Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Tenko schreef op 8 mei 2023 15:58:

Zijn er hier nog mensen die problemen hebben met het verhandelen van URW op hun beursplatform? Sinds de problemen met de amsterdamse ticker hier kan ik via Medirect niets meer verhandelen en krijg ik ook geen koerswijzigingen meer. Heb 10 dagen geleden een bericht gestuurd en toen deelden ze mee dat ze het "doorgestuurd hebben naar de betreffende dienst".

Eerst was er een foutmelding, nu verschijnt het zelfs niet meer in de lijst met aandelen als je zoekt op unibail.

quote:

Lamsrust schreef op 8 mei 2023 09:30:

Westfield SF is een winkelcentrum in de binnenstad dat bestaat uit 9 etages. Een kelder die voor 20% bezet is, een goed bezette BG, de eerste en tweede etage die redelijk bezet zijn en de bovenste 5 etages die na vertrek Nordstrom nagenoeg leeg zijn. Dus met wat huurdersverplaatsingen houdt je over een lege kelder, een goed bezette BG, eerste en tweede etage en lege bovenste 5 verdiepingen. Nu plannen voor flexibele office space op de bovenste etages on hold zijn gezet vanwege WFH sinds corona houdt je over woningen plus een bestemming voor de kelder.
De veiligheidssituatie moet de gemeente oplossen en dat zal even duren maar uiteindelijk na jaren wel lukken. Voor de retail is het belangrijkste dat het overdag veilig is en dat zal het snelst gerealiseerd kunnen worden. In de tussentijd moet URW dan plannen maken voor de herbestemming, zodat dit als herontwikkelingsplan verkocht kan worden. Nu de gemeente zeer bereidwillig is, hoeft dit niet heel lang te duren en zou URW zeg voor eind 2024 Westfield SF moeten kunnen verkopen tezamen met dit plan. Of alleen de leegstaande te herontwikkelen etages verkopen is ook een oplossing. De herontwikkeling is dan wellicht gereed eind 2027 en tegen die tijd zullen de problemen ook s nachts wel opgelost zijn.

Het zal zeker een forse afwaardering impliceren en belangrijk de keuze te maken geen capex in dit pand te steken aangezien dit fors zal zijn.

quote:

junkyard schreef op 8 mei 2023 17:06:

[...]

Klinkt alsof SF richting foreclosure gaat, de kelder en bovenste 5 verdiepingen beschouwen als ontwikkelproject betekent (te?) grote afboeking op deze prijzige (voormalige?) flagship retail meters om hier nog enige URW (equity) waarde uit te kunnen trekken middels lange/dure herontwikkeling, en misschien maar beter ook zodat URW zich volledig kan richten op winkelcentra waar wel wat toekomst / waarde potentieel in zit. URW moet selectief zijn in leegstand die potentie biedt bij herontwikkeling, en SF lijkt een strijd waarvan URW beter kan weglopen door de sleutels in te leveren bij de vreemd vermogen verstrekker, beter een focus op de assets met meer potentie (en een meer aantrekkelijke directe omgeving).

quote:

Lamsrust schreef op 8 mei 2023 09:33:

Overigens constateerde ik dat Westfield.com nu een website is waar naast de US ook de Europese centra opstaan. Opvallend is wel dat er in enkele Europese landen centra ontbreken, zoals zoetermeer in NL en La Vagueda in Spanje. Kennelijk staan die op de verkooplijst.

quote:

junkyard schreef op 8 mei 2023 17:06:

[...]

Klinkt alsof SF richting foreclosure gaat, de kelder en bovenste 5 verdiepingen beschouwen als ontwikkelproject betekent (te?) grote afboeking op deze prijzige (voormalige?) flagship retail meters om hier nog enige URW (equity) waarde uit te kunnen trekken middels lange/dure herontwikkeling, en misschien maar beter ook zodat URW zich volledig kan richten op winkelcentra waar wel wat toekomst / waarde potentieel in zit. URW moet selectief zijn in leegstand die potentie biedt bij herontwikkeling, en SF lijkt een strijd waarvan URW beter kan weglopen door de sleutels in te leveren bij de vreemd vermogen verstrekker, beter een focus op de assets met meer potentie (en een meer aantrekkelijke directe omgeving).

quote:

junkyard schreef op 8 mei 2023 17:06:

[...]

Klinkt alsof SF richting foreclosure gaat, de kelder en bovenste 5 verdiepingen beschouwen als ontwikkelproject betekent (te?) grote afboeking op deze prijzige (voormalige?) flagship retail meters om hier nog enige URW (equity) waarde uit te kunnen trekken middels lange/dure herontwikkeling, en misschien maar beter ook zodat URW zich volledig kan richten op winkelcentra waar wel wat toekomst / waarde potentieel in zit. URW moet selectief zijn in leegstand die potentie biedt bij herontwikkeling, en SF lijkt een strijd waarvan URW beter kan weglopen door de sleutels in te leveren bij de vreemd vermogen verstrekker, beter een focus op de assets met meer potentie (en een meer aantrekkelijke directe omgeving).

quote:

!@#$!@! schreef op 8 mei 2023 23:14:

twitter.com/jsblokland/status/1655641...

Credit Crunch lijkt toch wel een dingetje te worden. Al lijkt mij dat het geen echt effect op URW zal hebben. Het grote geld belegd echter per sector en dus is de huidige lage koers goed verklaarbaar. (wat niet wil zeggen dat het ook terecht is)

Demand for Commercial Real Estate (CRE) Loans has dropped to an all-time low!

This is because the demand for CRE is falling.
Lower demand and ample supply mean the value of CRE will decline.
That in itself is a problem.
But with the regional #BankingCrisis unfolding, few banks will want to lift their loan-to-value ratio.
Hence, they are only willing to provide a mortgage on the lower value.
Hence, refinancing will also be an issue for CRE owners and managers.
They will have to add additional capital to refinance.
If not, they #default.
I wonder if this is priced into markets?
Look at the high yield bond spread, and you will have your answer.

quote:

Lamsrust schreef op 9 mei 2023 00:55:

[...]

Terecht punt. Bij eerste onderzoek constateerde ik dat er een USD 265 mln CMBS opzat, maar bij nader onderzoek in de SEC databank blijkt dat een USD 558 mln CMBS te zijn. Zie hieronder link.

www.sec.gov/Archives/edgar/data/10134...

De Bloomingdale en Nordstrom gebouwen zijn geen eigendom van URW/Brookfield (JV partner) en vormen dus ook geen onderpand van de CMBS. In 2016 is de waarde van het onderpand van de CMBS getaxeerd op USD 1.2 mrd, i.e. een LTV van plm. 50%, en was de DSCR bijna 3 en nu bijna 1, i.e. er zit inderdaad een default aan te komen ondanks dat er op de lening louter rente wordt betaald. Door m.n. de co tenancy clauses kunnen andere huurders t.g.v. vertrek Nordstrom ook de huur opzeggen waardoor de leegstand ws toeneemt. In 2006 werd Westfield SF nog als topkwaliteit gezien.

URW wordt hier derhalve “gered” door het feit dat er een forse CMBS op dit pand zit, zodat zij door inlevering van de sleutels weliswaar hun equity kwijt zijn maar ook hun aandeel in de USD 558 mln schuld. Bij panden die door bonds gefinancierd zijn heeft URW dit voordeel niet, i.e. daarbij is het verlies niet maximaal het verschil tussen de taxatiewaarde en de hoogte van de CMBS lening maar de maximaal de GEHELE taxatiewaarde, i.e. de schuldeiser deelt niet in het verlies.

Deze CMBS loopt af in 2026, maar ik vermoed dat de default eerder in werking treedt.

URW management moet dit toch ook zien aankomen, en vanuit die optiek snap ik niet dat ze Westfield SF eind 2022 in het kader van een strategische revisie van de portfolio niet onder de US regionals hebben geschoven. Op deze restpost van nog geen USD 1 mrd (minder dan 2% van de totale URW portfolio) letten investeerders niet meer zo, omdat ze weten dat hierop al fors is afgeboekt en het eigenlijk de rommelhoek betreft. Nu komt ws een US flag ship in default en dat tast toch de (vermeende) kwaliteit van de resterende US flagship portfolio aan. In mijn ogen een strategische misser.

quote:

Branco P schreef op 9 mei 2023 08:59:

Je bedoelt de assesment van de situatie rondom SF? Dat object ligt in het Tenderloin gebied, daar wil je niet zijn nu. Even over de categorisering: URW had dit object, samen met een object in NY toch uit de Flagships gehaald?

ZE ZIJN BEIDEN NOG OFFICIEEL FLAGSHIPS IN HET URD2022 MAAR IN DE NASLEEP VAN CORONA IN OP DEZE TWEE CENTRA DE STICKER CBD GEPLAKT OMDAT DAAR DE FOOTTRAFFIC DOOR WFH EN MINDER TOURISME SUBSTANTIEEL GEDAALD WAS HETGEEN ZICH OOK VERTAALDE IN HOGERE LEEGSTAND.

DIT STICKER CBD IS NATUURLIJK OOK UITGEVONDEN OM DE CIJFERS VAN DE OVERIGE FLAGSHIPS TE VERBETEREN.

WTC NY IS RECENT WEL TOEGEVOEGD AAN DE WESTFIELD AIRPORTS PORTFOLIO, HETGEEN MIJ LOGISCH OVERKOMT OMDAT HET EEN WINKELCENTRUM IS OP EEN TRANSPORTHUB IN NY.

Volgens mij was de categorie “business district” en het verhaal was dat deze twee centra last hadden van Corona/Thuiswerken. Correct?

KLOPT

Heel fijn dat het object in SF kennelijk niet met de bonds gefinancierd is maar met een individuele “hypothecaire” bond. Als dat echt zo is, dan hoeven we niet zo veel meer met dit object bezig te zijn hier.

CORRECT. IK NEEM AAN DAT ER OP DIT OBJECT INMIDDELS FORS IS AFGEWAARDEERD VANAF DE TAXATIEWAARDE VAN USD 1.2MRD IN 2016.

Wel wil ik de situatie van dat andere “business district” object in NY nog wel een keer bekijken. Mogelijk spelen daar vergelijkbare problemen want de drugs-epedimie speelt niet alleen in SF.

WTC NY IS HET OCULUS GEBOUW, EEN ARCHITECTUUR ICOON. DEZE KOMT AL SINDS BOUW IN 2016 OM EEN OF ANDERE REDEN MET HOGERE LEEGSTAND. KENNELIJK TEVEEL RETAILMETERS ICM HOGE HUREN. IK LEES NERGENS DAT ER SAFETY ISSUES ZIJN. KENNELIJK IS DE REBRANDING NAAR EEN URW AIRPORT LOCATIE ONDERDEEL VAN EEN STRATEGISCHE HERORIENTATIE.

De overige winkelcentra van URW in de US liggen niet downtown, voor zover ik die heb bekeken in het verleden. Ik had overigens ook SF bekeken en toen dacht ik dat het vanwege de downtown liggen wel waardevast zou zijn, maar als rondom je object 24/7 de drugsverslaafden rondhangen, dan heb je overal een probleem.

KLOPT. BIJ UITGIFTE VAN DE CMBS IN 2016 WERD SF ALS TOP KWALITEIT AANGEMERKT.

Wij hadden ooit eens een probleem met drugsverslaafde huurders in een appartementencomplex. Binnen een half jaar had 30% van de overige huurders de huur opgezegd. Mensen willen daar niet zijn. Daar is het probleem toen opgelost samen met gemeente en politie, maar het duurde daarna wel lang voordat we het weer vol hebben. In SF speelt het probleem al jaren en het lijkt nog niet minder te worden. Mensen willen daar dan niet meer wonen of werken. Wat zou je zelf doen?

quote:

junkyard schreef op 9 mei 2023 21:02:

[...]

LTV van 47% valt wel wat mee, echter in deze LTV zijn hybrids niet meegenomen als debt maar als equity. De LTV incl. hybrids is dus veel hoger. Shortseller Viceroy bestookt SBB al langere tijd en stelde begin 2022 dat de werkelijke SBB LTV ~70% zou zijn:
viceroyresearch.org/wp-content/upload...

SBB heeft hier verschillende keren op gereageerd, o.a.:
corporate.sbbnorden.se/en/update-on-v...
Viceroy suggests that SBB has “hacked” its LTV by issuing hybrid bonds to repay some secured debt and bond loans. Given its subordinated nature, it is neither surprising nor controversial to treat hybrid debt as 100% equity (this has been clearly disclosed in SBB’s reports). In addition, it is notable to point out that hybrid bonds are not unusual in the real estate market. Finally, it should also be noted that rating agencies do take hybrid debt into account in their assessment of debt ratios. Hybrid debt is subordinated to senior bonds

SBB dacht laatst nog in aanmerking te komen voor een upgrade van de rating, maar S&P kiest voor een afwaardering waarmee de investment grade status verloren gaat. Deze downgrade verhoogt de financieringskosten doordat hij zogenaamde step-up coupons op de bestaande schuld activeert. Dat komt neer op 285 miljoen Zweedse kronen (25,5 miljoen euro) extra financieringskosten (zo meldt de Tijd):
www.tijd.be/markten-live/nieuws/aande...

Daar komt nog eens bij dat SBB relatief kort heeft geleend (average debt maturity 4,0years - 15% floating rate en 85% fixed rate voor gemiddeld 3,3 jaar), wat gangbaar schijnt te zijn in Zweden maar wat snel leidt tot hogere financieringslasten.

Nu SBB een geplande claimemissie uitstelt (ivm onhaalbaar niveau SEK 16.00 door gedaalde beuskoers), is het risico voor SBB aandeelhouders verder vergroot. Door de ondoorzichtigheid, gebrek aan doortastend management en het hoge risico is SBB beurskoers nu even hard onderuit gezakt. Viceroy zal momenteel niet klagen, hoewel de zware koersdaling en problemen vooral worden veroorzaakt door de fors hogere rente en dat was begin 2022 nog niet te voorzien door Viceroy.