Ik heb even naar renewals/relettings gekeken in Woluwe in de afgelopen kwartalen. ECP rapporteert steeds de 12-maands resultaten, maar als je die ieder kwartaal naast elkaar zet kun je toch een benadering maken van wat er in Q1 2022 gebeurd is. Ik snap overigens dat ECP de 12-maands resultaten geeft want rapporteer je per kwartaal dan kan 1 verhuurdeal voor extreme uitslagen zorgen. Zeker wanneer je in een bepaalde regio maar 1 object hebt waar gemiddeld slechts 4 verhuur-/verlengingsdeals per kwartaal plaatsvinden.
In Q1 2022 heeft ECP circa 4 deals meegenomen in de berekening voor Woluwe. Met uitzondering van Q1 2021 (ca. 10 deals) is die ca. 4 deals ook gebruikelijk in Woluwe. De 4 voorgaande kwartalen lag de 12-maands gemiddelde uplift iets onder +1% en nu is dat 12-maands gemiddelde opeens -3,4%. Mijn - mogelijk te kort door de bocht - deductie is dat de ca. 4 deals in Q1 2022 tegen een gemiddelde "uplift" van circa -15% hebben plaatsgevonden.
We weten niet welke deals precies zijn meegenomen in Q1 2022 maar wat er gebeurd is, is dat WE (fashion) is vertrokken en AS Adventure (fashion, outdoor, sport) is verplaatst naar deze unit. Deze unit is kleiner en AS Adventure heeft het assortiment teruggebracht tot met name sport en outdoor. AS Adventure betaalt zeker minder dan WE voorheen.
FNAC (multimedia ect.) heeft vervolgens de unit van AS Adventure aangehuurd, maar zal daar minder huur voor betalen dan AS Adventure voorheen. FNAC is wel een mooie trekker.
En Mango (fashion) heeft de unit van vertrekkend huurder ESPRIT (fashion) aangehuurd. Mango is wat mij betreft een attractievere betere huurder dan ESPRIT, maar smaken kunnen verschillen. Wel zal Mango minder betalen dan ESPRIT voorheen.
Of deze transacties de verklaring zijn is natuurlijk maar een gok maar ik vermoed dat transacties worden meegenomen in het kwartaal waarin de winkel wordt opgeleverd aan de betreffende huurder, en dan zou het aardig kunnen kloppen.
De deals hebben de attractiviteit van het winkelcentrum iets verder verhoogd (zou gunstig moeten zijn voor de NIY), maar dat de grote retailers op dit moment bij dit soort winkelcentra een goede onderhandelingspositie hebben moge duidelijk zijn.
De komende 1 a 2 kwartalen zal dat twaalf-maands gemiddelde naar verwachting per saldo negatief blijven. Belangrijk is dan dat dat gemiddelde minder negatief is dan die -3,4% van nu. Dus bijvoorbeeld -2% en vervolgens -1% in Q2 en Q3 zou mooi zijn.
De aankoop van Woluwe heeft zeker nog geen plezier opgeleverd, maar met een leegstand van 0,6% en de transformatie naar een steeds attractiever winkelcentrum is het ook zeker geen bleeder, zoals Westfield dat wel is voor URW. Met 0,6% leegstand houd je de omzetten van retailers iig op niveau en bovenstaande transacties moeten zich later terugverdienen bij de huurverhogingen en indexeringen bij alle kleine huurders.
Overigens zag ik zojuist op de plattegrond dat de unit van ING in de "kelder" is leeggekomen. Mijn ervaring is dat banken relatief hoge huren betalen (mede vanwege BTW compensatie) en die unit is niet in kleinere units te splitsen dus die wederverhuur zal ook geen uplift geven. De huurniveaus in de kelder zullen evenwel duidelijk lager zijn dus het zal waarschijnlijk minder effect hebben op het gemiddelde dan de bovenbeschreven transacties.
Het is dus nog even de adem inhouden bij Woluwe. Binnenkort zal ik er weer eens een keer langsrijden.