Eurobench.com

Branco P 28 augustus 2021 09:39

0

quote:
mike65537 schreef op 27 augustus 2021 15:31:
[...]

Op 21.70 had ik ze allemaal al verkocht. Had meer kunnen zijn maar ongeveer 6000 ermee verdiend :)

Mike, ik heb net even gekeken naar de volumes rondom de dip (het gedeelte onder € 20,70) en daar werden slechts ca. 4.000 stuks verhandeld in totaal joh. Dus wat je schreef kan eigenlijk helemaal niet... maar het was wel gezellig gisteren! ;-)

mike65537 28 augustus 2021 10:14

2

quote:
Branco P schreef op 28 augustus 2021 09:39:
[...]

Mike, ik heb net even gekeken naar de volumes rondom de dip (het gedeelte onder € 20,70) en daar werden slechts ca. 4.000 stuks verhandeld in totaal joh. Dus wat je schreef kan eigenlijk helemaal niet... maar het was wel gezellig gisteren! ;-)

Was zeker gezellig! Omdat ik jouw bijdragen aan dit forum waardeer zou ik het niet leuk vinden dat je denkt dat ik maar wat loop te verzinnen. Daarom screenshot van de betreffende transacties.

Bijlage:

Branco P 28 augustus 2021 10:29

1

quote:
junkyard schreef op 27 augustus 2021 15:23:
[...]

Thanks, interessant inzicht, wat zeker niet iedereen goed doorheeft.

Ik dacht dat huurtermijn per land verschilt, en in sommige landen 3 jaar geldt. Ik maak er verder niets van, maar dit effect was mij niet eerder bekend (en las ik dus verkeerd). Hiermee kan ik de positieve melding bij verhuringen beter begrijpen, hoewel in de oude huurtermijn eenzelfde effect zat (aan begin periode huurvrij).

Merk je in de verhuurpraktijk dat er tegenwoordig (t.o.v. 10 jaar geleden) vaker aanpassingen plaatsvinden aan winkelruimte, omdat huurders vaker hun retail formule omgooien / herpositioneren (n.a.v. opkomst online shopping, aanpassing verdienmodel), bijvoorbeeld met verkleining/verruiming/andere invulling winkelruimte? En wordt in deze situatie verwacht dat de verhuurder deze kosten (deels/volledig) draagt (waarna de verhuurder dit verantwoordt als capex)? Dit is voor mij een vermoeden, waarbij ik niet zoek naar bevestiging van mijn vermoeden, maar je visie hierop (en als van zo'n trend sprake is, of deze beweging zich zal voortzetten, met structureel hogere capex).

Goede vrijdagmiddag borrel (en weekend) met de ECP winsten, ik wist niet dat je expertise ook ligt in daytrading ;)

Ik ben zeker niet een (beste) daytrader, maar gisteren was een keer een no-brainer. En ik had ook vrij gisteren dus ik kon het allemaal op de voet volgen.

Ja inderdaad, die 3 jaar geldt, voor zover ik heb begrepen, alleen in Frankrijk. Daar hebben retailers extra wetsbescherming en heeft een (kleine) winkelhuurder in de basis altijd de mogelijkheid om na drie jaar op te zeggen. Zelfbescherming van de kleine retailer, zit daar als gedachte achter. Maar ook in Frankrijk zijn er daar dan weer mogelijkheden om daar omheen te werken, wat met de grote supermarkketens en partijen als H&M ook gedaan wordt. Kijk maar eens op pagina 15 van de halfjaarsupdate vam Mercialys (6 year firm period resp. 9 year firm period):

www.mercialys.com/uploads/publication...

Ik merk niet dat retailers tegenwoordig sneller hun formule c.q. de winkelinrichting aan willen passen in vergelijking met ca. 10 jaar geleden. Wel is de trend in die periode geweest dat goed lopende formules hun winkels willen vergroten op de goedlopende locaties. Op die momenten wil een huurder juist iets van een verhuurder (winkeluitbreiding/aanbouw c.q. een naastgelegen winkelruimte erbij huren waarbij de tussenwanden moeten worden verwijderd) en dan kun je als verhuurder een mooie nieuwe huur afspreken en een nieuwe lange looptijd van de huurovereenkomst. Vaak is dan part of de deal dat de verhuurder alle werkzaamheden aan het eigendom van de verhuurder voor zijn rekening neemt (je wilt ook niet dat je huurder gaat lopen kloten met de dragende constructie en/of met de brandveiligheidsvoorzieningen en de benodigde vergunningen daarvoor) en regelmatig is een bijdrage van de verhuurder aan de huurder voor het afbouwen van de winkelruimte (dus alles wat inrichting betreft en in eigendom van huurder is) gebruikelijk OF een tegemoetkoming van enkele maanden huurvrij. Maar alles valt of staat natuurlijk wel bij die nieuwe overeen te komen huur.

Op een relatief niet zo goed lopende locatie zal een huurder soms uiteraard gewoon opzeggen of als het een winkel is die nog wel bijdraagt aan het resultaat, proberen bij een verlenging een structurele huurkorting of een bijdrage van de verhuurder te krijgen. Want zomaar winkels opgeven doen de meeste grote retailers ook niet zo heel graag (hoe meer winkels hoe meer inkoopkracht en regelmatig is er dan toch weer één of ander nieuw winkelformat waarvan de retailer denkt dat die het resultaat toch nog weer iets zal kunnen oppoetsen). Soms ook wil men verlengen zonder dat ze van plan zijn om de winkel te moderniseren. Dan probeert men wat huurvrij te krijgen en dan kun je als verhuurders op een gegeven moment ook wel bedenken dat het voor de retailer 1) niet zo'n hele goede locatie is of dat 2) het met de betreffende retailer in zijn geheel niet zo denderend gaat.

Dus ik heb zelf niet het idee dat de opkomst van online-shoppen (is toch alweer zeker 15 jaar aan de gang) het tempo waarin fysieke winkels gemoderniseerd worden heeft versneld. Dat verhuurders gevraagd wordt om financieel bij te dragen aan verbouwingen en moderniseringen is van alle tijden (want retailers willen die cash liever in voorraden of expansie steken). Als daarbij huurprijsverhoging en/of huurtermijn-verlengingen worden afgesproken dan is die financiële bijdrage van de verhuurder een waardeverhogende investering. Ja wat zal de algehele trend zijn.... ik denk over de hele linie, gezien het feit dat fysieke retail het minder makkelijk heeft gehad in de afgelopen jaren, er iets meer van de verhuurders wordt verlangd. Tegelijkertijd heeft een verlengd huurcontract ook een hogere meerwaarde omdat potentiële kopers daar meer de focus op hebben. Maar, zoals gezegd, als je als verhuurder beschikt over een zeer goedlopend winkelcentrum, dan geldt nog steeds dat het makkelijk onderhandelen is als verhuurder. De vraag is dus ook altijd "wie wil er iets van wie?". Als je een winkelcentrum hebt met 10% leegstand, ja dan wil je als verhuurder uiteraard altijd dat een huurder blijft. De expansiemanagers van de retailketens weten dan ook prima welke onderhandelingspositie ze hebben. Dus over de hele linie, gezien de toegenomen leegstanden her en der in winkelvastgoedland, zullen verhuurders in de regel meer moeten bijdragen. Heb je als verhuurder een goedlopend winkelcentrum met 0% leegstand, dan zijn de rollen juist (nog steeds) omgekeerd. Vandaar ook mijn sterke focus op leegstand. Dat is uiteindelijk, op de langere termijn, belangrijker dan een LTV van 37% of 43%

Branco P 28 augustus 2021 10:51

0

quote:
mike65537 schreef op 28 augustus 2021 10:14:
[...]
Was zeker gezellig! Omdat ik jouw bijdragen aan dit forum waardeer zou ik het niet leuk vinden dat je denkt dat ik maar wat loop te verzinnen. Daarom screenshot van de betreffende transacties.

Ja OK, excuses wanneer ik daar mogelijk te kort door de bocht ging. maar dan waren het dus niet sec. 6.000 stukjes inkoop en 6.000 stukjes verkoop op 21,70 maar dan heb je wat meer stukjes ingekocht en verkocht om op die 6.000 euro winst te komen. Of de winst ietsje overdreven. Zo had ik gisteren, zie ik nu, ook maar 432 euro verdiend en geen 500.

Branco P 28 augustus 2021 11:22

1

Apestaartje, drie reacties:

"De dreiging van online is de voornaamste reden voor de hogere yields en de waardedalingen. De hoge kortingen op de boekwaarde van de koers en daarmee het hoge dividendrendement. Dit terwijl hier vanuit de cijfers geen reden voor lijkt bij ECP:

Overall, retail sales in June and July 2021 were higher than pre-pandemic levels and were 3.9% above June 2019 and 1.8% above for July.

Branco verwacht geen verdere waardedaling. Persoonlijk snap ik de huidige daling al niet, maar ik had gelezen dat de taxateurs dus verplicht zijn rekening te houden met de huidige omstandigheden en dus mee moeten gaan met de waan van de dag. Bizar natuurlijk, maar het is wat het is. Echter het volgende zinnetje is wel belangrijk volgens mij:

The valuers removed any previous material valuation uncertainty clauses.

Dat is meestal code voor er worden geen verdere waardedalingen verwacht."

--> Persoonlijk snap ik de huidige daling wel want 1) taxateurs lopen altijd wat achter de feiten aan de kunnen dus niet echt in de situatie van NU waarderen maar moeten het doen met referentietransacties (verhuur- en verkoop) die iets verouderd zijn EN er is bij (half)jaarlijkse hertaxaties ook een beetje sprake van "lagging". Met andere woorden: de opdrachtgever heeft in een neergaande markt natuurlijk niet graag dat waardes al te hard dalen en dus proberen taxateurs dan zo'n daling ietsje uit te smeren over de tijd om de pijn wat te verzachten voor de opdrachtgever. Tenzij je als opdrachtgever tegen je taxateur gaat zeggen: probeer maar zoveel mogelijk af te waarderen want dat komt ons nu juist even goed uit. Dat gaat natuurlijk allemaal niet letterlijk zo, maar een procentje of twee speling valt uiteindelijk altijd wel ergens te vinden. Tegelijkertijd, bij een sterk opgaande markt, proberen taxateurs de waardestijgingen ietsje je temperen. Zij zijn immers aansprakelijk voor de waarderingen die zij afgeven en ja dan ga je sowieso liefst niet onnodig al te hoog zitten.

Dat de MAC-clausules op de voorgaande en huidige taxaties nu zijn opgeheven betekent dat de taxateurs definitief aansprakelijkheid accepteren voor de in het verleden (en nu) afgegeven waardes. Dat betekent dus niet per se dat er geen verdere waardedalingen meer kunnen komen, maar het is toch zeker een positief signaal en het is goed dat je het even aanstipt! Ik had het ook genoteerd, maar was vergeten het hier te melden. Kijk mijn voorspellingen van een half jaar geleden er nog maar op terug, ik voorspelde toen een laatste kleine afwaardering (1 a 2% heb ik vast eens geschreven) eind H1 2021, dus ik zat toen redelijk goed. De afgelopen dagen hoopte ik eigenlijk lichtjes op een status quo of wie weet +0,5% waardestijging, maar dat zat er toch net nog niet in. Zoals het er nu voor staat denk ik wel dat we eind 2021 een heel klein plusje gaan zien, wellicht die +0,5%. Als de taxateurs dan ook wel weer mee durven doen. De verkoop van Klepierre in Noorwegen is daarbij wel een steuntje in de rug, maar men wil in Frankrijk waarschijnlijk toch wel iets aan de yields doen (ietsje omhoog), als blijk dat men de WHA transactie gezien heeft. Tenzij er ergens nog een nieuwe transactie met Frans winkelvastgoed plaatsvindt die gewoon in de buurt van de laatste taxatiewaardes zit.

"Helaas blijkt het eerste kwartaal beter dan het 2e kwartaal. Ik moet zeggen dat ik niet snap hoe dat kan. Immers de huren stijgen gewoon, dus ze hebben meer kosten gemaakt in het 2e kwartaal ??"

--> Kijk naar de presentatie die hoort bij de webcast en je zult zien dat het zwaartepunt van de winkelsluitingen heeft gelegen in Frankrijk in de maanden april en mei. Daar deed het het meeste pijn. Verder in de overige landen de situatie in Q1 grotendeels vergelijkbaar met Q2. Nog steeds kan ik boos worden op die Macron :-) Maar dat is dus in mijn ogen je verklaring. Meer huurkortingen weggeven over de periode Q2 2021.

"Daarnaast is er geen enkele reden om niet aan te nemen dat het dividend ook de jaren erna zal blijven stijgen.
Of er meer verwatering bij zal komen zal mijns inziens afhangen van de waardebepaling volgend jaar. Immers als die bij de volgende cijfers gelijk blijft is daar niet echt een reden toe mijns inziens. (voor de lange termijn maakt het geen reet uit natuurlijk) Zeker als men nog steeds het voornemen heeft om een object te verkopen volgend jaar. Er wordt in deze cijfers echter geen uitspraken gedaan over de comitment om de LTV te verlagen en iets te verkopen. Misschien wordt in de call iets over gezegd?"

--> Deels correct, ik heb de doelstelling om de LTV tot onder de 40% te krijgen nergens meer gelezen en ook niet gehoord in de Webcast. Goed punt! Ik vermoed dat men die specifieke doelstelling ook een beetje weer wil gaan loslaten. Niks mis met LTV van bijvoorbeeld 41,5% als je resultaten stabiel of licht stijgend zijn. Wel werd er in de Webcast gesproken over mogelijke verkopen en er werd besproken dat Frankrijk en Zweden op dit moment de liquide markten zijn (lees: we willen i.i.g. geen Italiaanse winkelcentra verkopen) en men filosofeerde over een toekomstige Joint Venture voor Woluwe.

Branco P 28 augustus 2021 11:40

0

quote:
!@#$!@! schreef op 27 augustus 2021 19:43:
English is fine. Ah yes the good old dcf model. Been a long time since I used those. Good idea to play with the variables and see possible outcomes.

DCF Modellen zijn speeltjes voor taxateurs waarbij ze aan zoveel variabelen kunnen draaien dat ze wat meer flexibiliteit hebben om op de waardes terecht te komen die ze van tevoren al bedacht hebben. Nog nooit heeft er ook maar 1 taxateur gedacht "goh ik ga mijn DCF model eens vullen en ben dan eens benieuwd wat voor waarde eruit gaat rollen voor dit object". Investeerders werken gewoon met cash-flow prognoses dus ja dat hele DCF-model, het is ooit mooi bedacht door iemand uit de taxatiewereld natuurlijk, daarvoor hulde.

!@#$!@! 28 augustus 2021 11:42

0

quote:
Gordian Knot schreef op 27 augustus 2021 16:01:
Naast Petercam hold €23.21 blijft Oddo BHF neutraal op €24.00.
Op 31 Augustus host Kempen een Roadshow voor ECP.
We gaan nu richting dividend , als ik short zat zou ik beginnen te coveren.. (Adelphi)
Fijn weekend

1) we gaan nu richting dividend ? Wat bedoel je daar mee ? Dividend is juist net al geweest.

2) een roadshow ? Voor wat ? Met welk doel ? Als ik google kan ik hier niks over vinden.

!@#$!@! 28 augustus 2021 11:56

0

quote:
Branco P schreef op 28 augustus 2021 09:28:
[...]

Eigenlijk is de eindstand van gisteren gewoon de juiste reactie op de cijfers. De koers stond met ca. 22 euro al relatief hoog en er kwam 1 procentje bij.

Als jij 22 al relatief hoog vind. Hoe kijk jij dan naar de waardering van SPG en MAC in de VS ? Die zijn immers bijna 2 keer zo hoog gewaardeerd.

(Ikzelf wilde daar binnenkort eens goed naar kijken).

Dit terwijl je zou zeggen dat de risico's in de VS juist hoger zijn. Maar de markt denkt dus kennelijk precies andersom.

Branco P 28 augustus 2021 13:30

0

Zo rondom een (half)jaarbericht vind je soms ook nieuwe informatie op de website. Ik zat zojuist op de ECP-site te kijken bij het onderdeel Portfolio en daar is nu de "Retail Brochure 2021" beschikbaar met daarin ook plattegronden van de winkelcentra. Die vind je ook terug bij de individuele objecten. Ik heb ze even allemaal bekeken en naast mijn excel-lijst gelegd en ik kom tot de conclusie dat die plattegronden op de website de situatie weergeven zoals die ergens in mei/juni van dit jaar was. De betreffende medewerker/ster van ECP heeft dit klusje dus net voor de vakantie afgerond. In de presentatie die hoort bij de webcast kun je vervolgens nog de invulling van de oude hypermarkt bekijken (huurders bij naam genoemd).

Alles komt zo'n beetje overeen met hoe ik het steeds aan de hand van de plattegronden geïnventariseerd heb. Positieve uitzondering daarop is Les Atlantes in Tours. Daar is één grote buitenunit kennelijk wél gewoon in gebruik (La Fabrique de Style) en een andere huurder is doende die kant op te verplaatsen (Jennyfer). De grote unit binnen, die verlaten werd door de speelgoedwinkel, wordt kennelijk opgesplitst in drie eenheden en dat betekent neem ik aan dat ze minstens 1 huurder concreet op het oog hebben.

Ik zou zeggen, kijk er eens naar, en aan de hand van de door Apestaartje in een apart draadje bewaarde updates sinds mei kun je ook nog zien op welke punten er nog (kleine) wijzigingen hebben plaatsgevonden.

Branco P 28 augustus 2021 13:51

0

quote:
!@#$!@! schreef op 28 augustus 2021 11:56:
[...]

Als jij 22 al relatief hoog vind. Hoe kijk jij dan naar de waardering van SPG en MAC in de VS ? Die zijn immers bijna 2 keer zo hoog gewaardeerd.

(Ikzelf wilde daar binnenkort eens goed naar kijken).

Dit terwijl je zou zeggen dat de risico's in de VS juist hoger zijn. Maar de markt denkt dus kennelijk precies andersom.

Misschien gaat er na het wegvallen van de beschermingsconstructie wel een bod van 28,50 euro per aandeel op alle uitstaande aandelen ECP komen, dan koersen zouden we nu kunstmatig laag koersen! ;-)

En ik heb zelf nog niet heel erg in detail naar SPG en MAC gekeken, maar jij vermoedt dus dat het daar interessant kan zijn om short te gaan? Ik denk wel dat ook mede een rol speelt dat Amerikanen graag in de USA investeren en dat dat Amerikaanse aandelen in vergelijking met Europese aandelen relatief duur maakt en op vastgoedniveau de vastgoedobjecten iets duurder maakt. Dat is ook mijn persoonlijke inschatting voor Frans Vastgoed: omdat Fransen het liefst in eigen land investeren is daar relatief veel vraag onder Franse investeerder naar het beschikbare Franse Vastgoed. Geldt ook voor Duitsers overigens. En een laatste punt wat je zou kunnen bekijken is de inflatie die in de USA wel eens sneller tot huurstijgingen kan leiden dan in Europa? Geen idee, maar SPG, MAC hebben wel met de problematiek te maken waar Westfield in de USA ook mee te maken heeft: Mac bijvoorbeeld: ruim 10% leegstand actueel, in zeer (te) grote winkelcentra. Zelf zeggen ze dat ze analoog aan de situatie na 2009 (2009-->2014) verwachten dat ze die leegstand wel weer even afbouwen met 5%-punt. Ik denk daarbij dan: ja maar waarom nam de leegstand in de periode 2015-->2019 dan toe van 4% naar 6%? Dus het lijkt mij wishful thinking dat het zo makkelijk weer goed komt met de bezettingsgraad (van 90% nu naar 95% over een paar jaar denken zij), maar dat is wel wat Macerich nu in zijn investor-presentatie van juni 2021 suggereert.

investing.macerich.com/static-files/f...

Branco P 28 augustus 2021 14:43

1

quote:
!@#$!@! schreef op 28 augustus 2021 02:24:
and the pre-letting is there is something which I don't envisage to happen before we are in the second half of next year. So the funding of that project is then, of course, becoming very relevant. But for the moment, we're not committed. We haven't made any commitment and therefore, no obligations in the area of CapEx, real big CapEx for Woluwe.
-> 2e keer dat er opgemerkt wordt dat de uitbreiding van Woluwe zelfs met een vergunning alleen doorgaat als de pre-letting voldoende is.

Zo gaat iedere weldenkende eigenaar te werk: eerst de bouwvergunning hebben & het object minstens 90% voorverhuren. Pas daarna geld uitgeven aan de bouw. Haal je die voorverhuur niet, dan moet je je programma aanpassen (of reduceren). Met een beetje mazzel zit er genoeg flexibiliteit in het bestemmingsplan om een beetje te kunnen schuiven tussen functies (tussen de functies retail en residential bijvoorbeeld).

junkyard 28 augustus 2021 15:52

2

Bedankt voor de detail respons, Branco P & !@#$!@!

Deze opmerking kon ik niet plaatsen, omdat het DCF-model juist is gebaseerd op cash-flow prognoses (CF in DCF - D staat voor discontering van deze kasstromen):
Investeerders werken gewoon met cash-flow prognoses dus ja dat hele DCF-model, het is ooit mooi bedacht door iemand uit de taxatiewereld natuurlijk, daarvoor hulde.

Verder mooi te zien dat Branco P er bovenop blijft zitten, wat een detail analyse (zou ECP hier meekijken om mee te schrijven?). Het dageffect gisteren is (naast timing aankoop tussen 9-10h, dit dipte te hard) ook veroorzaakt omdat de gehele markt (retail vastgoed) gedurende de dag (ochtend t.o.v. middag) met zo'n 2,0% aantrok.

Tja, Woluwe, bij aankoop tegen NIY beneden de 4,0% was duidelijk dat business case draaide om de uitbreiding. Inmiddels is zo'n € 60 miljoen / 10% afgeboekt op Woluwe (met name door NIY naar 4,3%), ondanks de capex die er tegenaan gegooid is om dit wat op te frissen, ook transactiekosten (tax & advies) is verloren. De uitbreiding is in omvang gedaald van 150 naar 100 appartementen en van 10.000m2 naar 7.800m2 retail. Verstandig om de uitbreiding afhankelijk te maken van voorverhuring en recente inzichten, maar dit geeft wel aan dat de grote klapper hier niet gemaakt gaat worden, als deze plannen al lukken (i.v.m. benodigde goedkeuringen, de vorige eigenaar heeft dit ook al eens zonder succes geprobeerd), anders mogen de advieskosten gerelateerd aan deze voorbereidingen ook worden afgeboekt.

!@#$!@! 28 augustus 2021 19:16

0

quote:
Branco P schreef op 28 augustus 2021 13:51:
[...]

Misschien gaat er na het wegvallen van de beschermingsconstructie wel een bod van 28,50 euro per aandeel op alle uitstaande aandelen ECP komen, dan koersen zouden we nu kunstmatig laag koersen! ;-)

Grapjas :-)

1) Net als dat jij gisteren niet durfde om je 2e order uit te voeren, zo gaat het ook met overnames van fondsen. Het is natuurlijk slim om nu te kopen (vinden wij) , maar veruit de meesten zullen het niet durven. Ook voor overnames geld dat die vooral in de hoogconjunctuur of op de top van de markt gebeuren. Ik bedoel kijk maar naar de overnames in het verleden. (westfield :-)

2) Een volledig bod is op zich makkelijk tegen te houden. als 5-10% van de aandeelhouders niet ingaan op het bod blijft de beursnotering gewoon bestaan. Dus je kan altijd a la TTW een aandeelhoudersgroep beginnen die niet op z'n bod zal ingaan. Mijn steun heb je alvast. Ik zie geen reden om te verkopen onder de boekwaarde.

3) Wie zal de koper zijn ? Hoeveel potentiële kopers zijn er nou echt ? Is Klep de enige die dat kan doen ? Dan kan je na een bod gewoon aandelen Klep kopen :-)

!@#$!@! 28 augustus 2021 19:31

0

quote:
Branco P schreef op 28 augustus 2021 13:51:
[...]

En ik heb zelf nog niet heel erg in detail naar SPG en MAC gekeken, maar jij vermoedt dus dat het daar interessant kan zijn om short te gaan? Ik denk wel dat ook mede een rol speelt dat Amerikanen graag in de USA investeren en dat dat Amerikaanse aandelen in vergelijking met Europese aandelen relatief duur maakt en op vastgoedniveau de vastgoedobjecten iets duurder maakt.

Zelf zeggen ze dat ze analoog aan de situatie na 2009 (2009-->2014) verwachten dat ze die leegstand wel weer even afbouwen met 5%-punt. Ik denk daarbij dan: ja maar waarom nam de leegstand in de periode 2015-->2019 dan toe van 4% naar 6%? Dus het lijkt mij wishful thinking dat het zo makkelijk weer goed komt met de bezettingsgraad (van 90% nu naar 95% over een paar jaar denken zij), maar dat is wel wat Macerich nu in zijn investor-presentatie van juni 2021 suggereert.

investing.macerich.com/static-files/f...

Short gaan in deze markt ? Nee, absoluut niet. Short gaan is sowieso niet slim, slechte kans/risico verhouding. Immers van 10-> 5 is bij een short 50% winst, maar van 5 -> 10 is 100% winst bij een long. Daarnaast kan een aandeel 100-1000% stijgen en slechts 99% dalen. Maar in een markt die zo snel en sterk omhoog gaat als dit wil je sowieso niet shorten natuurlijk. Zeker niet met nog steeds zoveel geld langs de zijlijn.

ja ik heb vorig jaar een tijd in MAC gezeten (voordat ik wist wat voor belabberd boeven management ze hebben) , dus ja ze geloven idd dat het weer zal herstellen zoals na 2009. Dat was vorig jaar ook al zo.

Ook heb ik geobserveerd dat SPG en MAC historisch lagere dividend rendementen hebben tov hun Europese tegenpartners. De hogere economische groei (incl inflatie) doet de hogere rente wat dat betreft dus teniet. (wel een signaal dat we ons om een lichte rente stijging hier in Europa kwa ECP eigenlijk ook niet druk hoeven te maken, want dat gebeurd pas als alle problemen over zijn en dus een flink hogere koers/lager div rend.

Echter Europese reits zitten op zo'n 10% verwacht div rend , terwijl dit volgens mij (dit heb ik nog niet goed uitgezocht) in de VS al 6% of zelf lager is. (dividend van SPG was bv voor covid $8.4 en dat is 6.3% op de huidige koers. Maar is dat haalbaar met de leegstand in de VS ? Want dat is het verwachte div rend dus nog een stuk lager, misschien wel richting de 5% of minder.
MAC heeft al flink wat verwatering met een goede kans op meer verwatering (ja, terwijl ze dividend blijven uitkeren. Precies de reden waarom het management bij URW is vervangen) , dus dat oude dividend is sowieso een utopie.

Maar zoals met beleggen altijd geld, het verleden is geen garantie voor de toekomst. Is er een goede reden voor het zoveel hogere waardering van SPG/MAC ? lijkt mij niet.

De enige reden die voor de VS spreekt is het aanpassingsvermogen van de sector als geheel. Daar zie je al een tijd hoe (gedwongen door het echte en nog grotere probleem dan in de EU) men echt winkelaanbod ombouwt en andere bestemmingen geeft. Iets wat je hier nog niet ziet gebeuren.

Branco P 29 augustus 2021 06:59

0

Dat weet ik niet hoor, of men in de USA voortvarender te werk gaat met ombouwen... ja ze hebben veel meer spookwinkelcentra die al jarenlang bijna leeg staan... daar is men ondertussen al wel vergevorderd met ombouwen mag ik hopen. Veel beter uiteraard is het gewoon wanneer er geen enkele noodzaak is om iets om te bouwen omdat je winkelcentrum gewoon volverhuurd is. De grote URW, MAC, SPG winkelcentra zijn over het algemeen 2x zo groot als die in Europa maar wel 2x zo saai... en er zijn er in verhouding ook nog eens 2x zo veel... en dat terwijl de Amerikaan eerder geneigd is om vanuit zijn luie stoel online te bestellen.

Branco P 29 augustus 2021 07:09

0

quote:
!@#$!@! schreef op 28 augustus 2021 19:16:
[...]

Grapjas :-)

1) Net als dat jij gisteren niet durfde om je 2e order uit te voeren, zo gaat het ook met overnames van fondsen. Het is natuurlijk slim om nu te kopen (vinden wij) , maar veruit de meesten zullen het niet durven. Ook voor overnames geld dat die vooral in de hoogconjunctuur of op de top van de markt gebeuren. Ik bedoel kijk maar naar de overnames in het verleden. (westfield :-)

2) Een volledig bod is op zich makkelijk tegen te houden. als 5-10% van de aandeelhouders niet ingaan op het bod blijft de beursnotering gewoon bestaan. Dus je kan altijd a la TTW een aandeelhoudersgroep beginnen die niet op z'n bod zal ingaan. Mijn steun heb je alvast. Ik zie geen reden om te verkopen onder de boekwaarde.

3) Wie zal de koper zijn ? Hoeveel potentiële kopers zijn er nou echt ? Is Klep de enige die dat kan doen ? Dan kan je na een bod gewoon aandelen Klep kopen :-)

Nou nee hoor, er vinden juist ook overnames plaats in laagconjunctuur. Daar zie je dan echter andere kopers in de markt: family offices, private equity met rijke particulieren als deelnemers. Kijk maar eens wie er nu bij WHA in de snoepwinkel bijna gratis mogen shoppen: Van Herk, Van der Vorm, en vage exotische PE firma’s. Qua beursbedrijven zie ik alleen een overname van ECP door KLEP als een logische. Bijna had KLEP een paar jaar geleden Hammerson overgenomen dus zij zitten/zaten kennelijk wel in die richting te denken. En verder kan er inderdaad een initiatief van een vermogend clubje multimiljonairs/miljardairs voorbij komen, maar die willen wel altijd goedkoop inkopen.

Branco P 29 augustus 2021 07:26

0

quote:
junkyard schreef op 28 augustus 2021 15:52:
Tja, Woluwe, bij aankoop tegen NIY beneden de 4,0% was duidelijk dat business case draaide om de uitbreiding. Inmiddels is zo'n € 60 miljoen / 10% afgeboekt op Woluwe (met name door NIY naar 4,3%), ondanks de capex die er tegenaan gegooid is om dit wat op te frissen, ook transactiekosten (tax & advies) is verloren. De uitbreiding is in omvang gedaald van 150 naar 100 appartementen en van 10.000m2 naar 7.800m2 retail. Verstandig om de uitbreiding afhankelijk te maken van voorverhuring en recente inzichten, maar dit geeft wel aan dat de grote klapper hier niet gemaakt gaat worden, als deze plannen al lukken (i.v.m. benodigde goedkeuringen, de vorige eigenaar heeft dit ook al eens zonder succes geprobeerd), anders mogen de advieskosten gerelateerd aan deze voorbereidingen ook worden afgeboekt.

Woluwe blijft relatief duur gekocht, dat klopt, maar is nu juist bij uitstek het winkelcentrum dat last had van de Corona-sluitingen. En kijk eens wat het effect geweest is op de leegstand... niks! Dat is een positief teken. Kijk ter vergelijking eens wat er in de URW winkelcentra gebeurd is met de leegstand de afgelopen twee jaar... Maar door dit alles wel slechts een neutraal resultaat op relettings en renewals... de OCR in Woluwe is sowieso al relatief hoog en dan doet het bij retailers juist pijn als er maar 85% omgezet gedraaid wordt in plaats van 100%. Dus dat is nu ff net niet handig allemaal voor Woluwe. Uitbreiding is strategisch goed, ik heb de situatie op locatie beoordeeld. Of dat over twee verdiepingen moet, daarbij heb ik wel mijn twijfels. Ik hoop dan maar dat ze 1 passage maken die aansluit op de huidige passage en dat er dan één grote unit bij zit die de hele verdieping neemt (maar wel gewoon met de ingang op passageniveau). Medio september gaan we eindelijk de plannen zien.

Soms vraag ik me wel eens af of met het vertrek van Newton en/of Lewis niet ook de mensen die echt verstand hadden van winkelcentra vertrokken zijn. Tegelijkertijd doet ECP nu hele mooie dingen in Italië dus misschien valt het ook allemaal wel mee. Voor mij gaat het plan voor die uitbreiding van Woluwe wel een belangrijk ijkpunt zijn.

Branco P 29 augustus 2021 07:43

0

quote:
junkyard schreef op 28 augustus 2021 15:52:
Deze opmerking kon ik niet plaatsen, omdat het DCF-model juist is gebaseerd op cash-flow prognoses (CF in DCF - D staat voor discontering van deze kasstromen):
Investeerders werken gewoon met cash-flow prognoses dus ja dat hele DCF-model, het is ooit mooi bedacht door iemand uit de taxatiewereld natuurlijk, daarvoor hulde.

Klopt, CF daar draait het in het normale leven om

Maar in een DCF model draait nu juist alles verder om die D, de disconteringsvoet(en) waartegen je toekomstige casflows contant maakt naar nu, daar zit de crux nu juist, bij dat “contant maken naar nu teneinde de huidige marktwaarde te bepalen”. Het percentage dat je gebruikt voor je disconteringsvoet, je exit yield die je gebruikt, maar ook zie ik taxateurs regelmatig switchen naar een andere periode (dus dan nemen ze een periode van 12 jaar ipv 10). En zo zijn er nog allerlei andere variabelen waar je mee kunt spelen in zo’n DCF-model. “Met een DCF-Model kom je er wel” :-)

En het mooiste is dat accountants die er “kritische” vragen over stellen er eigenlijk zelf niks van begrijpen. De grote kantoren nemen zelfs ex-taxateurs in dienst, maar dat zijn dan (in mijn ervaring) weer net niet de hoogvliegers.

wiegveld 29 augustus 2021 08:47

0

zit wel verschil tussen SPG en URW en MAC in koersherstel.
finance.yahoo.com/quote/SPG/chart?p=S...

NLvalue 29 augustus 2021 09:13

0

quote:
junkyard schreef op 28 augustus 2021 15:52:
Bedankt voor de detail respons, Branco P & !@#$!@!

Deze opmerking kon ik niet plaatsen, omdat het DCF-model juist is gebaseerd op cash-flow prognoses (CF in DCF - D staat voor discontering van deze kasstromen):
Investeerders werken gewoon met cash-flow prognoses dus ja dat hele DCF-model, het is ooit mooi bedacht door iemand uit de taxatiewereld natuurlijk, daarvoor hulde.

Verder mooi te zien dat Branco P er bovenop blijft zitten, wat een detail analyse (zou ECP hier meekijken om mee te schrijven?). Het dageffect gisteren is (naast timing aankoop tussen 9-10h, dit dipte te hard) ook veroorzaakt omdat de gehele markt (retail vastgoed) gedurende de dag (ochtend t.o.v. middag) met zo'n 2,0% aantrok.

Tja, Woluwe, bij aankoop tegen NIY beneden de 4,0% was duidelijk dat business case draaide om de uitbreiding. Inmiddels is zo'n € 60 miljoen / 10% afgeboekt op Woluwe (met name door NIY naar 4,3%), ondanks de capex die er tegenaan gegooid is om dit wat op te frissen, ook transactiekosten (tax & advies) is verloren. De uitbreiding is in omvang gedaald van 150 naar 100 appartementen en van 10.000m2 naar 7.800m2 retail. Verstandig om de uitbreiding afhankelijk te maken van voorverhuring en recente inzichten, maar dit geeft wel aan dat de grote klapper hier niet gemaakt gaat worden, als deze plannen al lukken (i.v.m. benodigde goedkeuringen, de vorige eigenaar heeft dit ook al eens zonder succes geprobeerd), anders mogen de advieskosten gerelateerd aan deze voorbereidingen ook worden afgeboekt.

(StefanCa- for your benefit, in English as I view you as someone as having an interest in understanding what the balance sheet tells us)

With all the focus on details - the moose (s) on the table are being overlooked: ECP is in a liquidity crises.
1)
- 250+ M of the borrowings are current liability and need to be repaid in the next 12months
- this is a significant increase vs dec, implying time is running out
- it excludes the sizable payment for etrembieres
- current financiers of the properties are balking at refinancing, requiring ECP to resort to short term financing
- Be and It properties have maxed out LTV wiggle room, and will require addition debt service for those properties
- Mills is not commenting on in-market pricing, as he might very well be the next one forced to sell in this market.

Now - take another look at the cashflow statement to get a gauge of the issue.

2) 2024 and 2025 will be the years of hell for ECP. Both put options can be exercised, when virtually all of the financing is due.

3) there is no outlook - stop dreaming about cash dividend that ECP cannot afford to pay , until you have seen the impact of the disposal program on direct result. Simon has raised guidance twice - this mgt has still no idea how the year will turn out, let alone 2022

4) there is a nice slide in the presentation explaining why you should never look at the uplift on renewal data ever again. Empty calories - all of it is given away in free months of rent.

Obviously, branco will spend time proving I am “wrong”, and !@ that WHA is “worse”, I recommend to do your own due diligence before making investment decisions..

Vertraagd	3 feb 2025 17:37
Koers	23,400
Verschil	0,000 (0,00%)
Hoog	23,450
Laag	23,200
Volume	64.746
Volume gemiddeld	55.137
Volume gisteren	64.746

08 nov	Slotcall: AEX kopje onder, Bill Ackma...	8
30 aug	Slotcall: chipaandelen trekken AEX om...	6
10 mei	Slotcall: AEX met nieuw record het we...	2
22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1

Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Eurocommercial Properties nieuws