Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

Jos Koets - Nationale Hype Garantie

73 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 » | Laatste

Omlaag ↓

sneeuwstorm 20 mei 2009 20:28

Voordelen voor kopers, banken en overheid? Wie betaalt dan de rekening hiervan? De verkopers?

Ik geloof hier niet zo in. Ergens moet de rekening betaald worden. Is het niet nu, dan wel in de toekomst als de bubble wordt doorgeprikt?

[verwijderd] 20 mei 2009 20:33

Jos wat een onzin stuk weer allereerst als na dertig jaar de hypotheek lager is door de aflossing dan is er geen voordeel voor het kabinet want er is geen recht op rente aftrek meer.
verder als de woz waarde 312000 euro is kan dit tevens de aflossingsvrije waarde van de hyp zijn veel banken hanteren woz is executie waarde dit betekent dat de premie nog veel lager uitkomt want een orv is ook meestal niet noodzakelijk voor de bank laat staan wenselijk voor de klant.
en in mijn ogen is inflatie nog steeds de beste aflossing vorm.

Jos Koets 20 mei 2009 22:26

Beste Cementwagen en Gregorbajo8i,

Lees mijn column nog eens goed dan verneem ik jullie reacties wel weer. Sorry hoor maar ik kan daar niets mee. Cementwagen scrhijft:

Het enige dat in het voordeel werkt van een hypotheek zonder NHG is dat de maandlasten minder KUNNEN zijn. Verder is alles in het voordeel van NHG.

Ik schrijf heel duidelijk dat bij veel aanbieders het rente verschil 0,7% is. Als dit van toepassing is, is de NHG hypotheek goedkoper. Bovendien som ik diverse voordelen op waarom ik NHG beter vind dan zonder NHG.

Gr,Jos

[verwijderd] 20 mei 2009 22:26

Het is wel makkelijk om snel een ongezouten post te plaatsen.
Ik vind de informatie anders wel interessant.
Ik dank Jos hier dan ook voor!
Het is natuurlijk wel zo, dat de bubbel eerst nog moet barsten. Daarom zie ik het verhogen nu weinig nut hebben. Dit is natuurlijk wel goed wanneer de huizenprijzen goed zijn gedaald.

Valt mij echter wel op dat er veel reacties vol frustraties getypt te lijken zijn...

Jos Koets 20 mei 2009 22:32

Ik wil best in herhalingen vallen maar kenners zoals VEH ed... beweren dat als je de NHG verhoogd, het huizen probleem oplost. Ik ben het hier totaal niet mee eens. En daarom ook deze column waarin ik laat zien dat het totaal niets uitmaakt betreffende de maandlasten. Natuurlijk zijn er andere dekkingen etc.... en dat geef ik ook weer als mijn inziens de voordelen!

Wat BJL schrijft om dit voorstel in de ijskast te doen daar ben ik het weer niet mee eens. Er zijn namelijk meer voordelen dan nadelen.

Gr. Jos

Ruud100 21 mei 2009 00:03

quote:
jkoets schreef:
Ik wil best in herhalingen vallen maar kenners zoals VEH ed... beweren dat als je de NHG verhoogd, het huizen probleem oplost. Ik ben het hier totaal niet mee eens. En daarom ook deze column waarin ik laat zien dat het totaal niets uitmaakt betreffende de maandlasten. Natuurlijk zijn er andere dekkingen etc.... en dat geef ik ook weer als mijn inziens de voordelen!

Wat BJL schrijft om dit voorstel in de ijskast te doen daar ben ik het weer niet mee eens. Er zijn namelijk meer voordelen dan nadelen.

Gr. Jos

Allemaal best. Maar hoe zit het dan met regels rond de NHG? Het maximale deel aflossingsvrij etc.

Als beneden de huidige grens al veel kopers geen NHG nemen, vermoedelijk omdat ze niet aan de voorwaarden willen of kunnen voldoen, waarom zou er met een verhoogde grens dan in een keer wel veel gebruik van worden gemaakt.

Volgens mij is Nederland er al jaren aan gewend een net even te duur huis te kopen. En dan betekent NHG gewoon: geen hypotheek, geen huis. Sorry maar u kunt dit huis niet betalen. 99 van de 100 kopers gaan dan op zoek naar een hypotheek zonder NHG ipv naar een goedkoper huis.

Met NHG betekent (bijna) altijd dat mensen minder kunnen lenen en dus qua bod op een (fors) lager bedrag moeten afhaken. Komt de markt misschien wel op gang, maar versneld de prijsdaling omdat de kopers die er dan zijn ineens tienduizenden euros minder te besteden hebben.

Reken maar eens uit wat je maximaal kunt lenen met en zonder NHG incl alle trucs als 100% aflossingsvrij etc.

Gr
Ruud

[verwijderd] 21 mei 2009 00:16

Ja, we kunnen de snelheidsovertredingen in het verkeer beperken door mensen fors te beboeten bij overtreding. Maar we kunnen natuurlijk ook de maximum toegestane snelheid verhogen naar 180 km per uur op de snelwegen

Waarom moeten die prijzen zonodig in stand blijven Jos? Wat is het voordeel hiervan? Wil jij niet liever dat je klanten een huis tegen een lagere prijs kunnen kopen? Hoe meer een klant kan lenen hoe hoger de prijzen, je begrijpt de marktwerking toch wel? De markt corrigeert zich wel als klanten minder kunnen lenen. Vraag en aanbodsprijs komen altijd wel tesamen. Waarom moet de overheid garant gaan staan over hogere bedragen?

Laat de overheid anders garant staan voor alle leningen die banken verstrekken, ook buiten de hypotheken om. Lang leve de pret!

[verwijderd] 21 mei 2009 00:28

quote:
Jazzy.nl schreef:
Het is wel makkelijk om snel een ongezouten post te plaatsen.
Ik vind de informatie anders wel interessant.
Ik dank Jos hier dan ook voor!
Het is natuurlijk wel zo, dat de bubbel eerst nog moet barsten. Daarom zie ik het verhogen nu weinig nut hebben. Dit is natuurlijk wel goed wanneer de huizenprijzen goed zijn gedaald.

Valt mij echter wel op dat er veel reacties vol frustraties getypt te lijken zijn...

Waarom zou je in vredesnaam de NHG gaan verhogen als de prijzen flink gedaald zijn????

En opmerkingen van mensen die het anders zien ongezouten noemen...... ik vind dat toch wel beetje flauwe opmerking hoor. Ik ben werkzaam in de treasury wereld en daar denken toch vele mensen er wat anders over dan Jos

Jos Koets 21 mei 2009 09:30

quote:
Insider19 schreef:
Ja, we kunnen de snelheidsovertredingen in het verkeer beperken door mensen fors te beboeten bij overtreding. Maar we kunnen natuurlijk ook de maximum toegestane snelheid verhogen naar 180 km per uur op de snelwegen

Waarom moeten die prijzen zonodig in stand blijven Jos? Wat is het voordeel hiervan? Wil jij niet liever dat je klanten een huis tegen een lagere prijs kunnen kopen? Hoe meer een klant kan lenen hoe hoger de prijzen, je begrijpt de marktwerking toch wel? De markt corrigeert zich wel als klanten minder kunnen lenen. Vraag en aanbodsprijs komen altijd wel tesamen. Waarom moet de overheid garant gaan staan over hogere bedragen?

Laat de overheid anders garant staan voor alle leningen die banken verstrekken, ook buiten de hypotheken om. Lang leve de pret!

Mij hoor je niet zeggen dat de prijzen zonodig in stand moeten blijven. Wel goed boijven lezen aub.

Gr. Jos

Cementwagen 21 mei 2009 10:00

quote:
jkoets schreef:
Beste Cementwagen en Gregorbajo8i,

Lees mijn column nog eens goed dan verneem ik jullie reacties wel weer. Sorry hoor maar ik kan daar niets mee. Cementwagen scrhijft:

Het enige dat in het voordeel werkt van een hypotheek zonder NHG is dat de maandlasten minder KUNNEN zijn. Verder is alles in het voordeel van NHG.

Ik schrijf heel duidelijk dat bij veel aanbieders het rente verschil 0,7% is. Als dit van toepassing is, is de NHG hypotheek goedkoper. Bovendien som ik diverse voordelen op waarom ik NHG beter vind dan zonder NHG.

Gr,Jos

Ik heb het gisteren snel gelezen en inderdaad heb je dat verschil genoemd, maar het gaat om de strekking van je verhaal. En dat klopt niet. Zo stel je onder het kopje "voordelen" het volgende: Toch heeft NHG voordelen. Kortom, daaruit laat je blijken dat de voordelen van NHG heel beperkt zijn.

Overigens pleit ik nog steeds voor een wijziging van NHG, waar meer voordelen zijn te halen. Namelijk het daadwerkelijk te lenen bedrag als maatstaf gebruiken en niet de aankoopprijs van het huis. Iemand die een heel duur huis van bijvoorbeeld 1 miljoen aankoopt kan geen NHG nemen als zijn hypotheeklening slechts 200000 euro is. Terwijl het risico heel laag is. Overigens kan deze persoon door een dag na aankoop van het huis, de hypotheek te wijzigen (met alle bijbehorende kosten) met een klein bedrag voor een verbouwing WEL weer meedoen aan NHG. Krom, krom en ongewenst. Voor de banken ongewenst (die willen meer zekerheid), voor de klant ongewenst (die wil een lagere rente), voor de overheid ongewenst (want eigenlijk wil die juist de lagere risico's met NHG). De enige die spekkoper zijn bij deze regeling zijn notarissen, tussenpersonen (ivm provisies, kosten).

[verwijderd] 21 mei 2009 10:31

quote:
Insider19 schreef:
Hoe meer een klant kan lenen hoe hoger de prijzen, je begrijpt de marktwerking toch wel? De markt corrigeert zich wel als klanten minder kunnen lenen. Vraag en aanbodsprijs komen altijd wel tesamen. [/quote]

Waarheid als een koe. Je geeft het hiermee zelf toe: als je als overheid of toezichthouder maatregelen neemt om de leenmogelijkheden te beperken, zorg je zelf voor een waardedaling. Om dat soort maatregelen in deze tijden te gaan nemen, is volgens mij dan ook niet al te slim.

[quote=Insider19]
Waarom moeten die prijzen zonodig in stand blijven Jos? Wat is het voordeel hiervan? Wil jij niet liever dat je klanten een huis tegen een lagere prijs kunnen kopen?

Ik begin me af te vragen wat jouw voordeel is van een waardedaling? Ik neem toch aan dat jij (ik begrijp dat je professioneel in de markt zit) zelf toch ook wel begrijpt dat een daling van de woningprijzen van 40% dramatische gevolgen heeft voor de economie en heel veel particulieren? Ik zie niet in dat ook maar iemand daar op zit te wachten.

[verwijderd] 21 mei 2009 11:08

quote:
jkoets schreef:
Wat BJL schrijft om dit voorstel in de ijskast te doen daar ben ik het weer niet mee eens. Er zijn namelijk meer voordelen dan nadelen.

Gr. Jos

Ook wel interessant om te lezen:
www.vng.nl/Documenten/Extranet/Fei/RO...

Wat ik alleen mis in het stuk is hoeveel mensen hun hypotheek niet meer konden betalen medio jaren '80. Misschien weet jij dat Jos?

[verwijderd] 21 mei 2009 11:17

Je vraagt aan mij wat de voordelen van een waardedaling zijn?

Misschien geeft je vraagstelling heel goed aan hoe wij mensen denken.

Wij stellen onze eigen voordelen boven de nadelen van anderen (mensen die nog moeten kopen de komende decenia). Ik weet dat het niet meer van deze tijd is, maar ik denk ook nog een beetje aan de medemens.

Ik denk dat de schade veel groter zal zijn als je niet ingrijpt ipv maar maatregelen bedenkt om dingen te rekken. Dat heeft de kredietcrisis ons nu toch wel een keer geleerd?

We hadden al veel eerder moeten ingrijpen, maar ja, de politiek wou het maar in stand houden. DNB heeft mogelijke problemen jaren geleden al aangegeven maar werd elke keer weggewuift. AFM begint over de tophypotheken en heel Den Haag staat weer op de achterste poten. Er is nooit een geschikt moment om in te grijpen. Niet in goede tijden en al helemaal niet in slechte tijden.

Je kan een zieke patient elke keer wel pijnbestrijders geven, maar snel behandelen is de beste oplossing.

[verwijderd] 21 mei 2009 11:30

"Je kan een zieke patient elke keer wel pijnbestrijders geven, maar snel behandelen is de beste oplossing. "

Behandelen is goed. Je moet alleen wel de juiste behandeling kiezen. Je moet als arts uitkijken wel uitkijken dat een patient die met een verkoudheid bij je komt, niet door jouw behandelingswijze op de intensive care terechtkomt. ;-)

En je stelling over je eigen voordelen boven de nadelen van anderen slaat natuurlijk al helemaal nergens op. Een daling van 40% brengt veel en veel meer mensen in de problemen dan dat het voordelen oplevert. De problemen voor de huizenmarkt (doorstroom is dan voor vele jaren verstopt) en voor de economie als zijn geheel.

Een correctie van de huizenmarkt is prima. Een ineenstorting is dramatisch. Maatregelen nemen die de vraag naar koopwoningen af laat nemen en/of de onzekerheid doet toenemen zijn daarom volgens mij op dit moment voorzichtig gezegd "slecht getimed".

[verwijderd] 21 mei 2009 11:31

Uit het bovengenoemde rapport:

" In het scenario-analysemodel van ORTEC wordt niet teruggekeken maar vooruit. Wel wordt er gekeken naar het verleden om te leren hoe de causale verbanden in elkaar zitten maar alle mogelijke toekomstscenario’s worden bekeken en op basis daarvan wordt bezien hoe het WEW er in die toekomst voor zal staan. Dit scenario-analysemodel levert 1.000 mogelijke uitkomsten op over een 20 jaars horizon. De vervolgvraag is de weging van deze scenario’s. In een staafdiagram (sheet 7) wordt aangegeven hoe de nettocontante waarde van de verliezen zullen bedragen voor al deze 1000 scenario’s. Het gemiddelde is 300 a 400 mln. Schades kunnen echter wel tien maal zo hoog zijn als het gemiddelde en dat zijn de scenario’s waar je geconfronteerd wordt met slecht nieuws op meerdere fronten. Enerzijds gaat woningmarkt naar beneden en anderzijds veel mensen in de situatie komen van gedwongen verkoop doordat ze werkeloos worden, deze twee zaken zijn niet onafhankelijk van elkaar, de conjunctuur speelt een grote rol. Dit kan ervoor zorgen dat risico’s elkaar uitvermenigvuldigen en dat er zware problemen zullen ontstaan"

Het risico - is dus dat schades 3-4mrd kunnen zijn, in extreme gevallen van dalende huizenprijzen en stijgende werkloosheid (klinkt bekend?).
Dat betekent dat NHG in zijn huidige vorm al een mogelijk grote schadepost gaat zijn voor de overheid (want het potje is iets meer dan 500mln groot - ruim genoeg voor het gemiddelde scenario, maar zwaar tekort voor extreme situaties).

[verwijderd] 21 mei 2009 11:32

Jos, je laatste stukjes leveren veel discussies op! Nog meer dan de meeste beleggingscolumns. Mijn complimenten!

[verwijderd] 21 mei 2009 11:35

quote:
Puc schreef:
Een correctie van de huizenmarkt is prima. Een ineenstorting is dramatisch. Maatregelen nemen die de vraag naar koopwoningen af laat nemen en/of de onzekerheid doet toenemen zijn daarom volgens mij op dit moment voorzichtig gezegd "slecht getimed".

Maar moet je maatregelen nemen die de kunstmatige hoge prijzen (tijdelijk) ondersteunen? Uiteindelijk gaat de marktprijs toch naar de evenwichtsprijs toe. Je kunt als overheid het slechts tijdelijk hoger houden of de daling trager laten verlopen.

Hiermee laat je wel echter nieuwe starters 'te hoog' kopen waardoor ook zij met verliezen komen te zitten. En in dit geval echte verliezen (tov aankoopprijs). Terwijl het merendeel van de huidige bezitters slechts fictieve verliezen zal oplopen (aangezien hun koopprijs veel lager was).

PS:
Een voordeel van lagere huizenprijs is dat mensen minder kwijt zijn aan maandelijkse woonlasten en dus meer uit te geven hebben aan producten die voor werkgelegenheid zorgen.

[verwijderd] 21 mei 2009 11:36

@BJL

Tuurlijk gaat er schade zijn! Niemand zegt dat er niets aan de hand is! Maar wat is het alternatief? Stel dat de huizenmarkt echt ineenklapt? Dan blijft het niet bij een paar miljard, dan praat je over 100en miljarden. We zitten in een crisis. Dan is het kiezen tussen slechte alternatieven. En het alternatief "laat de boel maar knappen" lijkt mij het minst aantrekkelijke alternatief.

Deze discussie ging ook bij de reddingsacties rond de ABN / ING --> "het kost de overheid/belastingbetaler tientallen miljarden om deze bedrijven te redden" --> reken maar eens uit wat de schade zou zijn geweest als de ING failliet zou zijn gegaan. Laten knappen was daar geen alternatief. Dat is het op de woningmarkt ook niet.

Zo, ik ga genieten van het mooie weer!

Jos Koets 21 mei 2009 11:38

quote:
Puc schreef:
Jos, je laatste stukjes leveren veel discussies op! Nog meer dan de meeste beleggingscolumns. Mijn complimenten!

Met dank aan de mensen die hier reageren.

Gr. Jos

Ruud100 21 mei 2009 11:41

quote:
Puc schreef:
[quote=Insider19]
Hoe meer een klant kan lenen hoe hoger de prijzen, je begrijpt de marktwerking toch wel? De markt corrigeert zich wel als klanten minder kunnen lenen. Vraag en aanbodsprijs komen altijd wel tesamen. [/quote]

Waarheid als een koe. Je geeft het hiermee zelf toe: als je als overheid of toezichthouder maatregelen neemt om de leenmogelijkheden te beperken, zorg je zelf voor een waardedaling. Om dat soort maatregelen in deze tijden te gaan nemen, is volgens mij dan ook niet al te slim.

[quote=Insider19]
Waarom moeten die prijzen zonodig in stand blijven Jos? Wat is het voordeel hiervan? Wil jij niet liever dat je klanten een huis tegen een lagere prijs kunnen kopen?[/quote]

Ik begin me af te vragen wat jouw voordeel is van een waardedaling? Ik neem toch aan dat jij (ik begrijp dat je professioneel in de markt zit) zelf toch ook wel begrijpt dat een daling van de woningprijzen van 40% dramatische gevolgen heeft voor de economie en heel veel particulieren? Ik zie niet in dat ook maar iemand daar op zit te wachten.

Lijkt muggeziften maar oke:

De waarde van een huis staat denk ik los van de prijs die er voor betaald wordt.

Een huis hoort een bepaalde maatschappelijke waarde in het economisch verkeer te hebben die gerelateerd is aan allerlei zaken als: Grote, lokatie, staat van onderhoud, meer of minder comfort, etc. etc.

Op basis hiervan zijn er golfbewegingen in de markt waarbij soms meer, soms minder dan "echte waarde" voor iets betaald wordt.

Dat werpt de vraag op of in Nederland de huizenprijzen zich op dit moment op een niveau bevinden (ver) boven de maatschappelijke waarde. Zoals kort geleden in bijv. de USA, UK, Dubai en Spanje.

Maar ja, hoe bepaal je de "maatschappelijke waarde" van een huis. Als we het zouden kunnen dan weten we meteen of we op een huizenbubbel zitten of niet.

Ik zie maar een artikel waarmee een huis enigzins te vergelijken is en dat is de auto. Maar zelfs dat is lastig. Auto's zijn de afgelopen 20 jaar veel minder in prijs gestegen, maar ook veel luxer, veiliger en vaak ook groter (bijv, de Golf) geworden. Maar of hier een vergelijking met de huizenprijs aan gekoppeld kan worden??

Gr
Ruud

73 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

AEX 941,75 +2,83 +0,30% 09:08


Germany40^	22.072,80	+0,16%
BEL 20	4.365,23	+0,62%
Europe50^	5.410,42	+0,36%
US30^	44.588,70	-0,06%
Nasd100^	21.719,40	+0,08%
US500^	6.068,87	-0,04%
Japan225^	39.031,70	-0,14%
Gold spot	2.891,75	-0,20%
EUR/USD	1,0377	+0,15%
WTI	72,74	-0,71%