij veel winkelcentra een wachtlijst. Dus denk dat er wel degelijk verschil bestaat tussen de fondsen, dat zie je ook aan de leegstand percentages. De vraag is wel of dit blijvend is of dat er meer huurders in de toekomst met minder winkels af willen. Ze zullen daarbij wel rekening houden met footfall en leegstand. Dus geloof wel dat het effect versterkt wordt zodra er meer leegstand komt.
Wat betreft corona, iedereen die dacht dat t hier bij was gebleven komt bedrogen uit. Ik zit in ECP voor de lange termijn en kijk over het jaar heen. Eigenlijk komt de huidige opleving voor ECP op het juiste moment gezien de uitspraak over het dividend over ongeveer twee weken. Ze hebben nu een goede reden de beslissing nog wat uit te stellen of voorzichtiger te zijn. Ik zie liever dat ze uiterst voorzichtig zijn nog een jaar, want dat gaat ons op de lange termijn veel meer opleveren.

quote:

!@#$!@! schreef op 11 oktober 2020 11:32:

Ja, goed punt. Ik hoop dat het mogelijk is. Soms is dat immers in een krimpende markt niet mogelijk en kan je weinig doen. Kijk maar naar KPN of Postnl. Terwijl de keuze voor bv RDS duidelijk is, maar zelfs daar hebben ze veel moeite om zich aan te passen. Ben ook benieuwd.

quote:

NLvalue schreef op 11 oktober 2020 10:45:

[...]

Het antwoord is vrij recht toe recht aan a) sectorkeuze is belangrijker dan individuele fondskeuze, - en b) de ‘markt‘ gelooft niet dat ECP immuun is binnen die sector (ik ook niet...). Als KLP in 25% van hun centra >5 % en oplopende leegstand laat zien ..waarom ECP niet ? Hypermarches als anchor beschermt tot op een hoogte - maar als er een sterkere super/hyper in het verzorgingsgebied opent - gaat dat issues opleveren.

WHA heeft een issue in Le Havre, omdat de Leclerc niet kon concurreren met de nieuwe Lidl. Datzelfde kun je gaan zien in CentreAzur.

Daarnaast moet je bij ECP meer aandacht gaan besteden wat de cumulatie van kleine dingen die - afzonderlijk niet - maar gezamenlijk wel een risico vormen. The straw that broke the camel’ back.

LTV was al net zo slecht als WHA (....) Daarin zat ~1% flattering omdat een deel van de huurders een kwartaal vooruitbetaalde. LTV is o,6% opgelopen omdat dat nu minder gebeurt . Verslechtert de betalingsmoraal iets verder, en gaan huurders meer achteraf betalen dan verander die 1% flattering wellicht in 1% nadeel (per saldo +2%pt) . En omdat je minder vooruit betaald wordt, zul je iets meer moeten blijven lenen 20m = ook weer +0,5%

Zijn de faillissementen ietsje hoger dan gedacht, de afboekingen wat hoger, de leegstand wat hoger dan gedacht, assets sales die net wat vertraagd worden etc - de cumulatie van die ‘kleine’ dingen gaan het ECP lastig kunnen maken.

Het is aan t mgt om te laten zien dat jij gelijk hebt - door kwartaal na kwartaal solide resultaten af te leveren

quote:

Gunther schreef op 11 oktober 2020 10:58:

Selectie van welke klanten je binnenhaalt speelt wel een rol. ECP had bij veel winkelcentra een wachtlijst. Dus denk dat er wel degelijk verschil bestaat tussen de fondsen, dat zie je ook aan de leegstand percentages. De vraag is wel of dit blijvend is of dat er meer huurders in de toekomst met minder winkels af willen. Ze zullen daarbij wel rekening houden met footfall en leegstand. Dus geloof wel dat het effect versterkt wordt zodra er meer leegstand komt.
Wat betreft corona, iedereen die dacht dat t hier bij was gebleven komt bedrogen uit. Ik zit in ECP voor de lange termijn en kijk over het jaar heen. Eigenlijk komt de huidige opleving voor ECP op het juiste moment gezien de uitspraak over het dividend over ongeveer twee weken. Ze hebben nu een goede reden de beslissing nog wat uit te stellen of voorzichtiger te zijn. Ik zie liever dat ze uiterst voorzichtig zijn nog een jaar, want dat gaat ons op de lange termijn veel meer opleveren.

quote:

Marco19 schreef op 11 oktober 2020 20:13:

Prima nieuws Branco. Ben benieuwd naar de vacancy rate. Als deze minimaal op hetzelfde niveau zit vind ik dat een prestatie van formaat in deze tijd.
Nog een paar weken tot de update. 23 oktober trapt Klep af met cijfers.