Eurobench.com

Branco P 23 augustus 2021 10:32

2

quote:
Up&Down schreef op 23 augustus 2021 08:41:
[...]

Ok dank, ik probeer altijd bij een gevolg alternatieve oorzaken te bedenken. Dat voorkomt te veel hokjesdenken maar deze kan ik dan doorstrepen.

Naast waarde assets, LTV en nieuwe huurprijzen ben ik vooral benieuwd naar mogelijke verkopen assets i.c.m. de verplichte terugkoop van 50% (van etrembieres? zeg ik uit mijn hoofd).
Waar ECP eerst assets wilde verkopen om de LTV terug te brengen hebben ze aangegeven deze nu te willen gebruiken voor de verplichte terugkoop. Bij H1 cijfers zouden we wrs een update krijgen over verkoop assets.
Indien we hier een positief bericht over krijgen in combinatie met iets van cash dividend (bewijs dat het vertrouwen er ook is bij directie) is dit denk ik een erg sterk koopsignaal.

Het allermooiste zou zijn als het bericht over een verkoop natuurlijk het object Etrembierres zou zijn, maar dat is wishfull thinking. Je moet weten dat dit Object feitelijk in Geneve ligt, maar wel nèt in Frankrijk. Het primaire verzorgingsgebied is echter de wijk Annemasse, een wijk van Geneve. Gedurende de lockdowns zijn de grenzen diverse malen "dicht" geweest en/of werd grensverkeer ontmoedigd dus daarvan heeft nu juist Etrembierres een tikje extra gehad. En het was al het minste object in de portefeuille, als je het mij vraagt! :-) Maar je moet het wel in perspectief blijven zien. Een Wereldhave zou bijkans jaloers zijn op een winkelcentrum als Etrembierres. Daar zou Etrembierres op zijn minst een mooie middenmotor zijn.

Nu even wat perspectief op Etrembierres: per eind 2020 was er 60 mio euro in kas en dat zal tegen november toch minimaal 100 mio euro zijn. Voor het 50% aandeel in Etrembierres moet ECP een kleine 50 mio euro overmaken aan AXA. Dat kan dus gewoon uit de liquiditeiten en de LTV verandert daardoor niet.

Ja, wat zou nu op dit moment een verkoop zijn die:
1) gewenst is en
2) waarvoor op dit moment interesse bestaat en
3) die je met een beperkte discount kunt slijten?

Lastig hoor, in Frankrijk en Italië heeft men in Q2 nog te maken gehad met afbouwende Coronamaatregelen en vanaf medio Juli liepen de besmettingen alweer wat op dus ik zie daar bijna geen periode waarin men enigszins rationeel een deal kan afhandelen. Dat Wereldhave dat doet wil niet zeggen dat anderen dat ook doen. MERC en CARM verkochten afgelopen half jaar ook niks. KLEP verkocht een Noorse portefeuille, in Scandinavië is dan ook nauwelijks Coronapaniek dat het sentiment bepaalt. Dus als we een aankondiging krijgen, dan zou je kunnen denken aan een Zweeds object... echter, die objecten voldoen niet aan voorwaarde 1). De hele Zweedse portefeuille wil je op dit moment behouden in mijn ogen. Misschien, net als bij Ingelsta, de Big Boxes verkopen bij Samarkand, maar dat gaat daar wat lastiger omdat het allemaal op 1 perceel lijkt te liggen. Het voordeel is wel dat niemand dan een vergelijk kan maken met de laatste boekwaarde, want je verkoopt maar een deel van het object. In Italië zou je eventueel aan Cremona Po of I Portali kunnen denken. Weinig leegstand en ze staan tegen hoge yields in de boeken dus ze voldoen aan punt 1) en 3).... maar of er al interesse is in de markt... ik weet het niet, mijn gevoel is dat we eerst een lock-down-loos winterseizoen moeten meemaken voordat je lekker kunt verkopen in Italië of (zeker in) Frankrijk. Misschien, en dat is nog een denkbare optie, verkoop je bij Cremona Po alleen de big Boxes. Die zijn grotendeels net nieuw gebouwd en op 1 unit na nu volledig verhuurd. Daar heb je dan ook weer het voordeel dat het lastiger vergelijken is met de laatste boekwaarde.

Kortom, misschien wat Big Boxes, ten behoeve van de liquiditeit, maar het beste verkoop je nu in mijn ogen even helemaal niks. Over 2021 keer je dan wederom 50 cent cashdividend uit en de rest in stock. Kun je een beetje aflossen en verlaag je ook de LTV minimaal. ECP zit bovendien al dicht tegen het LTV doel van 40%. Als de komende maanden geen nieuwe Corona-issues de kop op steken kan een verkoop eind Q4 of in Q1 2022 wel nog plaatsvinden. Dat zou dan een verkoop zijn die nu al in de steigers staat, echter tijdelijk "on hold".

Branco P 23 augustus 2021 10:40

0

lage handelsvolumes overigens. Vorige week ook al dacht ik te hebben gezien. Komkommertijd?

hjs64 23 augustus 2021 15:30

1

Ach, ECP zit in de comfortabele positie dat LTV verlaging niet urgent is, slechts een aandachtspuntje. Oftewel, uitsluitend iets verkopen als ze er een fatsoenlijke prijs voor kunnen krijgen. Zo niet, rustig afwachten tot betere tijden.

Branco P 23 augustus 2021 18:58

0

Klein beetje KLEP in de gaten houden ook wat mij betreft. Die worden vrij hard afgestraft de laatste tijd en ik denk deels niet terecht.

!@#$!@! 24 augustus 2021 15:30

0

Of dat lijkt zo omdat de koers eerder te ver op de feiten vooruit liep. Zover ik kan zien is het verwachte dividend bij klep niet hoger dan bij ECP dus logisch dat de koers ongeveer hetzelfde is. Wel is de leegstand natuurlijk met 1% flink toegenomen en dus met risico. Op basis daarvan lijkt de koers tov collega's niet goedkoper.

Bij MERC lijkt de markt toch niet gecharmeerd van die 6% daling op renewals.

Zal in de toekomst nog moeten kijken of er een goede reden is voor de risico opslag bij Carmila. Anders lijkt die wel interessant gewaardeerd.

junkyard 24 augustus 2021 16:56

2

quote:
Branco P schreef op 23 augustus 2021 10:32:
[...]

Nu even wat perspectief op Etrembierres: per eind 2020 was er 60 mio euro in kas en dat zal tegen november toch minimaal 100 mio euro zijn. Voor het 50% aandeel in Etrembierres moet ECP een kleine 50 mio euro overmaken aan AXA. Dat kan dus gewoon uit de liquiditeiten en de LTV verandert daardoor niet.

Het lijkt mij verstandiger om schulden af te lossen dan aanhouden/opbouwen van een hoog kassaldo (tegen -0,50%), tenzij toegang tot kapitaalmarkten slecht is en het hoge kassaldo dient om deze afhankelijkheid te verlagen. Als ECP 45 mio overmaakt voor de gedwongen aankoop van 50% Etrembiere, dan stijgt de LTV dus, ongeacht of dit bedrag wordt geleend of dat dit uit het kassaldo wordt voldaan. Dit omdat de LTV berekening uitgaat van net debt (schulden -/- kassaldo). Als met kassaldo schulden worden afgelost doet dit dus niets met het LTV %.

ECP meldt zelf dat de Etrembiere aankoop zal worden gefinancierd 'from our ongoing disposal programme', ik ben benieuwd of er op dat vlak voortgang is. Ik zie dat AXA er vanaf 2 november 2021 uitstapt, dus er resteert nog wat tijd.

Ik ben benieuwd naar de ECP cijfers, ze zijn wat laat. Nu het boekjaar niet langer wordt afgesloten op 30/6 zou ik verwachten dat deze cijfers normaal gesproken wat eerder zouden moeten kunnen worden gerapporteerd (voor de vakantie periode).

Branco P 24 augustus 2021 17:35

1

quote:
junkyard schreef op 24 augustus 2021 16:56:
[...]

Het lijkt mij verstandiger om schulden af te lossen dan aanhouden/opbouwen van een hoog kassaldo (tegen -0,50%), tenzij toegang tot kapitaalmarkten slecht is en het hoge kassaldo dient om deze afhankelijkheid te verlagen. Als ECP 45 mio overmaakt voor de gedwongen aankoop van 50% Etrembiere, dan stijgt de LTV dus, ongeacht of dit bedrag wordt geleend of dat dit uit het kassaldo wordt voldaan. Dit omdat de LTV berekening uitgaat van net debt (schulden -/- kassaldo). Als met kassaldo schulden worden afgelost doet dit dus niets met het LTV %.

ECP meldt zelf dat de Etrembiere aankoop zal worden gefinancierd 'from our ongoing disposal programme', ik ben benieuwd of er op dat vlak voortgang is. Ik zie dat AXA er vanaf 2 november 2021 uitstapt, dus er resteert nog wat tijd.

Ik ben benieuwd naar de ECP cijfers, ze zijn wat laat. Nu het boekjaar niet langer wordt afgesloten op 30/6 zou ik verwachten dat deze cijfers normaal gesproken wat eerder zouden moeten kunnen worden gerapporteerd (voor de vakantie periode).

Ja ECP is altijd wat later, maar nu wel duidelijk veel later terwijl het gebroken boekjaar daarvoor geen valide reden meer is. Ik neem aan dat ze volgend jaar de H1 cijfers ook eind juli / begin augustus zullen gaan geven. Misschien waren de vakanties al gepland dit jaar.

Qua LTV: ja je hebt gelijk, de V neemt natuurlijk wel met ca 50 mio toe, maar de L neemt circa 45 a 50 af. Per saldo gaat daardoor de LTV idd omhoog.

In april of mei meldde ECP dat inderdaad maar daarna hadden we op enig moment weer toenemende Corona-besmettingen en dan is het niet lekker verkopen. Dus zou mij logisch lijken dat er nog geen resultaat te melden valt. Maar WHA verkoopt ook gewoon, dus we gaan het vrijdag horen.

In de huidige onzekerheid lijkt het mij trouwens niet slecht om toch ietsje meer cash aan te houden. Aflossen kun je doen zodra Corona achter de rug is. Enfin, we weten vrijdag meer.

Harry wissink 25 augustus 2021 09:00

0

Even een vergelijk: ECP dividend : ca 2,15 ?
Bijna geen leegstand !!! Ca 10%

SPG : ca 6$ nu ! Koers 133$ Div rend : 4,5% !!!
Behoorlijke leegstand in de VS

Uhmmm ..
Waar moet dit naar toe ?
40€ !!!
Nu inflatie 4%
Tech fondsen bizar hoog ( komt een dip , puts kopen )

!@#$!@! 25 augustus 2021 11:12

0

quote:
Branco P schreef op 23 augustus 2021 18:58:
Klein beetje KLEP in de gaten houden ook wat mij betreft. Die worden vrij hard afgestraft de laatste tijd en ik denk deels niet terecht.

Klepierre: Solid Performance And Sound Financials But Limited Upside seekingalpha.com/article/4451372-klep...

Volgens dit artikel is klep hoger gewaardeerd dan merc en WH. De schrijver vind andere fondsen daarom aantrekkelijker. Zelf ben ik het daar niet mee eens. Immers er is een goede reden voor die andere fondsen om een lagere waardering te hebben. Zeker bij WH zoals we weten.

Branco P 25 augustus 2021 11:34

0

quote:
Harry wissink schreef op 25 augustus 2021 09:00:
Even een vergelijk: ECP dividend : ca 2,15 ?
Bijna geen leegstand !!! Ca 10%

SPG : ca 6$ nu ! Koers 133$ Div rend : 4,5% !!!
Behoorlijke leegstand in de VS

Uhmmm ..
Waar moet dit naar toe ?
40€ !!!
Nu inflatie 4%
Tech fondsen bizar hoog ( komt een dip , puts kopen )

ECP Dividend was ooit ca. 2,15 Euro maar gaat niet volgend jaar of het jaar daarna weer op 2,15 staan want:
- er is 1/18 stockdividend geweest dus dat betekent, ceteris paribus, sowieso nog maar 2,15X18/19 = 2,04 euro dividend
- LTV moet nog wat verder worden teruggebracht worden en als de panden niet in waarde stijgen dan gaat dit ten kosten van de uitkering (denk daarbij aan nogmaals een 1/18 stockdividend over 2021)

Ik heb daarom mijn lange termijn dividendverwachting voor ECP op 1,70-1,80 staan (maar laat me graag verrassen)

KLEP heb ik op 1,60-1,70 staan

Wat je ook zou kunnen overwegen is het kopen van puts op SPG. Ik heb SPG niet in detail op mijn netvlies staan want ik doe alleen aan LONG en in de VS-grote winkelcentra wil ik sowieso niet zitten. Als je nu bijvoorbeeld zou kunnen investeren in de panden van Wall-Mart, dan zou ik daarin wel geïnteresseerd zijn. Denk wel dat je als bedrijf beter een SPG kunt zijn op dit moment dan een Westfield-USA.

Branco P 25 augustus 2021 12:20

1

quote:
!@#$!@! schreef op 25 augustus 2021 11:12:
[...]

Klepierre: Solid Performance And Sound Financials But Limited Upside seekingalpha.com/article/4451372-klep...

Volgens dit artikel is klep hoger gewaardeerd dan merc en WH. De schrijver vind andere fondsen daarom aantrekkelijker. Zelf ben ik het daar niet mee eens. Immers er is een goede reden voor die andere fondsen om een lagere waardering te hebben. Zeker bij WH zoals we weten.

Mooi artikel. Dank! De onaantrekkelijkere waardering van (met name) WHA heeft natuurlijk ook zijn redenen: kwaliteit van hun vastgoed en onbetrouwbaar management.

Het valutarisico bij KLEP is iets waar ik niet zo bij stil gestaan heb, maar in mijn optiek zit heel Europa in hetzelfde schuitje... misschien alleen een wezenlijk risico is het bezit van KLEP in Turkije. Ik zal daar nog eens naar kijken.

De gedachte dat KLEP weldra op overnamepad zou kunnen gaan is interessant maar daarbij zullen zij alleen gaan voor:
1. het type winkelcentra dat zij echt willen hebben
2. een gunstige prijs

Hoewel je bij een MERC of vooral WHA een gunstige prijs zou kunnen overeenkomen behoren die winkelcentra voor het grootste gedeelte niet tot het type winkelcentra dat KLEP moet willen kopen. Wat dat betreft komt eigenlijk alleen de portefeuille van ECP daarvoor in aanmerking. En anders gaat KLEP zo links en rechts mogelijk een solitair winkelcentrum kopen. Echter, volgens mij ligt daarop bij KLEP nog helemaal niet de focus. Ze hebben net nog een B-portefeuille in Noorwegen verkocht en ik zie ze eerder nog wat meer verkopen (indien voor een redelijke prijs) dan aankopen.

En dan nog die mening over herbestemmingen. De winkelcentra van KLEP zouden moeilijker her te bestemmen zijn omdat ze meer high end zijn... (lees: er worden te hoge huren betaald door de huurders). Ja zo lust ik er nog wel een paar. Er worden hogere huren betaald omdat de locaties beter zijn dan die van (bijvoorbeeld) WHA. Ik het verleden verkocht KLEP juist zijn Nederlandse afdankertjes aan WHA. Nee herbestemming (of bijvoorbeeld de bouw van woningen) heeft vooral te maken met de fysieke mogelijkheden die je hebt om ze te realiseren. Als je een hoek van je bestaande winkelcentrum wilt slopen en nieuwbouwen met nieuwe winkels en woningen erboven, dan kan KLEP dat net zo goed doen als WHA, misschien nog wel makkelijker omdat er meer interesse zou zijn vanuit retailers. Mijn vermoeden is dat KLEP op meer locaties dan WHA zelf eigenaar is van de parkeerplaatsen en dan zijn over het algemeen nu juist de plaatsen waar je makkelijk iets kun ontwikkelen en (aan)bouwen. Kortom, de constatering dat WHA makkelijker zou kunnen herbestemmen dan KLEP is wat mij betreft te kort door de bocht. Als je beargumenteert dat WHA geen andere keuze meer heeft (en het dus MOET proberen) en KLEP met name naar de risico's kijkt en het daarom nog niet op grote schaal doet (ook omdat ze op andere manieren nog makkelijker geld kunnen verdienen), dan zit je denk ik in een correctere richting te argumenteren.

Als je nog geen KLEP in portefeuille hebt, maar dit NU wel eventueel zou willen, dan is die tip wel een goede: Dec21 Put 20 EUR schrijven, daar krijg je nu 1,15 EUR voor. Als de koers wat daalt tegen die tijd moet je ze afnemen tegen 20 EUR per stuk dus per saldo heb je ze dan voor 18,85. Dat is zo gek nog niet. Moet je ze niet afnemen heb je allicht 1,15 EUR verdiend. Sep 22 Put 20 EUR schrijven, daar krijg je nu 2,25 EUR voor. Dan zou je op inkoop 17,75 zitten.

Ik heb zelf reeds 300 stukjes KLEP in portefeuille en ik zag dat je voor het schrijven van Dec21 Call 21 EUR nu ook 1,15 EUR krijgt. als ik ze dan zou moeten leveren tegen 21 EUR heb ik er al met al 22,15 EUR voor gekregen. Dat vind ik op dit moment niet zo'n aantrekkelijke optie en zou zoiets pas overwegen als de koers wat hoger staat (zeg: rond 24 euro en dan een Call 25 EUR schrijven).

Maar misschien toch eerst even afwachten of de Coronagekkigheid niet nog een keer terugkomt en pas daarna überhaupt opties schrijven.

Harry wissink 25 augustus 2021 12:35

0

quote:
Branco P schreef op 25 augustus 2021 11:34:
[...]

ECP Dividend was ooit ca. 2,15 Euro maar gaat niet volgend jaar of het jaar daarna weer op 2,15 staan want:
- er is 1/18 stockdividend geweest dus dat betekent, ceteris paribus, sowieso nog maar 2,15X18/19 = 2,04 euro dividend
- LTV moet nog wat verder worden teruggebracht worden en als de panden niet in waarde stijgen dan gaat dit ten kosten van de uitkering (denk daarbij aan nogmaals een 1/18 stockdividend over 2021)

Ik heb daarom mijn lange termijn dividendverwachting voor ECP op 1,70-1,80 staan (maar laat me graag verrassen)

KLEP heb ik op 1,60-1,70 staan

Wat je ook zou kunnen overwegen is het kopen van puts op SPG. Ik heb SPG niet in detail op mijn netvlies staan want ik doe alleen aan LONG en in de VS-grote winkelcentra wil ik sowieso niet zitten. Als je nu bijvoorbeeld zou kunnen investeren in de panden van Wall-Mart, dan zou ik daarin wel geïnteresseerd zijn. Denk wel dat je als bedrijf beter een SPG kunt zijn op dit moment dan een Westfield-USA.
Ik blijf lekker in ecp !
Tevreden met een goed stabiel dividend!

junkyard 25 augustus 2021 17:17

1

quote:
Branco P schreef op 24 augustus 2021 17:35:
[...]

Ja ECP is altijd wat later, maar nu wel duidelijk veel later terwijl het gebroken boekjaar daarvoor geen valide reden meer is. Ik neem aan dat ze volgend jaar de H1 cijfers ook eind juli / begin augustus zullen gaan geven. Misschien waren de vakanties al gepland dit jaar.

Qua LTV: ja je hebt gelijk, de V neemt natuurlijk wel met ca 50 mio toe, maar de L neemt circa 45 a 50 af. Per saldo gaat daardoor de LTV idd omhoog.

In april of mei meldde ECP dat inderdaad maar daarna hadden we op enig moment weer toenemende Corona-besmettingen en dan is het niet lekker verkopen. Dus zou mij logisch lijken dat er nog geen resultaat te melden valt. Maar WHA verkoopt ook gewoon, dus we gaan het vrijdag horen.

In de huidige onzekerheid lijkt het mij trouwens niet slecht om toch ietsje meer cash aan te houden. Aflossen kun je doen zodra Corona achter de rug is. Enfin, we weten vrijdag meer.

Mee eens dat de late publicatie wellicht onwennigheid is, en dat ECP zal herkennen dat dit wat sneller kan (als service naar hun aandeelhouders).

LTV: L stijgt met hetzelfde bedrag als V (L = net debt = schulden -/- kasgelden) door de AXA aankoop en hierdoor gaat de LTV omhoog na aankoop van AXA aandeel. Overigens zou ECP kunnen overwegen om het AXA aandeel al eerder in L en V op te nemen, omdat nu al duidelijk is dat gebruikt wordt gemaakt van de put optie kan dit als financiering ipv equity (JV partner) worden beschouwd. Hier kunnen de boekhouders zich over buigen.

Cash aanhouden vind ik niet nuttig, zeker wanneer er nauwelijks cash dividend wordt uitgekeerd en er geen herfinancieringsbehoefte is, omdat over de kaspositie 0,50% rente moet worden afgedragen en met aflossing van financiering rentelasten (gem. c. 2%) worden bespaard. ECP kent een maandelijkse positieve cashflow, de huurinningen zijn hoger dan de capex + rentelast, hiervoor is geen buffer van tientallen miljoenen kassaldo nodig.

Toen duidelijk werd dat AXA gebruik wilde maken van de put optie had ECP kunnen aanbieden om de kaspositie direct aan te wenden voor aankoop van het AXA aandeel, wellicht dat dit nog een kleine discount had opgeleverd wat beter zou renderen dan aanhouden van een hoog kassaldo zonder extra risico (de terugkoop verplichting was namelijk al aanwezig).

Verkoop met put optie vind ik een nare constructie, omdat dit risico's sterk verhoogt (> in mindere tijden verhoogde verplichtingen). Deze put optie (evenals schuld convenanten op groepsniveau) kwam nu naar boven drijven door corona (wat uitoefening put optie voor AXA aantrekkelijk maakte - momenteel zijn er betere koopjes in winkelvastgoed). Indien dit niet eerder duidelijk in jaarverslagen naar voren kwam is dit een kwalijke zaak.

Branco P 25 augustus 2021 18:50

0

Jawel die putoptie heeft gewoon in de jaarverslagen gestaan, want ik wist ervan. Net als de putoptie 50% Fiordaliso en ca. 5% Woluwe.

Normaal gesproken is cash aanhouden uiteraard geen goed idee, maar ik heb het over NU. De komende maanden eerst maar eens afwachten dat er geen nieuwe lockdown komt. Een half jaar lang 50 miljoen extra aan cash aanhouden tegen 0,5% kost 125.000 euro rente. Dat is toch peanuts Junkyard? Terwijl het veel comfort geeft in Coronatijden

junkyard 25 augustus 2021 20:16

1

Merci, goed te weten dat ECP hierover transparant rapporteert, en er meer putopties zijn afgegeven. De LTV schuldconvenant op groepsniveau kwam wel in coronatijd pas naar voren, stond mij bij.

M.b.t. het kassaldo reageer ik op het eerdere bericht dat je verwachtte dat dit 'tegen november toch minimaal 100 mio euro' zou zijn. Uiteraard, altijd 'better safe than sorry' maar € 100 miljoen kassaldo lijkt mij stevig overdreven voor de vastgestelde overnamesom van € 45 miljoen, en ik zie het nut niet van een buffer van ruim € 50 miljoen op de rekening terwijl ondertussen sprake is van positieve cashflow (i.v.m. huurinningen boven kosten/capex - dit moet wel erg gek lopen).

Als ECP stelselmatig een buffer van € 50 miljoen (teveel) kassaldo aanhoudt dan kost dit nu 0,50% (negatieve rente) en 2% (financiering van dit kassaldo vanuit huidige financieringsmix, kassaldo inzetten om schulden af te lossen zou dit besparen) = € 1,25 miljoen op jaarbasis. Tja, zijn dit jaarlijkse peanuts, of kan dat worden beschouwd als een verzekeringspremie voor het gebrek aan diversificatie in de financieringsmix (i.v.m. stevige afhankelijkheid van bancaire hypotheekfinanciering, waarbij banken vaak het loket op hetzelfde moment dichtgooien, zoals in 2020)?

Branco P 25 augustus 2021 22:15

1

ECP heeft geen moeite gehad met herfinancieren. Nieuwe looptijden van tijdens Corona verlengde leningen waren Alleen wel wat korter dan gebruikelijk. De rente was in lijn met de overall rente. Het probleem van een nieuwe lockdown is dat de winkels dicht moeten en de huurders dan in eerste instantie “even” niet betalen. Je exploitatie- en rentekosten lopen wel gewoon door. Een liquiditeitsprobleem kan dan ontstaan. We zitten nu nog in een situatie waarin een nieuwe lockdown nog niet volledig valt uit te sluiten, of vind jij dat dat risico definitief geweken is? Ja als je 50mio zou aflossen zou je 2mio op jaarbasis extra besparen. Jij ziet dat dan als 1mio misgelopen extra winst, maar je noemt het kosten, tja... What’s in a name? Wat je iig niet wilt is dat je op enig moment zonder geld komt te zitten in een nieuwe lockdown, dat bedoel ik te zeggen. Dat mag eenmalig wat kosten me dunkt. Ik heb het hier over tijdelijk en niet stelselmatig, dat zou niet slim zijn idd.

junkyard 26 augustus 2021 12:57

2

Ik zeg niet dat je geen euro in kas moet, hebben maar dat stelselmatig € 50-100 miljoen in kas voor ECP erg veel is, en geen positief punt is (dit zegt veel over ECP vertrouwen in de financiering lijntjes). Ik zeg ook niet dat er geen kans is op een nieuwe lockdown, maar dat ook in lockdown er iets aan cash binnenkomt (niet alle huurders in alle landen stoppen direct met betaling van alle verplichtingen) en ECP in zo'n situatie ook zelf anders zal omgaan met betalingen (en o.a. geen dividend zal uitkeren, capex reduceren, facturen langer zal laten liggen). Ik vind € 1,25 miljoen aan mogelijke jaarlijkse lasten besparing aardig wat, en zie het hoge kassaldo als signaal dat ECP blijkbaar niet erg vertrouwt op hun bancaire financiering lijntjes.

ECP heeft wel moeite gehad bij herfinancieringen in 2020, kort geld tegen relatief hoge lasten (geen voordeel van gedaalde rente = hogere opslagen) met staatsgarantie in 2020, en heeft last van de eenzijdige bancaire financiering. Maar dat hebben wij hier vaker betwist, ik denk zelf dat je op dit punt te rooskleurig kijkt naar de ECP geluiden dat er zo'n goede relatie is met de hypotheek banken (en je indruk van financiering d.m.v. obligaties te negatief is). Ondanks goede relatie zullen banken bij ellende gelijktijdig het loket sluiten (>> banken delen alleen een paraplu uit als de zon schijnt...). Gelukkig schijnt de zon al veel meer in 2021, en verwacht ik dat het ECP afgelopen is gelukt iets langere financiering op te halen.

Branco P 26 augustus 2021 13:17

1

Mijn ervaring met de banken waarmee wij financieren en financierden is toch echt anders, en dat zijn gewoon grote bekende Nederlandse en Duitse banken, maar op het moment dat een bank denkt dat het daadwerkelijk mis zal gaan zullen ze uiteraard in de "redden wat te redden valt" modus schieten en dan is alles geoorloofd. Mooi voorbeeld daarvan is Imtech. Met een dergelijke situatie heb ik, werk-technisch, gelukkig geen ervaring.

Maar terug naar de casus, ik zei dat ze wellicht die 50% Etrembierres met cash zouden aftikken omdat er tegen die tijd ruim 100 miljoen beschikbaar zou kunnen zijn. Dat een ECP in de tussentijd niet de hele tijd 100mio cash op de rekening heeft staan, dat lijkt mij voor de hand liggend. Dat is een kwestie van financieel management.

Wat in ieder geval geen goed idee is, is om in deze tijd een ander object voor 5 miljoen te weinig te verkopen om vervolgens die 50% Etrembierres over te nemen. Dan kun je het toch echt beter uit cash financieren en vervolgens dat andere object pas volgend jaar verkopen als dat betekent dat de markt dan beter is en je 5 miljoen meer ervoor kan krijgen. Wij kijken denk ik op een iets andere manier naar dit soort casussen Junkyard. Mijn expertise is het winkelvastgoedbeleggen en timing van aan- en verkopen is één van de belangrijkste aspecten van mijn job.

ECP heeft aangegeven dat ze verwachten de aankoop van 50% Etrembierres te kunnen financieren uit een verkoop. Qua timing mag die verkoop dan best pas eind volgens jaar zijn. Zeker als daarmee een beduidend hogere prijs verkregen kan worden die eventuele tijdelijke kosten ruim overtreft.

NLvalue 26 augustus 2021 13:45

0

Goed punt - ECP zal die put optie op Fior waarschijnlijk ook gaan herwaarderen. Non cash uiteraard, voor nu.

junkyard 26 augustus 2021 16:09

2

Ik stel niet dat ECP tegen afbraakprijzen vastgoed moet verkopen om de 50% AXA aankoop te financieren, het voornemen om dit vanuit desinvesteringen te financieren lijkt mij wel zeer verstandig. Als dit niet lukt tegen voorwaarden die ECP management als redelijk acht (dichtbij boekwaarde - waarop een boekwaarde vaak wel iets wordt 'geprepareerd'), dan moet maar even dividend ingehouden worden (of als stock uitgekeerd), om de LTV niet te laten stijgen.

Timing van aan- en verkopen is belangrijk echter niemand heeft een glazen bol (geluk speelt hierin ook een grotere rol dan een vastgoedexpert/manager geneigd is te denken), tijdelijk een verhoogd risico accepteren in de hoop dat markten verbeteren kan tegen je keren bij markten die verslechteren. Je meldde net dat een volledige lockdown nog steeds mogelijk is als corona heftiger terugkeert, dit scenario zou betekenen dat het vastgoed volgend jaar slechter te verkopen is en de LTV zou doorstijgen door verdere afwaarderingen (i.v.m. verlaagde huurinningen, problemen bij huurders). Gelukkig zijn deze zwarte scenario's nu verder weg dan vorig jaar, mede door het ruime overheidsbeleid, vandaar de sterk opverende beurskoers (ook bij ECP).

Of meer tijd kan worden genomen met verkopen hangt af van de risicobereidheid van management en aandeelhouders, en het vertrouwen in de robuustheid van de waarde en aantrekkelijkheid van het vastgoed in portefeuille.

Vertraagd	7 feb 2025 17:35
Koers	23,750
Verschil	-0,100 (-0,42%)
Hoog	24,000
Laag	23,700
Volume	55.419
Volume gemiddeld	55.462
Volume gisteren	32.714

08 nov	Slotcall: AEX kopje onder, Bill Ackma...	8
30 aug	Slotcall: chipaandelen trekken AEX om...	6
10 mei	Slotcall: AEX met nieuw record het we...	2
22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1

Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Eurocommercial Properties nieuws