Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

HCohen schreef op 6 oktober 2021 15:49:

[...]

Simply put;
De stijgende rente ontstaat door hogere inflatie. Door hogere inflatie zullen de huren geindexeerd worden, goed voor LfL huurstijging.
De centrale banken zullen de rente wel laten stijgen, maar niet te veel(financieringslast overheden), die stijgingen zullen dus wel meevallen. Daarnaast word de rentestijging pas na enkele jaren goed voelbaar omdat de meeste financieringen lang rentevast staan. De huren kunnen echter per direct worden geindexeerd nav inflatie. Kortom, dat zal de aanleiding van deze daling imo niet zijn.

Zie ook onderstaande link voor een goed artikel over REITS en stijgende rente
www.simplysafedividends.com/intellige...
Quote uit het artikel;
While rising interest rates have caused REIT stocks to meaningfully underperform during certain periods of time, it’s also important to remember that higher rates are often a signal of investors’ expectations for stronger economic growth in the future.

Increased corporate spending, a tightening labor market, and greater economic activity translate into stronger occupancy rates, healthy rent growth, and overall stronger fundamentals for most REITs.

quote:

junkyard schreef op 6 oktober 2021 17:17:

[...]

Naar mijn idee wat te simpel. Huren zullen lange termijn vooral worden vastgesteld op basis van vraag en aanbod (markthuur). Ok, huurcontracten bevatten indexatie clausules, maar op einddatum contract zal vooral worden gekeken wat de markthuur. Weinig huurders zullen dan een hogere huur slikken (t.o.v. markthuur), met als argument vanuit de verhuurder dat er sprake is van inflatie / indexatie.

Volledig mee eens uiteraard. Aan het einde van het huurcontract, dan wel indien de huurder een zogenoemde break optie inroept om het contract te heronderhandelen, zal de huur voor een nieuwe looptijd vastgesteld worden op de markthuur. Bij een lang doorgeindexeerde huur kan dan sprake zijn van een huurterugval. Echter, ten tijde van hogere inflatie zal deze markthuur ook "uit zichzelf" al hoger zijn omdat de inkoopkosten van alle verhuurders stijgen.

Momenteel is er zoveel disruptie en onzekerheid in de sector (retail vastgoed), dat de markt laag vertrouwen heeft dat markthuren gelijke tred zullen houden met inflatie (en velen denken dat markthuren minder positief ontwikkelen, of doorlopend hogere capex nodig is - duidelijk dat veel forumleden deze forecast als te negatief beschouwen).

Er is momenteel geen enkele visibility op de ontwikkeling van de netto huurinkomsten van URW (en overige retailverhuurders) zolang er geen duidelijkheid is omtrent hoe het consumentengedrag er post pandemic uitziet, i.e. (i) waar gaan ze heen - grote flagships of toch meer in de kleinere steden in de provincie, (ii) komen de Aziatische toeristenstromen in de flag ships weer op gang, (iii) wat is de impact van de online conversie die tijdens de pandemic heeft plaatsgevonden, i.e. gaan consumenten meer online kopen dan voor de pandemie en is daar nog onderscheid in productcategorieen waarvoor dit in meer of mindere mate geldt en hoe past de omni channel strategie van de grote flagships hierin.

Deze extreme onzekerheid vertaalt zich in lagere koersen. Echter, indien we naar de koers van SPG in de US bekijken staat deze nog maar 10% onder het ultimo 2019 niveau, i.e. kennelijk zijn de beleggers in SPG/US retail er toch tamelijk van overtuigd dat de retailwereld de draad van eind 2019 weer redelijk kan oppakken.


De onderzekerheid over Europese spelers is blijkbaar veel groter en die van URW in het bijzonder, hetgeen te verklaren is aan de LTV problematiek. Gezien de enorme drukte bij de MOTN lijkt de flagshipstrategie van URW te werken. De Q3 cijfers moeten hier klare wijn over schenken of dit portfeuillebreed zo is.

De indexatie clausule kan dus alleen op korte termijn voor bestaande huurders wat compenseren aan inflatie, ik vraag mij hierbij wel af of verhuurders het aandurven om huren te indexeren tot boven markthuren.


Contract is contract, maar ik vermoed dat inmiddels met elke huurder alle oneffenheden zijn weggestreken in het kader van de ruimhartige huurkortingen die URW heeft gegeven.

Mee eens dat een keiharde rentestijging (procenten ipv basispunten) niet aannemelijk lijkt. Ook eens dat dit bij financieringslasten wat later doorwerkt, indien een vastgoedfonds de rente wat langer heeft vastgezet (zoals URW). Toch werkt dit negatief uit in koersniveaus, omdat na rentestijging ook een hoger rendement wordt vereist op het eigen vermogen (aandeelhouders), wat tot lagere beurskoers leidt.


Uiteraard. Echter, dan ga je er wel vanuit dat URW al prefect geprijsd is. Mijns inziens is dat niet het geval, omdat er een enorme discount inzit voor alle onzekerheden.

Maar zoals ik hier al vaker heb gezegd: URW is een long term value play, i.e. eerst operationeel de zaak weer helemaal op orde hebben en gedurende die tijd geen geld de zaak uit laten stromen. Indien de risicovrije voet dan niet hard gaat stijgen, geldt dat eveneens voor de cap rates waardoor middels winstinhouding de LTV al deels onder controle komt. De beurskoers is slechts een waan van de dag, het gaat erom wat er op de vloer gebeurt.

quote:

Lamsrust schreef op 6 oktober 2021 17:47:

[...]
De onderzekerheid over Europese spelers is blijkbaar veel groter en die van URW in het bijzonder, hetgeen te verklaren is aan de LTV problematiek.

quote:

junkyard schreef op 6 oktober 2021 17:17:

[...]

Naar mijn mening te simpel gesteld. Huren zullen lange termijn vooral worden vastgesteld op basis van vraag en aanbod (markthuur). Ok, huurcontracten bevatten indexatie clausules, maar op einddatum contract zal vooral worden gekeken naar de markthuur. Weinig huurders zullen dan een hogere huur slikken (t.o.v. markthuur), met als argument vanuit de verhuurder dat er sprake is van inflatie / indexatie en de eigenaren hierdoor een hoger rendement wensen. Momenteel is er zoveel disruptie en onzekerheid in de sector (retail vastgoed), dat de markt laag vertrouwen heeft dat markthuren gelijke tred zullen houden met inflatie. De markt veronderstelt dat markthuren minder positief ontwikkelen dan inflatie en/of doorlopend hogere capex nodig is (duidelijk dat veel forumleden deze forecast als te negatief beschouwen - daarmee een long retail REIT positie prima uitlegbaar).
Ik zei dan ook simply put, dit nav de vraagstelling.
Dank voor die nuanceringen; eens. Uiteraard loopt inflatie en indexatie niet synchroon en zonder uitzonderingen. Het heeft er alle schijn van dat og-retail nav de ontwikkelingen van de laatste jaren in het 'eerst zien dan geloven verdom-hoekje' zit. Markthuren zullen, los van korte termijncompensatie ivm indexatie-clausules , op termijn geen gelijke tred houden met de inflatie maar er zal m.i. breed gezien wel indexatie plaatsvinden op de geijkte herbepalingsmomenten(markthuren volgen). Dit zeker als we kijken naar groeiverwachtingen, de krappere arbeidsmarkten en verhoogde verwachte economische activiteit.

De indexatie clausule kan dus alleen op korte termijn voor bestaande huurders wat compenseren aan inflatie, ik vraag mij hierbij wel af of verhuurders het aandurven om huren te indexeren tot boven markthuren.
Dat zal imo van de vraag(huurders) afhangen die weer afhankelijk is van de ontwikkeling in consumertrends en vraagontwikkeling post-covid(locatie/ productmix). Ik denk dat de investeringen die URW doet in de digitalisering en de samenstelling van de retail mix op Flagship-locaties zoals zij het voor ogen heeft op termijn positief zal uitwerken.

Mee eens dat een keiharde rentestijging (procenten ipv basispunten) niet aannemelijk lijkt. Ook eens dat dit bij financieringslasten wat later doorwerkt, indien een vastgoedfonds de rente wat langer heeft vastgezet (zoals URW). Toch werkt dit negatief uit in koersniveaus, omdat na rentestijging ook een hoger rendement wordt vereist op het eigen vermogen (aandeelhouders), wat tot lagere beurskoers leidt.
Zoals Lamsrust hiervoor al aangeeft; gezien de huidige discount(ivm gaande herstructurering/ onzekerheden) en verwachte/ aannemelijke beperkte rentestijgingen speelt dit mi geen rol bij URW.

quote:

Branco P schreef op 6 oktober 2021 17:04:

[...]

Nu beiden weer -1%.

Die -5% bij URW vandaag slaat nergens op m.i.

quote:

!@#$!@! schreef op 6 oktober 2021 18:14:

[...]

Nope. SPG staat er misschien goed voor, maar MAC staat er beroerder voor en heeft al een emissie gedaan vanwege zijn te hoge LTV en is ook bezig met verkopen. Een 2e emissie is administratief al voorbereid.

quote:

junkyard schreef op 6 oktober 2021 18:38:

Bedankt voor de reactie @Lamsrust, veel verstand en prettig leesbaar (zoals wij hier gewend zijn), weinig tegen in te brengen.

Ik merk al jaren dat aan beide kanten van de oceaan er een groot wantrouwen lijkt te bestaan m.b.t. de assets aan de andere kant van de oceaan. EU beleggers beschouwen US winkelvastgoed als minderwaardig (ivm oversupply, dead malls, etc) en US beleggers beschouwen EU vastgoed als minderwaardig (ivm structurele underperformance EU, traag economisch herstel, inflexibele markt). Onbekend is onbemind?

Wellicht dat URW met assets aan beide kanten van de oceaan, zowel de US als EU belegger als aandeelhouder heeft afgestoten. De strategische fouten bij Westfield overname hebben niet geholpen om vertrouwen op te bouwen, er valt nu veel te bewijzen voor URW. Door nieuw management kan er beter worden doorgepakt, er hoeft geen politieke agenda met voorzichtige bewoordingen rondom Westfield te worden opgesteld (om zichzelf te beschermen, benoeming van externe ipv interne factoren voor falen).

Als nu blijkt dat de flagships snel herstellen en markten positief worden verrast, dan kan koersherstel snel volgen. Ik verwacht nog weinig vuurwerk / reactie op de Q3 cijfers, maar wie weet...

quote:

junkyard schreef op 6 oktober 2021 18:38:

Bedankt voor de reactie @Lamsrust, veel verstand en prettig leesbaar (zoals wij hier gewend zijn), weinig tegen in te brengen.

Ik merk al jaren dat aan beide kanten van de oceaan er een groot wantrouwen lijkt te bestaan m.b.t. de assets aan de andere kant van de oceaan. EU beleggers beschouwen US winkelvastgoed als minderwaardig (ivm oversupply, dead malls, etc) en US beleggers beschouwen EU vastgoed als minderwaardig (ivm structurele underperformance EU, traag economisch herstel, inflexibele markt). Onbekend is onbemind?

Wellicht dat URW met assets aan beide kanten van de oceaan, zowel de US als EU belegger als aandeelhouder heeft afgestoten. De strategische fouten bij Westfield overname hebben niet geholpen om vertrouwen op te bouwen, er valt nu veel te bewijzen voor URW. Door nieuw management kan er beter worden doorgepakt, er hoeft geen politieke agenda met voorzichtige bewoordingen rondom Westfield te worden opgesteld (om zichzelf te beschermen, benoeming van externe ipv interne factoren voor falen).

Als nu blijkt dat de flagships snel herstellen en markten positief worden verrast, dan kan koersherstel snel volgen. Ik verwacht nog weinig vuurwerk / reactie op de Q3 cijfers, maar wie weet...

quote:

PhilipBe schreef op 6 oktober 2021 21:29:

[...]

@Junkyard,
Doet me denken aan een fragmen uit het artikelt van eind 2017:


"In 1999 nam Robeco de beslissing om de met zware verliezen draaiende Rodamco-portefeuille –
geleid door Jan de Kreij – op te splitsen in vier regionale vastgoedfondsen: Rodamco North America,
Rodamco Asia, Rodamco UK dat Haslemere UK ging heten, en Rodamco Europe. Van deze
portefeuilles was die van Rodamco North America met een portefeuille van 4,6 miljard gulden de
grootste in omvang. Rodamco Europe had eind 1999 een portefeuille van 4,2 miljard gulden,
Rodamco UK 2,7 miljard gulden en Rodamco Asia omvatte 785 miljoen gulden aan vastgoed. De
belangrijkste reden voor deze opsplitsing was het achterblijven van het fonds bij concurrerende
globale vastgoedfondsen, die echter niet tegelijk in verschillende contineten opereerden en daardoor
voor veel beleggers minder interessant waren. Aandeelhouders kozen toen nog veelal voor regionale
fondsen, ook vanwege de soms grote valutarisico’s. Daar kwam nog bij dat Rodamco veel zwaarder
gefinancierd was dan veel concurrenten."

In 2002 is Rodamco-Nort America is vijandig overgenomen door SPG, Westfield en nog een derde partij.....
In 2014 zijn Rodamco-Europe en Unibail samengegaan.

In 20217 is dan Unibail-Rodamco samengegaan met Westfield....

Misschien tijd om weer eens te splitsen....
Dankzij de 40% "B shares" zal er nu wel geen gevaar zijn voor een vijandelijke overname.

quote:

ff_relativeren schreef op 6 oktober 2021 22:16:

@ Lamsrust en @ allen,

er is ook een andere mogelijkheid. Noem het een "worst-case scenario";

Puur voor de hypothese ; Wat als URW de Westfield vestigingen in de USA wil verkopen, maar er onvoldoende serieuze kopers zijn? Stel dat URW intern besluit om de Westfields in de USA op te leuken met enkele fraaie Europese Westfields, om ze samen als 1 pakketje te verkopen ? Zeg maar, toegevoegd bonusmateriaal ?

quote:

Lamsrust schreef op 6 oktober 2021 23:06:

[...]

Gaat niet gebeuren want dan hef je de facto URW als beursfonds op. (...)

quote:

Branco P schreef op 7 oktober 2021 06:41:

Er wordt m.i. nog even niks verkocht. Alleen WHA is zo gek om in deze markt winkelcentra te verkopen. Eerst moeten we ruim een jaar weer lekker draaien zonder Corona waarbij omzetten van retailers weer op het oude niveau liggen en de leegstand langzaam afneemt. Dan is pas het moment daar om aan verkopen te denken.