Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 13 oktober 2020 11:01:

[...]

Blijf niet in het verleden hangen NL Value. PdH is één van de zwakkere objecten in de portefeuille. 50% is al verkocht, de andere 50% zal AXA nu niet willen hebben. Een andere koper ligt al helemaal niet voor de hand. We hebben het hier nu al zo vaak gehad over het winkelcentrum van de toekomst. Heb jij nou echt helemaal niks opgestoken?

Verkocht worden de objecten die ECP graag in hun Asset Rotatie strategie wil verkopen. Dat zijn de objecten die niet in de toekomststrategie passen, verkoopklaar zijn, en weinig ruimte hebben voor waardetoevoeging in de toekomst. Bordeaux past perfect in dat plaatje en wordt hopelijk nu als eerste verkocht. Grenoble zou ook niet verkeer zijn.

quote:

Branco P schreef op 13 oktober 2020 10:55:

[...]

Volgens mij zijn ook in NL de café's die zich niet aan de regels hielden meteen gesloten. Er was juist veel handhaving en mijn bezoekjes aan restaurants en terrassen leren mij dat er juist door de horeca zeer streng werd opgelet, juist omdat het een sector is die heel erg makkelijk te controleren is. De wijzende vinger naar de horeca is echt onterecht in mijn ogen. 100% Stemmingmakerij.

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 13 oktober 2020 11:19:

@Branco

Bedankt voor je feedback m.b.t. Mercialys.

Al met al vond ik de combinatie van een stevig aandeel "supermarkten", een LTV van 41%, een NIY van 5.5%, een boekwaarde per vierkante meter van "slechts" iets meer dan 4K en een korting tov de diverse EPRA-boekwaarden van meer dan 75% wel een gokje waard.

quote:

LittleJohn2 schreef op 13 oktober 2020 09:58:

[...]

OK, but what if we see in the coming years:
- no austerity policy
- higher inflation
- lower borrowing costs
- similarly low vacancies and similar footfall
- higher valuations
Then in a few years we could see higher prices than ever before.

quote:

NLvalue schreef op 13 oktober 2020 11:44:

[...]

Volgens mij roep je nog steeds hetzelfde als 2 jaar geleden - we kunnen verschillen van inzicht wie het meeste geleerd heeft. Dat winkel centrum van de toekomst praat niemand over - behalve jij.

Wij, beleggers, geloven daar niet in. En jij, als het op Woluwe aankomt, ook niet. En CEOs zeggen dat ze geen return meer op hun pipeline denken te kunnen maken die interessant is.

Dat assetrotatie verhaal is volledig doodgebloed. Niemand verkoopt meer, om betere winkels/centra ervoor terug te kopen (incl jouw broodheer).

iedereen probeert kopers te vinden - en als het moet - gaan de kroonjuwelen eruit. Ook bij ECP als het niet lukt om van toekomstige brekebeentjes zoals CentrAzur af te komen.

En als jij PdH een zwakker object wilt vinden - dan is dat omdat je (nog steeds...) niet kan losmaken van je winkellens. Het is de allerbeste locatie die ECP heeft. En een van de zwakste - nagenoeg volbezette - winkelcentra.

quote:

NLvalue schreef op 13 oktober 2020 11:58:

[...]

Yes - yet some of those are mutually exclusive. If inflation goes up - ECB will back off the insane low interest rates - and valuations will be under downward pressure from market rates. And funding cost will go up.

Maybe ECP will be able to raise rents faster - and the net effect on valuations + P&L is positive.
Maybe they won't be able to do that - and the net effect is negative.

This kind of uncertainty is the reason why retail investors aren't rushing into retail real estate.

quote:

Marco19 schreef op 13 oktober 2020 13:46:

Even een lijstje met q3 cijfers (voor ECP q5).

19e Mercialys —-> (Referentie Frankrijk)
23e Klepierre —> (referentie continentaal Europa)
27e ECP Q3/Q5

Iemand nog aanvullingen van collega bedrijven met q3 cijfers ?

quote:

Branco P schreef op 13 oktober 2020 11:53:

Ik vind Mercialys wel interessanter dan ik had verwacht overigens. De resultaten van Mercialys zullen zeker ook een goede indicatie geven voor de prestaties van de winkelcentra van ECP in Frankrijk (de Hypermarkt-centra bedoel ik dan).

quote:

Branco P schreef op 13 oktober 2020 12:03:

[...]

Mijn broodheer koopt geen nieuwe supermarkten omdat die nu te duur zijn geworden. We zouden juist wel meer supermarkten kopen, maar wij gaan geen 20x de huur betalen. Daarom zijn we nu alleen bezig met verkopen. Je kunt dat assetrotatie noemen of gewoon goede timing.

Mooi dat je nu doet alsof jij de beleggers vertegenwoordigt. Bijzonder zelfbeeld!

Je hebt zelf ondertussen ook gezien dat de leegstand die opeens ontstaan was bij Centr'Azur weer met 50% is teruggebracht (6 units --> 3 units)

Over de kwaliteit van de ECP winkelportefeuille roep ik al 2 jaar hetzelfde en de prestaties van ECP zijn er ook naar. Nu kom jij hier net doen alsof COVID geen factor is. In Januari en Februari waren de prestaties van de ECP centra weer duidelijk beter dan in het jaar ervoor. Die specifieke kwaliteit zorg er nu ook voor dat de leegstand in de ECP centra niet toeneemt en het herstel in de winkelcentra van ECP het snelst verloopt.

Dat een CEO van URW megalomane projecten uit de pipline (zoals Westfield Milaan) moet schrappen begrijpt iedereen. Dat type winkelcentrum heeft niet de toekomst. Een kleine uitbreiding (8000 m2) van Woluwe (47.000m2) is een totaal ander verhaal. Dat weet jij ook best wel. En daar kun je ook gewoon prima een mooie yield op maken.

quote:

LittleJohn2 schreef op 13 oktober 2020 12:38:

[...]

If inflation goes up where? There is no such a thing as Eurozone inflation rate (Cyprus -2.9%, Austria +1.4%, etc.)

quote:

Branco P schreef op 13 oktober 2020 12:03:

[...]
Mijn broodheer koopt geen nieuwe supermarkten omdat die nu te duur zijn geworden. We zouden juist wel meer supermarkten kopen, maar wij gaan geen 20x de huur betalen. Daarom zijn we nu alleen bezig met verkopen. Je kunt dat assetrotatie noemen of gewoon goede timing.

quote:

NLvalue schreef op 13 oktober 2020 14:56:

[...]

Bijzondere wijze van redeneerkunst heb je.

> PdH heeft een (1) unit leeg - en jij noemt dat een van de zwakkere centra. CentrAzur 3.. en die doet het goed volgens jou?
jij bent toch de vastgoed expert..Locatie, locatie. locatie...

>> ZARA en H&M zijn vertrokken. Levi's is vertrokken en wordt nu verhuurd aan een thais afhaalrestaurant. Geen units leeg op dit moment dus. De huur wordt op niveau gehouden en de kelderverdieping is de mindere verdieping en loopt het risico op termijn leegstand te gaan vertonen. NIY ligt rond 3,7%. Bij PDH is de rek er gewoon uit. Het zal wel verhuurd blijven, daar niet van, maar ik zie daar toch eerder downward risico's, juist vanwege de mindere kelderverdieping. Kortom, 50% verkoop wat een mooie actie op het juiste moment.

> Je loopt al 2 jaar "beleggers" voor dommerds uit te maken - omdat ze maar niet willen begrijpen wat jij al 'weet'. Ondanks dat je beleggingsresultaat je al tijden vertelt dat je het wellicht verkeerd inschat Jouw zelfbeeld vertelt je dat je niks te leren hebt op beleggingsgebied - en toch zijn er 20 forum leden hier, of op t URW forum , waarvan je kan leren. Als dat je intentie is. Om op een beleggersforum actief te zijn,

>> Ik leer heel veel op dit forum van heel veel forumleden. Ik maak helemaal niemand voor dommerd uit, dat probeer jij er nu weer van te maken. Het enige wat ik wel doe, is onjuiste informatie corrigeren en onderbouwde analyses geven.

> ALLE CEO's stoppen met het publiceren van hun (yields op de ) pijplijn. Ook ECP. Mag jij (tikje eigenwijs?) blijven beweren dat ECP prima rendementen kan maken door nog meer winkel m2 in Belgie te blijven toevoegen in een markt die 23% gaat krimpen.

>> Ik zie in de laatste verslagen van ECP gewoon de commited pipeline vermeld staan. Ik ben op locatie geweest in Woluwe en heb de plannen voor de beperkte uitbreiding geanalyseerd en kom dan tot de conclusie dat daar waarde toegevoegd gaat worden. Meer kan ik er niet van maken. We gaan het vanzelf meemaken! :-)

> alle spelers hadden een model dat op z'n einde liep - Covid is niks meer dan een trigger. We hebben genoeg gepost over de huurverhoginge in Fr en dalende retail sales. Of de afhankelijkheid van ECP van disproportionele huurverhoging in Italie.

>> is allemaal besproken inderdaad. De ultra lage OCR's in Italië zijn daarbij ter sprake gekomen en het onderscheid in Frankrijk tussen objecten die nog steeds omzetgroei vertonen (en daarmee stijgende huren) en objecten die weinig groei laten zien (en dus niet op veel huurstijging hoeven rekenen)

En als t modelletje kapot is - moet er een nieuwe bedacht worden. Die hebben we bij geen enkele speler met overtuiging gezien.

>> Ik kijk gewoon naar de kwaliteit van het vastgoed. Al het andere is een afgeleide daarvan.

quote:

Gaston Lagaffe schreef op 13 oktober 2020 16:01:

[...]Interessant, jij en je "sponser" zitten al geruime tijd (beroepsmatig) in supermarkten en besluiten niet te kopen (zelfs te verkopen) omdat de supermarkten in jullie optiek (op dit moment) te duur zijn. Op de beurs worden fondsen met behoorlijk wat supermarkten als huurder tegen een forse onderwaardering verhandeld. Ik begrijp het verschil tussen 100% (waar jullie naar zoeken) en 20-25% supermarkt (waar de "normale belegger" slechts de keuze uit heeft) maar het lijkt er op dat verschillen wel erg groot zijn. Je zou bijna zeggen : kom je als ECP in de extreme problemen verkoop dan een of meerdere supermarkten :) Niet ideaal maar wel snel / effectief.

quote:

!@#$!@! schreef op 13 oktober 2020 16:00:

Rente gaat echt niet omhoog bij een hogere inflatie. De CB (FED+ECB) hebben dat nu al gezegd. Dus een hogere inflatie zou wel degelijk positief zijn voor ECP.
Het is een logisch beleid vanwege de vele schulden, men zal een negatieve reële rente behouden zoals nu. ECP heeft ook veel schulden, dus is dit beleid positief voor ECP.