Branco P schreef op 28 maart 2022 09:16:
Ik denk Junkyard, dat je de Woluwe aankoop bij ECP niet kunt vergelijken met de Westfield aankoop door Unibail.
De overeenkomst is dat er te veel betaald is, in zoverre kun je de aankopen vergelijken. En in beide gevallen was de timing ongelukkig en hadden beide bedrijven veel beter hun kruit droog kunnen houden om juist later te kunnen profiteren van koopjes in de markt. Maar de Westfield portefeuille is sinds de aankoop totaal in elkaar gestort. Leegstand die opliep naar (ik meen 12 a 14%) en daarnaast bestaat die portefeuille uit veel te grote megamalls met 200+ winkels per Mall en spookpassages met leegstand. Winkelcentra waarbij de sleutel is ingeleverd bij de financier, dat soort problematiek. Westfield was een miskoop.
Bij Woluwe is er geen sprake van toegenomen leegstand en ook de huurniveaus zijn op peil gebleven. Het winkelcentrum is niet te groot en er is uitbreidingspotentieel. Door de diverse deeleigendommen onder één noemer te brengen zijn er nieuwe mogelijkheden ontstaan die de voormalige individuele eigenaren niet hadden. Het probleem bij Woluwe is nu de tussentijdse waardering. Structurele problemen, zoals in de Westfield portefeuille, zijn er niet. Als de komende twee jaar de NIY op de waarderingen weer van 4,4% terug naar 4% zou bewegen (wat in mijn ogen niet ondenkbaar is) en de beoogde uitbreiding mag worden gerealiseerd (het ziet ernaar uit dat dit gaat lukken, al duurt het langer dan gedacht) dan kun je niet spreken van een miskoop. Er is destijds wel iets teveel betaald.
Ik denk dat het belangrijk is om dit onderscheid te maken. De koers van URW doet nu 63 euro ten opzichte van 141 begin 2020. De koers van ECP doet 22,80 ten opzichte van 23,85 begin 2020.
Dat gezegd hebbende was de aankoop van Woluwe een tactische misser en had ECP op een later moment andere (wellicht betere) objecten kunnen aankopen tegen attractievere voorwaarden. Ik zie liever het type object zoals Chasse Sud, daar had ECP er een stuk of 5 van hebben kunnen bijkopen wellicht. Dat had van ECP een nog mooiere belegging gemaakt. ECP heeft al aangegeven dat ze na het verkrijgen van de bouwvergunning een Joint Venture partner wil zoeken voor Woluwe. Dat zou ik toejuichen.
Alle overige beursgenoteerde vastgoedbedrijven hebben overigens ook niet kunnen profiteren van de situatie in de markt. URW, KLEP, WHA, CAR, MERC, allemaal werden ze in de verkoopstand gedwongen. Het zijn de PE fondsen en de vermogende particulieren die het laaghangend fruit hebben mogen plukken. Met uitzondering van WHA kan ik de prijzen daarbij echter nu ook weer niet als extreme koopjes betitelen.
Als je belegger bent in ECP met een substantiële stake, dan zou ik geen reden kunnen bedenken om niet even een dagje Brussel te doen. Als je geen auto hebt, dan rijden er ook treinen. Leuk dagje uit.