Eurobench.com

Lamsrust 15 februari 2020 19:19

1

quote:
Branco P schreef op 15 februari 2020 18:01:
[...]

Prima, vooral niet te veel naar de plattegronden kijken. Daar kun je namelijk zie hoe veel winkels er leeg staan en of er onderdelen van een winkelcentrum zijn die disfunctioneren! Vooral niet doen, ondanks dat die informatie vrij toegankelijk is. Nee dan beter veel waarde hechten aan een analyse van een consultancybureau! ;-)

Ik heb ook de plattegrond van het Forum des Halles bekeken en daarop zie ik ook genoeg vakjes zonder naam. Ik houd derhalve vast aan de bezetting van 96% in de US flagships. Ik kan echter twee redenen bedenken waarom dit percentage hoger is dan de plaatjes lijken te zeggen:
- het is de financiele bezetting en niet de metrage bezetting: lege vloeren op -1 en +1, +2 hebben dan een lager gewicht vanwege de lagere huurprijs.
- big boxes die gerenoveerd worden, worden m.i. overgeheveld naar de projectleidingen pijplijn, waardoor de leegstand hierin niet meetelt voor het percentage.

Eind 2020 is er voor 2 mrd aan opleveringen. Indien die bijna volledig verhuurd zijn zal dat de occupancy eind 2020 een boost geven.

De leegstandsproblematiek ligt met name bij de regionals. En daar hebben we het hier nu wel vaak genoeg over gehad, i.e. overall effect behoorlijk beperkt.

Lamsrust 15 februari 2020 19:25

1

quote:
junkyard schreef op 15 februari 2020 19:09:
[...]

Dat zijn pluspunten inderdaad, maar URW zal vast geen vrije winkelcentra keuze hebben gegeven aan deze partijen, de beste Franse assets blijven geheel van URW. Punt 3 dus niet geheel mee eens.

Vanuit yield perspectief moeilijk te begrijpen dat deze partijen voor een gelijke yield (op EV) kiezen terwijl de kwaliteit iets lager dan gemiddeld is (tov URW) en de risico/schuldgraad (LTV) hoger (50% i.p.v. <40%). Ook de analisten hadden hier moeite mee, en zochten naar het 'addertje'.

Kan ook een investeringsmandaat liggen om bijv. alleen in EU vastgoed te investeren of niet beursgenoteerd.

Daarnaast krijgen de directeuren van de JV partners nu elke maand een asset management presentatie onder het genot van voortreffelijke grand cru's in mooie Parijse sterrenetablisementen. Zeker in de Franse zakenwereld een niet te onderschatten belang!

NLvalue 15 februari 2020 19:41

1

www.nytimes.com/2020/02/14/business/c...

Wat cijfertjes hoe luxury retail het coronavirus ervaart.

junkyard 15 februari 2020 19:45

1

quote:
Branco P schreef op 15 februari 2020 18:01:
[...]

Prima, vooral niet te veel naar de plattegronden kijken. Daar kun je namelijk zie hoe veel winkels er leeg staan en of er onderdelen van een winkelcentrum zijn die disfunctioneren! Vooral niet doen, ondanks dat die informatie vrij toegankelijk is. Nee dan beter veel waarde hechten aan een analyse van een consultancybureau! ;-)

De Hypermarkten gaan niet voor problemen zorgen bij ECP en wel om de volgende redenen:
- de Hypermarkten bestaan voor meer dan 60 a 70% uit een supermarkt en supermarkten blijven publiek trekken.
- de Hypermarkten zijn niet verdeeld over meerdere verdiepingen (in tegenstelling tot warenhuizen) maar hebben alleen een begane grond en dat maakt het makkelijk om ze wat te verkleinen en de leegkomende ruimte te verhuren aan andere winkels (die heel graag direct naast de Hypermarkt willen zitten)
- de Hupermarkten in de ECP centra zijn op een zodanige manier in de ECP centra gelegen dat er makkelijk winkelruimtes zijn af te splitsen (kijk daarvoor naar de plattegronden)
- bij meerdere winkelcentra heeft ECP dit trucje al uitgevoerd en is de Hypermarkt wat verkleind ten gunste van b.v. H&M en Primark! Die centra zijn er dus juist erg op vooruit gegaan.
De hypermarkten behoren tot zeer grote supermarktketens (o.a. Carrefour, Iper, ICA) die op dit moment allemaal goede resultaten boeken (dit in tegenstelling tot warenhuizen)

En dan heb je het nog over “leegstand als project labelen”. Daarvoor wil ik nogmaals zeggen: kijk naar de plattegronden op de websites van de winkelcentra en je ziet bij ECP soms 2 a 3 kleine winkels leeg, maar bij de meeste centra: geen enkele winkel leeg. Nee, kijk dan nog eens naar de plattegronden bij sommige centra van URW in de VS... soms een hele passage leeg, of soms een halve verdieping.. nou dat zijn waarschijnlijk wel leegstanden die het label “project” hebben gekregen...

Maar goed, zoals ik al zei: vooral niet naar de plattegronden kijken! Vooral niet doen! Rapport van Green Street, dat moet je vooral bekijken! ;-)

Sorry, maar ik denk niet dat je het beter weet dan Green Street op basis van alleen een (vaak niet actuele) plattegrond analyse ;)

Ik hoor vooral ECP management praten als ik dit bericht lees, hun verhaal neem ik met een korrel zout. Qua lokatie/dominantie zijn de ECP winkelcentra gemiddeld minder dan URW. De ECP/URW strategie is iets afwijkend. ECP zet in op kleinere (meer regionale) winkelcentra met een hyper/supermarkt als publiekstrekker, URW mikt op megamalls waarin (merk)beleving en entertainment centraal staat (zonder winkelkarretjes). Ik heb lange termijn meer vertrouwen in de URW strategie, ik verwacht dat de kleinere middelgrote winkelcentra het lastiger zullen krijgen. ECP probeert laatste jaren ook in te zetten op grotere winkelcentra (volgt URW?), kleiner vastgoed is verkocht en groter aangekocht (Woluwe) of winkelcentra worden uitgebreid.

Beide type winkelcentra (ECP / URW) hebben last van de grote veranderingen in de retail, toekomstige koersontwikkeling zal naar mijn idee niet ontzettend veel van elkaar afwijken (net als afgelopen decennium, ondanks Westfield overname). Mijn persoonlijke voorkeur is URW, maar ik kan mij prima voorstellen dat ik hier mis zit.

NLvalue 15 februari 2020 20:01

1

quote:
Lamsrust schreef op 15 februari 2020 19:19:
[...]

Ik heb ook de plattegrond van het Forum des Halles bekeken en daarop zie ik ook genoeg vakjes zonder naam. Ik houd derhalve vast aan de bezetting van 96% in de US flagships. Ik kan echter twee redenen bedenken waarom dit percentage hoger is dan de plaatjes lijken te zeggen:
- het is de financiele bezetting en niet de metrage bezetting: lege vloeren op -1 en +1, +2 hebben dan een lager gewicht vanwege de lagere huurprijs.
- big boxes die gerenoveerd worden, worden m.i. overgeheveld naar de projectleidingen pijplijn, waardoor de leegstand hierin niet meetelt voor het percentage.

Lamsrust, kijk even naar de definitie die ze gebruiken voor vacancy (p80) Voor de VS wijken ze af van EPRA. Ze delen appels over peren in de VS

Lamsrust 15 februari 2020 23:50

0

quote:
NLvalue schreef op 15 februari 2020 20:01:
[...]

Lamsrust, kijk even naar de definitie die ze gebruiken voor vacancy (p80) Voor de VS wijken ze af van EPRA. Ze delen appels over peren in de VS

Dank! Financieel cijfer dus zoals ik al opmerkte.

Branco P 16 februari 2020 08:45

1

quote:
NLvalue schreef op 15 februari 2020 20:01:
[...]

Lamsrust, kijk even naar de definitie die ze gebruiken voor vacancy (p80) Voor de VS wijken ze af van EPRA. Ze delen appels over peren in de VS

valt daar nu te concluderen dat de leegstand in de VS is toegenomen van 8,3% naar 9,1%? 9,1% is wel extreem. Waarom zit ik dan met 4 of 5% in mijn hoofd? Dat is zeker weer alleen voor de Flagships? 9,1% dan zijn mijn plattegrondanalyses wel degelijk realistisch. En uiteraard zijn alle plattegronden op de websites up to date. Dat zijn de websites voor het publiek... als die niet up to date zouden zijn.... dat zou pas extreem slecht zijn natuurlijk! Maar no worries, die plattegronden zijn zeker op to date. En er staan gewoon in ieder winkelcentrum van URW in de VS tussen de 20 en de 50 winkels leeg, in ieder object. Wat mij opvalt, iedere keer weer als ik de plattegronden bekijk, is hoe groot die centra zijn. Daar kunnen wij ons nauwelijks een voorstelling van maken, maar die centra zijn minimaal het dubbele van bijvoorbeeld een Amstelveen. Amstelveen over 2 verdiepingen met 4 Warenhuispanden waarvan minimaal 1, meestal 2 en soms zelfs 3 stuks leeg. Dat is het grootste probleem, ze zijn allemaal simpelweg te groot. Structurele leegstand is het gevolg.

Branco P 16 februari 2020 09:08

2

quote:
junkyard schreef op 15 februari 2020 19:45:
[...]

Sorry, maar ik denk niet dat je het beter weet dan Green Street op basis van alleen een (vaak niet actuele) plattegrond analyse ;)

Ik hoor vooral ECP management praten als ik dit bericht lees, hun verhaal neem ik met een korrel zout. Qua lokatie/dominantie zijn de ECP winkelcentra gemiddeld minder dan URW. De ECP/URW strategie is iets afwijkend. ECP zet in op kleinere (meer regionale) winkelcentra met een hyper/supermarkt als publiekstrekker, URW mikt op megamalls waarin (merk)beleving en entertainment centraal staat (zonder winkelkarretjes). Ik heb lange termijn meer vertrouwen in de URW strategie, ik verwacht dat de kleinere middelgrote winkelcentra het lastiger zullen krijgen. ECP probeert laatste jaren ook in te zetten op grotere winkelcentra (volgt URW?), kleiner vastgoed is verkocht en groter aangekocht (Woluwe) of winkelcentra worden uitgebreid.

Beide type winkelcentra (ECP / URW) hebben last van de grote veranderingen in de retail, toekomstige koersontwikkeling zal naar mijn idee niet ontzettend veel van elkaar afwijken (net als afgelopen decennium, ondanks Westfield overname). Mijn persoonlijke voorkeur is URW, maar ik kan mij prima voorstellen dat ik hier mis zit.

Even voor jouw beeld Junkyard, ik voer niet alleen een plattegrondanalyse uit (die overigens wel zeer belangrijk is! Als je dat niet doet, dan moet je niet in winkelvastgoed investeren) maar voor een langere termijn investering (zoals ik die bij ECP heb gedaan) kijk ik o.a. naar:

1. Land; vooruitzichten economisch
2. Regio; economisch sterke regio? Groeiregio? Ontwikkeling bevolkingsgroei
3. Stad/verzorgingsgebied: ontwikkeling bevolkingsgroei
4. Locatie ten opzichte van verzorgingsgebied: ligging/bereikbaarheid
5. Locatie ten opzichte van concurrentie: analyse concurrerende centra
6. Objectkenmerken: toegankelijkheid, parkeervoorziening (liefst gewoon op maaiveld, recht voor de deur), presentatie object, opzet c.q. lay-out (daar is de plattegrond!), spreiding van de trekkers, leegstandsanalyse, leegstandsontwikkeling, branchemix, omzetontwikkeling, ontwikkeling van het aantal bezoekers, en in geval van ECP specifiek de vraag in hoeverre de Hypermarkten herindeelbaar/verkleinbaar zijn.
7. Huurders: bedrijfsresultaten van de individuele huurders, kwaliteit van de individuele huurders, berichten uit de pers ten aanzien van de hoofdhuurders.
8. Organisatie/historie: management, omvang organisatie, track record, dealhistorie: van wie gekocht, onderdeel portefeuille deal, waarom verkocht verkoper

één van de leukste, en ook makkelijkste onderdelen, is het bekijken van de plattegronden omdat je meteen een heel goed beeld krijgt bij puntje nummer 6 en je weet ook meteen wie je onder puntje 7 (huurders) nader moet gaan analyseren.

Ik ben het niet met je eens dat URW en ECP met dezelfde problemen te maken hebben. URW naar 9% leegstand in de VS centra, en dat wordt de komende tijd eerder meer dan minder. ECP blijft stabiel met leegstand onder de 1%. Alleen dat moet al een indicatie geven dat er een structureel verschil is, en dat verschil zit hem met name in het feit dat de ECP centra een hele grote supermarkt hebben en geen warenhuizen. Supermarkten blijven ook in de toekomst publiek trekken, warenhuizen zijn een aflopende zaak (uitzondering voor absolute high end, zoals een Bijenkorf). Daarnaast zijn de meeste ECP centra gewoon op 1 verdieping (alleen begane grond) met een mooie grote parkeerplaats recht voor de deur en ze zijn niet overgedimensioneerd. Tot slot heeft URW het paard van Troje binnengehaald met de Westfield centra. Niet alleen gaat dat de resultaten structureel negatief beïnvloeden, het zegt ook iets over puntje 8 van mijn bovenstaande lijstje. De Westfield deal zegt veel over het huidige management: megalomaan, aandeelhouder volledig uit het oog verloren. Dat vind ik een groot risico voor de verdere toekomst van URW.

NLvalue 16 februari 2020 09:33

1

quote:
Branco P schreef op 16 februari 2020 08:45:
[...]

]valt daar nu te concluderen dat de leegstand in de VS is toegenomen van 8,3% naar 9,1%? 9,1% is wel extreem. Waarom zit ik dan met 4 of 5% in mijn hoofd? Dat is zeker weer alleen voor de Flagships? 9,1% dan zijn mijn plattegrondanalyses wel degelijk realistisch. En uiteraard zijn alle plattegronden op de websites up to date. Dat zijn de websites voor het publiek... als die niet up to date zouden zijn.... dat zou pas extreem slecht zijn natuurlijk! Maar no worries, die plattegronden zijn zeker op to date. En er staan gewoon in ieder winkelcentrum van URW in de VS tussen de 20 en de 50 winkels leeg, in ieder object. Wat mij opvalt, iedere keer weer als ik de plattegronden bekijk, is hoe groot die centra zijn. Daar kunnen wij ons nauwelijks een voorstelling van maken, maar die centra zijn minimaal het dubbele van bijvoorbeeld een Amstelveen. Amstelveen over 2 verdiepingen met 4 Warenhuispanden waarvan minimaal 1, meestal 2 en soms zelfs 3 stuks leeg. Dat is het grootste probleem, ze zijn allemaal simpelweg te groot. Structurele leegstand is het gevolg.

Dat klopt.

Ze begraven dat heel diep in de voetnoten (die je bij bedrijven die praten over dingen zoals “adjusted recurring EPS, core recurring EBITA of continuing operations ex FX” altijd moet lezen

Waar jullie (JY, Lamsrust, Branco) als vastgoed experts op t verkeerde been worden gezet door de IR afdeling is semantisch:

In de eerste pagina’s hebben ze het over “EPRA vacancy in de UK”, daarna over “occupancy in the US”. Dat is een zelfgekozen measure (niet EPRA) waarschijnlijk iets van verhuurde panden of m2/ totaal. Heeft niks met de vacancy cijfers te maken die ze rapporteren

Vrij misleidend

Het goede nieuws.. in juli was de US vacancy 11,2%

Het slecht nieuws is dat je niet weet of dat komt doordat ze a) daadwerkelijk meer huurders hebben/huur ontvangen, of b) ze de ERV van de vacant space in de financiële breuk verlagen..

junkyard 16 februari 2020 10:46

0

Bedankt voor de uitleg, Branco P. Ik wacht nog steeds op je WHV Frankrijk analyse per winkelcentrum (of heb ik dit gemist?), als je tijd en zin hebt... Ik probeer in te schatten hoe ver beneden boekwaarde WHV dit kwijt kan raken, en wie er in de markt is om dit te kopen.

Ik ben altijd negatief geweest over de Westfield aankoop, er is teveel betaald (zoals vaak bij overname), maar de strategische voordelen zie ik wel. Ik ben minder negatief over de US winkelcentra, ik ga niet mee in het wantrouwen dat hier heerst en vertrouw erop dat URW cijfers geen misleidende informatie bevat. Het is voor mij niet vreemd dat US cijfers op iets andere wijze worden getoond, zo is EPRA (European Public Real estate Association) enkel een Europese maatstaf en gelden er in US andere standaarden.

[verwijderd] 16 februari 2020 12:06

0

quote:
junkyard schreef op 15 februari 2020 13:43:
Westfield was een misser en achteraf qua timing extreem slecht. Klepierre had bijna een grotere misser begaan (Hammerson) en ook ECP heeft wat misgegrepen met Woluwe (te duur, slechte timing om tegen extreem lage yields aan te kopen en LTV te verhogen).

Prijs:
Te duur. Ik ben van mening dat voor de beste assets je altijd wel een premie zal moeten betalen. dat koop je nooit in de solden.
Timing:
Heel simpel gezegd.
Als het goed gaat wordt niet verkocht. Als het slecht gaat kan niet verkocht worden.
Dus eigenlijk blijft maar de top over.
(Of zoals bij WHA het dal (als het water je aan de lippen staat))

Als we dit nu ook beginnen denken over ECP met Woluwe Shopping zou dit dus ook betekenen dat met wat vertraging de Belgen ook de daling ingezet hebben.
En dat is vooral voor WHB slecht nieuws.
(het lijkt me dat een zwak WHB wel al in de koers van WHA zit)

[verwijderd] 16 februari 2020 12:15

0

quote:
junkyard schreef op 16 februari 2020 10:46:
Ik ben altijd negatief geweest over de Westfield aankoop, er is teveel betaald (zoals vaak bij overname), maar de strategische voordelen zie ik wel.

Welke strategische voordelen?
Gaarne nadere uitleg.

junkyard 16 februari 2020 12:40

0

quote:
crux schreef op 16 februari 2020 12:15:
[...]
Welke strategische voordelen?
Gaarne nadere uitleg.

Zie URW presentaties waarin Westfield voordelen worden herhaald, ik ga deels mee in het strategisch verhaal van URW management.

URW kan retailers helpen de oceaan over te steken, en heeft meer slagkracht/onderhandelingskracht naar huurders, door unieke portefeuille met dominante winkelcentra op toplokaties EU en US. Daarnaast biedt omvang voordelen, meer data/inzichten huurders en bezoekers, lagere financieringslasten (extreem lage spreads), en meer professionele/specialistische kennis in eigen beheer te ontwikkelen.

Grotere omvang biedt ook nadelen. Moeilijk te zeggen hoe goed de Westfield integratie (personeel, cultuurverschil) werkelijk loopt.

[verwijderd] 16 februari 2020 14:48

0

Bedankt junkyard.

Branco P 16 februari 2020 15:16

0

quote:
junkyard schreef op 16 februari 2020 12:40:
[...]

Zie URW presentaties waarin Westfield voordelen worden herhaald, ik ga deels mee in het strategisch verhaal van URW management.

URW kan retailers helpen de oceaan over te steken, en heeft meer slagkracht/onderhandelingskracht naar huurders, door unieke portefeuille met dominante winkelcentra op toplokaties EU en US. Daarnaast biedt omvang voordelen, meer data/inzichten huurders en bezoekers, lagere financieringslasten (extreem lage spreads), en meer professionele/specialistische kennis in eigen beheer te ontwikkelen.

Grotere omvang biedt ook nadelen. Moeilijk te zeggen hoe goed de Westfield integratie (personeel, cultuurverschil) werkelijk loopt.

Het hele Westfield synergieverhaal, waaronder nu het omlabelen van mooie Europese centra naar Westfield centra is grotendeels bedoeld om de hoge goodwill goed te praten. Met andere woorden: UR heeft veel en veel te veel betaald voor Westfield US+UK. CEO wilde desalniettemin TOCH doorzetten... en dus alles uit de kast gehaald... heel veel tunnelvisie ontwikkeld... flauw verhaal over "one brand" Westfield en dan maar een hoge goodwill op de balans zetten. Tjonge jonge, wat ik nu eigenlijk nog steeds niet kan begrijpen.... want grote beleggers moeten dit toch allemaal ook meteen gezien en geweten hebben... is waarom de meerderheid van de aandeelhouders deie overname van Westfield hebben goedgekeurd?! Mijn vermoeden is dat er veel Franse Institutionele aandeelhouders mee zijn gegaan in het megalomane idee om wereldspeler te worden... een Frans bedrijf als toekomstig grootste eigenaar van winkelcentra.. wereldwijd... ja dat vinden Fransen wel mooi, me dunkt... Nou dan wel 50% van de waarde van je aandelen in de Poubelle gegooid... dat is dan maar zo :-) (is toch niet hun eigen geld, maar van gepensioneerden en verzekerden)

junkyard 16 februari 2020 15:29

1

Aandeelhouders hadden weinig te kiezen, breakfees waren zeer stevig en er is volledig op overname voorgesorteerd voordat aandeelhouders hierover konden stemmen. Aandeelhouders die zich hier niet in konden vinden hebben hun aandelen verkocht, er is een grote verkoopgolf geweest na aankondiging van de Westfield overname.

Toch zie ik wel enige deal rationale (naast het management / bonus perspectief).

Groot deel van de koersdaling over afgelopen jaren komt niet door Westfield, maar doordat investeerders geld wegtrekken uit al het retailvastgoed. URW was hier wel gevoeliger voor, omdat de risicograad (LTV) net was verhoogd door de Westfield overname. ECP zat qua timing (LTV verhoging) ook niet zo gunstig met de Woluwe aankoop (waar ook al aardig op afgeboekt is, en wat nu tegen te hoge boekwaarde op de balans staat).

[verwijderd] 16 februari 2020 18:14

0

quote:
Branco P schreef op 16 februari 2020 15:16:
[...]

.. want grote beleggers moeten dit toch allemaal ook meteen gezien en geweten hebben....

Jan met de pet kan niets goed zeggen over Trump of de Brexit.... en daar ga je nu net enorm uitbreiden... en je kunt niet vlug genoeg hun naam overnemen... en volgende stap hun taal en uiteindelijk ook hun munt....

die grote kijken verder in de toekonst dan 2-3 jaar....
en als je 20-30 jaar vooruitkijkt dan bestaat de EEG en de euro niet meer...

tegen dan is iedereen alang vergeten dat Westfield ooit hun hoofdplaats in Parijs had en eigenlijk Unibail noemde.

NLvalue 16 februari 2020 18:52

0

Goed, we zijn het er allemaal over eens , de leegstand in de VS is 9,3%..EN een stuk groter dan de vastgoed experts op dit forum zich realiseerden.

Branco wordt gesterkt in z’n opinie over URW
Junkyard dekt de mantel der liefde over deze materieel nieuwe info voor hem

Lamsrust - quo vadis?

junkyard 16 februari 2020 22:40

0

We zijn het niet eens, ik volg de URW cijfers nlvalue :)

NLvalue 16 februari 2020 22:50

0

quote:
junkyard schreef op 16 februari 2020 22:40:
We zijn het niet eens, ik volg de URW cijfers nlvalue :)

Dan zeg ik, welterusten, en slaapwandel lekker verder..

images-urw.azureedge.net/-/media/Corp...

P81 hebben ze de vacancy rate voor je uitgespeld: 9+%

Vertraagd	7 feb 2025 17:35
Koers	81,100
Verschil	-0,420 (-0,52%)
Hoog	82,580
Laag	80,680
Volume	268.179
Volume gemiddeld	303.685
Volume gisteren	556.142

10 jan	Unibail verkoopt belang in Tsjechisch...
06 jan	Unibail verkoopt een belang in Westfi...
04 okt	Xavier Niel stapt op als commissaris ...
04 sep	Obligatie: Unibail-Rodamco-Westfield ...
okt '23	Unibail verkoopt groot Frans winkelce...	2
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed flink ...	1
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed ligt e...
sep '23	Unibail-Rodamco verkoopt Amerikaans w...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield houdt huuri...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt Am...

Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail-Rodamco-Westfield - 2020

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD nieuws