junkyard schreef op 6 april 2018 16:06:
Walburg werd in 2011 aangekocht voor 40,5 miljoen, waarbij werd gemeld door Vastned:
The total lettable floor area of the acquired part is approx. 14,000 m2, and the annual rental income is approx.
€ 2.8 million. The seller is
Unibail Rodamco, with assistance from Cushman & Wakefield, and the net initial yield is approximately
6%.
This acquisition is fully in line with VastNed Retail's strategy, which focuses on investing in both high street shops and strong shopping centres that are well embedded in the residential environment. The Walburg shopping centre is existing property that has proved its value and thus meets this requirement.
Bruto huuropbrengsten waren in 2011 dus ongeveer 200 euro per m2, netto na aftrek van kosten zo'n 175 euro per m2. In 2018 zitten ongeveer dezelfde huurders in het Walburg deelbezit van Vastned, waarbij de Jumbo supermarkt het grootste oppervlak huurt. In 2013 werd gemeld dat Hema (1.400m2) het huurcontract met 15 jaar heeft verlengd, en Coolcat+Xenox+Big Bazar (totaal 2.400m2) huurcontracten voor 10 jaar hadden getekend.
Waarschijnlijk is dat de afgelopen jaren de huren zijn verlaagd om huurders vast te houden, ik verwacht dat de bruto huuropbrengst nu minimaal 2,1 miljoen per jaar is (= 25% lager dan bij aanvang = 150 euro per m2). Op een transactieprijs van 16,5 miljoen betekent dit een rendement van 12,7%, en een netto yield (na aftrek van verhuur / onderhoud kosten) boven de 10%. Dit vind ik zeer stevig, zeker omdat de supermarkt huurinkomsten als vrij stabiel kan worden beschouwd. Maar ik twijfel er niet aan dat een betere transactie nu niet mogelijk is, en duidelijk is dat het winkelcentrum niet langer voldoet aan de Vastned strategie. Vastned kiest ervoor om hard te snijden, en genoegen te nemen met bodemprijzen op kansarme panden om hierna het geld uit te geven aan peperdure panden in de binnenstad (met yields dichtbij 4% ipv 10%). Dit zal het directe resultaat drukken, maar moet tot betere stabiliteit van inkomsten en waarderingen leiden.
De Walburg investeerder (Tres Invest, een lokale ondernemer) is overigens van plan om een deel (mogelijk na upgrade) direct door te verkopen:
vastgoedjournaal.nl/news/35330/winkel...De deal die Vastned in 2017 sloot met Urban Interest was soortgelijk, hierbij werden ook kansarme panden tegen bodemprijzen verkocht (flink beneden boekwaarde). Walburg zal waarschijnlijk geen boekverlies in 2018 veroorzaken, het boekverlies op deze transactie is naar verwachting in 2017 genomen, aangezien Walburg in het jaarverslag 2017 is geclassificeerd als Vastgoed aangehouden voor verkoop.