Matthijs Storm (Wereldhave): bodem afwaardering en huurverlaging is bereikt
De grootste pijn is geleden voor het beursgenoteerde vastgoedbedrijf Wereldhave. De waarderingen van het vastgoed zitten weer in de lift en voor het eerst in zes jaar stijgen de huren weer.
Matthijs Storm (Wereldhave): bodem afwaardering en huurverlaging is bereikt
Matthijs Storm
Dat zegt Matthijs Storm, ceo van Wereldhave, in een interview met Vastgoedmarkt naar aanleiding van de halfjaarcijfers.
VGM: De huurinkomsten zijn gedaald met 17,5 procent. Het resultaat per aandeel Wereldhave is gedaald met 13,5 procent naar 0,81 cent per aandeel. Vanwaar dit optimisme?
Matthijs Storm: ‘Dat verlies is puur veroorzaakt door de verlieslatende verkoop van de winkelcentra vorig jaar in Frankrijk. Als je die eruit haalt, zie je dat de like-for-like-huren met 16 procent gestegen. Daar zit natuurlijk een stukje Covid in, omdat de markt vorig jaar nog veel meer last had van Covid dan nu. Maar als je ook daarvoor corrigeert, zit je op een huurstijging van 7 procent. Dat hebben we in lange tijd niet gezien. Sinds 2016 gingen de huren ieder jaar naar beneden.’
VGM: Hoe verklaren jullie die ommekeer?
Matthijs Storm: ‘Dat is voor een deel huurprijsindexatie door de gestegen inflatie, het is een stukje markt die weer aantrekt. Ondanks de oorlog in Oekraïne ligt de leasing markt er gewoon goed bij nu. Maar het is ook te danken aan onze strategie waarin we de pijn naar voren hebben gehaald. We hebben alle grote contracten opengebroken en heronderhandeld. Dat betekent dat we bijvoorbeeld met een grote retailer een 20 procent lagere huur hebben afgesproken, maar wel voor 10 jaar met bevestiging dat ze blijven zitten. Bij de top-30 huurcontracten hebben we nu van bijna allemaal de pijn naar voren gehaald. En dat betaalt zich nu uit, want die contracten kunnen we allemaal indexeren, zoals bekend indexeren we de hoge inflatie voor de volle 100 procent door.’
VGM: Onderdeel van de nieuwe koers is ook het verlagen van de schuldposities, maar die namen het afgelopen half jaar weer toe met 6,6 procent. Hoe verklaar je dat?
Matthijs Storm: ‘We hebben dividend uitbetaald. Daarnaast investeren we in transformaties van onze winkelcentra naar full service centre’s (fsc’s). Daardoor is de schuld iets opgelopen, dat is natuurlijk niet goed, maar ik denk dat dit in het tweede halfjaar weer wordt hersteld tot een ltv van 40-41 procent. Ten eerste doordat we dan geen dividend uitbetalen en ten tweede tot herwaarderingen. Ik denk niet dat de lange rente nog verder op zal lopen en de transactiemarkt ziet er goed uit in retail, ik verwacht dat we daar een mooie plus gaan zien.’
VGM: Wereldhave heeft vorig jaar het vastgoed flink afgewaardeerd. Dit jaar staat er een plusje in de boeken van 5,4 miljoen euro. Is daarmee de bodem van de waardedalingen bereikt?
Matthijs Storm: ‘Absoluut. We hebben de weg omhoog weer gevonden. Alle full service centre’s geen bij oplevering in waarde omhoog. En daarnaast lijkt ook in de gehele retailmarkt de bodem bereikt. Als we de verkoop van Almere door Unibail (voor 155 miljoen euro, red.) vergelijk met onze vier grootste winkelcentra dan staan die bij ons zeer conservatief in de boeken.’
VGM: Stijgende huren en stijgende vastgoedwaardes. Over wat voor yields praten we dan?
Matthijs Storm: ‘De yield in Nederland ligt op 6,8 procent. Met een lange rente van 1,5 procent. En dan heb je ook nog een inflatie van 8-9 procent. Als je corrigeert voor inflatie dan ligt de spread tussen de 13 en 18 procent. Dat is ongekend, ik heb dat in mijn carrière nog nooit meegemaakt.’
VGM: Die inflatie pakt dus goed uit voor jullie, maar kan zich ook tegen je gaan keren wanneer consumenten minder gaan uitgeven. Rekenen jullie je niet te snel rijk?
Matthijs Storm: ‘Op korte termijn is die inflatie goed voor ons, omdat we alles doorberekenen in de huur. Kosten maak je als vastgoedbedrijf niet echt, dus daar hebben we zelf weinig last van. Wel ga je natuurlijk bij herfinancieringen meer rente betalen. Ook lopen de bouwkosten voor de transformaties wat op. Maar alles bij elkaar opgeteld wegen die minnen bij lange na niet op tegen de grote plus van de huurprijsindexatie. Wel heb je een indirect effect, en dat zijn inderdaad de consumentenbestedingen. Gek genoeg merken we hier nog helemaal niets van, ik verbaas me erover hoeveel mensen nog besteden. Hier gaan we op den duur wel impact zien. Maar met 62 procent convenience ben ik er niet zo bang voor. Zij hebben veel vet op de botten dankzij de coronatijd. Bij die 38 procent moderetail ga je natuurlijk wel impact zien. Maar ook hier indexeren we de huren gewoon. En diegene die omvallen, die vervangen we voor convenience of mixed use.’
VGM: Ben je niet bang voor een langdurige recessie. Die gaat ook jullie winkelcentra zeker raken
Matthijs Storm: ‘Ik vind dat veel economen de situatie overdrijven. Humanitair gezien is het verschrikkelijk wat er in Oekraïne gebeurt en die hoge gasprijzen zijn vervelend. Maar dat komt een keer ten einde. Dit is in niets te vergelijken met de crisis van 2008. We staan er veel beter voor. Huishoudens, bedrijven en overheden hadden nog nooit zoveel geld als nu. Relatief zijn de schuldposities lager, dus ik snap die paniek niet zo goed.’
VGM: Je bent positief gestemd over de toekomst van zowel Wereldhave als de algehele retailmarkt. Vanwaar dat optimisme in een sector waar de laatste jaren toch het chagrijn overheerst.
Matthijs Storm: ‘Dit komt hoofdzakelijk doordat we met Wereldhave de pijn hebben durven nemen. Het grootste leed is geleden en nu kunnen we weer vooruit kijken. De timing is bovendien goed omdat we in een rebound zitten van de algehele retailsector. Andere asset classes hebben het nu zwaarder zoals kantoren en logistiek waar de yields wel erg uitdagend zijn. Maar het belangrijkste is dat je de realiteit onder ogen ziet. Dat betekent dus verlies nemen en investeren in toekomstbestendige verdienmodellen. Niet, zoals bijvoorbeeld sommige collega-beleggers doen, leegstand opvullen met tijdelijke huur. Dat oude spelletje werkt niet meer. Als je daarmee doorgaat, dan doet de markt zijn werk en krijg je uiteindelijk de binnenstad van Heerlen.’
VGM: Een positief verhaal, maar beleggers zijn er nog niet zo van onder de indruk. De koers van Wereldhave ging 3 procent naar beneden na publicatie van de cijfers.
Matthijs Storm: ‘Ja, daar had ik meer van verwacht. Ik denk dat we nog wel wat beleggers moeten overtuigen. Maar dat is de korte termijn. Wereldhave heeft in het verleden heel veel dingen verkeerd gedaan. Daarvoor zijn we afgestraft op de beurs. Intussen hebben we de weg naar boven weer gevonden en zitten we op een intrinsieke waarde van 22 euro. Vandaar zullen we ieder jaar weer een paar procent gaan groeien.’