Het had aardig geweest als de banken hadden meegewerkt aan langdurige herfinanciering van EPC in 2020 (wat bijvoorbeeld URW en Klepierre wel is gelukt middels obligaties), banken die angstig polsen hoe de vlag erbij hangt om hun voorzieningen halfjaarlijks te herijken (met positieve toon dat men mogelijk meewerkt aan regelingen) waarna de CFO stoer meldt dat de rente gewoon kan worden betaald vind ik geen teken van sterkte financieringsmix. Ik blijf de obligatiefinanciering op groepsniveau voor grotere ondernemingen als superieur beschouwen, deze ondernemingen kunnen langer geld ophalen tegen lagere kosten zonder gedoe met hypotheek bezwaringen.
In beide gevallen blijft waardevastheid van het vastgoed van belang, bij lagere kwaliteit (groei potentieel) is het onverstandig met hoge schuldgraad te werken. ECP heeft eenzelfde schuldconvenant als URW afgesproken met de hypotheek banken, een max. LTV vaqn 60% op groepsniveau. Als de ellende uitbreekt en de LTV nadert de 60%, dan kan ECP een iets andere toon van banken verwachten dan alleen de toets of de rente nog kan worden betaald, dan zullen banken meer problemen in portefeuille kennen en zit men in 'damage control' modus en dient veel uit de kast gehaald te worden om de margin calls (verkoop vastgoed) te voorkomen, als management heb je dan de regie niet meer (obligatiehouders of hypotheken banken wel).
Maar ik vrees dat wij hier nooit uitkomen, en wij beide vooral goed zijn in het uiten/herhalen van de eigen mening/gedachte.
De Intu casus is op WHA forum breder besproken, destijds waren er WHA beleggers te vinden die ook in Intu potentieel zagen (eenzelfde value trap, te zware focus op historisch dividendrendement en discount op boekwaarde - waarvoor ik op dat moment waarschuwde). Het falen van Intu koppelen aan URW door te wijzen op NIYs (die volgens mij niet zo laag waren) en financiering middels obligaties (wat niet klopt, er was een bredere mix) is niet passend.
Ik merk vaker de focus op OCR. Bij regionale winkelcentra met een supermarkt is dit lager, omdat er meer volume wordt gedraaid en exacte lokatie minder van belang is. Bij grotere en meer centrale winkelcentra is de OCR hoger, omdat winkelmeters hier schaarser zijn en op andere wijze wordt ingevuld (minder supermarkten / volume). Zo zal de meest recente ECP aankoop (Woluwe) waarschijnlijk een veel hogere OCR (en lagere NIY) kennen dan de rest in ECP portefeuille, wat een bewuste keuze van ECP is/was om in te zetten op grotere en meer centrale winkelcentra. Een hogere OCR betekent niet dat dit een slecht winkelcentrum is (hoewel ECP wel wat te diep in de buidel heeft getast en men nu iets terug lijkt te komen op de focus op grotere en meer centrale winkelcentra).