Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 31 oktober 2020 12:52:

De 36,8 euro cash flow uit verkoop Moraberg kan twee dingen betekenen in mijn ogen:

* er staat nog een restbedrag in depot bij een notaris als garantiestelling en dat wordt later uitbetaald. Dan zou dat bedrag in de receivables staan wellicht?

* Er is een aandelentransactie uitgevoerd en de belastinglatentie is verrekend. Bij jaar van aankoop 2006 en 37mio aankoopwaarde zou bij een aangenomen 30 jarige afschrijvingstermijn en Zweedse VpB ter hoogte van 22% die belastinglatentie ongeveer op 4 mio uitkomen. Dan hoeft ECP later geen winstbelasting meer af te dragen.

Over de waardering: de tweede lockdown gaat wel een bepaald effect hebben, zoals de eerste lockdown die ook had. De tweede lockdown maakt duidelijk dat de eerste geen "vergissing" was van de overheden en dat ze dus over een jaar of 10 bij een vergelijkbaar virus weer de boel op slot kunnen gooien. Als je een pessimist bent dan zeg je 5 jaar, wie weet. Als je dan periodisch 2 of 3 maanden huurvrij moet inbouwen in de DCR dan zou ik zeggen: 3 maanden huurderving per 10 jaar? 2,5% minder huur is misschien 4% lagere waardering. Daarvan al een stukje in de juni 2020 cijfers afgeboekt.

Pre tweede golf gaf ik aan een afwaardering eind 2020 overall tussen 1% en 3% te verwachten ten opzichte van juni 2020. Ik zei daarbij: Woluwe/Carosello/I Gigli rond 3%/4% en diverse objecten in Zweden een opwaardering.

Ne we in de tweede golf zitten denk ik eind 2020 aan een afwaardering tussen 2% en 4% waarbij een Woluwe rond 5%, maar I Gigli zal wat positiever zijn vanwege de doorgevoerde herontwikkelingen dit jaar, mogelijk een beperkte afwaardering (2%). Daarnaast zullen er in Zweden nog steeds een paar opwaarderingen zijn op individueel niveau.

Tot zo ver weer mijn poging om besproken issues om te zetten in getallen en waardes.

quote:

NLvalue schreef op 31 oktober 2020 16:48:

Marco - de vraag is of ECP niet te soft is naar de huurders, in Frankrijk

Frankrijk heeft 66m huur gegenereerd in 15 maanden, het debiteuren saldo is 29m - dat is een half jaar huur. Dat is gewoonweg teveel. Ook in de context met ECP Italië.

Het feit dat KLP (en anderen) hardball aan t spelen zijn kan er toe leiden kan ECP hier en daar van een kale kip moet gaan proberen te plukken.

quote:

Up&Down schreef op 1 november 2020 19:34:

m.nieuwsblad.be/cnt/dmf20201101_93890765

Bijgaand de link met welke winkels in België geopend mogen blijven. Ik kwam hem toevallig tegen.
Mocht iemand vannacht niet kunnen slapen.. mooi klusje!
Ik vermoed, helaas, dat 99% van de winkels hier waarschijnlijk niet onder zullen vallen in Woluwe.

quote:

Up&Down schreef op 1 november 2020 20:03:

[...]

thewshopping.be/nl/homepagina/

Op de website zelf staat dus ook welke winkels open mogen blijven..

quote:

NLvalue schreef op 31 oktober 2020 16:48:

Marco - de vraag is of ECP niet te soft is naar de huurders, in Frankrijk

Frankrijk heeft 66m huur gegenereerd in 15 maanden, het debiteuren saldo is 29m - dat is een half jaar huur. Dat is gewoonweg teveel. Ook in de context met ECP Italië.

Het feit dat KLP (en anderen) hardball aan t spelen zijn kan er toe leiden kan ECP hier en daar van een kale kip moet gaan proberen te plukken.

quote:

junkyard schreef op 31 oktober 2020 14:30:

[...]
Bij de renewals vond ik Italië dit kwartaal verrassend, en moeilijk te plaatsen nu veel huurders niet de volle huursom afdragen. Ondanks de problemen in Italië lijken er zware huurverhogingen (+18.1% t.o.v. +14% vorig kwartaal) en veel huurcontracten (118 t.o.v. 85 vorige kwartaal) gedurende het afgelopen kwartaal te zijn gerealiseerd. Zweden (het best presterende land?) lijkt hier juist weer negatief uit te springen, met slechts +2,2% (t.o.v. vorig kwartaal +5%) en weinig nieuwe huurcontracten (83 t.o.v. 75 vorig kwartaal). Ik heb wat moeite om deze getallen te plaatsen, en vraag mij af hoe bijvoorbeeld de capex hier doorheen werken. Na zware investering / herontwikkeling is een hogere huur nodig om deze investering te dekken.

quote:

GroteVriendelijkePrutser schreef op 31 oktober 2020 13:55:

Ik zit er in voor de langere termijn. Verwacht volgend jaar weer normalisatie.
Als ik zie hoeveel mensen ondanks de situatie toch heel gretig de stad in trekken denk ik dat de markt voor winkelcentra gewoon blijft draaien.

quote:

Branco P schreef op 1 november 2020 23:12:

[...]

Ik heb er even de jaarrekeningen van de afgelopen jaren (vanaf 2017, segment information) bij gepakt en de standaard rent receivables liggen voor de hele portefeuille normaal gesproken rond 25mio. Deels huurders die vooraf moeten betalen en dit voor het einde het voorafgaande kwartaal (of de voorafgaande maand) moeten doen maar een paar dagen smokkelen... en dan betaald je de huur voor Q3 pas op 2 juli maar sta je in het (half)jaarrapport wel als receivable. Dat zou m.i. een verklaring kunnen zijn. Voor een ander deel zullen dat betalingsregelingen zijn.

Wat je per eind juni 2020 zag waren rent receivables ter hoogte van 45mio, dus 20mio meer dan gebruikelijk. In de corona-periode maart-juni (4maanden) moet normaal gesproken zo'n 65mio aan huur binnenkomen. Als gevolg van corona heeft men natuurlijk alle huurders die getroffen zijn uitstel van betaling gegeven, laten we zeggen dat daar voor zeker 40 mio aan huur gebruik van is gemaakt. Daarvan tegen het einde van juni zo'n beetje de helft al kwijtgescholden, dan komt je uit op 20mio nog te betalen huren waarvoor een betalingsregeling is getroffen die uiteraard niet meteen in juli ingaat, maar pas vanaf oktober, of wellicht pas vanaf januari 2021. Dus ik vind die 20 mio hogere rents receivables helemaal niet zo heel erg bijzonder.

In Frankrijk staan de totale receivables de afgelopen jaren rond 20-24 mio en nu (eind Q3) staan ze op 29 mio. In Italië de afgelopen jaren 9-13mio en nu staan ze op 18mio. In deze totale receivables zitten ook andere te ontvangen posten zoals belasting en bedragen van joint venture partners (die 29mio van Fr zijn dus niet alleen huren NL Value). We weten verder dat Italië de langste lockdowns hebben gehad en dat in Frankrijk de meeste querulanten zitten onder de huurders.

Dit zijn op dit moment geen zorgelijke toenames in mijn ogen en passen bij de aard van de deals die gesloten zijn. Wat ik echter ook denk is dat een deel van die extra rent receivables (ter hoogte van ca. 20 mio) nu vanwege de tweede lockdown alsnog gaat worden omgezet in kwijtscheldingen. Ik hou het even op zo'n 10mio. En dan gaan ze van de Q4 huren nu ook zeker alles bij elkaar een maandje huur kwijtschelden (zeg 15 mio)

Ik denk overigens niet dat (alleen) KLEP of URW heel erg hard-ball aan het spelen zijn met hun (Franse) huurders. Het zal ook zeker omgekeerd zijn en dat de grote winkelketens dondersgoed weten dat het type winkelcentra van URW en KLEP het zwaarst getroffen zijn en bij een lock down nauwelijks inkomsten genereren. Ook betalen die winkelketens in die winkelcentra al sinds jaar en dag relatief hogere huren (hoge OCR's) dus dan is NU wel het allermooiste moment om te proberen daar eens verandering in aan te brengen. Daarnaast weet ik overigens ook wel (vanuit het verleden) dat KLEP en URW arrogante verhuurders zijn, dat is ook zo'n beetje bekend in de markt. Een extra reden voor huurders om er eens een keer hard in te gaan.

quote:

NLvalue schreef op 2 november 2020 08:25:

[...]

De cijfers van URW die ze gisteren gepubliceerd hebben zijn een studie waard. Het is duidelijk dat het stormt op de atlantische ocean . Van van Garderen wil ik de komende maanden alleen maar horen dat alles op het dek vastgesjord is, de zeilen niet gerafeld zijn, en de boot regelmatig op lekken wordt geïnspecteerd..

Het was gezellig met Lewis, maar die periode, gezellig dobberen met windkracht 3 en een glaasje Chablis op t Sneekermeer , is voorbij.

In de context van URW , zijn ECP en WHA bakens van stabiliteit. Maar ze geven ook aan dat de windrichting en kracht vrij snel verandert in de markt.

Als je gelezen wat URW vertelt over receivables ( en... de outlook die ze geven voor 2021...) zul je niet concluderen dat het nog geen tijd is voor Chablis

(En ja - ik verwacht dat alle volatiliteit door presidentsverkiezingen en URW gedreven gaat worden — dus dit kan wel eens de saaiste week van het jaar worden voor ECP en WHA beleggers.. we gaan t zien)

quote:

NLvalue schreef op 2 november 2020 08:25:

[...]
De cijfers van URW die ze gisteren gepubliceerd hebben zijn een studie waard. Het is duidelijk dat het stormt op de atlantische ocean . Van van Garderen wil ik de komende maanden alleen maar horen dat alles op het dek vastgesjord is, de zeilen niet gerafeld zijn, en de boot regelmatig op lekken wordt geïnspecteerd..

Het was gezellig met Lewis, maar die periode, gezellig dobberen met windkracht 3 en een glaasje Chablis op t Sneekermeer , is voorbij.

quote:

Branco P schreef op 1 november 2020 23:51:

[...]

Als we in Q1 2021 een overwinning op corona mogen optekenen dan krijgen we een zomer met excessief veel feesten en festivals en een naseizoen met even zo meer feestjes en andere evenementen. Goed voor de evenementenbranche (en ook zeer welkom) maar ook heel goed voor de modebranche. Dus we gaan dan zeker een piek zien in sales in de modebranche.

Maar dat is natuurlijk dan pas, op dit moment is het nog even sappelen.

Maar ik kijk er wel naar uit eerlijk gezegd. De sfeer zal er wel beter op worden.

quote:

Gaston Lagaffe schreef op 2 november 2020 11:58:

[...]Volledig mee eens. Hoewel ik niet van te voorzichtig CEO's (maken een koers tot speelbal van de markt) houd kan van Garderen wel eens de juiste man op de juiste plaats op het juiste moment zijn. Zijn insteek (voorheen CFO) zal toch voornamelijk financieel zijn (in plaats van commercieel = uitbreiding OG). ECP heeft behoorlijk wat cash om de storm uit te rijden. Het kan haast niet anders dan die vaccins zullen nog voor het jaareinde ingezet gaan worden (ik zie de VS, GB, China, Rusland echt niet gaan wachten en Europa zal met enige vertraging moeten volgen). Op dat moment verandert de stemming. Er zullen niet genoeg vaccins zijn en een vaccin zal beperkt werken maar de meest kwetsbare groep zal hier profijt van hebben. Probleem blijft dat op dit moment de markt er niet in gelooft. (eerst zien dan geloven) Als we kijken naar de geproduceerde kwartaalcijfers (maakt niet uit ECP, URW, Mercialys ed) dan zijn die niet slecht maar de markt kijkt er niet naar. Het is dus zaak dat van Garderen klip en klaar aangeeft dat ECP voldoende cash binnenkrijgt. Helaas volgende cijfers pas over 5 (!!!) maanden (en dit is eigenlijk veeel te laat).

quote:

MFCons schreef op 2 november 2020 13:37:

[...]
Wat? Vaccin? Ze komen er over een maand achter dat iedereen voorzien van Vitamine D de IC-opnames met 80% kan verminderen, Ziekenhuis opnames met 90% en Sterfte % terugbrengt naar hoogte van de griep.