Mooi dat URW iets weet te verkopen. De € 155 miljoen is een leuke som geld die zal helpen de schuldenlast iets te verlichten, maar voor een redelijk recent en hoogwaardig (?) aangelegde winkelruimte in groeikern nabij Amsterdam (hoezo regional?) vind ik € 1.731 per m2 (ivm 89.500 m2) een zeer lage prijs, wat aangeeft dat URW hier (nu wel) de pijn wil nemen om focus aan te brengen. Als huren hier € 200 /m2 zijn, dan betekent dit een bruto yield van >10% (netto / NIY > 7%).
URW meldt op de website over dit winkelcentrum (incl. housing / cinema ?):
Designed by world-famous architect and Pritzker Prize winner (2000), Rem Koolhaas, Citymall Almere is known for its sophisticated layout and architecture. Located in Almere, the fastest growing city next to Amsterdam, this mixed-use destination features a cinema, theatre, dining plaza, shops, entertainment activities, and housing.
Eind mei 2022 meldde URW nog (Investor Day):
In Europe, URW will secure the remaining €1.5 Bn of its €4 Bn disposal programme by the end of 2022.
Dat klinkt overtuigd, alleen is wellicht geen rekening gehouden met verdere tegenwind en zeer snel stijgende yields (€ 10y NL nu 2,0%), en dat er mogelijk lagere prijzen geaccepteerd moeten worden als nu wordt verkocht. Almere zou 10% bijdragen aan deze €1.5 Bn doelstelling.
Ik ben benieuwd wat URW nu meldt, en tegen welke waarde Almere in de boeken stond. Jaareinde 2021 stond het URW NL bezit tegen € 1,820 miljoen in de boeken tegen een NIY van 5,1% (excl. MotN zou dit 5,7% zijn). URW hield op dat moment in NL:
SHOPPING CENTRES
Westfield Mall of the Netherlands (The Hague region) 125,800 FC
Citymall Almere (Almere) 89,500 FC
Stadshart Zoetermeer (Zoetermeer) 84,100 FC
Stadshart Amstelveen (Amstelveen) 81,300 FC
OTHER ASSETS
De Els (Waalwijk) 14,500 FC
Kerkstraat (Hilversum) 12,200 FC
In den Vijfhoek (Oldenzaal) 8,100 FC
Zoetelaarpassage (Almere) 6,500 FC (>> mogelijk dat dit deel ook 'part of the deal' is, wat de m2 prijs verder verlaagt)
In totaal 421.200m2, ofwel € 4.320 per m2. MotN zal een aanmerkelijk hogere m2 prijs kennen, duur hoge huren en zeer lage NIY (vermoedelijk 4,4% - de laagste NIY in NL) die hier wordt toegepast is het waarschijnlijk dat MotN voor meer dan € 1 miljard (> € 8.000 / m2) in de boeken staat en de rest in NL tegen aanmerkelijk lagere m2 prijs (richting gemiddeld € 2.000 / m2).
Ik verwacht wel dat een klein boekverlies wordt genomen in Almere met de € 155 miljoen, URW zal dit in 2021 (jaareinde) al redelijk hebben afgewaardeerd zodat dichtbij boekwaarde kon worden verkocht (taxateurs zijn wat omlaag te sturen), maar hierna zijn marktomstandigheden sterk verslechterd (oorlog/onzekerheden en sterk opgelopen yields / verbouwkosten).