Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Lamsrust schreef op 30 oktober 2023 19:22:

[...]

De boekwaarde van de 5 resterende US regionals is nog EUR 550 mln ongeveer, dus op het geheel zeer klein. Ik pleit meer voor een snelle verkoop van deze regionals omdat deze de cijfers van de US negatief beïnvloeden en ook de premium naam Westfield in de US geen goed doen, indien deze hangt aan een winkelcentrum met een leegstand van 20% à 30%.

Als ik CEO van URW was zou ik hier graag vanaf willen, omdat deze al in het tijdperk Cuvillier een blok aan het been waren door de slechte LfL performance. Zelfs de voormalige NL CFO merkte in een call terloops op "we have to got rid of them".

Ook investment managers van instituten die een investeringsvoorstel schrijven hoeven hier dan geen aandacht meer aan te besteden.

quote:

Branco P schreef op 30 oktober 2023 21:04:

[...]

Ja, daar ben ik het wel mee eens, en daarom mogen de regionals er wat mij betreft ook snel uit tegen een flinke discount, maar strikt formeel hoeft dat dus niet... en wat analisten of investment managers vinden, dat vind ik eerlijk gezegd niet zo heel erg interessant, dat is meer van invloed op de beurskoers op korte termijn. Als ze bij URW denken dat ze eind volgend jaar 50 a 100mio meer kunnen vangen voor de regionals dan bij een verkoop nu, dan mogen ze van mij prima wachten. Ik denk echter dat voor die slechtere Regionals geldt: hoe langer je wacht, hoe groter de problemen & een hogere prijs zul je ook niet meer gaan krijgen door langer te wachten. En dat is dan voor mij de enige echte reden om er wel snel vanaf te willen.

Let wel: USA is in zijn geheel een blok aan het been (wellicht met uitzondering van een stuk of 3 centra en de airportcentra) en met alleen verkoop regionals zijn we er nog lang niet. Dat onderscheid tussen flagship en regional is dus ook maar trucage uiteindelijk. Daar trappen analisten en de meeste beleggers misschien wel in, maar ik niet ;-)

Ook qua Premium naam Westfield, denk ik dat dit allemaal wel meevalt. Niemand hier zegt immers dat ze naar Westfield MotN gaan of naar Westfield CentrO. Je gaat gewoon naar MotN of naar CentrO. In de VS zal dat niet veel anders zijn en er zijn ook te weinig Westfield Malls om echt van een "brand" te spreken. Als die Regionals sowieso al niet meer het label Westfield dragen, dan is er al helemaal geen issue. Ik persoonlijk vind Westfield ook helemaal geen inspirerende naam voor super toffe winkelcentra. Slecht gekozen m.i. Maar richting retailers die mondiaal opereren heeft het uiteraard wel een bepaalde werking. Op consumenten: nauwelijks. Vermoed ik.

quote:

Branco P schreef op 30 oktober 2023 21:04:

[...]

Ja, daar ben ik het wel mee eens, en daarom mogen de regionals er wat mij betreft ook snel uit tegen een flinke discount, maar strikt formeel hoeft dat dus niet... en wat analisten of investment managers vinden, dat vind ik eerlijk gezegd niet zo heel erg interessant, dat is meer van invloed op de beurskoers op korte termijn. Als ze bij URW denken dat ze eind volgend jaar 50 a 100mio meer kunnen vangen voor de regionals dan bij een verkoop nu, dan mogen ze van mij prima wachten. Ik denk echter dat voor die slechtere Regionals geldt: hoe langer je wacht, hoe groter de problemen & een hogere prijs zul je ook niet meer gaan krijgen door langer te wachten. En dat is dan voor mij de enige echte reden om er wel snel vanaf te willen.

Let wel: USA is in zijn geheel een blok aan het been (wellicht met uitzondering van een stuk of 3 centra en de airportcentra) en met alleen verkoop regionals zijn we er nog lang niet. Dat onderscheid tussen flagship en regional is dus ook maar trucage uiteindelijk. Daar trappen analisten en de meeste beleggers misschien wel in, maar ik niet ;-)

Ook qua Premium naam Westfield, denk ik dat dit allemaal wel meevalt. Niemand hier zegt immers dat ze naar Westfield MotN gaan of naar Westfield CentrO. Je gaat gewoon naar MotN of naar CentrO. In de VS zal dat niet veel anders zijn en er zijn ook te weinig Westfield Malls om echt van een "brand" te spreken. Als die Regionals sowieso al niet meer het label Westfield dragen, dan is er al helemaal geen issue. Ik persoonlijk vind Westfield ook helemaal geen inspirerende naam voor super toffe winkelcentra. Slecht gekozen m.i. Maar richting retailers die mondiaal opereren heeft het uiteraard wel een bepaalde werking. Op consumenten: nauwelijks. Vermoed ik.

quote:

Franse aandelen schreef op 30 oktober 2023 23:15:

[...]

Dear Lamrust,
2 questions please regarding US regional malls :
1) the 550m EUR estimate is your own estimate or Greenstreet or other source please?

IN THE H1, 2023 ACCOUNTS THE REGIONALS ARE VALUED ON EUR 667 MLN. SO AFTER DEDUCTION OF SOLD VALENCIA TOWN CENTRE APPROXIMATELY EUR 550 MLN.

2) The 5 remaining local centers are those below
Westfield Wheaton (Washington region) ( there is also an additional office building for Wheaton)
Westfield Annapolis (Washington region)
Westfield Oakridge (San Francisco region)
Westfield Plaza Bonita (San Diego region)
Westfield Fashion Square (Los Angeles region)

They are owned in "EM-JV", therefore is 550m EUR the value that URW can extract from them in the EM-JV or is 550m EUR the full value and thus the value for URW even lower ?

THE EUR 550 mln IS THE PROPORTIONATE VALUE, I.E. THE VALUE TO BE REALISED BY URW.

Kind regards and again thank you for your valuable information.

quote:

Lamsrust schreef op 31 oktober 2023 09:20:

[...]

Regionals
Ik vermoed dat er gewoon nauwelijks kopers zijn, omdat de markt wordt overspoeld met B en C kwaliteit centra waarvan de financiering in default is gegaan. Nu URW in deze regionals niet meer investeert zullen ze er niet beter op worden, waardoor de prijs alleen maar daalt. Daarom nu door de zure appel heen bijten en ze “on block” aan een opkoper slijten. Evt. Wheaton aanhouden, want dit probleem lost zich vanzelf op door default onder de CMBS in 2025.

Flag ships
Inmiddels is de mindere flag ship Mission Valley verkocht (dit was een regional en is na een verbouwing gepromoveerd, -ten onrechte blijkt achteraf - want was een B mall) en is de CMBS op SF Centre in default gegaan. Op Westfield Montgomery zit een USD 350 mln CMBS die in 2024 afloopt. Deze mall staat te koop tezamen met een goedgekeurd investeringsplan voor woningbouw. Ik vermoed dat deze mall in 2024 uit de boeken verdwijnt door een default op de CMBS, omdat ontwikkelaars deze mall liever kopen zonder die schuldenlast, i.e. voor minder dan USD 350 mln. En URW wil alleen nog CAPEX investeren in de beste US flagships, zoals Old Orchard en Garden State Plaza. Van de resterende 10 flag ships behoort het merendeel tot de betere/beste malls in de USA, waar aan de leegstand gesleuteld wordt door leegstaande big boxes af te breken en te vervangen door mixed used.

Westfield
Ik ben geen marketing expert, maar indien met Westfield Rise binnen 5 jaar tijd EUR 100 mln extra EBITDA kan worden behaald dan voegt het zeker iets toe. Daarnaast heeft ook Niel die Westfield branding strategie voortgezet, dus er zal heus wel goed naar gekeken zijn.

quote:

!@#$!@! schreef op 31 oktober 2023 12:34:

Dat is een ongewoon koersdoel voor een analist :-) Veroorzaakt iig een mooi dagje voor URW

quote:

Branco P schreef op 31 oktober 2023 10:11:

[...]

Ja je wilt een stukje goodwill op de balans houden denk ik? Ik heb geen moeite met een overkoepelend label, laat dat duidelijk zijn. In het begin twijfelde ik wel of het geen afbreuk zou doen aan de bestaande sterke brands van de winkelcentra in Europa, zoals een CentrO, maar URW heeft gelukkig ingezien dat ze die sterke labels ook moet behouden, en dus hebben die winkelcentra nu dubbelnamen. In dat Westfield Rise zitten zeker ook inkomsten die m.i. weinig met het Westfield label als zodanig te maken hebben. Het zijn slimme nieuwe inkomsten die gekoppeld zijn aan het hebben van een grote hoeveelheid topwinkelcentra. Ik zie wel enig marketingvoordeel, maar ik prik ook wel een beetje door het marketingverhaaltje richting de beleggers heen.

In relatieve zin behoren de meeste USA Malls van URW vast wel tot de beste van de USA, maar in absolute zin (op mondiaal niveau bezien) heb je het over middelmatige (te grote) winkelcentra wanneer ze voor meer dan 7,5% leeg staan en er een latente noodzaak is tot herontwikkeling waarbij een deel van de winkels op termijn gesloopt moet worden. Maar URW moet zeker bij voortduring vasthouden aan die hoge AA++ Greenstreetkwaliteit van de USA Malls zodat er een keer een chauvinistische USA Private Equity of institutionele club voorbij komt, die dat ook zo ziet, en die ze hebben wil.

quote:

Calendar schreef op 31 oktober 2023 13:12:

[...]

Denk eerder de lange rente, dan de visie van een analist. Professionele partijen maken hun eigen analyses. Lange rente, is daar een belangrijke variabele in.

quote:

Lamsrust schreef op 31 oktober 2023 13:37:

[...]

Inzake Westfield branding: URW management heeft ervoor gekozen de Westfield rebranding strategie van Cuvillier voort te zetten. Op basis van deze strategie is Westfield Rise opgezet, dat er met name op is gericht voor URW's huurders multi mediale campagnes op te zetten om de sales van deze huurders in de URW centra te verhogen. Ik vrees dat je het belang hiervan in de huidige multimediale wereld onderschat: consumenten komen niet meer naar de winkel op basis van de advertentie op de voorpagina van de zaterdagkrant! Het gaat mij niet om de goodwill, maar ik geloof in de toegevoegde waarde van Westfield Rise.

Zoals je zelf al zegt zullen Amerikaanse pensioenfondsen en verzekeraars een grote allocatie hebben voor Amerikaans vastgoed t.o.v. vastgoed buiten de US. Daarom is het dus zaak om de beste US malls te hebben als je aan deze partijen wil verkopen. Uiteraard zijn er een aantal nog niet zo goed als de Europese malls, maar daar wordt nu eigenlijk pas voor het eerst door URW aan gewerkt door capex in deze malls te gaan stoppen. Dan gaat de leegstand vanzelf naar sub 4 à 5%.
Amerikaans PE valt als koper voor de flag chips af, omdat URW ervoor heeft gekozen om ze te optimaliseren en voor een hoge prijs te verkopen. Derhalve geen product (meer) voor PE.

quote:

Branco P schreef op 31 oktober 2023 15:52:

[...]

M.b.t. URW is het vandaag voor ca. 1%punt de gunstige renteontwikkeling en voor ca. 2%punt het analistenadvies, vermoedelijk.

quote:

Calendar schreef op 31 oktober 2023 16:20:

[...]

Vonovia stijgt net zo hard...

quote:

Branco P schreef op 31 oktober 2023 16:30:

[...]

Hamborner Reit, NSI, ECP, Carmila, KLEP, Merc, WHA, Vastned, allemaal toch een stukje minder, vandaar dat ik een stukje aan het analistenadvies toeschreef.

Maar inderdaad, Vonovia, goed gezien. ;-) En ook Covivio zie ik nu.

Enfin, laat ze allemaal de komende tijd maar flink stijgen. De percentages zullen we daarbij maar door de vingers zien. :-)

quote:

Branco P schreef op 31 oktober 2023 16:19:

[...]

Consumenten komen naar toffe winkelcentra met leuke winkelcentra en goede horeca. Het is goed dat een verhuurder nog een klein beetje extra helpt met zoiets als multi media campagnes, maar de toegevoegde "Westfield" waarde daarin is misschien 10%. Het had ook een CentrO Rise kunnen zijn en een MotN Rise kunnen zijn, begrijp je wat ik bedoel? Ik heb het gevoel dat we een beetje langs elkaar heen praten op dit punt. Ik zeg dus dat het goed is dat URW zich als verhuurder ook stort op allerlei manieren om de omzet van de huurders te verhogen, met behulp van de nieuwste technologieën en strategieën, maar dat is niet uniek voor URW en URW koppelt dat nu allemaal onder de Westfield-Marketing-strategie, maar een groot deel ervan is gewoon moderne marketing strategie zoals andere verhuurders dat ook doen (zonder dat zij alle winkelcentra een zelfde naampje geven en waarschijnlijk zonder goodwill op de balans). Zie bijvoorbeeld Simon Properties: business.simon.com/simon-innovation-g... Simon noemt ook niet al haar winkelcentra "Simon" o.i.d. Ik hoop dat het nu een beetje duidelijker is wat mijn punt is.

De USA winkelcentra zijn in de regel 1 slag te groot. Capex in Malls stoppen lost dat probleem niet zomaar op, als iedereen al binnen zit en alle huurders heb je de maximaal gewenste unit gegeven, dan houdt het een keer op. Uiteraard heeft URW en ook haar voorganger Westfield steeds al wel de maximale inspanning geleverd om de winkelcentra zo vol mogelijk te krijgen en houden. Zij hebben echt niet liggen slapen. Dat is namelijk iets waar altijd de focus op ligt. Dat ze nu "voor het eerst" capex in de Malls stoppen is dus niet aannemelijk. Dat is een continu proces. Maar jij bedoelt dat ze nu voor het eerst capex in functieverandering/herbestemming gaan steken. Dat wil zeggen: accepteren dat de Malls te groot zijn en dus nu deels herbestemmen. Dat is wat anders en dat gaat per saldo ook geen "winst" opleveren. Immers: Herbestemmen = functies accepteren die een lagere huur per m2 genereren. Zie Wereldhave. Verwacht hiervan dus geen wonderen. Is ook niet nodig m.i.

Eens dat PE niet aannemelijk is. Maar het zal ook niet 1 pensioenfonds zijn die de toko overneemt, dus je zit dan toch snel aan een lepe commerciële PE-achtige vastgoedpartij te denken die bijvoorbeeld 10% pakt (en het management doet) en dan twee pensioenfondsen met ieder 45% die louter investeren. Zoiets. Ik roep ook maar wat.