Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

The Third Way... schreef op 21 augustus 2020 11:53:

Gister met Junkyard een discussie gehad mbt. de financiele randvoorwaarden voor ontwikkeling. Daarna kaderde NLvalue de discussie anders in op hetzelfde Vastned draadje. Laat ik nog een stap verder gaan.

Er is mbt. de waarde van het NLs vastgoed van WH 2x een consensus:

a. Onder huidige strategie van WH, zie beurskoers: NUL EURO
b. Na ontwikkeling, op basis van WHs eigen berekening, geextrapoleerd: 1.5 tot 2.2x NAV (15 tot 22 euro).

N.B.: Punt b. is een consensus omdat dit ook de mening is van Amvest en UBS. De TTW groep berekende dit veel hoger omdat het ontwikkeling niet ziet als een bijzaak om retail te subsidieren maar als de hoofdzaak.

Dan is feitelijk de juiste discussie een van uitvoering: hoe gaan we van consensus a. naar consensus b....

quote:

NLvalue schreef op 21 augustus 2020 23:17:

Zo zien we dan toch allemaal weer wat anders.. mij was opgevallen dat WHA al afschrijft op ontwikkelingsprojecten voordat ze überhaupt opengaan (p 119).

En als je dan weet dat ze die pijplijn projecten activeren tegen bouwkosten - vertelt ons dat ook dat ze zelf denken dat ze met investeren in winkelprojecten zelfs niet de bouwkosten denken te kunnen terugverdienen..

Ontwikkelen... of opdoeken... maar dit bedrijf moet stoppen met geld te steken in winkelprojecten.

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 22 augustus 2020 17:48:

@TTW

Een mooi stukje proza! Als het eigen werk is, ben ik diep onder de indruk!
...

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 23 augustus 2020 07:30:

[...]

Dit keer geen "misinformatie" van de kant van NLvalue; het staat er inderdaad echt zo, zonder enige nadere toelichting.

Nog maar eens het bewijs dat Wereldhave inderdaad geen "talent" heeft voor projectontwikkeling!

quote:

The Third Way... schreef op 23 augustus 2020 10:37:

Vergelijk de laatste drie ceo's van WH met generaals in een oorlog tegen een oprukkende en nietsontziende vijand. De consensus onder vriend en vijand is dat die alleen maar sterker zal worden.

Na al 90% te hebben verloren is generaal Storm de laatste die nog maar 20 bastions heeft in Frankrijk en Nederland. Hij zegt tegen zijn troepen: we geven de 10 Franse bastions op en ook nog eens 28% v/d Nederlandse. Trust me, met die laatste 7 gaan we de vijand verslaan en winnen!

En dan zijn er nog steeds kapiteins die zich verbazen in het feit dat zelfs de soldaten er niet meer in geloven.

Time for a new battlefield, dat is al de consensus b...

quote:

NLvalue schreef op 23 augustus 2020 12:00:

[...]

Hoezo geen “mis” informatie? Dat is jouw bias die aan het woord is. Jij wilt graag geloven dat WHA slechter is dan ECP - en dus is deze informatie ‘waar” want dit selectief data punt wat ik uit het Jv haal past in jouw straatje (en vergt mi studie bij alle spelers...).

Maar met dezelfde bias wuif/verklaren jij/jullie de info weg die uit het ECP Jv komt. Ondanks dat dat gewoon in hun jaarverslag staat, zonder toelichting.

(Voor de volledigheid: Mijn bias is dat alle retail vastgoed 1 pot nat is.)

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 23 augustus 2020 13:23:

[...]

Hoewel dit het Wereldhave-draadje is, dan toch nog even een korte samenvatting van jouw beweringen omtrent ECP eerder deze week op dat draadje:

- op basis van gebrek aan kennis een drama maken van swaps (o.a. door hoofdsom en huidige waarde door elkaar te halen en verkeerde veronderstellingen m.b.t. ratings met een tabeltje over gevoeligheidsanalyse te mixen)
- het presenteren van de putoptie in de J-V als een mogelijk acuut probleem, terwijl deze pas eind 2025 kan worden uitgeoefend
-beweren dat er twaalf miljoen aan de J-V is uitgeleend die overdue zou zijn (maar in werkelijkheid al terugbetaald).

Dat bedoel ik dus met "misinformatie".

quote:

NLvalue schreef op 23 augustus 2020 21:08:

[...]

We verschillen van inzicht. Mijn posts op ECP worden al veel langer voor “ mis’informatie” uitgemaakt. Daar valt ook de ?? over de 100% bezettingsgraad,, huurgroei houdbaarheid, Woluwe, Genève onder etc. Net zoals mijn posts dat URW hetzelfde pad gaat volgen als WHA, met 1,5 jr vertraging. Of m’n 3 posts op t glpg forum

Kortom - als je denkt dat t allemaal misinformatie is - mag je het gewoon negeren.

quote:

The Third Way... schreef op 22 augustus 2020 12:50:

DEEL 3: slot.

Weer een maandagochtend 9u. Met 15 andere verzekeraars zat onze vriend rond de tafel bij de toezichthouder om elk op hun beurt uit te leggen hoe het openingsweekeinde was gegaan. Wat waren de “uitdagingen” en de verwachte porto’s?

De eerste ging van start, regelmatig onderbroken door de vragen van de toezichthouder.
Samengevat waren er geen onoverkomelijke problemen en zou de omvang van de porto over twee weken duidelijk zijn. Die 15-20 minuten werden 1x onderbroken door een harde PING van de telefoon van onze vriend. Tijdens het identiek, gaap, gesprek met de derde verzekeraar klonk weer een PING. Onze vriend stond op en bood zijn excuses aan: hij kon zijn telefoon niet uitzetten want die PING was telkens een interim rapport waarin problemen en de tussentijdse porto werd gerapporteerd. Toezichthouder: hoeveel klanten per PING? 50.000. Opmerkelijk werden de volgende presentaties steeds korter, met een huivering bij elke volgende PING…

Uiteindelijk werden er 700.000 klanten binnengehaald, een enorm succes. En twee jaar later de 1 miljoen. Waarom?

Volgens een ingewikkeld verhaal van onze vriend omdat ieders discussie vanuit de probleemstelling was en gedomineerd werd door de logische deducties van de experts. Door vanuit de oplossing te gaan denken, ook vanuit de rechterkant van het brein, werden totaal andere krachten losgemaakt, werd er anders samengewerkt en nagedacht: hoe gaan we dit halen?

Zijn korte versie: kindereenvoudig, het lukte omdat iedereen 1 miljoen cool vond…

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 23 augustus 2020 07:30:

[...]

Dit keer geen "misinformatie" van de kant van NLvalue; het staat er inderdaad echt zo, zonder enige nadere toelichting.

Nog maar eens het bewijs dat Wereldhave inderdaad geen "talent" heeft voor projectontwikkeling!

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 24 augustus 2020 06:37:

@Branco

Behalve een verwijzing naar "boekhoudkundige algemeenheden" wordt er daarmee nog geen specifieke toelichting gegeven voor die afboekingen (kies er zelf maar een uit het rijtje). Dat vind ik een zwaktebod.

quote:

Branco P schreef op 23 augustus 2020 22:28:

[...]

Helaas toch wel misinformatie van NL Value, ook hier op het WHA forum. Op pagina 107 en 108 van het jaarverslag WHA staat namelijk (zie onder cursief) dat ontwikkelprojecten gewaardeerd worden at fair value als dat mogelijk is. Gaat dat nog niet, dan wordt er gewaardeerd tegen de "bouwkosten" zoals NL Value dat noemt. Aan zijn bewering koppelt hij vervolgens ook nog een negatief bijgeluid en dat vind ik het kwalijke eraan. Toegeven dat hij onjuiste informatie gaf, zal hij niet doen. Hij zal het op een verschil van inzicht houden. Of hij komt ineens met één of ander drog-argument in de trant van "ik heb in mijn leven al 1.000 jaarrekeningen opgesteld, en neem maar van mij aan dat het altijd tegen bouwkosten is". Ik laat mij door dat soort rookgordijnen niet misleiden.

Investment property under construction
Investment property under construction is measured at fair value if the fair value is
considered to be reliably determinable. Investment properties under construction for
which the fair value cannot be determined reliably, but for which the company expects that
the fair value of the property will be reliably determinable when construction is completed,
are measured at cost less impairment until the fair value becomes reliably determinable
or construction is completed - whichever is earlier.
It may sometimes be difficult to reliably determine the fair value of the investment property
under construction. In order to evaluate whether the fair value of an investment property
under construction can be determined reliably, management considers the following factors,
among others:
• The provisions of the construction contract
• The stage of completion
• Whether the project/property is standard (typical for the market) or non-standard
• The level of reliability of expected cash inflows after completion
• The development risk specific to the property
• Past experience with similar constructions
• Status of construction permits
Costs include the material and labour for the construction, costs of staff directly related to
technical supervision, project management on the basis of time spent and finance costs. The
finance cost are capitalised interest that is charged until the date of delivery and is based on
the interest to be allocated to development or on the basis of the average effective rate of
the Group, where no specific project financing is present. Interest charges include interest
and all costs associated with Wereldhave raising funds.
The fair value of development is determined on an identical basis as investment properties,
with the understanding that the capitalisation factor is adjusted to reflect development risks.
Fair value changes and impairment losses are recognised in the income statement as
valuation result. Investment property under construction are transferred to investment
properties on the date of delivery.

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 24 augustus 2020 08:15:

@Branco

Klopt, maar tijdens een project al af moeten boeken op bouwkosten is wel een ultiem zwaktebod. Daar doelde NLvalue op.