Eurobench.com

junkyard 14 februari 2020 16:35

0

Wat een armoedige miljonairs daar!

@nlvalue, ik merkte in het verleden een sterke voorkeur voor WHV bij je, gebaseerd op de hoge kasstromen en het hoge dividend (?). Is deze voorkeur nog steeds aanwezig (ondanks drama prestatie), heb je een draai gemaakt naar een ander retail vastgoedfonds, of ben je nu zo negatief over de gehele sector dat je volledig bent uitgestapt?

Voor mij nu vooral duidelijk dat je negatief bent over URW en Vastned, de positiviteit over WHV lijkt wat verdwenen.

The Third Way... 14 februari 2020 16:43

0

quote:
junkyard schreef op 14 februari 2020 16:35:
...
@nlvalue, ik merkte in het verleden een sterke voorkeur voor WHV bij je, gebaseerd op de hoge kasstromen en het hoge dividend (?). Is deze voorkeur nog steeds aanwezig (ondanks drama prestatie)
...

Maak je geen zorgen, hij heeft net samen met ons het biz plan richting RvC ondertekend dus het komt allemaal goed met WH.

Dit alles onder het motto, de ~~snelste~~ rendabelste weg is niet altijd een rechte lijn...

[verwijderd] 14 februari 2020 18:55

0

quote:
The Third Way... schreef op 14 februari 2020 16:43:
[...]

Maak je geen zorgen, hij heeft net samen met ons het biz plan richting RvC ondertekend dus het komt allemaal goed met WH.

Dit alles onder het motto, de ~~snelste~~ rendabelste weg is niet altijd een rechte lijn...

WHV kan beter hem in huren dan storm. Dat je eigen aandeelhouders je bedrijf beter kunnen leiden dan de echte eigenaar. URW lijkt mij 10x zo n goed aandeel als wereldhave. Die hoeven hun bedrijf niet in de uitverkoop te gooien om het dividend te kunnen betalen.

Lamsrust 14 februari 2020 18:55

0

quote:
NLvalue schreef op 14 februari 2020 15:23:
[...]

Om een een indruk te geven wat je tegenwoordig koopt voor $ 3 mln in de buurt van Google ( $20k vaste laten per maand):
www.trulia.com/p/ca/mountain-view/575...

Om comfprtabel te kunnen leven (en shoppen in de high end malls) moet je $1mln verdienen in die buurt. En dan woon je in een huisje op 550m2 grond.

Gelet op het interieur van dit toch niet goedkope huis, zie ik grootse mogelijkheden voor flagship stores van meubelmerken zoals Minotti, Flexform, Giorgetti en keukenmerken zoals Boffi en Arclinea in de premium flagship malls van URW!

NLvalue 14 februari 2020 19:52

0

quote:
Lamsrust schreef op 14 februari 2020 18:55:
[...]

Gelet op het interieur van dit toch niet goedkope huis, zie ik grootse mogelijkheden voor flagship stores van meubelmerken zoals Minotti, Flexform, Giorgetti en keukenmerken zoals Boffi en Arclinea in de premium flagship malls van URW!

Let ook even op de ‘listing history” - ze zijn daar iets meer van de transparantie.. vraagprijs 2 miljoen. Hop, verhogen naar 3!

Makelaars daar houden de beurskoers van Google/Apple, etc en welke startups IPO gaan veel beter bij dan t gemiddelde IEX forum lid..wordt er gecashed - merk je dat direct in de prijzen..

Lamsrust 14 februari 2020 20:41

0

quote:
NLvalue schreef op 14 februari 2020 19:52:
[...]

Let ook even op de ‘listing history” - ze zijn daar iets meer van de transparantie.. vraagprijs 2 miljoen. Hop, verhogen naar 3!

Makelaars daar houden de beurskoers van Google/Apple, etc en welke startups IPO gaan veel beter bij dan t gemiddelde IEX forum lid..wordt er gecashed - merk je dat direct in de prijzen..

Ik dacht eerder aan een foutje van de secretaresse die de gegevens inklopt haha.

NLvalue 14 februari 2020 21:11

0

quote:
junkyard schreef op 14 februari 2020 16:35:
Wat een armoedige miljonairs daar!

@nlvalue, ik merkte in het verleden een sterke voorkeur voor WHV bij je, gebaseerd op de hoge kasstromen en het hoge dividend (?). Is deze voorkeur nog steeds aanwezig (ondanks drama prestatie), heb je een draai gemaakt naar een ander retail vastgoedfonds, of ben je nu zo negatief over de gehele sector dat je volledig bent uitgestapt?

Voor mij nu vooral duidelijk dat je negatief bent over URW en Vastned, de positiviteit over WHV lijkt wat verdwenen.

WHA is een uitstekende casus om mijn leerdoelstellingen te bereiken qua beleggingen, Verder is het een van de 43000 aandelen waar ik m’n geld in kan beleggen , altijd gebaseerd op relatieve aantrekkelijkheid risico/rendement op dat moment, altijd voor de langere termijn en gestuurd op cash return (div, geschreven call/put, en als laatste koersresultaat)

Om een inkijkje te geven in mijn trades dit jaar (die invers gecorreleerd zijn met m’n Posts),en zeker niet vastgoed heavy
V: DSM 118
K: nokia 3,06
V: c besi 45 voor een stukje bezit
V: Sobi 200 voor een stukje
CK put NN mar 30, OV put dec 30
OV call Nn 38 dec
Ov put WHA dec 12/14
K ECP 22
OV put RDS 22, put Boskalis 18
V Aalberts 42,2, UL 54, PG 126
OV Siemens C130, Put 100
V BMW 67
K BYND 77

Overall, vrij eclectisch op t eerste gezicht. Wat je niet ziet is de posities die ongewijzigd zijn. Wat je kunt afleiden is dat positioneer voor een scherpe koersdaling en veel cash begin aan te houden. En ideetjes op te doen wat ik zou doen als dat gebeurt (URW ov put 100, randstad 40-, China A shares,

Komt die crash niet, ook een prima jaar door dividenden + premies: ~12-14% cash inkomen + whatever t koersresultaat wordt.

junkyard 14 februari 2020 21:42

0

quote:
NLvalue schreef op 14 februari 2020 21:11:
[...]

WHA is een uitstekende casus om mijn leerdoelstellingen te bereiken qua beleggingen, Verder is het een van de 43000 aandelen waar ik m’n geld in kan beleggen , altijd gebaseerd op relatieve aantrekkelijkheid risico/rendement op dat moment, altijd voor de langere termijn en gestuurd op cash return (div, geschreven call/put, en als laatste koersresultaat)

Om een inkijkje te geven in mijn trades dit jaar (die invers gecorreleerd zijn met m’n Posts),en zeker niet vastgoed heavy
V: DSM 118
K: nokia 3,06
V: c besi 45 voor een stukje bezit
V: Sobi 200 voor een stukje
CK put NN mar 30, OV put dec 30
OV call Nn 38 dec
Ov put WHA dec 12/14
K ECP 22
OV put RDS 22, put Boskalis 18
V Aalberts 42,2, UL 54, PG 126
OV Siemens C130, Put 100
V BMW 67
K BYND 77

Overall, vrij eclectisch op t eerste gezicht. Wat je niet ziet is de posities die ongewijzigd zijn. Wat je kunt afleiden is dat positioneer voor een scherpe koersdaling en veel cash begin aan te houden. En ideetjes op te doen wat ik zou doen als dat gebeurt (URW ov put 100, randstad 40-, China A shares,

Komt die crash niet, ook een prima jaar door dividenden + premies: ~12-14% cash inkomen + whatever t koersresultaat wordt.

Ik was meer benieuwd naar de wijze waarop je nu het huidige beursgenoteerde winkelvastgoed vergelijkt, omdat je hier en daar fanatiek post en een inhoudelijke mening hebt. Welk retail vastgoedfonds heb je lange termijn het meeste vertrouwen in, waarom WHV long in plaats van URW?

Trades of posities zou ik privé houden, wel een interessante mix overigens.

NLvalue 15 februari 2020 12:56

0

quote:
junkyard schreef op 14 februari 2020 21:42:
[...]

Ik was meer benieuwd naar de wijze waarop je nu het huidige beursgenoteerde winkelvastgoed vergelijkt, omdat je hier en daar fanatiek post en een inhoudelijke mening hebt. Welk retail vastgoedfonds heb je lange termijn het meeste vertrouwen in, waarom WHV long in plaats van URW?

Trades of posities zou ik privé houden, wel een interessante mix overigens.

Tx. De post met posities was vooral bedoeld voor de nieuwere beleggers om - vooral niet - op 1 aandeel te gokken. Niet WHA , maar ook niet GLPG.

Mijn primaire lens is Sector, niet individueel bedrijf. Ik over/onderweeg naar maatschappelijke megatrends.

Bedrijven binnen een sector bewegen trendmatig dezelfde richting op. China, Robotica en AI doe ik via ETFs,, andere via n aandeel.

Maatschappelijk megatrend op retail (en retailvastgoed, data, logistieke dienstverlening etc) is mij duidelijk.

De rol van retail vastgoed, sector in decline, is het genereren van cashflow in mijn portefeuille.

Qua individuele aandelen was mijn WHA inschatting dat er zonder Anbeek, er meer cashflow uit te halen viel. Die inschatting is ongewijzigd, of Storm de juiste man is om t doen moeten we nog gaan zien.
URW was een meer solide huis, waarvan mijn inschatting was dat de huisbaas iets te goed z’n best deed om de funda plaatjes er mooi uit te laten zien, maar niet de plaatjes liet zien van de hoogspanningsmast in aanbouw die t uitzicht gaan verstoren. Ongewijzigde inschatting, en kan wachten op een beter instapmoment

Verder heb ik geen enkele opinie over specifieke vg aandelen, liefdesrelaties met een fonds, of bias op vastgoed.

ECP is prima keus voor me, 22 en jaren cashflow. Als de koers volgende maand 30 staat , en ik 4 jaar cashflow naar voren kan trekken, dan zal ik dat ook doen.

Klepierre is een prima aandeel. in de serie stabiele cashflowgenereerders is NN een betere optie (voor mij) om om een basis positie calls en Puts heen te schrijven, waardoor je tussen de 12 en 17% cashflow genereert tussen div/optie. Ga ik niet consistent halen met KLE, dus volg ik ze niet.

Vastned heeft een serieuze upside, maar zonder dat de CEO weggaat gaat dat niet gebeuren. (En kies ik in de tussentijd voor een hoger cash rendement op bijv NN)

Amerikaans retailvastgoed blijf ik een kilometer vandaan, 75% van de laatste 10 jr in de VS gewoond, en 35 Staten gezien. It ain’t pretty, met hier en daar een positieve noot. Bij de volgende economische tegenspoed gaan er serieuze slachtoffers vallen. Voor een (consumentengoederen) import afhankelijk land is de ultra sterke dollar geen goed nieuws

Brits vg blijf van weg, net zoals de rest van de VK - zolang Brexit geen duidelijke richting krijgt.

Kortom, relatieve rendements/risico verhouding ten opzichte van alternatieven. Met een focus op cash (versus onzekerder koersresultaat)

junkyard 15 februari 2020 13:43

0

Thanks, interessant te lezen @nlvalue! Afgelopen jaren had ik de indruk dat je diep in WHV zat en hier veel potentie in zag, dit blijkt dus niet helemaal te kloppoen.

Je hebt een duidelijke mening/opinie over de verschillende retail vastgoedfondsen. Ik zie ECP of Klepierre het niet beter doen dan URW (eerder slechter, maar dat is een persoonlijke mening), per saldo zal het wel ongeveer dezelfde kant uit bewegen. Elk fonds probeert zaken mooier voor te stellen dan ze zijn (ECP, Klepierre ook), alleen WHV laatst niet (ivm nieuwe CEO), altijd belangrijk om hier doorheen te kijken. Westfield was een misser en achteraf qua timing extreem slecht. Klepierre had bijna een grotere misser begaan (Hammerson) en ook ECP heeft wat misgegrepen met Woluwe (te duur, slechte timing om tegen extreem lage yields aan te kopen en LTV te verhogen).

Management zal dit soort zaken niet toegeven, en vooral het eigen succes willen belichten. De markt kijkt hier doorheen.

Branco P 15 februari 2020 13:52

0

quote:
junkyard schreef op 15 februari 2020 13:43:
Thanks, interessant te lezen @nlvalue! Afgelopen jaren had ik de indruk dat je diep in WHV zat en hier veel potentie in zag, dit blijkt dus niet helemaal te kloppoen.

Je hebt een duidelijke mening/opinie over de verschillende retail vastgoedfondsen. Ik zie ECP of Klepierre het niet beter doen dan URW (eerder slechter, maar dat is een persoonlijke mening), per saldo zal het wel ongeveer dezelfde kant uit bewegen. Elk fonds probeert zaken mooier voor te stellen dan ze zijn (ECP, Klepierre ook), alleen WHV laatst niet (ivm nieuwe CEO), altijd belangrijk om hier doorheen te kijken. Westfield was een misser en achteraf qua timing extreem slecht. Klepierre had bijna een grotere misser begaan (Hammerson) en ook ECP heeft wat misgegrepen met Woluwe (te duur, slechte timing om tegen extreem lage yields aan te kopen en LTV te verhogen). Management zal dit soort zaken niet toegeven, en vooral het eigen succes willen belichten.

1. Klepierre heeft Hammerson niet gekocht, dus dat is goed
2. ECP heeft Woluwe duur gekocht, maar omzet en huur nemen toe, dus dat lijkt ook goed

Waar zijn precies de missers bij deze twee partijen en waar verzwijgen of verbloemen zij problemen? Ik zie het niet. Ook geen dikke vette goodwill op de balans of dat soort foefjes.

Laten we het erop houden dat jouw “gevoel” is dat URW beter is, terwijl de analyse van individuele centra mij reeds van het tegendeel heeft overtuigd. Onderbouw je stelling eens meer in detail zou ik dan willen vragen! :-)

junkyard 15 februari 2020 14:23

0

Het heeft inderdaad vooral met strategische focus en gevoel te maken, waar ik mij beter in kan vinden bij URW, de grootte + top lokaties met hoge footfall helpt URW op verschillende vlakken (huurders, financiering) maar gevolg is dat de balans lastiger leesbaar (ivm services / goodwill) wordt en het overzicht wat minder wordt (misschien ook voor management). Ik denk dat jouw gevoel (vertrouwd met hyper/supermarkten en EU, minder gevoel bij US/UK) je meer naar ECP trekt.

ECP gaat naar mijn idee op termijn wat last krijgen van die hypermarkten en de wat kleinere en regionale winkelcentra. De 1,0% leegstand zal wat laag gehouden kunnen worden, door leegstand gelijk als project te labelen. De hogere LTV bij ECP vind ik een issue.

De plattegrond analyse die je hebt uitgevoerd en conclusies die je hieruit trekt ga ik niet volledig in mee. Ik ga meer mee met de Lamsrust (+ Green Street) kwaliteit analyse, zonder in herhaling te treden.

NLvalue 15 februari 2020 15:23

0

quote:
junkyard schreef op 15 februari 2020 13:43:
Thanks, interessant te lezen @nlvalue! Afgelopen jaren had ik de indruk dat je diep in WHV zat en hier veel potentie in zag, dit blijkt dus niet helemaal te kloppoen.

Je hebt een duidelijke mening/opinie over de verschillende retail vastgoedfondsen.

Graag gedaan. Ik heb een serieuze positie in WHA,, voldoende om de tijd erin te steken dat dit nodig heeft. Maar niet overwogen vs de rest van mijn portefeuille.

Die potentie, zonder de dogmatische focus van Anbeek, was er zeker. Met wat meer visie was de 50miljoen in Tilburg niet in het HB pand geduwd, maar een compleet nieuwe toren met een winkelplint.. oid.

Wat ik wel geleerd heb is dat de broertjes Anbeek een spoor van waardevernietiging hebben getrokken, en daar bij geadviseerd werden door zwakke RvC broeders die de houdbaarheidstermijn voorbij zijn, (Goeminne bijv, nog steeds actief bij WHB).

junkyard 15 februari 2020 16:00

0

We zijn het al langer eens over Anbeek, de ellende die WHV nu moet oplossen vloeit voort uit zijn erfenis (strategie/aankopen/beheer), Storm kan hier weinig aan doen en zit met lastig vastgoed in de maag. Jarenlang heeft Anbeek de aankopen van UR en Klepierre verdedigd, ondanks dat prestaties duidelijk het tegendeel toonden. Straks zal het van UR gekochte Frankrijk bezit tegen een baggerprijs worden verkocht, nadat WHV miljoenen aan deze panden heeft verspijkerd. CEO Storm noemt dat WHV in Frankrijk niet kan opboksen tegen de champions league (URW, Klepierre, ECP?) en schaal mist om kosten efficiënt te kunnen beheren. Daarnaast zou de Frankrijk kwaliteit sterk verschillen per winkelcentrum, waarmee verkoop aan verschillende kopers logisch zou zijn. Anbeek dacht een niche gevonden te hebben (midsized regional convenience malls), hierin te kunnen excelleren en groeien. Een grote fout, UR heeft deze panden niet voor niets verkocht.

Voor URW nu lastig om retail vastgoed te verkopen, omdat een ander dit waarschijnlijk niet beter kan beheren (zie WHV). De JV structuur lijkt een aardige oplossing, hoewel moeilijk te begrijpen dat investeerders hierin stappen wanneer ook gewoon aandelen URW tegen zo ongeveer gelijk (dividend) yield (op eigen vermogen, bij 50% LTV van JV en NIY 4,8%) kan worden gekocht. Volgens mij wordt deze JV structuur door meer analisten met wantrouwen bekeken, en is het daarmee nog geen goede indicatie (market evidence) dat boekwaarden (retail) hard zijn.

Voor URW management zaak om niet de WHV (Anbeek) fout te maken, en te stoppen met het eenzijdig bejubelen van alle Westfield voordelen. Onnodig, beter pragmatisch handelen op basis van voortschrijdend inzicht.

Branco P 15 februari 2020 18:01

1

quote:
junkyard schreef op 15 februari 2020 14:23:
Ik denk dat jouw gevoel (vertrouwd met hyper/supermarkten en EU, minder gevoel bij US/UK) je meer naar ECP trekt.

ECP gaat naar mijn idee op termijn wat last krijgen van die hypermarkten en de wat kleinere en regionale winkelcentra. De 1,0% leegstand zal wat laag gehouden kunnen worden, door leegstand gelijk als project te labelen. De hogere LTV bij ECP vind ik een issue.

De plattegrond analyse die je hebt uitgevoerd en conclusies die je hieruit trekt ga ik niet volledig in mee. Ik ga meer mee met de Lamsrust (+ Green Street) kwaliteit analyse, zonder in herhaling te treden.

Prima, vooral niet te veel naar de plattegronden kijken. Daar kun je namelijk zie hoe veel winkels er leeg staan en of er onderdelen van een winkelcentrum zijn die disfunctioneren! Vooral niet doen, ondanks dat die informatie vrij toegankelijk is. Nee dan beter veel waarde hechten aan een analyse van een consultancybureau! ;-)

De Hypermarkten gaan niet voor problemen zorgen bij ECP en wel om de volgende redenen:
- de Hypermarkten bestaan voor meer dan 60 a 70% uit een supermarkt en supermarkten blijven publiek trekken.
- de Hypermarkten zijn niet verdeeld over meerdere verdiepingen (in tegenstelling tot warenhuizen) maar hebben alleen een begane grond en dat maakt het makkelijk om ze wat te verkleinen en de leegkomende ruimte te verhuren aan andere winkels (die heel graag direct naast de Hypermarkt willen zitten)
- de Hupermarkten in de ECP centra zijn op een zodanige manier in de ECP centra gelegen dat er makkelijk winkelruimtes zijn af te splitsen (kijk daarvoor naar de plattegronden)
- bij meerdere winkelcentra heeft ECP dit trucje al uitgevoerd en is de Hypermarkt wat verkleind ten gunste van b.v. H&M en Primark! Die centra zijn er dus juist erg op vooruit gegaan.
De hypermarkten behoren tot zeer grote supermarktketens (o.a. Carrefour, Iper, ICA) die op dit moment allemaal goede resultaten boeken (dit in tegenstelling tot warenhuizen)

En dan heb je het nog over “leegstand als project labelen”. Daarvoor wil ik nogmaals zeggen: kijk naar de plattegronden op de websites van de winkelcentra en je ziet bij ECP soms 2 a 3 kleine winkels leeg, maar bij de meeste centra: geen enkele winkel leeg. Nee, kijk dan nog eens naar de plattegronden bij sommige centra van URW in de VS... soms een hele passage leeg, of soms een halve verdieping.. nou dat zijn waarschijnlijk wel leegstanden die het label “project” hebben gekregen...

Maar goed, zoals ik al zei: vooral niet naar de plattegronden kijken! Vooral niet doen! Rapport van Green Street, dat moet je vooral bekijken! ;-)

Branco P 15 februari 2020 18:05

0

quote:
junkyard schreef op 15 februari 2020 16:00:
Voor URW nu lastig om retail vastgoed te verkopen, omdat een ander dit waarschijnlijk niet beter kan beheren (zie WHV). De JV structuur lijkt een aardige oplossing, hoewel moeilijk te begrijpen dat investeerders hierin stappen wanneer ook gewoon aandelen URW tegen zo ongeveer gelijk (dividend) yield (op eigen vermogen, bij 50% LTV van JV en NIY 4,8%) kan worden gekocht. Volgens mij wordt deze JV structuur door meer analisten met wantrouwen bekeken, en is het daarmee nog geen goede indicatie (market evidence) dat boekwaarden (retail) hard zijn.

Ik begrijp heel goed waarom die twee Franse institutionele partijen in deze JV gestapt zijn:
- ze hebben kennelijk een beleid om alleen in Frans vastgoed te investeren
- ze willen zeggenschap (>50% stemrecht)
- ze willen de centra kunnen kiezen waarin ze investeren

Nou. Zo ingewikkeld was dat toch niet? :-)

The Third Way... 15 februari 2020 18:29

0

quote:
junkyard schreef op 15 februari 2020 16:00:
...
De JV structuur lijkt een aardige oplossing, hoewel moeilijk te begrijpen dat investeerders hierin stappen wanneer ook gewoon aandelen URW tegen zo ongeveer gelijk (dividend) yield (op eigen vermogen, bij 50% LTV van JV en NIY 4,8%) kan worden gekocht. Volgens mij wordt deze JV structuur door meer analisten met wantrouwen bekeken, en is het daarmee nog geen goede indicatie (market evidence) dat boekwaarden (retail) hard zijn.
...

Q&A analisten over die $1.5 bln:

So the fact that you've sold €1 billion, but you're actually gearing this vehicle up, and therefore, because of the equity accounting of the vehicle, you'll be able to derecognize some debt, you count it as a disposal.

Antwoord: yes.

Andere analist:
...it gives you a very good benefit on an equity accounted basis for your loan-to-value ratio. But on a proportionate basis, the benefit isn't quite as positive, albeit it's still a positive transaction.

The Third Way... 15 februari 2020 18:49

0

Q
...on the guidance. So you achieved €12.4 a share in FY '19. If I take off your €0.50 for disposals, maybe they get to the bottom end of that good target range. Given that you do have €2 billion of developments coming online, given that you are expecting underlying growth, I'm just wondering what are the headwinds that there might be in the P&L in FY '20. I think you mentioned cost of debt, but what else is going on there?

I believe if we take the €0.50 of disposals, yes, it's down to 11.9% per share, underlying growth of, let's say, 2% NOI growth. I'm not sure if that's too aggressive or not, but that gives you an extra €0.35 this year, €0.30 to €0.40 quite easily.

A (van verschillende plekken):
There are discussions ongoing on other assets, and we have in our 5-year business plan, and in particular, the 2020, we have made assumptions on to the timing of those.

And everything that we're planning to sell in 2020 has been taken into the guidance. So only if there were disposals that will go ahead of what we had planned for, would that have an impact.

The impact of disposals of AREPS starting to actually outpace -- sorry, to have that disposal, be outpaced by the growth in the underlying business as well as the deliveries.

If you heard what we were saying about a record number, the €2 billion of deliveries coming in mostly towards the second half of 2020, that's obviously going to start delivering significant rental growth. And as those assets stabilize, we believe that will continue to pick up. So yes, we do expect, based on a 5-year BP, that there will be a growth in the dividend.

Lamsrust 15 februari 2020 18:53

0

quote:
junkyard schreef op 15 februari 2020 16:00:
We zijn het al langer eens over Anbeek, de ellende die WHV nu moet oplossen vloeit voort uit zijn erfenis (strategie/aankopen/beheer), Storm kan hier weinig aan doen en zit met lastig vastgoed in de maag. Jarenlang heeft Anbeek de aankopen van UR en Klepierre verdedigd, ondanks dat prestaties duidelijk het tegendeel toonden. Straks zal het van UR gekochte Frankrijk bezit tegen een baggerprijs worden verkocht, nadat WHV miljoenen aan deze panden heeft verspijkerd. CEO Storm noemt dat WHV in Frankrijk niet kan opboksen tegen de champions league (URW, Klepierre, ECP?) en schaal mist om kosten efficiënt te kunnen beheren. Daarnaast zou de Frankrijk kwaliteit sterk verschillen per winkelcentrum, waarmee verkoop aan verschillende kopers logisch zou zijn. Anbeek dacht een niche gevonden te hebben (midsized regional convenience malls), hierin te kunnen excelleren en groeien. Een grote fout, UR heeft deze panden niet voor niets verkocht.

Voor URW nu lastig om retail vastgoed te verkopen, omdat een ander dit waarschijnlijk niet beter kan beheren (zie WHV). De JV structuur lijkt een aardige oplossing, hoewel moeilijk te begrijpen dat investeerders hierin stappen wanneer ook gewoon aandelen URW tegen zo ongeveer gelijk (dividend) yield (op eigen vermogen, bij 50% LTV van JV en NIY 4,8%) kan worden gekocht. Volgens mij wordt deze JV structuur door meer analisten met wantrouwen bekeken, en is het daarmee nog geen goede indicatie (market evidence) dat boekwaarden (retail) hard zijn.

Voor URW management zaak om niet de WHV (Anbeek) fout te maken, en te stoppen met het eenzijdig bejubelen van alle Westfield voordelen. Onnodig, beter pragmatisch handelen op basis van voortschrijdend inzicht.

Inzake WHV. De Franse objecten staan voor NIY 4.6% op de balans. Dat lijkt mij veel te laag, aangezien de JV van Unibail tegen NIY 4.8% aankoopt en hier zitten twee panden in de regio Parijs in. Ik denk dat bij een NIY van onder de 6.0% de vlag uit kan. Daarnaast zie ik het plan van Storm om EUR 350 mio te investeren in de huidige portfolio niet zitten. Je kan beter FR en BE verkopen en NL stabiliseren en kijken met ontwikkelaars wat de mogelijkheden zijn voor gedeeltelijke sloop en aanwenden bouw senioren/starters appartementen met resterende winkelcentrum als soort buurtwinkelcentrum met grote supermarkt.

Inzake URW. De kwaliteit van de gecombineerde Westfield/UR organisatie is mijns inziens uitstekend. Een retailer die wil uitpakken met een indrukwekkende flagshipstore kan haast bijna niet om URW heen. Deze JV structuur is dan m.i. nu ook de enige manier om tegen boekwaarde A grade centra te kunnen verkopen.

Waar de analisten een probleem mee hebben is dat URW 1.500 miljoen opbrengst boekt, terwijl hier wel nog een 500 miljoen schuld tegenover staat op JV niveau. Ik vind hun analyse onjuist. Het gaat erom dat de markt bereid is om voor de A grade URW assets in going concern modus, i.e. gemanaged door URW, bereid is de boekwaarde te betalen. Een kantoor dat 10 jaar aan Nestle is verhuurd daar hoef je dus 10 jaar niets aan te doen, maar bij een winkelcentrum is dat niet het geval. Daar moet je continu bovenop zitten om er een succes van te maken. Als DSM een divisie verkoopt gaat toch ook het personeel mee.

Inzake URW/Westfield. Van het 5jr businessplan is nu eigenlijk 1 jr verstreken. Gedurende 2019 is toch aardig wat in gang gezet.
- EU blijft presteren;
- Voor mijn gevoel zitten ze bovenop de US flagships waardoor de occupancy op 96% is gebleven, doch de NOI met 5.4% is gestegen. Dat is niet niks in de USA. Daarnaast wordt er nog druk getimmerd aan aan diverse flagships en zijn er concrete plannen om de resterende leegstand in big boxes van m.n. de beste 4 van de regionals op te vullen; Oakridge bijna afgerond en Valencia en Mission Valley plannen gereed. Mijns inziens zal de US flagship portfolio plus de 4 beste regionals over plm. 18 a 24 maanden goed gestabiliseerd zijn. Resteert dan de 10 slechtere regionals aan te pakken, maar de impact op URW totaal hiervan is beperkter van omvang.
-In de UK is het heel moeilijk, maar de occupancy is nagenoeg gelijk gebleven en m.n. door conversie retailruimte in beter rederende kantoorruimte verwacht ik daar ook vooruitgang;
-pijplijn fors teruggebracht en verkopen lopen.

Maar het allerbelangrijkste vind ik "STICK TO THE PLAN", i.e. ondanks alle meningen van analisten, aandeelhouders, etc. blijven ze stoicijns het BP uitrollen, uiteraard met modificaties links en rechts (minder retailprojecten in pijplijn, meer verkopen) maar geen grote afwijkingen t.o.v. eind 2017. Mijns inziens zit URW in de US en de UK niet op het verkeerde spoor.

junkyard 15 februari 2020 19:09

0

quote:
Branco P schreef op 15 februari 2020 18:05:
[...]

Ik begrijp heel goed waarom die twee Franse institutionele partijen in deze JV gestapt zijn:
- ze hebben kennelijk een beleid om alleen in Frans vastgoed te investeren
- ze willen zeggenschap (>50% stemrecht)
- ze willen de centra kunnen kiezen waarin ze investeren

Nou. Zo ingewikkeld was dat toch niet? :-)

Dat zijn pluspunten inderdaad, maar URW zal vast geen vrije winkelcentra keuze hebben gegeven aan deze partijen, de beste Franse assets blijven geheel van URW. Punt 3 dus niet geheel mee eens.

Vanuit yield perspectief moeilijk te begrijpen dat deze partijen voor een gelijke yield (op EV) kiezen terwijl de kwaliteit iets lager dan gemiddeld is (tov URW) en de risico/schuldgraad (LTV) hoger (50% i.p.v. <40%). Ook de analisten hadden hier moeite mee, en zochten naar het 'addertje'.

Vertraagd	31 jan 2025 17:35
Koers	80,860
Verschil	0,000 (0,00%)
Hoog	81,000
Laag	79,920
Volume	350.748
Volume gemiddeld	300.805
Volume gisteren	350.748

10 jan	Unibail verkoopt belang in Tsjechisch...
06 jan	Unibail verkoopt een belang in Westfi...
04 okt	Xavier Niel stapt op als commissaris ...
04 sep	Obligatie: Unibail-Rodamco-Westfield ...
okt '23	Unibail verkoopt groot Frans winkelce...	2
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed flink ...	1
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed ligt e...
sep '23	Unibail-Rodamco verkoopt Amerikaans w...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield houdt huuri...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt Am...

Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail-Rodamco-Westfield - 2020

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD nieuws