Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Omlaag ↓

Gaston Lagaffe 12 november 2020 09:25

quote:
NLvalue schreef op 11 november 2020 23:05:
@namy - Ben ik met je eens . Maar denk ook dat t spelletje pijplijn CAPEX opboeken , en positieve herwaardering laten zien voorbij is.

“ defensieve CAPEX “ (die geen huurgroei oplevert) is de grootse EPRA/IFRS bullshit die je kunt bedenken die deze industrie allemaal doet. En die gaat in de toekomst tlv direct resultaat - dus minder dividend. Imho ..

Maakt voor de cashflow van t bedrijf weinig uit - voor jou als belegger wel.

Defensive CAPEX geeft aan dat er een probleem is. Nu zal dit altijd al gespeeld hebben. Als je een winkelcentrum niet moderniseert gaat dit, op termijn, druk op de huur geven. Ik ben het met je eens dat positieve herwaarderingen bijna onmogelijk worden. Huren zullen niet fors stijgen. Uitbreiding van het huuroppervlak wordt lastig. Nieuwe panden aankopen/ ontwikkelen tsja. ..... wie kan, wil, durft dit nog ? Het spel dat nu gespeeld moet gaan worden is structurele aandeleninkoop (zolang dit waarde creeert). Alle aandelen staan ruim beneden de NDV (dit vind ik de het beste kengetal/ de beste metric). Houdt je dividend op een draagbaar niveau (maar streef geen stijging na), breng je LTV in kleine stappen terug tot ca. 37% (of iets dergelijks, mag jaren duren als het maar structureel gaat) beperk je CAPEX tot het hoogst nodige en koop aandelen in. Op deze manier trek je dividend / waarde beleggers.

Branco P 12 november 2020 09:45

quote:
Harm Wijk schreef op 12 november 2020 09:06:
Fat finger? Vergeten naar het biedvolume te kijken?

Ik denk eerder het omgekeerde. Even bij een laag biedvolume de koers bewust een euro lager zetten met 10.000 stukjes.

[verwijderd] 12 november 2020 11:06

quote:
NLvalue schreef op 11 november 2020 23:05:
@namy - Ben ik met je eens . Maar denk ook dat t spelletje pijplijn CAPEX opboeken , en positieve herwaardering laten zien voorbij is.

“ defensieve CAPEX “ (die geen huurgroei oplevert) is de grootse EPRA/IFRS bullshit die je kunt bedenken die deze industrie allemaal doet. En die gaat in de toekomst tlv direct resultaat - dus minder dividend. Imho ..

Maakt voor de cashflow van t bedrijf weinig uit - voor jou als belegger wel.

Het is vrij complex. Kleppiere als voorbeeld. Kleppiere heeft dit jaar bijna 700 mln aan dividend uitbetaald. Huidige LTV is 40%. Je kunt jezelf afvragen of die 40% houdbaar is voor de toekomst, maar schuld creëert meer waarde voor aandeelhouders. Als het management nu hun boekwaarden gaan herwaarderen tegen, in hun ogen, de nieuwe fair value, dan signaleer je eigenlijk aan de aandeelhouders dat je pessimistisch bent over de toekomst.

Mijn GAK @ ECP is < 10 en een deel verkocht op 14, dus ik heb niets te vrezen.

NLvalue 12 november 2020 12:29

quote:
Harm Wijk schreef op 12 november 2020 09:06:
Fat finger? Vergeten naar het biedvolume te kijken?

Had niks met ECP te maken - er is iemand met heel diepe zakken aan het testen of er een sell-off te triggeren is. Exact dezelfde beweging bij NN, ING en een paar anderen vandaag.

NLvalue 12 november 2020 13:16

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 12 november 2020 09:25:
[...]Defensive CAPEX geeft aan dat er een probleem is. Nu zal dit altijd al gespeeld hebben. Als je een winkelcentrum niet moderniseert gaat dit, op termijn, druk op de huur geven. Ik ben het met je eens dat positieve herwaarderingen bijna onmogelijk worden. Huren zullen niet fors stijgen. Uitbreiding van het huuroppervlak wordt lastig. Nieuwe panden aankopen/ ontwikkelen tsja. ..... wie kan, wil, durft dit nog ? Het spel dat nu gespeeld moet gaan worden is structurele aandeleninkoop (zolang dit waarde creeert). Alle aandelen staan ruim beneden de NDV (dit vind ik de het beste kengetal/ de beste metric). Houdt je dividend op een draagbaar niveau (maar streef geen stijging na), breng je LTV in kleine stappen terug tot ca. 37% (of iets dergelijks, mag jaren duren als het maar structureel gaat) beperk je CAPEX tot het hoogst nodige en koop aandelen in. Op deze manier trek je dividend / waarde beleggers.

Dat defensieve capex verhaal heeft (in Europa) altijd gespeeld - maar deze sector heeft dat verstopt achter jaarlijkse indexatie, herwaarderingen etc. Zolang je die capex kunt opboeken en per saldo geen afwaarderingen laat zien - kun je fluitend (te)veel dividend uitkeren.

Bij WHA is dat modelletje als eerste gebarsten - bij alle spelers gaat dat gebeuren. Even concreet ECP als voorbeeld:

ECP heeft 81,3m aan capex uitgegeven in de eerste 12 maanden. 39 miljoen daarvan was de development pipeline (Valbo, Gigli, Fior., Etr). De overige 44m ?

Dat zijn gekapitaliseerde kosten voor dingetjes zoals nieuwe tegeltjes in de wc's (o.i.d.)

Als je geen waardegroei op de objecten meer kan laten zien - kom je als organisatie voor een keuze te staan. Ga ik stoppen met investeren in nieuwe tegeltjes - en gaan we in een melk-scenario? Blijf ik investeren, maar ga ik conservatiever met de 44m/e1 pa om door dat deels in prop expense te boeken? Of ' op hoop van zegen" - en we gaan gewoon bijlenen om teveel dividend uit te keren in de verwachting dat de waardestijging wel weer komt?

(Branco gaat nu berargumenteren dat dit allemaal makkelijk te weerleggen onzin is - ECP gaat er uiteraard wel in slagen huurgroei , en daarmee waardegroei te laten zien etc etc) ik denk dat het heel er verstandig is (voor alle spelers) om dit reset jaar te gebruiken om conservatiever te gaan worden door een deel van die capex voortaan in property expense te duwen en daarmee direct resultaat (en dus div) omlaag te drukken.

Henkie 1960 12 november 2020 13:32

Het Oxford vaccin wordt al weken ook geproduceerd in Anagni (Italië),na de goedkeuring van de EMA kan het nog eerder op de markt komen,of heb ik het mis?

Henkie 1960 12 november 2020 13:33

Sorry, dan het Pfilzer vaccin.

!@#$!@! 12 november 2020 13:36

Huurgroei en waardegroei lijkt mij wat overdreven, maar het huidige niveau vasthouden lijkt mij wel te doen.

Bijlenen om dividend uit te keren is natuurlijk een rode vlag voor een aandeel. Moet je nooit doen.

Maar waarom praten we daar over ? ECP heeft duidelijk als doel gesteld de LTV te verlagen.
Immers cash-dividend moet in pas lopen met de cash-flow.
Als het directe resultaat te hoog is tov de cash flow, is het idd een goed idee om die te verlagen. Je kan ook gewoon stock uitkeren, maakt verder geen verschil.
Maar na covid heeft ecp toch helemaal geen cash flow probleem ?

Gaston Lagaffe 12 november 2020 15:12

quote:
NLvalue schreef op 12 november 2020 13:16:
[...]
Dat defensieve capex verhaal heeft (in Europa) altijd gespeeld - maar deze sector heeft dat verstopt achter jaarlijkse indexatie, herwaarderingen etc. Zolang je die capex kunt opboeken en per saldo geen afwaarderingen laat zien - kun je fluitend (te)veel dividend uitkeren.

Bij WHA is dat modelletje als eerste gebarsten - bij alle spelers gaat dat gebeuren. Even concreet ECP als voorbeeld:

ECP heeft 81,3m aan capex uitgegeven in de eerste 12 maanden. 39 miljoen daarvan was de development pipeline (Valbo, Gigli, Fior., Etr). De overige 44m ?

Dat zijn gekapitaliseerde kosten voor dingetjes zoals nieuwe tegeltjes in de wc's (o.i.d.)

Als je geen waardegroei op de objecten meer kan laten zien - kom je als organisatie voor een keuze te staan. Ga ik stoppen met investeren in nieuwe tegeltjes - en gaan we in een melk-scenario? Blijf ik investeren, maar ga ik conservatiever met de 44m/e1 pa om door dat deels in prop expense te boeken? Of ' op hoop van zegen" - en we gaan gewoon bijlenen om teveel dividend uit te keren in de verwachting dat de waardestijging wel weer komt.

We gaan het zien :) De development pipeline zal (afgezien van plannen Woluwe waar ik het nut nog wel van in zie -> uitbreiding / versterking complex in Brussel moet renderend te maken zijn) vanzelf fors afnemen. Dan gaan we van een CAPEX van € 80mio naar .... € 50mio. Stel dat dit structureel zou zijn dan kan je de helft activeren (en de andere helft via de V/W afboeken) Op een totale waarde portefeuille van € 4 miljard is dit te overzien (0,6 %). Inflatie doet ook nog wel wat. Die resterende € 25mio die dan via de V/W gaat is te overzien. Als de huren niet al te veel onder druk komen resteert er een WPA van € 2,-- (na Corona). Het is maar net hoe ze het willen aanpakken. Er zijn vele berekeningen te maken maar ik houd (gunstig scenario) rekening met WPA 2022 = € 2,00 -> dividend = € 1,70 -> koers van € 24,- levert dan een KW van 12 (wat minder belangrijk) en een dividendrendement van 7 % waarmee het een degelijk dividend-aandeel is.

NLvalue 12 november 2020 15:26

quote:
!@#$!@! schreef op 12 november 2020 13:36:
Huurgroei en waardegroei lijkt mij wat overdreven, maar het huidige niveau vasthouden lijkt mij wel te doen.

Bijlenen om dividend uit te keren is natuurlijk een rode vlag voor een aandeel. Moet je nooit doen.

Maar waarom praten we daar over ? ECP heeft duidelijk als doel gesteld de LTV te verlagen.
Immers cash-dividend moet in pas lopen met de cash-flow.
Als het directe resultaat te hoog is tov de cash flow, is het idd een goed idee om die te verlagen. Je kan ook gewoon stock uitkeren, maakt verder geen verschil.
Maar na covid heeft ecp toch helemaal geen cash flow probleem ?

Pre covid was dit de cashflow (~)

155 operating cashflow
-93 div
=62 cashflow beschikbaar voor aflossingen/capex

capex gemiddeld van de afgesloten 2 laatste boekjaren: 82. Eerste 12 maanden dit jaar: 81,3...

= 20 bijlenen om de capex te kunnen doen.

Zeg t maar of t een probleem is. Als je denkt dat de waardes stabiel blijven of dalen - is het antwoord: ja (of dividend, of capex moet permanent en substantieel omlaag) . Als je denkt dat ECP goede progressie boekt met asset sales tegen mooie prijzen - is t antwoord nee.

Voor de goede orde, mijn antwoord: wait & see - management moet bewijzen dat ze dat kunnen. Ik ga niet op de blauwe ogen van een forum lid af die gaat roepen dat het vast wel lukt om Bordeaux voor een topprijs te verpatsen.

NLvalue 12 november 2020 15:37

quote:
Gaston Lagaffe schreef op 12 november 2020 15:12:
[...]We gaan het zien :) De development pipeline zal (afgezien van plannen Woluwe waar ik het nut nog wel van in zie -> uitbreiding / versterking complex in Brussel moet renderend te maken zijn) vanzelf fors afnemen. Dan gaan we van een CAPEX van € 80mio naar .... € 50mio. Stel dat dit structureel zou zijn dan kan je de helft activeren (en de andere helft via de V/W afboeken) Op een totale waarde portefeuille van € 4 miljard is dit te overzien (0,6 %). Inflatie doet ook nog wel wat. Die resterende € 25mio die dan via de V/W gaat is te overzien. Als de huren niet al te veel onder druk komen resteert er een WPA van € 2,-- (na Corona). Het is maar net hoe ze het willen aanpakken. Er zijn vele berekeningen te maken maar ik houd (gunstig scenario) rekening met WPA 2022 = € 2,00 -> dividend = € 1,70 -> koers van € 24,- levert dan een KW van 12 (wat minder belangrijk) en een dividendrendement van 7 % waarmee het een degelijk dividend-aandeel is.

zou kunnen - en prima mee te leven zijn. Wel een moeilijk verhaal om te verkopen voor vG..

!@#$!@! 12 november 2020 15:59

quote:
NLvalue schreef op 12 november 2020 15:26:
[...]

Pre covid was dit de cashflow (~)

155 operating cashflow
-93 div
=62 cashflow beschikbaar voor aflossingen/capex

capex gemiddeld van de afgesloten 2 laatste boekjaren: 82. Eerste 12 maanden dit jaar: 81,3...

= 20 bijlenen om de capex te kunnen doen.

Voor de goede orde, mijn antwoord: wait & see - management moet bewijzen dat ze dat kunnen. Ik ga niet op de blauwe ogen van een forum lid af die gaat roepen dat het vast wel lukt om Bordeaux voor een topprijs te verpatsen.

Mmmm, dat is idd op het randje. Ze hebben wel aangekondigd de capex te verlagen. Na uitbreiding Woluwe verder geen plannen begreep ik. Dus dan zou het idd net genoeg moeten zijn. Geen ruimte voor tegenvallers dus.

Branco P 12 november 2020 16:20

quote:
NLvalue schreef op 12 november 2020 13:16:
[...]
ECP heeft 81,3m aan capex uitgegeven in de eerste 12 maanden. 39 miljoen daarvan was de development pipeline (Valbo, Gigli, Fior., Etr). De overige 44m ?

Dat zijn gekapitaliseerde kosten voor dingetjes zoals nieuwe tegeltjes in de wc's (o.i.d.)

Jij kijkt alleen naar de huidige Pipeline en daarmee bega je een grote flater. Of het domheid is of een bewuste actie, dat weet ik niet, maar het is wel kwalijk want het beeld dat jij schetst ten aanzien van Capex is voor wat betreft ECP simpelweg onjuist.

Pak de halfjaarrapporten (dec '19 en jun '20 erbij en je ziet dat die overige 44 miljoen betrekking hebben op de afgesloten projecten:

- Woluwe: volledige renovatie/opfrisbeurt winkelpassage
- Bordeaux: verbouwing Regus op verdieping (huur verdrievoudigd)
- Fiordaliso: oplevering van de nieuwe Primark (in voormalig stuk van Hypermarkt)
- Curno Bergamo: bouw van een nieuwe overdekte parkeervoorziening
- Curno Bergamo: oplevering uitbreiding (foodcourt)
- Cremona: Oplevering nieuwe Big Boxes
- Ingelsta: Uitbreiding ten behoeve van de komst van Ekohallen
- Elins Esplanad: 800m2 teruggenomen van de Hypermarkt en wederverhuurd voor dubbele huur.
- Elins Esplanad: Vergroten van de H&M zodat zij hun grote winkelconcept hebben geopend

Dit zijn dus geen tegeltjes in de WC's maar stuk voor stuk ingrepen die waarde toevoegen. In een enkel geval zou je nog kunnen discussiëren of het deels waardebehoud is in plaats van waarde toevoegen, maar dat neemt niet weg dat het nog steeds Capex is.

Dat wat jij beweert, dat er veel lopende onderhoudskosten als Capex geboekt worden is pure borrelpraat. Ik weet uit ervaring dat accountants goed naar die Capex kijken en als daar nieuwe tegeltjes voor de WC's in zitten, dan trekken ze aan de bel. Uiteraard zal er in die 44 miljoen misschien 4 miljoen zitten die er doorheen geglipt is, of waarover je kunt discussiëren, maar die 4 miljoen is dan niet meer dan windowdressing. Bestuurders hebben nog altijd een verantwoordelijkheid om correct te rapporteren.

Hoop dat dit nu ook weer voldoende duidelijk is.

Gunther 12 november 2020 18:45

Wat Branco zegt klopt helemaal. Eerst goed verdiepen NLValue. In het jaarverslag maakt ECP onderscheid tussen onderhoudscapex en ontwikkelingscapex die waarde toevoegt en dus huurinkomsten genereert. Dan krijg je een gezond plaatje.

NLvalue 12 november 2020 21:22

quote:
Gunther schreef op 12 november 2020 18:45:
Wat Branco zegt klopt helemaal. Eerst goed verdiepen NLValue. In het jaarverslag maakt ECP onderscheid tussen onderhoudscapex en ontwikkelingscapex die waarde toevoegt en dus huurinkomsten genereert. Dan krijg je een gezond plaatje.

Kletskoek... Branco blijft weer eens in het verleden hangen - de vraag van @!x@@% (oid) ging over de toekomst.

ECP heeft 81,3 miljoen aan CAPEX uitgegeven in de eerste 12mnd van dit boekjaar. De helft kun je verklaren uit de pijplijn. De andere helft doet ECP geen enkele uitspraak over waar dat voor is. Mag Branco een bullshit verhaal over ophangen - een deel daarvan zal wc tegeltjes zijn.

Als Branco goed opgelet had, had hij kunnen zien dat sommige projecten binnen dit FY een tikje duurder aan t uitvallen zijn. (Maar daar gaat hij pas naar kijken nu ik hem daar op wijs - om vervolgens te vertellen dat t een non-issue dan wel onzin is)

We wisten al dat die 10m CAPEX aan Valbo dit jaar, ook al weer direct afgeboekt is. Maar omdat ik het zeg - kan Branco het maar niet geloven.

En we wisten ook dat Branco heel slecht leest in zijn ijver om te bewijzen dat ik ongelijk heb. Het punt dat ik maak is dat wc tegeltjes die NU in CAPEX geboekt worden , IN DE TOEKOMST in property expense geboekt zouden moeten worden.

Allemaal erg voorspelbaar

. Terug naar de toekomst
~155 operating cashflow - die gaat omlaag.
- 93 dividend
= 62 of minder beschikbaar om aflossingen EN CAPEX mee te doen.

Voor mijn part neem je aan de operating cashflow hetzelfde blijft, en CAPEX 40 wordt. Dan is er niet veel ruimte om leningen af te lossen uit operations.

Dus weer terug naar vriend Branco, hoe staat het met de verkopen en herfinancieringen bij ECP? 2 onderwerpen die hij weer angstvallig vermeed in z’n drift om te bewijzen dat ik niet weet waar ik t over heb..

Branco P 12 november 2020 22:17

quote:
NLvalue schreef op 12 november 2020 21:22:
[...]
ECP heeft 81,3 miljoen aan CAPEX uitgegeven in de eerste 12mnd van dit boekjaar. De helft kun je verklaren uit de pijplijn. De andere helft doet ECP geen enkele uitspraak over waar dat voor is. Mag Branco een bullshit verhaal over ophangen - een deel daarvan zal wc tegeltjes zijn.

Nogmaals, pak de halfjaarrapporten (dec '19 en jun '20 erbij en je ziet dat die overige 44 miljoen betrekking hebben op de afgesloten projecten:

- Woluwe: volledige renovatie/opfrisbeurt winkelpassage
- Bordeaux: verbouwing Regus op verdieping (huur verdrievoudigd)
- Fiordaliso: oplevering van de nieuwe Primark (in voormalig stuk van Hypermarkt)
- Curno Bergamo: bouw van een nieuwe overdekte parkeervoorziening
- Curno Bergamo: oplevering uitbreiding (foodcourt)
- Cremona: Oplevering nieuwe Big Boxes
- Ingelsta: Uitbreiding ten behoeve van de komst van Ekohallen
- Elins Esplanad: 800m2 teruggenomen van de Hypermarkt en wederverhuurd voor dubbele huur.
- Elins Esplanad: Vergroten van de H&M zodat zij hun grote winkelconcept hebben geopend

Afgesloten projecten staan niet meer in het pipeline overzicht. Ze worden wel genoemd in de tekstuele toelichting per land. Daar zat jouw denkfout. Een vergissing is menselijk. Een denkfout toegeven idem dito. Enfin, neem nog een borreltje en pak morgen de halfjaarraportages er even bij als je tot rust gekomen bent.

RJ 80 12 november 2020 23:47

Gelijk hebben is ondergeschikt aan de inhoud van jullie discussie. Die is namelijk interessant en daarmee toegevoegde waarde op een forum. Ik leer er in ieder geval door bij, van beide inzichten. Nu nog een wat constructievere toon naar mekaar toe met net wat minder testosteron ;-)

Gunther 13 november 2020 06:23

Nog een toevoeging op het capex verhaal, zal het even exact vermelden waar het staat dan kun je het zelf nakijken NLValue: de splitsing van de Capital expenditure staat in de toelichting op vastgoedbeleggingen (zie noot 13 op pagina 102 van de jaarrekening voor het jaar 2017-2018). De Capital expenditure – general ziet op uitgaven die niet direct leiden tot extra huuropbrengsten (dus om de uitstraling op orde te houden), terwijl de Capital expenditure – extensions and refurbishments wel leidt tot extra huuropbrengsten, bijvoorbeeld doordat er extra verhuurbare ruimte ontstaat door een uitbreiding, etc.

Overigens is het bedrag aan kasstroom met als omschrijving Capital expenditure groter dan het bedrag in het mutatieoverzicht van de post vastgoedbeleggingen. Dit komt door de betaling van de crediteuren gemoeid met de Capital expenditure van het vorige boekjaar. Dit geldt voor het jaar 2017/2018, maar hoop dat zo duidelijk is hoe de jaarrekening en de Cash Flow te lezen.

Gunther 13 november 2020 06:49

Daaraan toegevoegd en de reden dat ik in ECP zit is mijn verwachting dat de valuation in december de bodem voor de waardering van vastgoed is bereikt. De waarderingen zijn extreem laag voor ECP, terwijl de huren op peil blijven en er doorontwikkeld is. Zaak is nu de leegstand te beperken, wat vooralsnog aardig lukt. Pre Corona was het al laag, nu extreem laag. Na Corona verwacht ik dat retail booming is en de asset prijzen weer gaan stijgen. Dan daalt de LTV weer en blijkt ECP extreem goedkoop. Door de crisis heen kijken, bodembel aantikken en geduld hebben!

Moneyball 13 november 2020 08:52

Maakt het veel uit of het capex of opex (property expenses) is? Cash wise blijft het toch hetzelfde en taxaties bepalen waardeontwikkeling, of dat nu via opex of capex gaat.

Volgens mij is het issue dat vastgoedbedrijven te weinig geld reserveren voor bijhouden/verhogen kwaliteit van de portefeuille. 60 miljoen capex op een portefeuille 4 miljard is 1.5%. In een groeiende retailmarkt kom je daar mee weg omdat de marktgroei het grootste deel van de waarde (gratis) brengt. In een dalende markt moet er worden geconcurreerd door het object en dus ook meer worden uitgegeven aan dat object om niet aan waarde te verliezen.

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	7 feb 2025 17:35
Koers	23,750
Verschil	-0,100 (-0,42%)
Hoog	24,000
Laag	23,700
Volume	55.419
Volume gemiddeld	55.462
Volume gisteren	32.714

Eurocommercial Properties nieuws

08 nov	Slotcall: AEX kopje onder, Bill Ackma...	8
30 aug	Slotcall: chipaandelen trekken AEX om...	6
10 mei	Slotcall: AEX met nieuw record het we...	2
22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1

Meer ››