Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

2.737 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 ... 133 134 135 136 137 » | Laatste

Omlaag ↓

!@#$!@! 12 oktober 2023 10:48

x.com/C_Barraud/status/17123839195662...

ECB'S WUNSCH: MAYBE WE'VE REACHED THE PEAK IN INTEREST RATES

Hopelijk is dit het begin van het einde van de rente stijgingen. Dan kan komend half jaar weer langzaamaan speculatie beginnen voor rente dalingen in de toekomst ipv hoger voor langer.

De inflatiepiek kwam vooral door geldcreatie via overheden (niet door!) Als reactie op de economische Covid shock. Dit resulteerde in een overvraag en dus productie tekorten. Dit was tijdelijk.
Je ziet echter nog wel duidelijk tekorten op de arbeidsmarkt. Dit zou de inflatie tijdelijk! wat langer hoger kunnen houden.

Maar inflatie is nog steeds een functie van geldgroei en deze is via M2 al maanden negatief (wat uniek is).
Met een positieve economische groei is het zelfs mogelijk dat we over een keertje zelfs over deflatie gaan praten.
(Chinese stimulie (via meer schulden) lijkt ook niet meer te werken bv.)

Maak je geen zorgen over de koers van URW nu. Gewoon geduld hebben. Markets kan stay irrational longer then you can stay solvent is het gezegde. Dit is echter geen probleem als je natuurlijk gewoon long zit voor de lange termijn.

!@#$!@! 12 oktober 2023 11:14

Beetje achtergrond informatie. Bijzonder genoeg snappen zelfs 90% van de economen niet hoe inflatie werkt (wat ik weer niet snap omdat het gewoon goed geleerd wordt op de uni , het is dus algemeen aanvaarde economische theorie)
x.com/GameofTrades_/status/1711811332...

Plus filmpje van een econoom die een goed heeft opgelet op de uni; x.com/RosannaInvests/status/170125988...

Wat ik alleen nog niet snap is de markt verwachting voor inflatie. Die ligt voor de komende 5 jaar nog steeds op 2,5% en daarom gaat men nu uit van hoger voor langer.

Er zijn redenen voor te bedenken, zoals de tekorten op de arbeidsmarkt en het linear denken van de mens, plus inflatie niet goed kunnen begrijpen.
Het is te rationaliseren, maar toch heb ik er moeite mee om te accepteren dat de hele markt er naast zit.
Het kan dus zijn dat die krimp in M2 weer omslaat in groei. Maar dat vind ik moeilijk te begrijpen gezien de grote kans op een recessie. Maar het kan natuurlijk dat ik op dit punt iets over het hoofd zie.

Ik zit iig momenteel 140% in URW (Gemm €46.46) en geloof dat met de vele schulden weer terug gekeerd gaat worden naar lagere rentes. Al kan dat veel geduld vergen. Maar over een jaar verwacht ik weer mooie koersen voor URW. Ondanks de mogelijke recessie die dan minder invloed heeft dat de lagere rente.

!@#$!@! 12 oktober 2023 11:32

Nog een extra toevoeging. Een reden van de huidige lage koers zijn de problemen op de krediet markt voor commercieel vastgoed (vooral in de VS) . Fondsen verkopen per sector en dus ook URW.

x.com/RealestMercury/status/170970422...

Grappig genoeg zal dus de huidige reden voor de lage koers in de toekomst juist een reden kunnen zijn voor flink hogere koersen. Mooi hoe dat werkt :-)

Branco P 12 oktober 2023 12:28

problemen op kredietmarkt spelen voor URW niet aangezien zij in theorie bij voortdurend inhouden van dividend op termijn de hele schuld kunnen aflossen uit eigen cash inflow.

Er is op dit moment geen bankencrisis en die verwacht ik ook niet. Dus de loketten zijn wel gewoon open, alleen kan het zo zijn dat zo links en rechts bij hetfinancieren de individuele leningen lager zijn aangezien de panden wat in waarde gedaald zijn. Dan moet er een beetje eigen geld gebruikt worden voor aflossing. De meeste vastgoedfondsen spelen daar ook op in door de pay out ratio te verlagen. URW keer sowieso nog geen dividend uit, dat is wellicht nog beter.

Branco P 12 oktober 2023 12:30

maar inderdaad, als de rentes draaien en er een dalende trend is te zien gaan de koersen van de vastgoedfondsen rap omhoog. We weten alleen niet precies waar dat draaipunt ligt en of de daling wezenlijk zal zijn.

Fatcat 12 oktober 2023 12:50

quote:
!@#$!@! schreef op 12 oktober 2023 11:32:
Fondsen verkopen per sector en dus ook URW.

Dit lijkt mij een heel belangrijke factor tegenwoordig. Er word niet perse naar het aandeel gekeken, maar vooral naar de sector. Alles word op een 'hoop' gegooid door fondsen met een bepaald investerings doel/mandaat.

Voor de waarde belegger natuurlijk een mooi kans. Zit ook vol in URW voor deze bodemprijzen.

!@#$!@! 12 oktober 2023 13:04

quote:
Branco P schreef op 12 oktober 2023 12:28:
problemen op kredietmarkt spelen voor URW niet aangezien zij in theorie bij voortdurend inhouden van dividend op termijn de hele schuld kunnen aflossen uit eigen cash inflow.

Snap ik, maar je moet het zien in het licht zoals Fatcat nog even goed extra toelicht.
Dat is juist de reden dat ik in URW zit. Er worden sector risico's ingeprijst voor dit individuele aandeel die er in werkelijkheid niet zijn.
Dat betekent extra kans op rendement zonder extra risico.

!@#$!@! 12 oktober 2023 13:17

koers veerde technisch op het juiste moment weer op. Laten we hopen dat het deze keer doorzet en de dalende trend kan doorbreken.

Bijlage:

Mr. Fleming 12 oktober 2023 13:20

quote:
Branco P schreef op 12 oktober 2023 10:28:
de rente is gehedged, maar dat heeft niks met het doel van URW om eerst schulden te reduceren te maken alvorens ze weer beginnen met dividend uitkeren.

Als dat wel relevant was geweest voor het uitkeren van dividend, dan had URW wel gezegd dat ze vanaf boekjaar 2023 weer dividend uitkeren omdat de rente voor langere tijd gehedged is.

Je maakt er je eigen verhaal van in je hoofd. Ik kijk gewoon naar wat het management zegt. Als zij zeggen “eerst schuldreductiedoelen halen en dan weer dividend uitkeren” dan is dat voor mij duidelijk. Ik ga er dan geen andere dingen bijhalen zoals rentehedges of huurindexeringen, ik kijk gewoon naar wat er precies gezegd is. Want dat is wat het management zal doen en dat zal dan ook niemand gek vinden (behalve jij wellicht).

Ik geef hier aan dat de koers op dit moment waanzinnig laag staat. Onrealistisch laag. Jij roept hier echter koersen van 20 euro te roeptoeteren. Als er hier iemand short zit, dan ben jij het Mr. Fleming. Goed dat je dat even benoemde.

Beste Branco, ik reageerde wat te scherp, excuses daarvoor. Ik denk idd niet dat je short zit.
Inhoudelijk heb je goede postings, daar kun je niet om heen..

Je schrijft: "Je maakt er je eigen verhaal van in je hoofd. Ik kijk gewoon naar wat het management zegt. Als zij zeggen “eerst schuldreductiedoelen halen en dan weer dividend uitkeren”"

Maar waarom zou dit niet tegelijk kunnen? Ik bedoel en een stuk schuldenreductie een een stuk(je) dividend doen?
Ik zit zeker niet short in URW, was het maar zo. Helaas ben ik gecalled op een paar UBL P80.00 20DEC24
(De Giro is de VS variant opties URW waarbij je tussendoor gecalled kunt worden, wat dus ook gebeurd is dankzij de idioot lage koers.
Heb ze dus moeten kopen in dit geval.

Dus ik heb meer vastgoed in de porto dan mij eigenlijk lief is. Kan er nu niet vanaf zonder een verlies te nemen.
En daar doe ik ook niet aan. Dan houdt ik de stukken liever vast tot de volgende ijstijd vast.
Met verlies verkopen is contraproductief.

De koers is onrealistisch laag. dat zeg je zelf al. Dat kan dus betekenen dat hij nog lager geramd kan worden..
Waarom zou dit niet gebeuren als er weer een teleurstelling op de proppen staat?
Geloof me, ik zit niet short, verre van dat. Maar ik denk dit rampscenario uitspreken nu al, kan voorkomen dat het echt een bewaarheid wordt.. Dáárom en daarom alleen bereid ik iedereen voor op dit eventuele scenario van een URW van € 20 of lager..

En ik hoop dat het Bestuur URW op enig manier hier iets van meekrijgt.. Dat is onwaarschijnlijk maar toch een beetje hoop.
Nogmaals, kijk naar een JET, Is ook veel meer waard, Maar ja de Markt hé.. Crazy shit gebeurt huidig gewoon, ik wil dus voorkomen dat dit ook gebeurt met een URW.. je kúnt gewoon niet de belangen van de aandeelhouders zo rucksichtslos aan de kant blijven schuiven. Daar krijg je brokken van.. (zie JET dus in deze)

Je moet toch er een verdeelsleutel in zien te vinden, een balans tussen de bedrijfsbelangen van URW en de aandeelhoudersbelangen.. De feitelijke eigenaren. Vergeet dat ook even niet. Misschien niet zo extreem als bij WH, alhoewel ik superblij met ze ben, mijn wachten wordt ieder jaar met een dik dividend(meer als een Shell) van een dikke euro beloont, er hangt daar een veel positiever sentiment rondom dat aandeel. Dat sentiment moet ook weer terug bij een URW. De markt bestaat niet alleen maar uit kille koude cijfertjes.. Het is ook het sentiment waar de shorters óf de kopers gebruik van maken, dat creëert het momentum een een URW-koers van € 80 á € 100, maar dan moet het Bestuur wel de juiste beslissingen blijven nemen.. En dat is: gewoon, zoals beloofd. Het dividend hervatten..!!!

Bijlage:

PhilipBe2 12 oktober 2023 15:19

quote:
Lamsrust schreef op 11 oktober 2023 20:58:
Heel kort samengevat: URW management blijft bij haar deleveraging strategie alleen de uitvoering loopt een paar jaar vertraging op. Daarnaast is de operationele performance terug op prae corona niveau hetgeen wordt weerspiegeld in AREPS groei.

We zullen als aandeelhouders dus in de wachtkamer moeten blijven wachten op koersvorming boven de E 100 en hervatting dividend op 80% AREPS.

@Lamsrust

ook wachten op een betere CEO,
Mr. Tritant was de president in de US, en nu de CEO, in beide posities loopt hij wat achter de feiten aan.
Moet toch actiever zijn dan wat wachten op betere tijden.

Zijn utleg over het dividend vond ik ook wat klinken, "ik beslis dit niet, dat gaan anderen beslissen in februari".

En inderdaad het dividend hangt af van de acties/beslissingen van de volgende personen:
Mr. Rouget is verantwoordelijk voor de strategie en het europese investeringsprogramma
Mr. Mouchel is verantwoordelijk voor de financien

Mr. Bossard is niet meer officieel in het management team, maar hij is verantwoordelijk voor het desinvesterings programma in de US.

Mr. Niel als mega-groot aandeelhouder.
en die gaat Mr. Tritant in 2025 vervangen door zijn mannetje.

Lamsrust 12 oktober 2023 15:43

quote:
PhilipBe2 schreef op 12 oktober 2023 15:19:
[...]
@Lamsrust

ook wachten op een betere CEO,
Mr. Tritant was de president in de US, en nu de CEO, in beide posities loopt hij wat achter de feiten aan.
Moet toch actiever zijn dan wat wachten op betere tijden.

Zijn utleg over het dividend vond ik ook wat klinken, "ik beslis dit niet, dat gaan anderen beslissen in februari".

En inderdaad het dividend hangt af van de acties/beslissingen van de volgende personen:
Mr. Rouget is verantwoordelijk voor de strategie en het europese investeringsprogramma
Mr. Mouchel is verantwoordelijk voor de financien

Mr. Bossard is niet meer officieel in het management team, maar hij is verantwoordelijk voor het desinvesterings programma in de US.

Mr. Niel als mega-groot aandeelhouder.
en die gaat Mr. Tritant in 2025 vervangen door zijn mannetje.

Ik vermoed dat Tritant al voldoende wordt aangestuurd door Niet cs. Hij is overigens actief in de US gelet op de capex projecten die op de agenda zijn gezet en de stijgende lijn in de bezetting en de huurgroei. Ik denk niet dat een andere CEO veel kan toevoegen aan de huidige strategie.

Ortega 12 oktober 2023 16:54

De dagkoers is in ieder geval omgekeerd evenredig met de 10 jaar USA rente inderdaad.

HCohen 12 oktober 2023 18:35

Nog ongeveer 400mlj in de EU te gaan nu !

Unibail-Rodamco-Westfield announces the sale of Polygone Riviera for €272.3 Mn
cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
www.urw.com/en/website~o~content/asse...

Unibail-Rodamco-Westfield (URW) today announced that it has received a binding offer from Frey, a real
estate company specialising in the development and operation of outdoor shopping centres in Europe, to
acquire Polygone Riviera for a net disposal price of €272.3 Mn at a 4% discount to last unaffected book
value.

Polygone Riviera is a 77,100 sqm (of which c.71,000 sqm owned by URW) open air shopping centre located
in Cagnes sur Mer (France, Nice region).
The transaction is expected to be completed during Q4-2023.
With this transaction, URW has now secured:
- €3.6 Bn (i.e. c. 90%) of its €4.0 Bn European asset disposal programme; and
- €0.8 Bn contribution to net debt reduction1 on an IFRS basis since January 2023 (€1.1 Bn on a
proportionate basis), bringing the IFRS LTV2 down to 41.3% on a proforma basis.

Lamsrust 12 oktober 2023 19:36

quote:
HCohen schreef op 12 oktober 2023 18:35:
Nog ongeveer 400mlj in de EU te gaan nu !

Unibail-Rodamco-Westfield announces the sale of Polygone Riviera for €272.3 Mn
cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
www.urw.com/en/website~o~content/asse...

Unibail-Rodamco-Westfield (URW) today announced that it has received a binding offer from Frey, a real
estate company specialising in the development and operation of outdoor shopping centres in Europe, to
acquire Polygone Riviera for a net disposal price of €272.3 Mn at a 4% discount to last unaffected book
value.

Polygone Riviera is a 77,100 sqm (of which c.71,000 sqm owned by URW) open air shopping centre located
in Cagnes sur Mer (France, Nice region).
The transaction is expected to be completed during Q4-2023.
With this transaction, URW has now secured:
- €3.6 Bn (i.e. c. 90%) of its €4.0 Bn European asset disposal programme; and
- €0.8 Bn contribution to net debt reduction1 on an IFRS basis since January 2023 (€1.1 Bn on a
proportionate basis), bringing the IFRS LTV2 down to 41.3% on a proforma basis.

Splau en nog een kleintje verkopen en het Europese sales target is bereikt. Ik denk dat de verkoop van de 5 US regionals meer korting dan 4% vereist om deze voor de kerst te verkopen.

Mr. Fleming 12 oktober 2023 19:57

quote:
HCohen schreef op 12 oktober 2023 18:35:
Nog ongeveer 400mlj in de EU te gaan nu !

Unibail-Rodamco-Westfield announces the sale of Polygone Riviera for €272.3 Mn
cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
www.urw.com/en/website~o~content/asse...

Unibail-Rodamco-Westfield (URW) today announced that it has received a binding offer from Frey, a real
estate company specialising in the development and operation of outdoor shopping centres in Europe, to
acquire Polygone Riviera for a net disposal price of €272.3 Mn at a 4% discount to last unaffected book
value.

Polygone Riviera is a 77,100 sqm (of which c.71,000 sqm owned by URW) open air shopping centre located
in Cagnes sur Mer (France, Nice region).
The transaction is expected to be completed during Q4-2023.
With this transaction, URW has now secured:
- €3.6 Bn (i.e. c. 90%) of its €4.0 Bn European asset disposal programme; and
- €0.8 Bn contribution to net debt reduction1 on an IFRS basis since January 2023 (€1.1 Bn on a
proportionate basis), bringing the IFRS LTV2 down to 41.3% on a proforma basis.

Dit is idd lekker nieuws, 272,3 miljoen euro is maar een korting van 4 procent ten opzichte van de laatste boekwaarde.. Valt mee gelukkig.

Nog 400 mil. Te gaan in EU van de 4 miljard..

Ben heel benieuwd wat de koers morgen gaat doen, op Tradegate (open bij de giro tot 20.00 uur, iets hoger eruit met +0.6% op 46,55..

Het dividend komt stapje bij stapje dichterbij jongens.. ;-)

Tenko 12 oktober 2023 20:34

Wat me in mijn persoonlijk sentiment opvalt is dat, bij de huidige ltv en hoge EPS, ik eerder een spijtig gevoel krijg bij de verkopen dan het eerdere gevoel van opluchting. Is onze balans intussen niet voldoende verstevigd dat we niet meer in ons eigen vel moeten snijden door in dit vastgoeddal te verkopen?

Kwestie dat er nog wat over blijft om te oogsten na de 3 barre jaren van droogte ;) Aandelen verkoop je ook best niet in het dal, ik denk dat dit voor vastgoed evenzeer geldt. Verkopen wat nodig is om de moeilijke periode te overleven en verder wachten op betere tijden.

PhilipBe2 12 oktober 2023 20:36

Het half jaar verslag van URW NV is al een tijdje beschikbaar, maar nu pas er eens doorgebladerd.
Kopieer hier wat er staat in verband met de doorgerolde achtergestelde lening.

ik lees dit als:
URW SE heeft dus de hete aardappel doorgeschoven naar URW NV
en URW NV zal dus nog een groot deel van de US assets aanhouden tot zeker al 2028.

Quote:
1.4. Exchange offer on the Perp-NC 2023 hybrid

On June 20, 2023, the URW Group launched an any-and-all par-for-par Exchange Offer on its €1.25 Bn hybrid Perp-NC23 notes (“Old Notes”) into a combination of (i) new Euro denominated Perp-NC28 hybrid notes with a coupon of 7.25% (“New Notes”) and (ii) a cash amount when applicable. The term and conditions of the New Notes provide the issuer with a call option in 2028.
The Exchange Offer was completed on June 26, 202316 corresponding to:
• €1.15 Bn of Old Notes validly submitted for exchange and cancelled at the Settlement Date on July 3, 2023;
• €995 Mn of New Notes issued at the Settlement Date; and
• €155 Mn of cash paid out at the Settlement Date (the Cash Amount).
URW NV will act as guarantor for these Euro denominated Prep-NC28 hybrid notes
"unquote

Lamsrust 12 oktober 2023 21:25

quote:
Tenko schreef op 12 oktober 2023 20:34:
Wat me in mijn persoonlijk sentiment opvalt is dat, bij de huidige ltv en hoge EPS, ik eerder een spijtig gevoel krijg bij de verkopen dan het eerdere gevoel van opluchting. Is onze balans intussen niet voldoende verstevigd dat we niet meer in ons eigen vel moeten snijden door in dit vastgoeddal te verkopen?

Kwestie dat er nog wat over blijft om te oogsten na de 3 barre jaren van droogte ;) Aandelen verkoop je ook best niet in het dal, ik denk dat dit voor vastgoed evenzeer geldt. Verkopen wat nodig is om de moeilijke periode te overleven en verder wachten op betere tijden.

Je moet het zien in het kader van het asset rotatie programma, i.e. in 2021 is de MotN opgeleverd, in 2022 is Les Ateliers Gaïté en in 2024 wordt Westfield Hamburg, Coppermaker Square (25% belang) en Lightwell opgeleverd. Per saldo leidt tot tot een gemiddelde hogere kwaliteit van de URW portfolio in Europa. URW's focus ligt op het allerbeste en het allermooiste en dat kan je alleen bereiken door ook wat assets te verkopen. Dat deed UR al jaren zo.

Qua timing: je weet nooit hoe de rente over een jaar is, i.e. die kan dan ook hoger zijn waardoor de verkoopopbrengst lager zou worden. Bij de US flagships wordt al gewacht met verkoop, maar dat kun je niet met alle assets doen. Altijd voorbereid zijn op een tegenvaller.

Branco P 12 oktober 2023 22:35

quote:
Tenko schreef op 12 oktober 2023 20:34:
Wat me in mijn persoonlijk sentiment opvalt is dat, bij de huidige ltv en hoge EPS, ik eerder een spijtig gevoel krijg bij de verkopen dan het eerdere gevoel van opluchting. Is onze balans intussen niet voldoende verstevigd dat we niet meer in ons eigen vel moeten snijden door in dit vastgoeddal te verkopen?

Kwestie dat er nog wat over blijft om te oogsten na de 3 barre jaren van droogte ;) Aandelen verkoop je ook best niet in het dal, ik denk dat dit voor vastgoed evenzeer geldt. Verkopen wat nodig is om de moeilijke periode te overleven en verder wachten op betere tijden.

4% onder de boekwaarde... dat is toch een mooie prijs? We kennen uiteraard de NIY niet die bij dit object hoorde dus we kunnen er ook weer niet heel veel over zeggen. Mogelijk is het object al kunstmatig wat afgewaardeerd bij de laatste taxatieronde. Maar goed, heel veel kan dat ook weer niet zijn geweest dus met slechts 4% onder boekwaarde zal het de facto nooit meer zijn geweest dan een 10% onder werkelijke boekwaarde. De mogelijkheden van een taxateur zijn ook niet oneindig.

En URW heeft mijn visie op de huidige markt wel sterk ontkracht. Daar ben ik erg blij mee! Ze verkopen nu dus gewoon WEL een mooi object en er is ook WEL een gerespecteerde koper in de markt te vinden die het wilde hebben.

Wie weet komt het dan toch nog goed met Mr. Fleming's dividend! ;)

Of de koers hier nu wild op reageert.. ik weet het niet. Renteontwikkeling is tegenwoordig nog de enige variabele waarop de algoritmes lijken te sturen. Toch erg blij met dit nieuws.

Het winkelcentrum kent 3% leegstand en huurders o.a. Primark. Het lijkt mij op het eerste gezicht een goed object (en nieuw, pas in 2015 gebouwd) dat je het liefst eigenlijk niet had willen verkopen, maar in deze markt zijn dit misschien de enige objecten waar een serieuze interesse voor is.

Deze deal is wel goed nieuws voor ook KLEP en ECP. Daar kunnen de taxateurs straks ook op deze transactie voortborduren (slechts 4% onder boekwaarde)

Branco P 12 oktober 2023 22:45

quote:
PhilipBe2 schreef op 12 oktober 2023 20:36:
ik lees dit als:
URW SE heeft dus de hete aardappel doorgeschoven naar URW NV
en URW NV zal dus nog een groot deel van de US assets aanhouden tot zeker al 2028.

Sorry, dat gaat mij even te snel. :)
Waarom precies? Zitten in de NV alleen de USA objecten?

En als je USA verkoopt kun je toch gewoon vervroegd de leningen en hybrids aflossen?

Dus graag even een toelichting waarom USA objecten tot 2028 zouden moeten worden aangehouden. Ik leer graag bij!

2.737 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 ... 133 134 135 136 137 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	31 jan 2025 17:35
Koers	80,860
Verschil	+0,760 (+0,95%)
Hoog	81,000
Laag	79,920
Volume	350.748
Volume gemiddeld	299.427
Volume gisteren	350.663

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD nieuws

10 jan	Unibail verkoopt belang in Tsjechisch...
06 jan	Unibail verkoopt een belang in Westfi...
04 okt	Xavier Niel stapt op als commissaris ...
04 sep	Obligatie: Unibail-Rodamco-Westfield ...
okt '23	Unibail verkoopt groot Frans winkelce...	2
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed flink ...	1
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed ligt e...
sep '23	Unibail-Rodamco verkoopt Amerikaans w...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield houdt huuri...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt Am...

Meer ››