Lamsrust schreef op 21 februari 2023 13:27:
Back on the envelope:
US assets staan in de boeken voor EUR 11.217 mrd, en zijn gefinancierd met:
- US schuld ad USD 4,859 tegen 3.8% rente;
- Hybrid debt ad EUR 2 mrd tegen 2.5% rente:
- EUR bonds ad EUR 4.675 mrd tegen 1.5% rente.
De netto huurinkomsten uit de US assets over 2022 waren EUR 580 mln en ik schat over 2023 in t.g.v. de verkopen in 2022 EUR 550 mln. De corporate expenses waren in 2022 EUR 214 mln n ik wijs hiervan 25% toe aan de US, i.e. EUR 50 mln.
Verkoop US levert dan een netto inkomstenderving op van EUR 500 mln, waartegenover een interestbesparing staat van EUR 300 mln, i.e. een netto daling van EUR 200 mln over 140 mln aandelen is EUR 1.45. Ik zat met 10% iets te krap - dat had ik eens uitgerekend toen de huurinkomsten van de US onder druk lagen vanwege de COVID - maar het is dus plm. 15%.
Indien bij verkoop US nog eens 20% korting gegeven moet worden op de flagships, daalt de besparing van de interestlasten met EUR 30 mln, i.e. EUR 0.20 per aandeel.
Uiteraard zal bij herfinanciering van EU bonds de interest stijgen, maar dat staat los van de verkoop van de US en geldt voor alle REITS. Daarnaast zal in een wereld met hoge interestniveau's ook de inflatie hoog zijn, zodat de huren ook harder stijgen.