De boekwaarde van het vastgoed wordt pas echt interessant, als Vonovia moet verkopen. Anders is het, net als een beurskoers, of een balans, een foto van het moment.
De inkomstenstroom daarentegen is relatief stabiel.
Als de rente (explosief) stijgt neemt de waarde van woningen af. De woningprijs is volgens mij gewoon een afspiegeling van wat mensen kunnen betalen voor een woning, aangezien de meerderheid een woning koopt die ze maar net kunnen veroorloven. En dan is de rente bepalend, omdat de meerderheid een hypotheek neemt.
Zo bezien heeft Vonovia een fraaie leverage met de rente, de reden, waarom ik ben ingestapt. Daalt die rente, dan gaat de koers omhoog. Qua inkomsten: die zijn behoorlijk stabiel, en zullen bij inflatie normaal gesproken ook bescheiden stijgen.
Gaat de rente nog een paar procent omhoog, dan wordt het nog interessanter Vonovia te kopen. Vonovia heeft haar leningen gemiddeld op de lange termijn, als ze nu veel moesten herfinancieren, dan zou het een probleem zijn. Vonovia kan bij hoge rente ook kort herfinancieren, wachtend op lager. OK, dat kost wat, maar dat kost Vonovia de eerstkomende jaren niet de kop.