Eurobench.com

Lamsrust 4 oktober 2023 13:06

0

quote:
konijnenmelkertbaan schreef op 4 oktober 2023 11:59:
De 10-jaars wordt vaak als indicator (voorspeller) gebruikt voor de beleidsrente. Dat die nu stijgt hoeft natuurlijk niet te betekenen dat er snel weer een stijging aankomt, maar het is op zijn minst een indicator dat een daling langer op zich laat wachten.

Daarnaast heeft URW vastgoed in de USA. De rente op de laatst opgenomen lening voor Westfield Century City was naar ik meen dik 7%, dus bij een stijging van de USA tarieven nemen de kosten van refinance toe, hetgeen relevant is nu URW de flagships aldaar nog een tijdje lijkt aan te willen houden.

matin 4 oktober 2023 21:41

1

quote:
Lamsrust schreef op 4 oktober 2023 13:06:
[...]

Daarnaast heeft URW vastgoed in de USA. De rente op de laatst opgenomen lening voor Westfield Century City was naar ik meen dik 7%, dus bij een stijging van de USA tarieven nemen de kosten van refinance toe, hetgeen relevant is nu URW de flagships aldaar nog een tijdje lijkt aan te willen houden.

Nog een extra reden om het dividend in te houden over 2023..
De leenkosten overall naar beneden brengen.

HCohen 5 oktober 2023 06:50

0

Plans for Development at Montgomery Mall as Westfield Pulls Back From Plan to Sell U.S. Properties
mocoshow.com/blog/plans-for-developme...

Lamsrust 5 oktober 2023 08:01

1

quote:
HCohen schreef op 5 oktober 2023 06:50:
Plans for Development at Montgomery Mall as Westfield Pulls Back From Plan to Sell U.S. Properties
mocoshow.com/blog/plans-for-developme...

Herhaling van nieuws over plannen die er al tijdje liggen.

Hieruit blijkt dat URW ter zake Montgomery geen nieuwe stappen heeft gezet:

storereporter.com/westfield-montgomer...

Ik blijf van mening dat indien er geen koper komt URW de sleutels van Montgomery inlevert bij de CMBS houders in 2024 en haar nieuwe CAPEX ronde inzet voor de echte top malls in de US. Immers een enorm CAPEX programma opzetten vertraagt de schuldafbouw. Beter op de minst goede US flagships je verlies nemen en de CAPEX beperken tot de echte goede malls.

HCohen 5 oktober 2023 08:14

0

quote:
Lamsrust schreef op 5 oktober 2023 08:01:
[...]

Herhaling van nieuws over plannen die er al tijdje liggen.

Hieruit blijkt dat URW ter zake Montgomery geen nieuwe stappen heeft gezet:

storereporter.com/westfield-montgomer...

Ik blijf van mening dat indien er geen koper komt URW de sleutels van Montgomery inlevert bij de CMBS houders in 2024 en haar nieuwe CAPEX ronde inzet voor de echte top malls in de US. Immers een enorm CAPEX programma opzetten vertraagt de schuldafbouw. Beter op de minst goede US flagships je verlies nemen en de CAPEX beperken tot de echte goede malls.

Meer details(oa concept visueel).
Het door jou gerefereerde artikel sluit letterlijk af met Quote 'URW spokesman Robyn Cotelli downplayed that report, saying there’s currently no timeline for when the redevelopment might happen — or whether it will happen at all. “We will absolutely be in touch when there is news to share,” she tells us'.
Wellicht wordt kans op verkoop vergroot door nadruk op potentie.
In elk geval zat er voor mij een nieuws-element in.

Branco P 5 oktober 2023 15:37

0

quote:
Lamsrust schreef op 4 oktober 2023 13:06:
[...]

Daarnaast heeft URW vastgoed in de USA. De rente op de laatst opgenomen lening voor Westfield Century City was naar ik meen dik 7%, dus bij een stijging van de USA tarieven nemen de kosten van refinance toe, hetgeen relevant is nu URW de flagships aldaar nog een tijdje lijkt aan te willen houden.

Willen niet, maar met de huidige hoge rentes, en met name de onzekerheid over de ontwikkeling daarvan, heeft URW niet veel keus, tenzij er een koper is die het allemaal wel even met eigen geld wil opkopen. Maar die kans is vrijwel nihil.

Geld investeren in de herontwikkeling van de Montgomery Mall, gaat niet gebeuren. Het is ook helemaal geen echte herontwikkeling, maar er worden volgens dat plan o.a. nieuwe appartementen en een nieuwe outdoor dining area ernaast gebouwd. Dat noem ik geen herontwikkeling. De Mall zelf blijft dan problematisch. Bovendien rendeert nu geen enkele bouw/ontwikkeling vanwege de hoge rentes en hoge bouwkosten.

Dus het scenario sleutels inleveren in 2024 is niet onwaarschijnlijk.

Capex alleen inzetten voor echte herontwikkeling binnen de bestaande objecten die daadwerkelijk waarde toevoegen. Dan denk je al snel aan het samenvoegen van leegstaande winkelruimtes waarvoor je al een getekend huurcontract hebt met een grote winkelketen.

Branco P 5 oktober 2023 15:52

0

Een klein deel van het Montgomery plan is overigens, zie ik nu, de sloop van een (leeg) warenhuis en dat zou dan (vermoedelijk) bebouwd worden met nieuwe commerciële functies en in ieder geval ook woningen. Ik word daar ook niet vrolijk van. Ga met een Primark of een grote supermarktketen om tafel en kijk welke grote lege warenhuizen ze eventueel zouden willen aanhuren tegen hele lage huren en ga daarmee aan de slag. Dat is overzichtelijk, kan snel, en is een boost voor de rest van het winkelcentrum.

Verder is het wel zo dat de USA Malls over mega parkeerterreinen beschikken waar je naar hartenlust appartementen op zou kunnen bouwen (dit in tegenstelling tot b.v. een Wereldhave) maar in de USA is nu eenmaal niet het ruimtegebrek zoals wij dat kennen en de Malls liggen niet bepaald in de meest inspirerende omgevingen om te willen wonen (bedrijventerreinen). Dus er zijn ook geen woningontwikkelaars die daar dan bovenop springen lijkt mij en al helemaal niet nu want financieren gaat ff niet.

Mr. Fleming 6 oktober 2023 11:40

1

www.vastgoedmarkt.nl/186269/matthijs-...

Matthijs Storm kandidaat Vastgoedman 2023: 'Hij kreeg Wereldhave op de rit'
Peter Hanff Gepubliceerd: 5 okt. 2023Gewijzigd: 5 okt. 2023

[k weet nog wel dat hier op het forum op Storm werd afgegeven, als zijnde zijn strategie een complete mislukking zijn..
En de man een grote faalhaas zou zijn..

Denkt de markt en de media en de vastgoedwereld toch klaarblijkelijk een beetje anders over..
In dit PB staat dat het vastgoed wel degelijk in waarde is toegenomen dankzij Storm's transformatie van malls naar servicecenters..
Ergo, hogere waarde vastgoed, is een verbeterende LtV, is meer ruimte voor dividend, dat WH dan ook wél gewoon uitkeert..€ 1.30 netto In tegenstelling tot een URW(Nog! moet & zal in 2024 anders zijn)

Maar tot nu toe heeft Storm dus wel mooi gelijk gelijk gekregen met zijn nieuwe startegie en zou je haast zeggen, kijk en Leer URW,
Je ziet het ook terug in de relatieve koersen van beide, Wereldhave heeft URW er wel met een % of 20 uitgeperformed..
Ik ben persoonlijk in beide belegt en WH heeft wel 20% betere prestatie laten zien dit jaar

Deze week maakt Vastgoedmarkt de genomineerden bekend voor de Vastgoedman/-vrouw van het jaar-award. De vijfde genomineerde is Matthijs Storm, ceo van Wereldhave.

Matthijs Storm houdt niet van half werk. Een van de eerste maatregelen na zijn aantreden in 2019 als ceo van Wereldhave, was nieuwe taxateurs aanstellen. Die zetten flink het mes in de waardering. De beursgenoteerde vastgoedonderneming sloot 2019 af met een negatieve herwaardering van 448 miljoen euro.

Nadat die eerste pijn was genomen, verkocht Wereldhave niet-strategische bezittingen tegen aanzienlijke kortingen ten opzichte van de boekwaarde. Het geld dat Storm ermee vrijspeelde, investeerde hij in de transformatie van winkelcentra naar full service centra. Een kwart van de winkelruimte krijgt andere functies, zoals entertainment, fitness, gezondheidszorg en flexibele kantoren.

Dat deed pijn
Er was kritiek op zijn aanpak, bijvoorbeeld op de prijzen waartegen Wereldhave bezittingen verkocht. Een Franse portefeuille ging weg tegen een korting van 40 procent. Tweehonderd miljoen euro beneden de boekwaarde, dat deed wel pijn en daar vonden aandeelhouders en analisten wat van. Anderen bestempelden de transformatiestrategie als te conservatief en vonden dat die operatie te laat in gang was gezet.

Maar hij deed het, in een bepaald niet gemakkelijke tijd. Storm was nog maar net aangetreden en hij had de transformatiestrategie nog maar net aangekondigd, of de coronacrisis gooide roet in het eten. Lockdowns brachten retailers in betalingsproblemen. Wereldhave ontving minder huur en zag de waarde van de portefeuille dalen. Die afboeking op het bezit gaf opwaartse druk op de schuldgraad, dus zette Storm de rem op het transformatieprogramma.

Lagere risicopremie
Storm moest dus geduld hebben, maar na oplevering van de eerste full service centers onderschreven taxateurs de visie van Wereldhave dat de strategie waarde genereert. Een deel van de nieuwe gebruikers betaalde weliswaar minder huur, maar de kans op leegstand daalde en de risicopremie ook. Onderaan de streep steeg de waarde van de getransformeerde objecten.

En dat in een tijd dat de bodem voor de waarden van retail nog niet was bereikt. 'Uit de leegstand in bijvoorbeeld de Kalverstraat in Amsterdam kun je afleiden dat huren in highstreets nog erg onder druk staan', zei Storm in juli 2023 tegen Vastgoedmarkt. 'Wij zijn in een ander segment actief: middelgrote winkelcentra in buitenwijken of satellieten van grote steden.'
Nagenoeg vlakke herwaardering

'Over die winkelcentra hebben we altijd controle en de leegstand bedraagt maar een paar procent. We richten ons meer op lokale behoeften. Dat werkt. Vorig jaar hadden we een nagenoeg vlakke herwaardering. Nu zien we zelfs weer een plusje. Want huren stijgen. En bij goed verhuurde full service centers daalt na de oplevering het aanvangsrendement', aldus Storm.
Storm, zo constateert de jury, zwom tegen de stroom in terwijl het full service center ook nog werd verguisd. Nu begint het concept vruchten af te werpen. Of Wereldhave meer dan de inflatiecorrectie kan doorvoeren is afwachten. Maar hoe dan ook vindt de jury het knap dat hij Wereldhave op de rit heeft gekregen.

CV Matthijs Storm
Opleiding Bedrijfseconomie, Universiteit Tilburg/Maastricht (1998-2002)
Werk Analist Kempen & Co (1998-2002)
Hoofd vastgoedonderzoek, Fortis Bank (2006-2007)
Portfolio manager en senior vice president, CBRE Clarion Securities (2007-2011)
Hoofd vastgoed Kempen (2011-2019)
Ceo Wereldhave (2019-heden)

Kandidaten
Er zijn vijf genomineerden voor de prijs, deze week worden de andere kandidaten bekend gemaakt. Rob Haans, Ton Hillen, Marcus Meijer en Sander van Oss zijn de andere kandidaten. De winnaar wordt bekendgemaakt op het Nationaal Vastgoed Diner op 2 november in Amsterdam.

Lamsrust 6 oktober 2023 14:58

1

quote:
Mr. Fleming schreef op 6 oktober 2023 11:40:
www.vastgoedmarkt.nl/186269/matthijs-...

Matthijs Storm kandidaat Vastgoedman 2023: 'Hij kreeg Wereldhave op de rit'
Peter Hanff Gepubliceerd: 5 okt. 2023Gewijzigd: 5 okt. 2023

[k weet nog wel dat hier op het forum op Storm werd afgegeven, als zijnde zijn strategie een complete mislukking zijn..
En de man een grote faalhaas zou zijn..

Denkt de markt en de media en de vastgoedwereld toch klaarblijkelijk een beetje anders over..
In dit PB staat dat het vastgoed wel degelijk in waarde is toegenomen dankzij Storm's transformatie van malls naar servicecenters..
Ergo, hogere waarde vastgoed, is een verbeterende LtV, is meer ruimte voor dividend, dat WH dan ook wél gewoon uitkeert..€ 1.30 netto In tegenstelling tot een URW(Nog! moet & zal in 2024 anders zijn)

Maar tot nu toe heeft Storm dus wel mooi gelijk gelijk gekregen met zijn nieuwe startegie en zou je haast zeggen, kijk en Leer URW,
Je ziet het ook terug in de relatieve koersen van beide, Wereldhave heeft URW er wel met een % of 20 uitgeperformed..
Ik ben persoonlijk in beide belegt en WH heeft wel 20% betere prestatie laten zien dit jaar
.[/i]

Nou, kennelijk is er een gebrek aan kandidaten. Voor de aandeelhouders die WHV allang in portfolio hebben heeft Storm veel waarde vernietigd door panden ver beneden de boekwaarde te verkopen om dit geld te gebruiken om capex in bestaande panden te stoppen. Dat deze hierdoor in waarde toenemen vind ik niet zo bijzonder. Daarnaast heeft WHV nog steeds een te hoge LTV i.e. om de FSC strategie door te zetten moet hij wederom panden met korting gaan verkopen.

URW management heeft een LT visie met maximalisatie van aandeelhouderswaarde door nu NIET de US Flag ship centra met korting te verkopen doch deze met capex investeringen nog aantrekkelijker te maken voor toekomstige kopers. Daarnaast behaalt URW in Europa een positieve MGR van 4.6% (groep: 12.5%) zonder significante capex investeringen, waarbij die van WHV met 2.3% daalt en in NL zelfs met 4.9% daalt.

Ik zit ook in WHV maar ben ingestapt na alle waardedalingen en koersdalingen, i.e. voor instappers rond de E 13 was het een prima deal idd.

Branco P 6 oktober 2023 15:08

4

Wereldhave met URW vergelijken is natuurlijk niet valide, maar pak eens een Eurocommercial: die koers staat min of meer gelijk aan de koers per augustus 2019. Storm heeft er bij Wereldhave sinds augustus 2019 alvast 25% afgekregen. De capex die in de winkelcentra is gestopt is hoger dan de toegevoegde waarde. Winkelcentra werden voor absolute bodemprijzen verkocht, ongeëvenaard in de markt. En onlangs nog vol bravoure melden dat hij de volle inflatie door de mik van de huurders heeft geduwd, terwijl die huurders ook al de volle hogere energielasten voor hun rekening krijgen. Leegstand daardoor uiteraard meteen wat toegenomen, ondanks de hele FSC operatie. In een andere zaak heeft de rechter al aangegeven dat de volledige inflatie doorrekenen niet OK is omdat er lucht zit in het Nederlandse inflatiecijfer. Dat zal ook nog gevolgen hebben voor Wereldhave.

Bij URW kijken ze zeer zeker niet naar WHA, dat kan ik je wel vertellen. Wel had Storm naar URW mogen kijken en in ieder geval geen dividend moeten uitkeren. Dan was er alvast minder kapitaal vernietigd.

Lamsrust 6 oktober 2023 15:51

0

quote:
Branco P schreef op 6 oktober 2023 15:08:
Wereldhave met URW vergelijken is natuurlijk niet valide, maar pak eens een Eurocommercial: die koers staat min of meer gelijk aan de koers per augustus 2019. Storm heeft er bij Wereldhave sinds augustus 2019 alvast 25% afgekregen. De capex die in de winkelcentra is gestopt is hoger dan de toegevoegde waarde. Winkelcentra werden voor absolute bodemprijzen verkocht, ongeëvenaard in de markt. En onlangs nog vol bravoure melden dat hij de volle inflatie door de mik van de huurders heeft geduwd, terwijl die huurders ook al de volle hogere energielasten voor hun rekening krijgen. Leegstand daardoor uiteraard meteen wat toegenomen, ondanks de hele FSC operatie. In een andere zaak heeft de rechter al aangegeven dat de volledige inflatie doorrekenen niet OK is omdat er lucht zit in het Nederlandse inflatiecijfer. Dat zal ook nog gevolgen hebben voor Wereldhave.

Bij URW kijken ze zeer zeker niet naar WHA, dat kan ik je wel vertellen. Wel had Storm naar URW mogen kijken en in ieder geval geen dividend moeten uitkeren. Dan was er alvast minder kapitaal vernietigd.

Goede bijdrage. onbegrijpelijk dat hij wordt voorgedragen voor vastgoedman 2023.

Mr. Fleming 6 oktober 2023 16:14

1

quote:
Branco P schreef op 6 oktober 2023 15:08:
Wereldhave met URW vergelijken is natuurlijk niet valide, maar pak eens een Eurocommercial: die koers staat min of meer gelijk aan de koers per augustus 2019. Storm heeft er bij Wereldhave sinds augustus 2019 alvast 25% afgekregen. De capex die in de winkelcentra is gestopt is hoger dan de toegevoegde waarde. Winkelcentra werden voor absolute bodemprijzen verkocht, ongeëvenaard in de markt. En onlangs nog vol bravoure melden dat hij de volle inflatie door de mik van de huurders heeft geduwd, terwijl die huurders ook al de volle hogere energielasten voor hun rekening krijgen. Leegstand daardoor uiteraard meteen wat toegenomen, ondanks de hele FSC operatie. In een andere zaak heeft de rechter al aangegeven dat de volledige inflatie doorrekenen niet OK is omdat er lucht zit in het Nederlandse inflatiecijfer. Dat zal ook nog gevolgen hebben voor Wereldhave.

Bij URW kijken ze zeer zeker niet naar WHA, dat kan ik je wel vertellen. Wel had Storm naar URW mogen kijken en in ieder geval geen dividend moeten uitkeren. Dan was er alvast minder kapitaal vernietigd.

Zonder dividend had WH op € 7 gestaan.. Dividend schrappen bij REIT's is als het kind met het badwater weggooien..
Alle LtV's en alle VS assets die dan wel of niet met zoveel % korting verkocht worden, alle rentes die gehedged worden, alle huren die geïndexeerd worden, wat maakt het allemaal uit als je er als investeerder in URW geen zak voor terugkrijgt..

Beter iets dan niets..

Het zegt ook gewoon iets als URW weer dividend zou opschorten, dan houden ze zich gewoon niet aan hun woord. En dan wordt het ook steeds makkelijker om het volgende jaar dan wéér op te schorten, want dan is er vast ook weer iets vreselijks aan de hand op het macro-economische wereldtoneel.. Wordt dan een gebed zonder einde en URW kan de plee in dan met een koers lager als die van WH..
Als je dan ook als bestuur dan ook maar helemaal niets, maar dan ook niets op je aandeelhouders uitdoet, dan zie je ze gewoon niet staan. En dan is dit bestuur gewoon geen haar beter als die andere afgetreden CEO Christophe Cuvillier..

Storm denkt gewoon wel aan zijn aandeelhouders, dát heeft ie alvast wel voor op URW-bestuur..

Maar goed, we zullen zien feb 2924 bij de Q-cijfers wat ze gaan zeggen..

konijnenmelkertbaan 6 oktober 2023 17:38

0

quote:
Mr. Fleming schreef op 6 oktober 2023 16:14:
[...]

Maar goed, we zullen zien feb 2924 bij de Q-cijfers wat ze gaan zeggen..

Zo lang wil ik ook niet op dividend wachten

matin 6 oktober 2023 20:10

4

Maar heren.

Het geld verdwijnt niet maar wordt aangewend om de schuld naar beneden te brengen.

Mogen ze van mij 10 jaar doen,

Staat de koers op € 250.

De reken voorbeelden staan al op dit draadje.

Met dank aan Branco P

Lamsrust 7 oktober 2023 09:59

0

quote:
matin schreef op 6 oktober 2023 20:10:
Maar heren.

Het geld verdwijnt niet maar wordt aangewend om de schuld naar beneden te brengen.

Mogen ze van mij 10 jaar doen,

Staat de koers op € 250.

De reken voorbeelden staan al op dit draadje.

Met dank aan Branco P

Eens. De totale schuld is nu E 22.2 mrd en een gezond schuldniveau bij een asset portfolio van E 50 mrd is zeg E 18 mrd. Er moet dus nog dik E 4 mrd af, waarvan dik E 1.2 mrd te realiseren is door verkoop US regionals plus E 700 mln aan EU assets. Dan kom je op E 21 mrd uit ultimo 2023.

Bij een dividend van E 2.50 per aandeel vanaf 2024 en E 300 mln reservering voor capex per jaar, gaat het tot ultimo 2027 duren tot we daar zijn via winstinhouding. Zonder dit dividend of met wat kleine verkopen hier en daar een jaar eerder. Tijdpad om de balans op orde te brengen zonder echt grote verkopen vanaf nu dus nog ongeveer 3 jaar.

Mr. Fleming 7 oktober 2023 11:23

2

quote:
Lamsrust schreef op 7 oktober 2023 09:59:
[...]

Eens. De totale schuld is nu E 22.2 mrd en een gezond schuldniveau bij een asset portfolio van E 50 mrd is zeg E 18 mrd. Er moet dus nog dik E 4 mrd af, waarvan dik E 1.2 mrd te realiseren is door verkoop US regionals plus E 700 mln aan EU assets. Dan kom je op E 21 mrd uit ultimo 2023.

Bij een dividend van E 2.50 per aandeel vanaf 2024 en E 300 mln reservering voor capex per jaar, gaat het tot ultimo 2027 duren tot we daar zijn via winstinhouding. Zonder dit dividend of met wat kleine verkopen hier en daar een jaar eerder. Tijdpad om de balans op orde te brengen zonder echt grote verkopen vanaf nu dus nog ongeveer 3 jaar.

Allereerst even een oproep: Wil iedereen in het bezit van URW-aandelen en als broker de Giro, De Giro bellen( tel: De Giro: (020) 535 34 96 )
En vragen of ze aan de slag willen om de administratie op order te brengen, opdat ook bij de Giro de franse dividendbelasting gewoon teruggevorderd kan worden?

Bij broker Saxo is dit al wel mogelijk, heb de Giro gebeld en ze staan daar nogal laconiek in.. Als voldoende beleggers bellen met deze vraag zullen de benodigde actie wel ondernemen.. Volstaat dan om als URW-belegger enkele formulieren in te vullen, aangeleverd door de Giro..

Anders wordt het een extra Saxo rekening openen hiervoor en de stukken daar naartoe overschrijven. Bij elkaar (€ 29 per regel Giro en 90) saxo plus maandelijkse fee van 12 euro, ook toch best kostbaar, kijkende naar de jaar op jaar abo kosten Saxo..

Dus belt allen in Grote Getale, misschien veranderd de Giro op tijd(voor feb. 2024) haar beleid..!

Verder, € 2,50 is een begin. Kan wel aangeven dat 3 jaar wachten zat is en dat het me enorm de keel uithangt. Dus ze zouden er goed aan doen om wel degelijk idd om iets van een dividend in te stellen.. Willen ze muiterijen voorkomen op de (B)AVA’s..

En of die schuld nu 22 mld. Of 18 mld. is op dergelijke bedragen, maakt qua percentages dan ook niet zo veel meer uit. Er zijn REIT’s die ook slechtere ltv-ratio’s hebben als 45 a 50% oa in de vs, die nog steeds gewoon een fors dividend doen.. En die banken moeten gewoon niet moeilijk doen, URW heeft de afgelopen paar jaar prima cijfers kunnen laten zien en kunnen indexeren.. en nog steeds de gemiddelde rente gehedged voor de aankomende 7 a 8 jaar..

Anders gewoon op zoek naar andere geldschieters die wél gewoon normaal doen. Als URW.

Branco P 8 oktober 2023 12:15

1

Bij Saxo is het ook niet echt koek en ei. Daar moet je ieder jaar opnieuw een Franse woonplaatsverklaring laten ondertekenen door de NL belastingdienst

Ik had Binck destijds begin 2021 een woonplaatsverklaring gestuurd én tevens een volmacht zodat zij het daarna jaarlijks zouden afhandelen, zo had ik dit althans begrepen. In september 2021 vroeg ik Saxo of zij deze dienst overnamen en het antwoord daarop was vaag, maar ik dacht dat ze bedoelden: ja.

Bij Saxo merkte ik vervolgens in mei 2022 dat er bij Carmila géén, maar bij Mercialys wel 25% bronbelasting werd ingehouden. Daarop ging ik in discussie met Saxo omdat ik vond dat zij, als overnemende partij, in alle rechten en plichten van Binck zijn getreden en dat ook de volmacht nog steeds van kracht is. De discussie heb ik uiteindelijk maar opgegeven en het verhaal is nu dus dat ik ieder jaar, begin van het jaar, een woonplaatsverklaring moet gaan laten ondertekenen en die elk jaar naar Saxo moet gaan sturen. Begin dit jaar had ik dat niet gedaan, omdat ik eind 2022 nagenoeg al mijn Franse posities had verkocht. Tweede helft maart 2023 kocht ik echter heel veel CAR, KLEP, MERC, dus beter had ik wel die kleine moeite gedaan.

In 2023 overigens, heeft Saxo bij Mercialys weer 25% dividenbelasting ingehouden, maar bij Carmila wederom niks. Dat zal dan bij Carmila vast nog gecorrigeerd gaan worden.

De laatste dividenduitkering van Klepierre in Juli 2023 was nog vager: ik kreeg 900 stuks x 0,88 dividend = 792 euro bruto en daarvan kreeg ik 759,51 euro uitgekeerd onder de noemer "bonusdividend" zonder inhouding en op een tweede bedrag, namelijk 32,58 euro bruto werd wel 25% dividendbelasting ingehouden, dus ik kreeg een los bedragje van 24,43 euro en dat was onder de noemer "dividend"

Overigens krijg je van de ingehouden bronbelasting (Frankrijk, Duitsland en Italië 25%, Italië 19%) sowieso al een deel terug van de NL belastingdienst (vanwege de belastingverdragen). In 2022 kreeg ik van de in totaal 293 euro ingehouden buitenlandse bronbelasting 174 euro terug van de NL belasting (die werd verrekend in box 3).

Je gaat dus die hele jaarlijkse exercitie met formulieren doen om 10% a 12% meer buitenlands dividend te ontvangen. Voor mij zou dat in 2022 dus max. 119 euro zijn geweest, maar daarvoor had ik dan (vermoedelijk) 4 formulieren moeten aanreiken omdat ik toen in bovenstaande 4 landen posities had.

Branco P 8 oktober 2023 12:51

1

quote:
Mr. Fleming schreef op 7 oktober 2023 11:23:
[...]
Verder, € 2,50 is een begin. Kan wel aangeven dat 3 jaar wachten zat is en dat het me enorm de keel uithangt. Dus ze zouden er goed aan doen om wel degelijk idd om iets van een dividend in te stellen.. Willen ze muiterijen voorkomen op de (B)AVA’s..

En of die schuld nu 22 mld. Of 18 mld. is op dergelijke bedragen, maakt qua percentages dan ook niet zo veel meer uit. Er zijn REIT’s die ook slechtere ltv-ratio’s hebben als 45 a 50% oa in de vs, die nog steeds gewoon een fors dividend doen.. En die banken moeten gewoon niet moeilijk doen, URW heeft de afgelopen paar jaar prima cijfers kunnen laten zien en kunnen indexeren.. en nog steeds de gemiddelde rente gehedged voor de aankomende 7 a 8 jaar..

Anders gewoon op zoek naar andere geldschieters die wél gewoon normaal doen. Als URW.

Ik denk toch, dat je niet precies in de gaten hebt hoe slecht Wereldhave het gedaan heeft. Tot 2018 was het dividend bij Wereldhave ca. 2,5 euro euro per aandeel. Daarna kwam Wereldhave in de LTV problemen en is er heel veel vastgoed tegen bodemprijzen verkocht. Zeer grote discounts op de boekwaardes zijn daarbij geaccepteerd. Daarnaast is de portefeuille van Wereldhave redelijk middelmatig en moet er heel veel capex in gepompt worden die geen waarde toevoegt en die dus ook niet voor hogere huren zorgt. De hogere huren van dit jaar komen puur door de hoge inflatie, waarvan Wereldhave ook nog eens heel stoer wist te melden dat ze die volledig omzetten in huurverhoging en dat terwijl de huurders zelf ook al het nadeel hebben van de hogere energielasten.

En nu zit Wereldhave op 1,16 euro dividend terwijl de LTV problemen nog steeds niet uit de lucht zijn en in Frankrijk ook nog twee winkelcentra verkocht moeten worden (tegen welke discount?) De winst per aandeel, waar het eigenlijk om draait is van (ruim) 3 euro gedaald naar een 1,70 euro nu en hoewel men in de toekomst van een lichte stijging uitgaat, valt dat nog maar af te wachten, aangezien de problemen nog niet voorbij zijn. Dus je kunt stellen dat Wereldhave door haar slechte keuzes de winst per aandeel in een paar jaar tijd bijna heeft weten te halveren en veel opwaarts potentieel zit er m.i. niet meer in.

Unibail heeft een totaal andere aanpak: zij willen de LTV nu eerst onder controle krijgen en zij willen daarbij zo weinig mogelijk goed vastgoed verkopen en al helemaal niet al te ver onder de boekwaarde. Met uitzondering van USA en 1 UK winkelcentrum is de portefeuille van Unibail kwalitatief zeer hoogwaardig. Mede door een paar jaar géén dividend uit te keren is de winst per aandeel van nu zo'n 9,40 euro niet al te hard gedaald sinds de top in 2018 (12,90) en omdat er relatief weinig bezit is verkocht en de LTV verder onder controle komt door geen dividend uit te keren gaat die winst per aandeel in de toekomst ook relatief harder kunnen stijgen.

Waarom de discount op Unibail zo groot is en op Wereldhave zo laag, dat is voor mij wel een raadsel. Misschien kijken heel veel beleggers wel op jouw manier naar de beleggingscasus. Of wellicht dat de koers van Unibail wordt gedrukt, wat mij ook mogelijk lijkt. De USA portefeuille is op zich wel nog steeds een behoorlijk probleem. Het zou mooi zijn wanneer die er over een jaar of twee echt uitgaat.

Branco P 8 oktober 2023 13:45

2

quote:
Lamsrust schreef op 7 oktober 2023 09:59:
[...]

Eens. De totale schuld is nu E 22.2 mrd en een gezond schuldniveau bij een asset portfolio van E 50 mrd is zeg E 18 mrd. Er moet dus nog dik E 4 mrd af, waarvan dik E 1.2 mrd te realiseren is door verkoop US regionals plus E 700 mln aan EU assets. Dan kom je op E 21 mrd uit ultimo 2023.

Bij een dividend van E 2.50 per aandeel vanaf 2024 en E 300 mln reservering voor capex per jaar, gaat het tot ultimo 2027 duren tot we daar zijn via winstinhouding. Zonder dit dividend of met wat kleine verkopen hier en daar een jaar eerder. Tijdpad om de balans op orde te brengen zonder echt grote verkopen vanaf nu dus nog ongeveer 3 jaar.

Ik denk niet dat we nog veel verkopen in 2023 zullen gaan zien. De vastgoedmarkten zijn on hold omdat rentedalingen even uit zicht zijn geraakt. Er zal vast nog de ene of andere transactie zijn, die al was afgedeald en waar de koper niet meer onderuit kan, maar veel verwacht ik er niet van.

Portfolio is nu 51 mrd euro en daar komt snel ruim 1,5 mrd euro bij van Hamburg. Ik neem aan dat jij echter ook rekening houdt met wat verdere afwaarderingen?

LTV van 36% hoeft nou ook weer niet natuurlijk, wanneer je een kwalitatief hoogwaardige portefeuille hebt. Bij Portefeuille 51 mrd en LTV 39% zit je op 20 mrd schuld als acceptabel.

Misschien eind 2024 wel alweer een stuk meer transacties. In de tussentijd is de grote cashpositie (4 miljard) waarop rente ontvangen wordt een prachtige hedge tegen hogere rentekosten gebleken. Dat was een element waar ik voorheen nog geen rekening mee hield. Als je tevens zou bedenken dat op enig moment een deel van de cash zou kunnen worden ingezet om bonds met een discount terug te kopen, dan moet je het als belegger toejuichen wanneer URW nog wat langer de cash binnenboord houdt.

matin 8 oktober 2023 20:19

0

quote:
Branco P schreef op 8 oktober 2023 13:45:
[...]

Ik denk niet dat we nog veel verkopen in 2023 zullen gaan zien. De vastgoedmarkten zijn on hold omdat rentedalingen even uit zicht zijn geraakt. Er zal vast nog de ene of andere transactie zijn, die al was afgedeald en waar de koper niet meer onderuit kan, maar veel verwacht ik er niet van.

Portfolio is nu 51 mrd euro en daar komt snel ruim 1,5 mrd euro bij van Hamburg. Ik neem aan dat jij echter ook rekening houdt met wat verdere afwaarderingen?

LTV van 36% hoeft nou ook weer niet natuurlijk, wanneer je een kwalitatief hoogwaardige portefeuille hebt. Bij Portefeuille 51 mrd en LTV 39% zit je op 20 mrd schuld als acceptabel.

Misschien eind 2024 wel alweer een stuk meer transacties. In de tussentijd is de grote cashpositie (4 miljard) waarop rente ontvangen wordt een prachtige hedge tegen hogere rentekosten gebleken. Dat was een element waar ik voorheen nog geen rekening mee hield. Als je tevens zou bedenken dat op enig moment een deel van de cash zou kunnen worden ingezet om bonds met een discount terug te kopen, dan moet je het als belegger toejuichen wanneer URW nog wat langer de cash binnenboord houdt.

Helemaal eens.
Dit alles is een kwestie van geduld.
Zodra de rentes weer omlaag wijzen en de commercial real estate markt komt weer op gang,
Kan het niet anders dat URW de weg omhoog vind.

Vertraagd	7 feb 2025 17:35
Koers	81,100
Verschil	-0,420 (-0,52%)
Hoog	82,580
Laag	80,680
Volume	268.179
Volume gemiddeld	303.382
Volume gisteren	556.142

10 jan	Unibail verkoopt belang in Tsjechisch...
06 jan	Unibail verkoopt een belang in Westfi...
04 okt	Xavier Niel stapt op als commissaris ...
04 sep	Obligatie: Unibail-Rodamco-Westfield ...
okt '23	Unibail verkoopt groot Frans winkelce...	2
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed flink ...	1
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed ligt e...
sep '23	Unibail-Rodamco verkoopt Amerikaans w...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield houdt huuri...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt Am...

Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD nieuws