Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 9 juni 2022 16:36:

[...]

Almere is m.i. veel te ver weg van MotN, daar zie ik geen nadelen door MotN. Almere heeft echter zijn eigen problemen (met name te veel m2 aanbod). Amstelveen vist wel een beetje in hetzelfde verzorgingsgebied, maar met name Zoetermeer ligt midden in de invloedssfeer/het verzorgingsgebied van MotN. Je kunt vanuit Zoetermeer zelfs met de tram naar DH. De eventuele effecten op Zoetermeer ga je pas over enkele jaren echt merken. Eerst worden huidige looptijden van huurcontracten uitgezeten. Er is evenwel altijd een resterende business case voor Zoetermeer, stukje slopen en woningen bouwen bijvoorbeeld.

quote:

!@#$!@! schreef op 9 juni 2022 17:20:

[...]

Kwa locatie zitten ze zeker in elkaars verzorgingsgebied. Maar kwa aanbod vind ik ze toch wel heel verschillend , dus denk dat het kwa concurrentie wel mee zal vallen.

Echter Stadshart Zoetermeer loopt al jaren terug. Die heeft zeker geen 97% bezettingsgraad. (@Lamsrust)

quote:

Branco P schreef op 9 juni 2022 16:36:

[...]

Almere is m.i. veel te ver weg van MotN, daar zie ik geen nadelen door MotN. Almere heeft echter zijn eigen problemen (met name te veel m2 aanbod). Amstelveen vist wel een beetje in hetzelfde verzorgingsgebied, maar met name Zoetermeer ligt midden in de invloedssfeer/het verzorgingsgebied van MotN. Je kunt vanuit Zoetermeer zelfs met de tram naar DH. De eventuele effecten op Zoetermeer ga je pas over enkele jaren echt merken. Eerst worden huidige looptijden van huurcontracten uitgezeten. Er is evenwel altijd een resterende business case voor Zoetermeer, stukje slopen en woningen bouwen bijvoorbeeld.

quote:

junkyard schreef op 9 juni 2022 16:58:

[...]

Klinkt ok, alleen waardeert de markt URW op lager niveau dan boekwaarde, en zal deze 'uplift' vooral te danken zijn aan yield compressie wat bij aanvang bouw nog niet bekend was (en dus vooral geluk is).


Uiteraard.

Zoals langere periode zichtbaar in URW beurskoers (en overig EU beursgenoteerd winkelvastgoed), de markt verwacht een yield stijging en stelt dat de theoretische boekwaarde te hoog zijn.

Klopt. Alleen worden de Europese taxatierapporten opgesteld door de meest gerenommeerde makelaarskantoren, i.e. die kunnen niet voleldig terzijde worden geschoven. Daarnaast, als bepaalde onzekerheden opeens lijken te gaan afnemen, kunnen de koersen ook heel snel herstellen. Zie de Chinese aandelen afgelopen tijd.

Of MotN een financieel succes is en de URW dominante megamall strategie winstgevend is, moet komende jaren blijken (stijgende huren, hoge bezetting/bezoekers, beperkte capex). Als dit sterk is, dan zal URW als belegging meer aantrekkelijk/defensief worden en kunnen boekwaarden stabiel blijven of zelfs stijgen. Als er vlot gaten in deze winkelcentra komen (zoals in Londen) of dalende aantrekkelijkheid/huren dan kunnen boekwaarden hard omlaag (en is MotN financieel geflopt ondanks hoopgevende openingsfase).


Na de lottotrekking weet ik ook of ik de 6 juiste getallen heb aangekruist. M.a.w. je moet nu wel positie nemen, anders is het voordeel al in de koers geslopen. Tenzij je tevreden bent met louter de dividendyield t.z.t., i.e. de institutionele beleggerswijze. Vergelijk Shell: te koop voor E 10 met legio risico's of nu te koop voor E 28 met 4% vrij zekere dividend yield.

quote:

junkyard schreef op 9 juni 2022 19:51:

Eens dat beleggen risico nemen is, mijn reactie ging in op berichten hier dat MotN een groot succes is, wat naar mijn mening nog niet bewezen is (in financieel opzicht) omdat hiervoor een langer track record nodig is. Dat taxateurs dit nu op een lage yield waarderen, wil zeggen dat (huur)inkomsten houdbaar en stijgend zouden moeten zijn (wat nog moet blijken). Daarnaast is zichtbaar dat de markt de taxateurs volkomen negeert in beurskoers ontwikkeling, en URW een groot deel van de winkelcentra die men wil verkopen niet tegen boekwaarde kwijtraakt (US regionals) ondanks de gerenommeerde taxateurs.

Ofwel (mbt MotN), men doet mee aan de lotto en ziet dat getal 1 overeen komt en ontkurkt dan gelijk de champagne :)

Eerste signalen zijn positief, maar dat was in Londen ook het geval (en hier is het al vlot tijd voor een capex ronde om 'waarde toe te voegen' op leegstand).

quote:

HCohen schreef op 9 juni 2022 20:10:

[...]

Stel je voor dat de beurskoers zich altijd naadloos zou aanpassen aan waarderingen van taxateurs, dat zou toch wat zijn ;-)
Macro-omgeving/ Ukraine-conflict/energie-crisis/ recessie-angst;
verschil van 'analyse obv huidige overeenkomsten en lijn van recente ontwikkelingen' vs 'waan van de dag en macro-/omgevingsfactoren welke taxateurs niet meenemen'.

quote:

junkyard schreef op 9 juni 2022 20:54:

[...]

Wat mij betreft zouden taxateurs wat meer oog kunnen/moeten hebben voor de 'waan van de dag', en wordt er teveel waarde gehecht aan gedateerde referentietransacties. Megamalls wisselen niet vaak van eigenaar, en zijn moeilijk vergelijkbaar. Het gat tussen (dalende) taxatiewaarden en (eerder / verder dalende) beurskoersen is jarenlang stevig binnen EU winkelvastgoed, dit verschil kan niet alleen door tijdelijke factoren worden verklaard.
Taxatiewaarden weerspiegelen de waarde van onroerend goed nav analyse van huidige staat op een bij benadering zo nauwkeurig als mogelijke wijze en de beurskoers geeft aan wat de markt denkt dat de uitbater hiermee kan/ gaat genereren aan cashflow/ rendement/ waardeontwikkeling waar de marktdynamiek(oa bull/bear, macro, relatieve sektoraantrekkelijkheid etc) tevens van grote invloed is. Ik denk dat als je ruimte zou geven aan taxateurs om te anticiperen obv de waan van de dag dat 'de discrepanties tussen taxatiewaarden van verschillende taxateurs' de beroepsgroep direct om zeep zou helpen. Ik begrijp wel wat je bedoelt met dit te zeggen, maar er zijn nu eenmaal bepaalde zekerheden die taxateurs niet kunnen geven gezien hun uit te voeren rol.
Wel eens met de opmerking over referentieverkopen. Enige voorzichtigheid bij niet frequente transacties is niet overbodig(idd al vaak gebleken).

Dat wil niet zeggen dat taxateurs naadloos de market cap zouden moeten volgen, maar de beurswaarde ontwikkeling van winkelvastgoed zegt wel iets over de richting (m.b.t. vereiste yields investeerders) wat (beperkt) kan worden meegewogen.
Volgens mij wordt dat ook deels meegenomen maar is het niet de enige bepalende factor.

Ik ben benieuwd naar de halfjaarlijkse herwaarderingen van de vastgoedfondsen, en in hoeverre de stevig oplopende yields (ECB drukte dit vandaag verder omhoog) en URW verkoopplannen (verlaagde verwachte opbrengst) leiden tot negatieve herwaarderingen.
Daar ben ook ik zeker beniewd naar.
Het hier recentelijk kort aangetipte Greenwich-overzicht(Commercial Property Price Index mei 2022) gaf sektorbreed jan-mei stabiele waarden aan volgens mij. We gaan het snel horen!

quote:

groene appel schreef op 10 juni 2022 08:26:

goedemorgen,

een hoop info, of dat de koers ervan gaat weerhouden om boven de 60 euro te blijven vandaag, ik weet het niet...

heb nog iets meer dan helft van mijn geld om te beleggen cash staan maar zelfs korte ritjes zijn op dit soort dagen een drama

quote:

groene appel schreef op 10 juni 2022 08:39:

Zat gisteren te denken, wat zou er met de koers gebeuren als er melding komt dat Niel zijn belang zou afbouwen naar 24,90% terwijl iedereen kwijlend zit te wachten tot hij de 30% aantikt....